房地產(chǎn)的發(fā)展是有周期性的，但是這些年，政府有某些調(diào)控措施，反映了房地產(chǎn)市場的極其滯后?！?/h3>

　　孟曉蘇：我來講一講宏觀調(diào)控和房價(jià)目標(biāo)，我想這個(gè)題目可能會(huì)更貼切，更有助于大家了解一些現(xiàn)在所關(guān)心的一些題目。

　　我今天講的內(nèi)容跟以往的講話風(fēng)格一樣，我還是用大量的圖片來幫助各位了解我所講的內(nèi)容，20分鐘，我將給大家打100張圖片。

　　談到宏觀調(diào)控，我想我可能是最有資格談?wù)撜吆秃暧^調(diào)控的人之一。因?yàn)槲以?9年之前就在國務(wù)院工作，切身參加了當(dāng)時(shí)波瀾壯闊的農(nóng)村承包制改革、市場經(jīng)濟(jì)改革、股份制改革。在市場經(jīng)濟(jì)改革中，是由我最早所寫出的論文：要堅(jiān)持中國改革的市場取向，最早提出了中國要走向市場經(jīng)濟(jì)。這個(gè)觀點(diǎn)雖然在當(dāng)時(shí)受到了包括《人民日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的一些主流媒體的批判，但是很快得到了改革開放的總設(shè)計(jì)師鄧小平同志和全黨的肯定，我們當(dāng)時(shí)的這些貢獻(xiàn)，都記載在我的導(dǎo)師厲以寧教授，當(dāng)把我們?nèi)齻€(gè)碩士同學(xué)的碩士論文都匯集在一本書上，包括我的“市場經(jīng)濟(jì)”，李源潮同學(xué)的“發(fā)展大企業(yè)和諧集團(tuán)”，李克強(qiáng)同學(xué)的“農(nóng)村規(guī)劃改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”，現(xiàn)在21年過去，我們師生四人當(dāng)年的設(shè)想，全都變成了現(xiàn)實(shí)，變成了黨的政策，這些政策在指導(dǎo)著中國人民在進(jìn)一步走向繁榮。

　　在20年前，我離開了國家商檢總局的局長、副局長的位置，到了中房集團(tuán)擔(dān)任總經(jīng)理，當(dāng)時(shí)我們董事長楊慎會(huì)長，副董事長是王岐山同志，他們都是中國房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)始人。而正是由于這樣的產(chǎn)業(yè)地位，在1996年，是由我來擔(dān)任房改的課題組組長，經(jīng)過兩年的設(shè)計(jì)，提出了房改方案，并且報(bào)國家，形成了后來1998年的房改。在房改方案中，我們明確提出了要由政府來負(fù)責(zé)建立廉租住房體系。而且我還向有關(guān)部門口頭建議，要設(shè)立國家住房局，專司其職，可惜這些建議，在很長時(shí)間，就沒有被采納，才造成了保障房的現(xiàn)狀，和現(xiàn)在宏觀調(diào)控中的若干問題，我談四個(gè)方面：

　　第一方面，長期不建保障房有人失職。國務(wù)院1998年7月份的房改文件，明確提出了要建立多層次的住房供應(yīng)體系，包括保障房。但是十多年來，在是不是要建保障房，政府要不要履行自己建保障房的責(zé)任上面認(rèn)識(shí)迷盲，前主管部門忘記了這些職責(zé)，多年忽視了保障房建設(shè)，造成了低收入群體，他們的收入水平離商品房的價(jià)格越來越遠(yuǎn)，這本來是政府公共服務(wù)職能缺位，卻被誤導(dǎo)為對(duì)開發(fā)企業(yè)的不滿。

　　在那樣的一個(gè)時(shí)期，主管部門不是要想靠政府的行為去解決保障房，是幻想讓開發(fā)商來解決保障房，所謂小戶型政策、所謂降房價(jià)，就是試圖把責(zé)任推給市場經(jīng)濟(jì)、市場機(jī)制。這就造成了國務(wù)院雖然從2005年多次發(fā)文，但是一直沒有貫徹，最近溫總理講到了，說“政策不出中南海，我感到十分痛心。”那么痛心的不光是溫總理，還有我們大家。

