像限購、限貸如果放開，樓市就可以回升，就像09年第二季度一樣，所以這很大程度取決于政府怎么看經(jīng)濟(jì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)  武瑾瑩 除夕前兩日，已經(jīng)在內(nèi)地開業(yè)四個(gè)項(xiàng)目的恒隆公布了過去6個(gè)月的經(jīng)營業(yè)績。

　　據(jù)恒隆公布的資料顯示，截至2011年12月31日止6個(gè)月，恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占基本純利增長29%至港幣16.5億元，營業(yè)總額上升22%至港幣30.69億元。每股盈利0.56港元。

　　其中，中國內(nèi)地物業(yè)租金收入及溢利分別上升23%及15%，至港幣13.93億元及港幣10.72億元。上海的恒隆廣場和港匯恒隆廣場，其購物商場再次錄得卓越成績；而濟(jì)南的恒隆廣場已于2011年8月開幕，租出率達(dá)100%。

　　期內(nèi)，投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)添置總計(jì)74.14億港元。集團(tuán)錄得投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)的公平值增加9.64億港元，其中包括于中國內(nèi)地的發(fā)展中物業(yè)的增值800萬港元。

　　但值得關(guān)注的是，向來資金充足沒有負(fù)債的恒隆集團(tuán)首次出現(xiàn)了負(fù)債現(xiàn)象。

　　據(jù)恒隆集團(tuán)公告稱，截至2011年12月31日，其現(xiàn)金及銀行存款達(dá)港幣261.49億元。扣除銀行貸款港幣276.94億元，以及全數(shù)付清昆明項(xiàng)目的地價(jià)后，負(fù)債率仍處于1%的甚低水平。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，1%的負(fù)債率的確是很低的數(shù)字，但對(duì)于多年維持正現(xiàn)金情況的恒隆集團(tuán)來說，這樣的情況卻并不多見。

　　但恒隆主席陳啟宗卻在業(yè)績發(fā)布會(huì)上對(duì)此表示并不奇怪，因?yàn)槟壳昂懵∶磕暝趦?nèi)地的建筑費(fèi)就已經(jīng)高達(dá)幾十億，開銷大，自然錢就用的多了。

　　而且陳啟宗還明言，目前尚處于正現(xiàn)金狀況的恒隆地產(chǎn)估計(jì)在接下來也將進(jìn)入負(fù)債的情況之中了，其還稱在未來一段時(shí)間內(nèi)恒隆都將處于負(fù)債的狀況下，回到正現(xiàn)金的可能性并不太大。

　　1月19日，恒隆主席陳啟宗、總經(jīng)理陳南祿等高層出席在業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，并接受諸多媒體提問。

　　以下為現(xiàn)場采訪整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：恒隆去年9月份在大陸買了地，最近其他開發(fā)商也加速陸續(xù)買地，那您是否覺得內(nèi)地的土地市場已經(jīng)到了最低點(diǎn)了？另外在與內(nèi)地同行分享時(shí)，他們是怎么看大陸的環(huán)境？

　　陳啟宗：內(nèi)地的土地市場是否已經(jīng)到底？這個(gè)問題我不敢肯定地回答你，我只能把過程用幾句話簡單地描述一下。

　　去年8月左右，相信大家都比較清楚感受到政府以往幾年的緊縮政策是越來越有效，其實(shí)在6月7月的時(shí)候還不是很明顯，到8月的時(shí)候就比較明顯了。

　　8月份的時(shí)候限購、限貸等等政策和賣方緊縮的狀況開始在市場上反映出來，首先是量的下降，接著是價(jià)的下降。但到了12月底的時(shí)候，似乎也有一點(diǎn)點(diǎn)松綁的跡象，特別是在貸款方面。限購方面沒有太大的松動(dòng)，而在貸款方面有些變化，但這些變化不敢說是持續(xù)的，只能說現(xiàn)在的情況很不明朗，所以現(xiàn)在是不是買地的時(shí)機(jī)，這個(gè)大家都不敢確定。如果市場轉(zhuǎn)好，像2009年第二季度的話，那我們9月買地就很好了。但也有一個(gè)可能性就是未必松綁得那么厲害，或者還有更多的買地機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場提問：根據(jù)資料顯示半年中內(nèi)地有10億多租金收入，而香港方面有12億，那什么時(shí)候內(nèi)地的租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)會(huì)超過香港呢？

