2012年首開唯一擔(dān)心的還是銷售困難太大，賣不出去的問題。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 50億保障房定向融資的獲批及以及所擁有的160多萬平米的保障房體量，讓首開股份一度成為受益于保障房概念的個股，但事實并非如此。

　　微利保障房

　　2月9日，首開股份公布2011年度業(yè)績提示性公告，預(yù)計公司2011年凈利潤為16.5億元，同比增長約22%。與前三個季度共約3.3億的凈利潤相比，在第四季度，凈利增長了13.2多億。

　　對此，首開股份解釋，這主要是由于公司的竣工交用面積及結(jié)算收入主要集中在第四季度所致。

　　與此同時，有數(shù)據(jù)指出，在2011北京房企銷售額排名中，首開股份以122.36億位于榜首，且首開的保障房銷售額超過60億元。

　　“公司去年合同銷售的確是在120億左右，但北京地區(qū)的銷售只接近100億，保障房60億的說法偏差過大”，首開股份證券事務(wù)代表鐘寧指出，“去年首開來自保障房的銷售不到12億，約占整個銷售的十分之一”。

　　他介紹，目前首開股份的保障房規(guī)模在160萬平方米左右，未來公司也會繼續(xù)努力做一些保障房建設(shè)。

　　保障房或許也在某種程度上影響了首開股份的銷售。東方證券分析師楊國華指出，“2011年首開銷售較年初計劃低的原因之一是商品房市場整體低迷，另一個原因是保障房交接進度未達預(yù)期。原計劃3個項目交接，實際僅完成1個。”

　　但也有人士并不認同。分析認為，雖然首開作為國企，承擔(dān)了北京市大量保障房建設(shè)任務(wù)，但開發(fā)商參與保障房建設(shè)對業(yè)績的提振是很有限的，更多的是出于對維持經(jīng)營規(guī)模、維護政府關(guān)系、改善融資情況的考慮。

　　而首開因保障房建設(shè)在融資方面得以改善的局勢非常明顯。2011年，首開以保障房之名獲兩筆融資共計93億，其中向銀行間市場交易商協(xié)會申請的50億元定向債務(wù)融資工具已經(jīng)獲批。

　　去化之憂

　　在保障房對業(yè)績提振作用有限之外，2011年，首開股份的北京結(jié)算項目近百億，在120多億的銷售中占比80%以上，主要結(jié)算項目是璞褆、常青藤、智慧社、國風(fēng)上觀、首開鉑郡等項目，京外的結(jié)算主要是蘇州悅瀾灣項目。

　　首開股份認為，在去年調(diào)控大環(huán)境下，取得凈利同比增22%的業(yè)績已經(jīng)很不錯了。

　　為了完成這樣一份“不錯”的業(yè)績，首開股份也展開了多方面的努力。鐘寧介紹，“早在去年4月，首開就開始在價格上進行調(diào)整，之后就對未開工項目的戶型上作出調(diào)整，明確指向小戶型”。

　　首開并不諱言，“特價、團購、優(yōu)惠、送配套，開發(fā)商能用的路數(shù)”，首開都用過。除此之外，在銷售進度、開發(fā)進度及項目周轉(zhuǎn)上，首開也早早就做出了調(diào)整。

　　但據(jù)北京住建委網(wǎng)頁顯示，即使去年主要結(jié)算項目之一常青藤的銷售均價前后相差近2000元/平米，首開北京項目的去化率也僅接近50%。

　　而受2010年以來新開工面積增大的影響，首開股份目前的存貨也有一定的數(shù)目，尤其是北京。

　　鐘寧稱，目前，公司北京已經(jīng)取得預(yù)售證未售的規(guī)模為40萬平米，加上后期正常拿到預(yù)售證待售的項目，首開貨源充足，所以，2012年首開唯一擔(dān)心的還是銷售困難太大，賣不出去的問題。

　　首開作為傳統(tǒng)型京內(nèi)開發(fā)商，對京外市場的品牌影響力較低，且首開在京外的項目大多是在2010年之后才擴張得比較快的，從業(yè)績貢獻上來看，京外項目要在之后幾年才會有明顯體現(xiàn)，因此首開業(yè)績的重點仍是北京，北京存貨的去化也因此顯得尤為重要。

　　鑒于此，首開在去年的基礎(chǔ)上，將2012年的新開工量下調(diào)了15%-20%，預(yù)計今年新開工面積在200-210萬平米左右，而全年的可售貨量約200億。

　　但首開股份證券事務(wù)代表鐘寧也承認，從2012年開始房企的銷售來自2011年或者自當(dāng)期的銷售，開發(fā)商很難預(yù)計公司業(yè)績的增長速度。

　　有分析則指出，去年三季度末，首開股份的預(yù)收款項余額為138.65億元，即便后期銷售回款進度有所下滑，其2012年的業(yè)績鎖定程度仍然較高，所以，基本不會影響到首開今年的利潤率。