　　所以在2007年，我就在類似這樣的大會(huì)上呼吁，這樣的建設(shè)部，到底是有它好，還是沒它好，我主張把它撤銷的好，2008年初，國務(wù)院就真的撤銷了原建設(shè)部，設(shè)立了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

　　在多年政府不建保障房時(shí)期，是誰建了呢？是中國的農(nóng)民。農(nóng)民的建了大量的小產(chǎn)權(quán)房，作為產(chǎn)權(quán)類的保障房，賣給了城市居民，因?yàn)楸阋耍猿鞘芯用駥幙晌７恳惨I。再一個(gè)就是用城中村為城市提供廉租房，中國農(nóng)民建設(shè)了全世界最大的“廉價(jià)屋村”，為自己創(chuàng)造了財(cái)富性收入，也為政府彌補(bǔ)了多年不建廉租房的不足。中國農(nóng)民對(duì)城市保障房建設(shè)作出了巨大的貢獻(xiàn)，盡管他們的行為被指責(zé)為違法，那么如果沒有這些農(nóng)民的貢獻(xiàn)，我們今天保障房的問題，就不知道要嚴(yán)重多少倍。而農(nóng)民是否違法了？我認(rèn)為其實(shí)是法律沒有及時(shí)修改。早在三年半以前，中央十七屆三中全會(huì)又提出了農(nóng)民的土地可以規(guī)范的轉(zhuǎn)讓，包括建設(shè)用地，而且要求主管部門，抓緊完善法律法規(guī)和相關(guān)配套政策，你的配套政策和法律法規(guī)不完善，就指責(zé)農(nóng)民違法，我認(rèn)為這是有失公允的。

　　第二個(gè)方面，談一談建立完善雙軌制，需立新制，就是需要大家下決心。國務(wù)院是在2007年開始再一次提出要建保障房，但是在之后的三年之中，盡管每年國家安排了幾十個(gè)億，但是地方資金一直不到位，所以一直難以落實(shí)。12年未建保障房，這使得保障房成為本桶原理里的短板，民怨、怨氣就順著短板流出來了，正確的做法是把短板接上。在前年的12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次確認(rèn)了，要建立兩個(gè)體系：商品房體系和符合國情的保障性住房體系，溫總理特別講到了“有了決心，就會(huì)有辦法。”可見原先還是缺乏決心。

　　但是保障房是需要時(shí)間的，香港和新加坡都是用了50年的時(shí)間左右，解決了或基本解決了保障性住房問題，而我們卻是12年的曠課，所以需要下很大力量，是由中央把它作為民生大事來確保，是由國務(wù)院提出具體的運(yùn)作措施，特別是李克強(qiáng)副總理明確提出了要搭建好保障房建設(shè)的融資平臺(tái)，努力吸收社會(huì)資金來參與保障房建設(shè)，因?yàn)橹挥匈Y金這個(gè)長板才能補(bǔ)保障房的短板。正是在這些號(hào)召之下，我在去年，首先在昆明以40億資金投資來建設(shè)保障房，首先進(jìn)行的是保障房的一級(jí)開發(fā)，到現(xiàn)在匯力基金成為全國第一支，也是最大的保障房開發(fā)建設(shè)資金。昆明這個(gè)地方這種思路的開放，也為社會(huì)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域提供了非常好的條件。

　　今年我所組織的匯力基金還要進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，我們得到了包括國開行在內(nèi)的很多大型金融機(jī)構(gòu)的支持，要進(jìn)一步地投資建設(shè)，而地方政府對(duì)保障房建設(shè)也非常地支持。正是這樣雙軌制的建立，使得房地產(chǎn)企業(yè)又出現(xiàn)了一批新的成員。過去在福利房時(shí)期，那個(gè)時(shí)候成立的中房城開，都是福利房的建設(shè)機(jī)構(gòu)，那時(shí)候住房沒有商品化。在最近房改以后和90年代以來20年里，一大批企業(yè)，商業(yè)化的企業(yè)進(jìn)入商品房住宅領(lǐng)域，創(chuàng)造了輝煌。而現(xiàn)在保障房又重新提上日程，這樣就成立了很多新的機(jī)構(gòu)，而我所創(chuàng)立的匯力基金，也正是這樣一個(gè)投資機(jī)構(gòu)，它不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是投資企業(yè)。

