　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯李雯露 “整合現(xiàn)在還處于戰(zhàn)略階段，具體方案是由專家結(jié)合國家發(fā)展的整體要求在做，仍處于設(shè)計當(dāng)中，希望未來能夠持續(xù)提升品牌，打通資本市場，進(jìn)一步拓寬持續(xù)的融資渠道。”

　　在4月23日中糧地產(chǎn)召開的2011年年度股東大會上，中糧旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合一事再度成為關(guān)注焦點(diǎn)，中糧地產(chǎn)董事長周政在股東提問環(huán)節(jié)如此回應(yīng)關(guān)于整合的最新進(jìn)展。

　　針對中糧集團(tuán)整合其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)已完成人事整合的消息，中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、董事會秘書崔捷表示并不知情。

　　整合暫難揭盅

　　“我們并沒有接到相關(guān)通知，把檔案調(diào)到總部看看是否適合還有可能，但是沒有人員調(diào)整這回事兒。”崔捷如是說。

　　就在上周，有媒體援引中糧集團(tuán)內(nèi)部有關(guān)人士的話表示，在2012年一季度，中糧集團(tuán)整合其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)邁出了第一步。

　　“目前，中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)、中糧酒店事業(yè)部三方的人事員工檔案、資料已經(jīng)完成了整合，現(xiàn)在中糧集團(tuán)正在考慮如何將旗下資產(chǎn)整合。”上述人士透露，目前如何整合資產(chǎn)還沒有確認(rèn)。

　　該報道還稱，中糧集團(tuán)整合其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為三步走：第一，人事整合；第二，資產(chǎn)整合；第三，上市。

　　事實(shí)上，早在2009年，寧高寧就已提出整合中糧旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的想法，然而，至今已有3個年頭過去了，整合一事仍處于戰(zhàn)略高度，未有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

　　崔捷指出，一方面，整合牽扯的內(nèi)部相關(guān)人員比較多，影響面會比較大，因而公司一直在尋求比較好的解決方法。

　　另一方面，崔捷認(rèn)為現(xiàn)在并非推進(jìn)該事項的較好時機(jī)。

　　“更多的還是與目前市場環(huán)境有關(guān)系。2012年房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更嚴(yán)峻的市場環(huán)境和競爭形勢，企業(yè)的資金環(huán)境也不容樂觀。”崔捷坦言：“5年內(nèi)是否能完成整合這一目標(biāo)，目前還很難說。”

　　然而，始終令人不解的是，為何整合一事推進(jìn)的如此之慢。

　　中糧地產(chǎn)尷尬

　　事實(shí)上，中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)格局，向來被業(yè)界視為關(guān)系微妙。

　　除了上市業(yè)務(wù)之外，還有其他的非上市業(yè)務(wù)，包括四個板塊：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、旅游地產(chǎn)，涉及中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)、酒店事業(yè)部及中糧海南公司。

　　作為中糧集團(tuán)已有的A股上市平臺，在目前集團(tuán)大力助推商業(yè)地產(chǎn)的局面下，中糧地產(chǎn)位置頗顯尷尬。

　　中糧地產(chǎn)曾被母公司給予厚望，一度被選作集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合平臺。

　　按照寧高寧早前的邏輯，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)。隨后，中糧集團(tuán)展開一系列的資產(chǎn)調(diào)整，采取多種形式逐步將住宅地產(chǎn)項目注入中糧地產(chǎn)。

　　然而，由于房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，中糧地產(chǎn)與同為央企控股的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企差距日益擴(kuò)大。

　　年報數(shù)據(jù)披露，2009年-2011年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤總額分別為4.5億、7.45億以及10.72億元，投資收益分別約為1.81億、5.24億以及4.09億元，占比分別為40%、70%以及38%。

　　在剔除投資收益、補(bǔ)貼收益以及營業(yè)外收入等非經(jīng)常性損益之后，其2009年-2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。

