卓越地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變能否取得成功，在目前看來(lái)還是一個(gè)未知數(shù)，至于能否為其最終打開(kāi)上市之路，將是對(duì)新模式最好的檢驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛 自從兩次赴港IPO失敗之后，卓越地產(chǎn)近年來(lái)可謂沉寂多時(shí)。不過(guò)，近期卓越將會(huì)有一個(gè)全新的商業(yè)項(xiàng)目入市。

　　卓越相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，其位于上海南橋新城的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于今年3月份基本封頂，一期部分SOHO辦公等項(xiàng)目最早將于3至4月份亮相。

　　該項(xiàng)目地塊是卓越地產(chǎn)在2010年10月，首次以招拍掛的形式在上海以總價(jià)5.51億元競(jìng)得，地塊總占地面積約12.2萬(wàn)平方米，總建筑面積將近30萬(wàn)平方米，其中住宅部分占比小于總面積的35%。項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋了酒店式公寓、辦公、LOFT、SOHO以及住宅等。

　　首營(yíng)商業(yè)街區(qū)

　　相比卓越此前在深圳開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，上海南橋項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)重點(diǎn)有所調(diào)整，其不同之處在于突出了商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

　　卓越地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理任玲表示，南橋新城作為新興區(qū)域，雖然商務(wù)辦公具備一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但仍然與CBD的開(kāi)發(fā)模式有所不同，這種商業(yè)街區(qū)形式，卓越以往并沒(méi)有做過(guò)，將會(huì)是一個(gè)新的嘗試，

　　她還指出，卓越南橋的商業(yè)街區(qū)形式，會(huì)有別于傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，將以時(shí)尚商業(yè)街區(qū)形式呈現(xiàn)，規(guī)劃也會(huì)更具青春活力。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體向卓越方面了解，南橋項(xiàng)目的商業(yè)街區(qū)在物業(yè)形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將憑借中心廣場(chǎng)及大型主力店形成核心人氣點(diǎn)，進(jìn)而提高人流到達(dá)率；同時(shí)還將針對(duì)目標(biāo)主力店，有針對(duì)性地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

　　同時(shí)，南橋項(xiàng)目將以精品超市、主力零售、商務(wù)餐飲娛樂(lè)等為主，在核心主力店附近會(huì)配置精品休閑區(qū)和休閑、餐飲及零售區(qū)。

　　雖然去年伊始的樓市調(diào)控政策令近期市場(chǎng)低迷，但對(duì)于南橋項(xiàng)目產(chǎn)品入市后的前景，卓越方面還是顯得比較樂(lè)觀。

　　任玲就表示，今年整體市場(chǎng)將會(huì)逐漸回歸理性并日趨走穩(wěn)，南橋項(xiàng)目選擇先期推出SOHO產(chǎn)品，主要是這類(lèi)產(chǎn)品不受調(diào)控影響，市場(chǎng)空間尚在，同時(shí)考慮到綜合體產(chǎn)品完整的業(yè)態(tài)搭配，將為市場(chǎng)提供信心。

　　但是，相對(duì)卓越自身的樂(lè)觀，熟知上海南橋新城商業(yè)業(yè)態(tài)的業(yè)內(nèi)人士還是表示了一些擔(dān)憂(yōu)。

　　該人士就提到，由于卓越此前在商業(yè)項(xiàng)目上只是經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓，此次首次涉足商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營(yíng)，或許會(huì)有些不適應(yīng)；同時(shí)，目前南橋新城整體的商業(yè)業(yè)態(tài)還不是很成熟，加上卓越當(dāng)初拿地時(shí)樓面均價(jià)相對(duì)較高，項(xiàng)目入市后應(yīng)該會(huì)有一定的壓力。

　　對(duì)此，卓越地產(chǎn)相關(guān)人士也向觀點(diǎn)新媒體作了一些介紹稱(chēng)，在商業(yè)地產(chǎn)方面的整體運(yùn)作模式上，根據(jù)集團(tuán)及上海公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃，今后上海公司操作的所有項(xiàng)目將視其規(guī)模、地段及定位，對(duì)于商業(yè)物業(yè)進(jìn)行有比例的租售搭配。