　　我們講了一級(jí)市場、二級(jí)市場，那么三級(jí)市場、持有市場怎么解決呢？我早在05年就要求引入REITs，07年就主張把REITs的突破口，放在租賃性保障房上，國務(wù)院在08年的12月份發(fā)了文件上，同意建立REITs的試點(diǎn)，可是這個(gè)試點(diǎn)建設(shè)得比較艱難。但是正是由于這樣的推動(dòng)，使人民，特別是業(yè)內(nèi)人士，都知道什么叫REITs，有了REITs不光可以解決保障房的持有資金的問題，解決若干金融機(jī)構(gòu)他們資產(chǎn)增值的問題，還可以解決我們多年低迷的股市可以獲得新的活力的問題。

　　第三個(gè)方面，談一談住房限購“麻醉藥”，打到何時(shí)？我這是個(gè)問句，打到何時(shí)？

　　本來前一段時(shí)間的住房價(jià)格上漲，一方面是因?yàn)樾枨筮^旺，另一方面由于供給不足，特別是保障性住房供給不足加大了中低收入者的怨氣。措施，首先是要增加供應(yīng)量，但是因?yàn)楸Ｕ戏繒缯n了12年，嚴(yán)重的惡化了社會(huì)心態(tài)，網(wǎng)民和媒體都在要求要商品房降價(jià)，他們把這個(gè)目標(biāo)就引導(dǎo)錯(cuò)了，其實(shí)打壓商品房，它也是個(gè)短板，它并不能接長保障房這個(gè)短板，它所起到的不過就是轉(zhuǎn)移了目標(biāo)，把人民的批評(píng)火議引向到了商品房，引向到了12年沒有停止開發(fā)工作的開發(fā)商。

　　我早就把這個(gè)限購比喻為“打麻藥”，把病人麻醉了，醫(yī)生要快做手術(shù)。但是你總打麻藥是不行的，各個(gè)城市，它的“病”也是不一樣的，為什么像在蕪湖這樣的地方，你還要給人家打麻藥呢？不能再麻醉下去了，再麻醉病人就要出毛病了。這種限購，行政色彩濃厚和市場配置資源的原則向背，這已經(jīng)是被大家所公認(rèn)的。

　　限購到今天，不斷的延續(xù)，已造成若干問題，包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條、虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹，包括租金暴漲，租客遭殃，也包括地方政府買不出地去，造成地方財(cái)政困難，比開發(fā)商更為嚴(yán)重?，F(xiàn)在我們看到的是鋼鐵、水泥、有色、物流和若干產(chǎn)業(yè)都遇到了困難，原因何在？原因就是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是最終消費(fèi)，房地產(chǎn)沒有啟動(dòng)，而更不要說股市了，股市前不久有一個(gè)0.25效應(yīng)，很快就回來了。股市像一條狗，狗是圍著主人轉(zhuǎn)的，主人走10步、狗能跑一百步，但是人們把狗跑出去就當(dāng)股市漲了，把狗跑回來說股市落了。扔出一根骨頭0.25，那么狗跑出去了，人們說牛市又來了，很快又恢復(fù)到了常態(tài)了。事實(shí)說明對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)有巨大拉動(dòng)力的房地產(chǎn)市場萎縮，影響到了眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)，它其實(shí)說穿了它是一個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的組裝產(chǎn)業(yè)，是它把眾多的產(chǎn)品組裝起來做成一個(gè)東西，才能讓老百姓買走。

　　我們的溫家寶總理講得很清楚，他在2008年曾經(jīng)明確講到，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家具用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，改善民生具有重要作用。當(dāng)然，這是在三年多前講的話。

