超高層建筑對于資金需求及商業(yè)管理能力要求較高，這對于眼下的綠城來說，都是考驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 任誰也想不到，資金鏈已相當(dāng)吃緊的綠城，還有雄心在青島建一座包含超高層地標(biāo)在內(nèi)的城市綜合體。

　　根據(jù)青島規(guī)劃局的最新公示，綠城將在青島鉆石地塊上建造一座327米的超高層綜合塔樓，這似乎也令早前綠城要將該項(xiàng)目出售換錢的傳言不攻自破。

　　青島新地標(biāo)

　　根據(jù)綠城公布的資料所述，鉆石地塊即是原青島審計(jì)局、市南法院地塊，位于香港西路和東海西路之間，屬于青島市南區(qū)一線海景絕版地塊，居于青島百年核心地段，鄰近市政府與八大關(guān)景區(qū)。

　　綠城計(jì)劃在這里建造一個集商業(yè)、辦公、酒店、住宅為一體的城市綜合體。

　　當(dāng)中就包括一棟74層的超高層綜合塔樓、兩棟分別為42層和48層超高層住宅塔樓及商業(yè)裙樓。據(jù)規(guī)劃公示，除了塔樓高達(dá)327.25米之外，另外兩棟樓的高度也接近200米。

　　由于塔樓的高度遠(yuǎn)高于目前青島第一高樓--中鐵·青島中心(237.7米)，這就意味著，未來的鉆石地塊塔樓將是青島的新地標(biāo)性建筑。

　　縱觀綠城目前旗下所擁有的項(xiàng)目，其在超高層建筑方面的作品并不多，而超高層建筑對于資金需求及商業(yè)管理能力要求較高，這對于眼下的綠城來說，都是考驗(yàn)。

　　“超高層是土地稀缺的情況下，對土地充分利用的一種珍惜和潮流。事實(shí)上，綠城也有超高層建筑的經(jīng)驗(yàn)，像溫州鹿城廣場，住宅部分已經(jīng)交付?！鼻鄭u綠城相關(guān)人士表示。

　　據(jù)了解，溫州鹿城廣場項(xiàng)目中，亦計(jì)劃建造一座350米超高層塔樓，預(yù)計(jì)落成后將成為浙江省第一高度的標(biāo)志性建筑。

　　青島業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為綠城來操作超高層項(xiàng)目問題不大，“超高層的具體操作倒不怎么擔(dān)心，畢竟是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，問題不大?！?/p>

　　“這不是持有物業(yè)，不會用作出租，錢都不夠，難道還慢慢放著收租啊？”綠城集團(tuán)內(nèi)部人士笑言，建設(shè)施工方面將由專業(yè)施工公司來負(fù)責(zé)，未來項(xiàng)目則用于出售，不存在任何擔(dān)憂問題。

　　據(jù)了解，目前青島鉆石項(xiàng)目處于挖坑和地基施工階段，預(yù)計(jì)將于規(guī)劃公示三個月后并完成相關(guān)手續(xù)，即可動工建設(shè)。

　　地產(chǎn)愛馬仕

　　不過，對于綠城而言，其意欲打造的并非僅是青島新地標(biāo)那么簡單，綠城還希望把這座超高層建筑打造成青島海岸線上的一顆明珠。

　　從目前所知的情況來看，綠城對這一項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是早已寄予厚望。

　　“鉆石地塊”的名稱的確名符其實(shí)，除了地處青島核心區(qū)域，從綠城拿地的那刻起，也就注定了其未來的身價(jià)不菲。

　　2010年1月22日，綠城經(jīng)過多輪搶拍，最終以總價(jià)40.4億元競得該地塊，樓面地價(jià)達(dá)17800元/平方米，刷新了青島地王的新紀(jì)錄。

　　而后，綠城為了地塊的完美規(guī)劃亦付出了頗大的心血。據(jù)青島綠城相關(guān)人士介紹，在此次規(guī)劃公示之前，綠城曾與規(guī)劃局做了多達(dá)15次的往復(fù)溝通調(diào)整。