　　該人士續(xù)指，卓越地產(chǎn)今后將逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務(wù)產(chǎn)品，而對(duì)其它二線城市的商務(wù)產(chǎn)品會(huì)加快銷(xiāo)售，以保持發(fā)展的均衡性，從而有效抵御風(fēng)險(xiǎn)。

　　卓越地產(chǎn)還特別強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，他們只在一二線城市的核心地段做商業(yè)產(chǎn)品，否則，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)過(guò)大。

　　模式求變

　　卓越地產(chǎn)之所以“逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務(wù)產(chǎn)品”，或與此前兩次赴港上市失敗有關(guān)。

　　據(jù)了解，繼2008年首次在香港上市挫敗后，卓越地產(chǎn)于2009年再次謀劃赴港上市，然而，這一次又事與愿違。由于估價(jià)偏低，國(guó)際認(rèn)購(gòu)情況不好，無(wú)奈之下，卓越地產(chǎn)選擇主動(dòng)暫停IPO。

　　對(duì)于認(rèn)購(gòu)不足的原因，當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士就指出，在香港上市的房企都要講"故事"，即商業(yè)模式，以此來(lái)打動(dòng)投資者，誰(shuí)的"故事"講得好，誰(shuí)就能吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)。

　　對(duì)此有分析稱(chēng)，卓越上市時(shí)當(dāng)時(shí)只注重寫(xiě)字樓的建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有占主力，且主打的商業(yè)地產(chǎn)面積比較小，出租回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿(mǎn)足條件，沒(méi)有達(dá)到一般商業(yè)地產(chǎn)公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)程度。

　　或正是看到自身模式與市場(chǎng)需求之間的矛盾，上市計(jì)劃擱淺后，卓越地產(chǎn)低調(diào)而積極地開(kāi)始尋求自身經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。

　　從近幾年的發(fā)展路徑便可發(fā)現(xiàn)，卓越已開(kāi)始放緩住宅項(xiàng)目建設(shè)，將重心放至商業(yè)地產(chǎn)，并著力向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　深圳熟悉卓越地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士就向觀點(diǎn)新媒體提到，目前卓越地產(chǎn)已不再追求住宅項(xiàng)目的高價(jià)格、高利潤(rùn)，有些住宅項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓?zhuān)行﹦t降價(jià)銷(xiāo)售，如位于惠州大亞灣的蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目追求的就是低價(jià)走量，然后用住宅項(xiàng)目的現(xiàn)金流來(lái)接濟(jì)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。

　　除了目前即將入市的上海南橋商業(yè)項(xiàng)目，卓越地產(chǎn)于2010年10月，在青島也拿下一個(gè)總投資額為30億元的CBD商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，卓越地產(chǎn)住宅和商業(yè)在開(kāi)發(fā)面積上的比例已達(dá)到8：2。

　　數(shù)據(jù)顯示，卓越地產(chǎn)已開(kāi)發(fā)和參與開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)建筑面積已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)平米；正在開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)面積約有近300萬(wàn)平米，主要集中在深圳、上海、青島和杭州四座城市。

　　正如上文所述，除了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與比例逐漸增大之外，卓越地產(chǎn)還表示今后將逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務(wù)產(chǎn)品。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就談到，卓越地產(chǎn)相比以前，將會(huì)更多地持有物業(yè)，在商業(yè)模式上也會(huì)尋求改變，從單一的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣纳虡I(yè)開(kāi)發(fā)，而這也是面對(duì)樓市調(diào)控政策的一種選擇，今后卓越可能長(zhǎng)期堅(jiān)持這一路線。

　　有分析師對(duì)此亦表示，加大商業(yè)地產(chǎn)的比例，在運(yùn)營(yíng)方式上更多樣，確實(shí)為卓越地產(chǎn)平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增添了籌碼。近幾年卓越在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)及其運(yùn)營(yíng)模式的調(diào)整，還是形成了一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的商業(yè)模式。

　　不過(guò)，該分析師還提到一點(diǎn)，在商業(yè)項(xiàng)目的整體操作和運(yùn)營(yíng)上，卓越地產(chǎn)未來(lái)還需積累更多的經(jīng)驗(yàn)；至于能否為其最終打開(kāi)上市之路，將是對(duì)新模式最好的檢驗(yàn)。