　　現(xiàn)在人們卻把房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，說是房地產(chǎn)業(yè)“綁架”了國民經(jīng)濟(jì)，是“綁架”了？還是推動(dòng)了？我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)旺夫婆娘，正是因?yàn)橛辛诉@個(gè)旺夫婆娘，才有效地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，增長了十多年，幫了兩屆政府。現(xiàn)在人們老嫌棄這個(gè)婆娘，說她綁架經(jīng)濟(jì)，要休妻另娶?？渴裁磥砝瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)呢？想靠高科技，這高科技是好東西，但是現(xiàn)在靠它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)還早。人們就像，當(dāng)年安徒生童年里講的那個(gè)騙子一樣，總是講要靠高科技，說高科技這玩意兒多好啊，這服裝多酷，結(jié)果皇上什么都沒穿，滿朝文武都說，他穿了這個(gè)高科技的衣服真漂亮。

　　我講到這里還想起了侯寶林的一個(gè)相聲，說賊去偷米，把這個(gè)包袱皮鋪在地上，但是主人摸黑把這個(gè)包袱皮拿走了，賊去抱米壇子，一倒，倒地上了，然后操這四個(gè)角，怎么操也操不起來，賊就喊了，說這屋有賊啊，怎么把我的包袱皮給偷走了。房地產(chǎn)就是這個(gè)包袱皮，如果沒有這個(gè)包袱皮，你這壇米是兜不起來的。

　　我們都關(guān)注著政府報(bào)告中的擴(kuò)大消費(fèi)需求，那么政府報(bào)告中提出了，十二項(xiàng)擴(kuò)大消費(fèi)需求的主張，我們看，十項(xiàng)都是房地產(chǎn)，都是跟房地產(chǎn)緊密連接的，特別是包括了節(jié)能建材、節(jié)水、潔具，請(qǐng)問如果沒有房地產(chǎn)的發(fā)展，包括前面的家政物業(yè)等等，到底是誰來用這些產(chǎn)品呢？

　　我們本來中國有旺盛的內(nèi)需，我們握一把好牌，為什么打成這個(gè)樣子？為什么把自己推到了困境？房地產(chǎn)的發(fā)展是有周期性的，但是這些年，我看正是由于某些調(diào)控措施，過度的反應(yīng)，造成了房地產(chǎn)市場的極起極落，本來限購是一個(gè)短期話題，早在前年的10號(hào)文件，就明確提出了，是臨時(shí)性措施，是一定時(shí)期內(nèi)，那么怎么會(huì)延續(xù)到現(xiàn)在？我們應(yīng)當(dāng)做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)七年一個(gè)周期，現(xiàn)在我們已經(jīng)走到了第四個(gè)發(fā)展期的第七年，我相信明年房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展期。

　　最后談?wù)勁菽f，偽命題，需正認(rèn)知。為什么這么調(diào)控，因?yàn)橛幸粋€(gè)泡沫論。泡沫論幾乎被所有的專家，在不斷的重復(fù)，而且也影響了領(lǐng)導(dǎo)的決策，到底是不是泡沫？有沒有泡沫呢？我認(rèn)為對(duì)這個(gè)泡沫要做一個(gè)科學(xué)地分析，什么叫泡沫？泡沫就是彈得動(dòng)，吹得破的叫泡沫。彈不動(dòng)，吹不破，連大錘也砸不破，你說它是泡沫？而且這些專家們，早在20年前，就說房價(jià)是泡沫，1989年他們就說北京房價(jià)高達(dá)1600塊錢一平方米，大學(xué)生畢業(yè)一百年也買不起兩居室，但是現(xiàn)在23年過去了，這個(gè)大學(xué)生到底在大街上逛了23年，還是買到了房子，并且房價(jià)成倍的增值呢？

　　鑒別是不是泡沫，也要用得著一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。年年講泡沫，年年沒有破滅過，這些專家總是認(rèn)為國外有泡沫，就說中國也是泡沫。其實(shí)中國的情況跟這些國家大不相同，我們中國的人均面積，盡管從房改以來從17平米，提高了33平米，仍然還是太少。里現(xiàn)有城市居民，有著旺盛的購房需求，另外我們現(xiàn)有33平方米，有不少是危房、舊房，大約占了一半，這些都在近年需要更新和改造。