　　2011年中糧地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率下降至9.46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同年百強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率均值19.5%的水平。

　　如此來看，今年3月寧高寧公開表示，重新梳理業(yè)務(wù)架構(gòu)，計劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港上市，恐與此不無關(guān)系。

　　大悅城難復(fù)制

　　就在中糧地產(chǎn)業(yè)績不佳之時，主攻商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)卻似乎在突飛猛進(jìn)。

　　自2007年推出大悅城項目后，中糧意圖通過大悅城的復(fù)制實(shí)現(xiàn)在全國版圖上的擴(kuò)張。

　　2010年年中，寧高寧宣布，中糧計劃未來5-10年內(nèi)在全國建設(shè)20個大型商業(yè)地產(chǎn)項目。2011年11月1日，中糧集團(tuán)再次加碼大悅城：“未來5年，中糧將在全國復(fù)制30個大悅城項目。”

　　然而，從目前中糧置業(yè)的表現(xiàn)來看，似乎有些言過其實(shí)。

　　高通智庫在其最新的一份關(guān)于中糧置業(yè)的研究報告中提到，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)開業(yè)的項目包括北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、沈陽大悅城、天津大悅城。其中西單大悅城被普遍認(rèn)為是個成功的典范，但朝陽大悅城的發(fā)展卻只能用蕭索來形容，上海大悅城、沈陽大悅城的經(jīng)營也只是平淡而已。

　　事實(shí)上，就在今年，大悅城進(jìn)入北京的第五個年頭，北京第二店朝陽大悅城因定位問題和主力百貨店永旺Jusco（佳世客）解約；第三店安定門大悅城又由于臨近地壇古建筑群，項目層高等受限而遲遲未通過審批，不免給寧高寧的大躍進(jìn)版圖蒙上一層陰影。

　　高通智庫認(rèn)為，單靠西單大悅城的盈利是不足以支撐大悅城項目全國落地的，需要后續(xù)項目有更新的盈利才能有力支撐大悅城全國復(fù)制，而朝陽大悅城銷售遇冷，必將嚴(yán)重影響大悅城全國復(fù)制的步伐。

　　“僅西單、朝陽、天津三個項目加在一起就超過一百多億，利息數(shù)字很大。大悅城大規(guī)模的擴(kuò)張，無疑將給中糧置業(yè)帶來沉重的資金壓力。”該機(jī)構(gòu)還指出，“大悅城”缺乏自身的百貨品牌體系，仍需探索可供全國性復(fù)制的樣板模式。

　　酒店資產(chǎn)龐大

　　相比之下，中糧旗下酒店以及旅游地產(chǎn)板塊的受關(guān)注程度較小，但卻擁有一段鮮為人知的歷史。

　　早在20年前（1992年）鄧小平南巡的時候，大批淘金者涌入海南島炒地炒樓，位于三亞市東南28公里處，規(guī)劃面積18.6平方公里的亞龍灣國際旅游度假區(qū)獲得國務(wù)院批準(zhǔn)成立，中糧集團(tuán)率先向三亞投入重注大量圈地，成功取得亞龍灣這塊“風(fēng)水寶地”的一級開發(fā)權(quán)利。

　　1995年，中糧集團(tuán)對亞龍灣投資、開發(fā)實(shí)施控股經(jīng)營，之后中糧集團(tuán)便開始實(shí)施“以酒店提升度假品質(zhì)”的戰(zhàn)略，1996年，由中糧集團(tuán)投資興建的凱萊酒店落成。

　　而后，相繼建立和引進(jìn)了天域、萬豪、紅樹林等17家國際頂級酒店項目，建成海濱浴場、高爾夫球場、豪華別墅、海上活動中心及中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷游艇俱樂部等旅游項目。