　　該名人士稱，反復(fù)溝通調(diào)整主要是希望未來的產(chǎn)品定位能符合各方需求，充分利用海景資源、山景資源以及實(shí)現(xiàn)最大的城市價(jià)值，為此公司還聘請了迪拜塔的設(shè)計(jì)公司SOM來做項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

　　此外，項(xiàng)目因?yàn)榈乩砦恢帽容^特殊，位于地鐵沿線，還要跟青島地鐵辦溝通，地鐵人流與商場人流如何接駁，地鐵位置也做一些調(diào)整。

　　據(jù)介紹，不僅如此，綠城在早期還做了一次詳細(xì)的青島海岸線、天際線研究，開船考察青島的海岸線。

　　如此一來，這也意味著，項(xiàng)目將花費(fèi)較高的成本，綠城對此亦并不否認(rèn)。

　　居高的樓面地價(jià)加上較高的成本，市場預(yù)計(jì)，未來項(xiàng)目的售價(jià)要達(dá)到3萬以上，才能有利潤的空間。

　　“這就像是珍藏版的愛馬仕，同樣是有市場的。”青島綠城如此回應(yīng)。

　　他續(xù)指，項(xiàng)目中的兩棟住宅塔樓主要針對的是頂級富人階層，所以并不擔(dān)心銷量和限購的問題。

　　“有時限購反而令客戶覺得與其買房過渡，不如一次到位。調(diào)控是常態(tài)，越嚴(yán)厲我們更要依然保證投入、成本，做出精品項(xiàng)目。”

　　合作方之謎

　　然而，在綠城一心要將青島項(xiàng)目打造成精品代表作的同時，鑒于近期綠城的種種傳言，市場對于該項(xiàng)目的前景依然持有懷疑態(tài)度。

　　“在那個地段，從目前的狀態(tài)來看，未來賣到3萬是沒有問題的，而且很值，但就是沒有銷量，當(dāng)然如果有足夠的資金支持沒有問題，但未來可能要面臨市場萎縮的風(fēng)險(xiǎn)?！鼻鄭u相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。

　　該名業(yè)內(nèi)人士指出，鉆石地塊位于青島市重要區(qū)域，未來市場的競爭也會非常激烈，市場未來的供應(yīng)量也很巨大。

　　據(jù)介紹，在綠城鉆石地塊項(xiàng)目周邊，世茂股份、華潤、香港萬邦、中鐵、臺灣遠(yuǎn)雄、山東魯商、凱悅、萬麗海景等企業(yè)均入駐，同樣以打造高層綜合體為主，假如這些項(xiàng)目都開工，那么未來市場的供應(yīng)量將至少達(dá)到100萬平米。

　　“未來的市場容量能否消化這么多，這是最擔(dān)心的?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，雖然綠城將項(xiàng)目作銷售用途，但市場的購買力可能并不多，去化速度或會較慢，即使出售也要花上較長的時間，這同樣需要大量的資金去維系。

　　更有甚者更直言，就目前綠城的資金狀況，做超高層并沒那么簡單，對該項(xiàng)目的未來前景更是不看好。“感覺這個項(xiàng)目應(yīng)該不是由綠城來做，他們沒有那么多的資金。”

　　經(jīng)青島綠城確認(rèn)，目前該項(xiàng)目由綠城來操作。青島業(yè)內(nèi)人士也指出，項(xiàng)目當(dāng)初由綠城獨(dú)家拍下，目前也沒有引入合作方。

　　然而另據(jù)綠城內(nèi)部人士透露，該項(xiàng)目從拿地之初就有合作伙伴，綠城不是100%擁有。

　　盡管如此，但早前傳出的綠城擬再售資產(chǎn)的名單中，原青島審計(jì)局赫然在列，雖然后被證實(shí)傳言子虛烏有，但這大概也可以側(cè)面印證項(xiàng)目的資金需求壓力。

　　不過青島業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其實(shí)如果用這個項(xiàng)目去出售股份換取資金也是一筆非常劃算的生意，因?yàn)?萬元/平令該項(xiàng)目看上去是一個不錯的抵押物。