　　第三個(gè)，就是城市化，城市化正在加速進(jìn)行，我們的城市化水平僅是100年前的美國和50年前日本，和40年前的韓國。李克強(qiáng)副總理在博鰲講到，城鎮(zhèn)化是中國內(nèi)需最大的潛力所在，我認(rèn)為它將繼續(xù)推動(dòng)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展20年。

　　第四個(gè)來源，它是來源于中國人口的出生率；第五個(gè)方面來源，來源于老百姓的旅游、度假、購房，包括到威海去購房，那也是一個(gè)海濱城市，旅游度假。正因?yàn)槿绱?，我贊同溫家寶總理的意見，房地產(chǎn)對(duì)于我們13億人的大國，從長期來看是剛性的，因此保障房和商品房都不可偏廢。在面對(duì)著中外記者，他再一次談到了，13億人對(duì)住房的需求是剛需的是持續(xù)的，不是個(gè)別剛需，而是13億人的剛需。正是因?yàn)檫@樣的剛需，我們看到房價(jià)年年在漲，24年來沒有一年在下降，盡管個(gè)別城市、個(gè)別時(shí)期好象有點(diǎn)下降。這就涉及到我們的調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控的目標(biāo)是什么？房價(jià)目標(biāo)是去年國務(wù)院年初提出的兩個(gè)“低于”，低于GDP，低于人均收入的增幅。我們?nèi)ツ晔欠褡龅搅四兀咳ツ?、前年都做到了，都做到了兩個(gè)“低于”，那國務(wù)院的宏觀調(diào)控在房價(jià)上已經(jīng)取得了明顯的成果，我們應(yīng)該為它叫好才是，不應(yīng)該繼續(xù)再批評(píng)，說你房價(jià)還沒有降到位。

　　溫總理在談房價(jià)的時(shí)候，他不光談到房價(jià)和居民收入水平相適應(yīng)，而且還講到和投入與合理的利潤相匹配，而網(wǎng)民們所計(jì)算的“總理房價(jià)”，實(shí)際上是把國務(wù)院不可能完成的任務(wù)推給了國務(wù)院?，F(xiàn)在一些地方，特別是杭州出現(xiàn)的這種房鬧，到底是市場原因？還是政策原因呢？網(wǎng)絡(luò)和央視2臺(tái)幸災(zāi)樂禍，說購房的時(shí)候，你們就應(yīng)該想到，政府政策會(huì)變化，你看把這些事都怨在這些可憐的百姓頭上了，說中國人缺乏“契約精神”。其實(shí)不是市場行為，是嚴(yán)厲的行政限購，是行政干預(yù)，造成了供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，在這個(gè)時(shí)候，還跟老百姓談市場原則。我們需要讓政府來包攬這個(gè)完不成的降低房價(jià)的任務(wù)嗎？不光本屆政府完不成，下一屆政府也完不成，不需要給下一屆政府設(shè)一個(gè)邁不過去的門檻。

　　現(xiàn)在我認(rèn)為在房價(jià)問題上要兼顧各方面人群的利益，沒房的人，希望房價(jià)下降，但眾多有房居民，盼望房價(jià)上升。我們現(xiàn)在有80%以上的家庭是有房的，包括沒房人在買房之后，他也不希望房價(jià)下降。那么我們的房價(jià)目標(biāo)，應(yīng)該恢復(fù)到2003年國務(wù)院文件中明確的三個(gè)基本，就是總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，只有這樣才能夠滿足各方面收入階層的需要。而完善住房保障體系，將可有效從結(jié)構(gòu)上降低房價(jià)的增幅，我們中國有著旺盛的內(nèi)需，老總理朱镕基就講過，要把住房建設(shè)作為新的增長點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)，它不光對(duì)國家是投資，對(duì)居民來說，它是消費(fèi)。而我們的拉動(dòng)內(nèi)需里面，特別重要的環(huán)節(jié)，最終消費(fèi)就是包括住房、汽車、旅游在內(nèi)的幾項(xiàng)重要消費(fèi)。我希望我們能夠用理性的調(diào)控，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)中國的持續(xù)快速發(fā)展！

　　我講完了，謝謝大家！