　　目前，中糧正與政府部門及國內(nèi)外企業(yè)合作，推進(jìn)亞龍灣二期土地開發(fā)。

　　而酒店方面，專門從事酒店投資與開發(fā)業(yè)務(wù)是酒店事業(yè)部。目前，在北京和三亞擁有3家在建的國際品牌商務(wù)和度假酒店，在蘇州、南昌擁有2家凱萊酒店，未來將陸續(xù)涉足上海、天津、煙臺、杭州等地酒店市場。

　　其中在建的北京華爾道夫酒店、北京長安街W酒店和三亞美高梅度假酒店是中糧著力打造的超五星豪華酒店。

　　由此看來，盡管中糧旗下?lián)碛腥绱舜蠖馁Y產(chǎn)，但由于各部門獨(dú)立運(yùn)作，互不搭界，不能形成有效合力，因而整合一事迫在眉睫。

　　寧高寧的愿望

　　實(shí)際上，自寧高寧于2004年入主中糧集團(tuán)以來，中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直都在調(diào)整和整合當(dāng)中。

　　2006年，中糧集團(tuán)決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)。2007年成立中糧置業(yè)，專門運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，而中糧地產(chǎn)主要運(yùn)作住宅和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2008年，該集團(tuán)內(nèi)部提出計劃5年發(fā)展20個大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)700億元。

　　而進(jìn)入2009年，中糧開始大力推進(jìn)“大悅城”城市綜合體戰(zhàn)略。

　　“我的計劃是，未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模將占到中糧的15%-20%。”這是寧高寧2009年作出的期許。

　　也就是在這一年，中糧集團(tuán)正式提出打造“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)、全服務(wù)鏈的城市綜合體”的“兩鏈”戰(zhàn)略，全力發(fā)展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，并開始將大悅城品牌進(jìn)行全國復(fù)制。

　　直至2010年中，中糧集團(tuán)的地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)部門包含：中糧地產(chǎn)，中糧置業(yè)，酒店事業(yè)部及中糧海南公司，然而各部門獨(dú)立運(yùn)作，互不搭界，不能形成有效合力。

　　為強(qiáng)化內(nèi)部協(xié)同，加快地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的整合，2010年年底，中糧集團(tuán)組建地產(chǎn)酒店事業(yè)部，負(fù)責(zé)管理全部住宅開發(fā)、酒店商業(yè)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，當(dāng)中亦涵蓋了中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的全部資產(chǎn)。

　　其中，中糧置業(yè)董事長史焯煒擔(dān)任該板塊總裁，而該業(yè)務(wù)板塊的總經(jīng)理，則由現(xiàn)中糧地產(chǎn)董事長周政擔(dān)綱。

　　“未來我們希望以大型城市綜合體為主要產(chǎn)品線，這是我們的優(yōu)勢所在，搞酒店不容易，搞商業(yè)不容易，但整合到一起，與當(dāng)?shù)卣務(wù)邇?yōu)惠，也都容易了很多。”寧高寧曾于彼時如此表示。

　　而后，2011年3月，寧高寧表示，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺合并完成后，將會以A+H的方式整體上市。

　　同年年底，中糧集團(tuán)表示將在北京、上海、天津、煙臺、成都5個城市成立城市公司，將中糧地產(chǎn)與中糧置業(yè)的資產(chǎn)整合起來，厘清股權(quán)關(guān)系，統(tǒng)一管理，為上市掃清障礙。并提出“未來5年，中糧將在全國復(fù)制30個大悅城項目”。

　　然而，在今年3月，寧高寧又公開表示，計劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港上市。但就中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)、中糧酒店事業(yè)部這三家公司哪家將登陸H股，寧高寧卻并未給出答復(fù)，除此之外，對于上市的具體時間和融資規(guī)模，也均未給出具體的答復(fù)。

　　對于中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)延宕多年的整合之路，中糧地產(chǎn)前獨(dú)立董事丁平準(zhǔn)感觸頗深：“許個愿吧，3-5年，期待在我進(jìn)入‘80后’（指80歲）的時候，中糧地產(chǎn)能夠完成整合，進(jìn)入行業(yè)前十名，我今年75歲。”