無論是抄底，還是保命，在這個(gè)似曾相識(shí)的冬天，萬科能做的，也只有積極面對(duì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “我們不是劉翔的跨欄快跑，我們是長(zhǎng)跑模式。”3月13日，萬科總裁郁亮在深圳萬科中心表示。對(duì)于萬科而言，已經(jīng)來臨的下半場(chǎng)，更猶如一場(chǎng)比拼耐力的馬拉松比賽。

　　長(zhǎng)跑過冬

　　“萬科是不是需要保命呢？我認(rèn)為萬科還沒有到這個(gè)危險(xiǎn)的地步。被動(dòng)適應(yīng)叫保命，主動(dòng)適應(yīng)我們就叫健康。理解為萬科保命，我覺得也不能說錯(cuò)。”

　　針對(duì)早前世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松拋出的“萬科保命論”，郁亮如此回應(yīng)。年初，陳勁松曾引述郁亮的話表示，萬科現(xiàn)在拼命賣樓不是為了抄底，而是為了保命。

　　然而無論是抄底，還是保命，在這個(gè)似曾相識(shí)的冬天，萬科能做的，也只有積極面對(duì)。郁亮稱，“積極過冬”的意思大概就是多賣房子，少買地，現(xiàn)金為王。

　　談及是否會(huì)選擇降價(jià)以促進(jìn)銷售資金回籠，郁亮表示，萬科從來不談降價(jià)，而是積極定價(jià)。“08年我們?cè)?jīng)降價(jià)，但是影響非常不好，所以以后萬科從來都是積極定價(jià)。”

　　而積極定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是，希望按照購房者愿意接受的價(jià)格銷售。具體來說，萬科希望保持良好的銷售速度，一般認(rèn)為新推盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%左右是比較理想的銷售速度。

　　“萬科一直堅(jiān)持積極定價(jià)這個(gè)策略不會(huì)改變。”郁亮稱。

　　但是實(shí)際上，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，萬科60%的銷售去化率一直受到挑戰(zhàn)。郁亮向觀點(diǎn)新媒體透露，今年1、2月萬科的新盤去化率僅有55%左右，但萬科依然不會(huì)調(diào)整60%銷售率的標(biāo)準(zhǔn)，并將一直堅(jiān)持。

　　而在收購方面，萬科的態(tài)度亦相當(dāng)審慎。“寧可錯(cuò)過，不能拿錯(cuò)”，郁亮表示，萬科可能錯(cuò)失拿地的良機(jī)，但是目前土地也夠兩三年的開發(fā)量，“我們并不急著抓這個(gè)機(jī)會(huì)”。

　　根據(jù)3月12日萬科公布的2011年年報(bào)披露，截至2011年末，規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3547萬平方米，基本可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。

　　至于并購，郁亮坦言，以前曾存有希望，但現(xiàn)在不抱什么希望。“因?yàn)檎{(diào)控的能力越來越強(qiáng)了，發(fā)展商保命能力也越來越強(qiáng)了。這兩個(gè)加在一起，幾乎很少看到會(huì)倒閉的。所以這種大規(guī)模并購的機(jī)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)。”

　　從目前的資金狀況來看，萬科的財(cái)務(wù)表現(xiàn)仍屬行業(yè)上佳水平。但已手持342億現(xiàn)金的萬科，還要繼續(xù)融資。

　　“最近有消息說萬科現(xiàn)在缺錢了，華潤(rùn)有30億信托要做，其實(shí)，如果真的缺錢是借不到錢的，缺錢的話是沒有人給你錢的。至于優(yōu)化結(jié)構(gòu)，少花點(diǎn)錢就已經(jīng)是優(yōu)化了。”

　　大舉合作

　　雖然郁亮并沒有透露萬科的銷售目標(biāo)，但其僅表示，銷售已兩年過千億的萬科，營(yíng)業(yè)收入也一定會(huì)有過千億的時(shí)候，預(yù)計(jì)兩三年后即可達(dá)到。

　　郁亮表示，由于銷售跟結(jié)算之間存在一定的滯后，賣樓之后要至少在未來18~24個(gè)月內(nèi)才能交付結(jié)算，而萬科已連續(xù)兩年銷售過千億，再過一兩年、兩三年就會(huì)轉(zhuǎn)入結(jié)算。

　　2011年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，凈利潤(rùn)96.2億元，分別同比升41.5%及32.2%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長(zhǎng)24.4%和41.2%。

　　同時(shí)，2011年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7%至18.2%，自2008年以來已連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)造出歷史新高。

　　盡管如此，但與同行相比，萬科的ROE表現(xiàn)并不算最出色。僅與同日公布業(yè)績(jī)的龍湖相比，龍湖營(yíng)收雖約是萬科的1/3，凈利潤(rùn)約是萬科的2/3，但龍湖的凈資產(chǎn)收益率卻接近萬科的2倍。

　　數(shù)據(jù)披露，2011龍湖營(yíng)業(yè)額僅240.9億元，同比增59.6%，凈利潤(rùn)卻達(dá)63.3億元，同比增53%，凈資產(chǎn)收益率更高達(dá)33.4%。

　　郁亮坦承，萬科的ROE跟同行還有差距，這也是萬科需要努力改進(jìn)的地方。未來要提高ROE，需要走兩條路：繼續(xù)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略及采取合作方式。

　　“所謂快速周轉(zhuǎn)，本質(zhì)上就是不囤地、不捂盤。我們拿了地之后，要迅速把它開發(fā)掉，萬科不鼓勵(lì)囤地發(fā)展模式，我們并不是追求毛利跟凈利水平來提升給股東回報(bào)，而是通過快速周轉(zhuǎn)。”

　　“第二個(gè)提高ROE水平主要方式是合作，要提升我們給股東回報(bào)水平，更多用合作來解決。我們是和有地的、有錢的伙伴合作，萬科項(xiàng)目中不少都是跟別人合作來做的。”

　　有分析指出，高ROE是艱難的任務(wù)，企業(yè)最簡(jiǎn)便的方式就是擴(kuò)大杠桿。但譚華杰在會(huì)后亦向媒體透露，萬科已經(jīng)多年沒有在資本市場(chǎng)上融資，而且大量運(yùn)用杠桿，會(huì)令企業(yè)的資金處于更危險(xiǎn)的水平，所以只能采取合作方式。

　　但合作并不代表萬科的利潤(rùn)會(huì)減少。譚華杰表示，雖然合作的項(xiàng)目股權(quán)是50:50，但萬科的利潤(rùn)不會(huì)只有一半，因?yàn)槿f科既出了錢又出了地，利潤(rùn)肯定會(huì)占比較大。

　　譚華杰表示，去年萬科不少項(xiàng)目都是采取合作方式，而未來合作的項(xiàng)目會(huì)越來越多。郁亮亦稱，目前萬科的項(xiàng)目基本都是合作，而2012年合作項(xiàng)目的比例還會(huì)進(jìn)一步提高。