今年雅居樂會有優(yōu)惠，但是優(yōu)惠并不是因為20周年，而是因為具體樓盤的銷售。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李雯露 3月8日，雅居樂在香港召開了2011年全年業(yè)績發(fā)布會。雅居樂主席陳卓林、副總裁劉華錫、財務(wù)總監(jiān)雷偉彬以及副總經(jīng)理兼公司秘書衛(wèi)靜心出席了發(fā)布會。

　　截至2011年12月31日，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額約315億元，與2010年相若，合同銷售建筑面積約為311萬平方米，同比增長約10%，合約銷售均價約10144元/平方米。

　　年報披露，雅居樂2011年的營業(yè)額與毛利分別約人民幣229.45億元和123.54億元，同比分別上升約11.8%和31.6%；年內(nèi)凈利潤約51.61億人民幣，凈利潤率約為22.5%，同比分別上升約28.4%及2.9個百分點。

　　同日，雅居樂還公布了今年首兩個月的業(yè)績情況。2012年1-2月，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額約人民幣41.8億元，合約銷售面積約30.3萬平方米，合約銷售均價13783元/平方米。

　　僅2月份，雅居樂實現(xiàn)銷售金額約21億人民幣，合約銷售面積約19萬平方米，均價約11019/平方米。

　　雅居樂主席陳卓林表示，去年國內(nèi)房地產(chǎn)市況嚴峻，不過集團業(yè)績令人滿意。期內(nèi)，各銷售項目銷售表現(xiàn)理想，共9個項目錄得人民幣10億元或以上的合約銷售金額，其中包括海南清水灣、廣州雅居樂劍橋郡、中山凱茵新城、成都雅居樂花園、重慶雅居樂國際花園、中山世紀新城、順德雅居樂花園、惠州雅居樂白鷺湖及中山雅居樂御龍山。

　　雅居樂副總經(jīng)理兼董事會秘書衛(wèi)靜心表示，雅居樂目前已鎖定175億銷售，但無法預(yù)計全年目標將達多少。

　　以下為雅居樂2011年度全年業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：雅居樂的凈負債率也較高，今年有77億的債務(wù)要還，公司會否考慮做一些配股集資？

　　雷偉彬：均價方面，去年主要是受到國家調(diào)控政策的影響。其實，我們也根據(jù)不同的項目、市場做出一些調(diào)整，有些產(chǎn)品會跌價，降幅大概為10%-20%，這也有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因。

　　雅居樂的土地平均成本比較低，大概占了12%，倘若市場繼續(xù)壞下去，我們還是有降價空間的，可以承受住價格下行，我們的目標是維持18%-20%的利潤。

　　陳卓林：現(xiàn)在負債率超過了61%，的確比我們的目標高了一些，因而今年在投資方面雅居樂要保守一點，目標是將負債降下去。至于其他的融資，地產(chǎn)方面，我們要適應(yīng)市場和時間，適時通過不同的渠道融資，到那時會向大家公布的。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到現(xiàn)在毛坯房項目可以維持較平穩(wěn)的狀況，請問從什么時候開始雅居樂的室內(nèi)布置由精裝修轉(zhuǎn)到毛坯房？做毛坯房的具體原因是什么？毛坯房售價較低，這樣能否應(yīng)對中央政府限價的政策？會不會影響公司的銷售市場？

　　劉華錫：根據(jù)不同的市場的情況和需求，我們之前的產(chǎn)品中一直都有毛坯和精裝修。比如，之前有個剛需盤，打工族可能沒時間裝修，也有些針對香港市場的盤，香港人希望有裝修。

　　根據(jù)上年的情況，有些是為了降低整體的購置門檻，我們由裝修房轉(zhuǎn)為做毛坯，使得整個樓價總體上就降下來了。但是也不全是這樣，海南的項目最早是做毛坯的，后來就變成了做裝修，交樓方面毛坯房也會快一點。其實，裝修我們也不是賺很多錢，基本上是維持比成本高一些，是做一個服務(wù)給業(yè)主而已。銷售額方面，還是裝修房會大一些。

　　現(xiàn)場提問：去年雅居樂制定的清水灣的目標是100億，但是最終的銷售業(yè)績是72億元，請問管理層是如何看待去年清水灣的銷售情況？我們看到之前有券商披露今年清水灣的銷售目標是70億，請問這個數(shù)字準確嗎？

　　劉華錫：清水灣去年銷售了72個億，比之前的目標是有下降。不過去年對于購買者亦或是發(fā)展商來說，整個市場環(huán)境是比較苛刻的，所以72個億對于我們管理層來講也是比較滿意的，我相信這個應(yīng)該是中國的單盤冠軍了。

　　今年清水灣銷售不錯，1月份銷售額約16億，2月份大概賣了9億多，截至目前是24億左右的業(yè)績。我們預(yù)計2012年清水灣是賣80億的，當然現(xiàn)在是旺季，并不能用16億×12個月來算今年的整個目標，希望能夠盡量突破這個額。

　　現(xiàn)場提問：春節(jié)之前雅居樂曾經(jīng)表示會放緩部分項目的開工速度，以此來節(jié)省資金，2012年有怎樣的開工安排？計劃開工量和竣工量分別是多少？在資金上除了減少開工節(jié)流以外，是否還會有更多的融資計劃？

　　劉華錫：今年全年計劃的新開工量是383萬平方米，竣工量是397萬平方米。其中，第一季度計劃開工量是97萬平方米，第二季度175萬平方米，第三季度70萬平方米，第四季度43萬平方米。

　　這幾個季度的開工量只能說是我們的一個計劃，因為地產(chǎn)項目并非一兩個月就能達到預(yù)售條件。其實第三、第四季度的產(chǎn)品中有一些是在為明后年的整個可銷售貨量做準備。

　　當然，在整個市場銷售放緩的情況下，我們也肯定會縮減整體開發(fā)量，根據(jù)每個項目的存貨情況做調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：去年上半年雅居樂在西雙版納、遼河口、海南定安縣、云南瑞麗市等地區(qū)都簽訂了旅游地產(chǎn)項目的拿地協(xié)議或者框架協(xié)議，請問在近一年之后，這些項目的具體情況如何？雅居樂對這些項目開發(fā)的規(guī)劃是什么？預(yù)計會投資多少資金？未來對旅游地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃是什么？

　　陳卓林：海南有2-3塊地在談，估計很快就會公布，都是類似于清水灣，項目也不太大；云南的3個項目：騰沖、西雙版納和瑞麗也是這樣，所以目前還很難確定投資有多少。

　　不過可以肯定的是，依據(jù)海南的經(jīng)驗，我們對集團開發(fā)旅游地產(chǎn)很有信心。而且，目前我們在上述地方的地價相對合理，包括回報等等。

　　現(xiàn)場提問：公司去年全年盈利下跌約3成的原因是什么？對2012年房地產(chǎn)市場的看法如何？

　　衛(wèi)靜心：事實上，我們的核心利潤是升了的，全年核心利潤為51億，去年40億。覺得是下跌的主要原因是由于有一個投資物業(yè)重估，而去年是第一次重估，重估值達到20多億。我們在2010年里面投資性物業(yè)重估那份值的入帳是第一次，其實并沒有現(xiàn)金流的影響，純粹是入帳的公允值入帳而已。

　　陳卓林：樓市情況視乎國家政策，現(xiàn)在的人理性了，肯定是有跌幅的。我們已經(jīng)減價10%-20%了，這對于銷售是有效的。按照我們的成本和銷售價，有一些項目現(xiàn)在是不用減的，也有一些項目，如果市場繼續(xù)變化，我們可以再降10%，這對我們的利潤空間影響不會太大。

　　我們希望今年的樓價能夠平穩(wěn)，希望國家政策盡快明朗。

　　現(xiàn)場提問：今年雅居樂銷售目標預(yù)計是多少？

　　衛(wèi)靜心：今年的合約銷售面積估計約310萬平方米，與去年差不多。目前已鎖定175億銷售，但無法預(yù)計全年目標將達多少。

　　現(xiàn)場提問：今年是雅居樂20周年，公司會有什么樣的大動作？營銷方面會不會借這個機會做出調(diào)整？

　　衛(wèi)靜心：今年是我們20周年，雅居樂香港總部在去年搬到了中環(huán)；今年年中，集團總部會從中山搬到廣州西塔，到時會有一個發(fā)布會。

　　陳卓林：今年雅居樂會有優(yōu)惠，但是優(yōu)惠并不是因為20周年，而是因為具體樓盤的銷售。如果你關(guān)心雅居樂，可以多看幾個項目，肯定有優(yōu)惠！

　　現(xiàn)場提問：年報披露，廣州地區(qū)占集團的銷售總額從原來的12.5%提升到現(xiàn)在的25%，發(fā)生這么大的變化是什么原因？

　　劉華錫：廣州的銷售去年是80億左右，超過了中山的75億，原因是廣州劍橋郡項目賣得很好，成為舊八區(qū)的單盤冠軍，一個盤就賣了超過40億，這樣就拉升了廣州的銷售占比；中山也相當穩(wěn)定，75億銷售額占了當?shù)厥袌龇蓊~19%左右。

　　現(xiàn)場提問：今年到期貸款中有26億的其他借貸，請問這26億具體是什么？今年準備入帳的金額大概有多少？總共未入帳的金額有多少？今年的開支情況如何？建筑成本是多少？預(yù)計要付的土地款有多少？

　　雷偉彬：26億是我們集團的一個信托貸款，分兩個項目：天津津南項目和廣州科學城。

　　劉華錫：今年我們預(yù)計的工程款有160億，這當中有25億是酒店支出，倘若銷售情況下降，我們會縮減這個開支。土地款預(yù)計支付47億，真正在土地儲備里面的款項只需付2個億左右。

　　現(xiàn)場提問：目前已經(jīng)不可以用新的信托來填舊的信托，公司這幾年還有多少信托會到期？公司會有多少的資金解決這些問題？

　　劉華錫：集團對于融資持開放態(tài)度，我們不會單一形式的貸款。

　　陳卓林：信托分兩部分，一個就是亞運城和津南的合作項目，因為信托的利息比較高，我們也不是很想做。

　　另外，從買地計劃和穩(wěn)定發(fā)展來看，我們也希望能將銀行貸款轉(zhuǎn)換過來，而且信托的時間很緊，今年在廣州有一個要還的，之后我們不希望做太多。