　　陳啟宗：看我們上一年6月末的時(shí)候，內(nèi)地的租金收入占比為45%，今年上升至48%。照這個(gè)速度看應(yīng)該會(huì)很快超過香港的貢獻(xiàn)。

　　但其實(shí)這個(gè)也不是很重要，因?yàn)槲覀冞@十年新落成的物業(yè)都在內(nèi)地，內(nèi)地每年至少有一兩百萬尺的新樓加入，自然這些就是新加的租金，或者是說增值，不能說新加入，所以內(nèi)地租金貢獻(xiàn)超過香港是遲早的問題，遲一年早一年不是很重要。

　　現(xiàn)場提問：想請(qǐng)問在香港買地的事，您之前說要在市場最黑暗的時(shí)候才會(huì)買地，但看到你們今年也有動(dòng)靜在看南昌站地塊，那是不是感覺香港樓市已經(jīng)到底了？

　　陳啟宗：其實(shí)我們是什么地都看，但什么地叫最黑暗，我給個(gè)定義好嗎？最黑暗就是所有人都離開市場，只要還有人在就不是很黑暗。而且不能忽視，這個(gè)地去年6月有6家在爭，我們都預(yù)先打定了會(huì)輸，后來地又收了回去，到9月底的時(shí)候還有另一家，就是只剩兩家在爭，這時(shí)候才感覺有些機(jī)會(huì)。

　　不是很黑心地講，全部倒了就是黑暗來臨了，黑暗來臨的時(shí)候就是我們最高興的時(shí)刻。

　　現(xiàn)場提問：根據(jù)剛剛公布的數(shù)字，恒隆集團(tuán)的負(fù)債很低但也有1%，同時(shí)銀行借貸有200多億，之前銀行借貸似乎是沒這么高的。那么為什么在半年時(shí)間內(nèi)銀行借貸會(huì)增長到這么大的數(shù)字，管理層有沒有想法把正負(fù)債重新調(diào)整到正現(xiàn)金的狀況？

　　陳啟宗：以往這一年有這么多項(xiàng)目在建，加上買昆明的地，總計(jì)大概有60多個(gè)億，40多億花的是自己的，所以正資金就減少。

　　這個(gè)也是早就知道的，恒隆每年不算新買地的錢，建筑費(fèi)都是幾十億，四年可能就要270億，這個(gè)數(shù)是不小的。

　　現(xiàn)場提問：那正負(fù)債的現(xiàn)象短時(shí)間是不會(huì)改變嗎？

　　陳啟宗：除非兩件事之一發(fā)生：香港的購房市場突然好轉(zhuǎn)，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)，但個(gè)人估計(jì)這個(gè)事情不會(huì)發(fā)生，至少是短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生。

　　第二件事是忽然市場股市非常好，或者又配股了，但這個(gè)估計(jì)再過幾年也不會(huì)發(fā)生。

　　不是說股市不會(huì)好，而是我們配股的可能性不大。既然這兩件事的可能性都不大，那么接下來的一段日子，恒隆集團(tuán)會(huì)繼續(xù)有正負(fù)債，從恒隆地產(chǎn)角度看，可能也會(huì)從正現(xiàn)金轉(zhuǎn)為正負(fù)債。

　　做房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是正現(xiàn)金也不是那么合理，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)來說不是一件最明智的事情，轉(zhuǎn)為正負(fù)債是很正常的一件事，也可能是一件好事。

　　現(xiàn)場提問：近期國內(nèi)討論比較多的可能就是房產(chǎn)稅，因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為下一步調(diào)控的關(guān)鍵就是房產(chǎn)稅，而近期也有傳言南京、廣州可能是下一個(gè)試點(diǎn)的城市，您是否認(rèn)同下一步調(diào)控就是從房產(chǎn)稅上著手，您預(yù)期短期內(nèi)房產(chǎn)稅真的會(huì)出臺(tái)嗎？

　　陳啟宗：中國有個(gè)很特別的現(xiàn)象，就是市政府靠賣地過活，而其中一個(gè)原因就是他們沒有定期的稅收，所以要靠賣地，這樣就會(huì)使土地市場非常扭曲，因?yàn)槭姓姓T因去賣更多的地或更貴的地。長遠(yuǎn)來說，這是房地產(chǎn)包括住房價(jià)格上升的一個(gè)根本原因。要是能夠解決這個(gè)問題，使得市政府基本上不需要靠賣地過活，而是從別的方面，譬如房產(chǎn)稅拿到比較穩(wěn)定的、定時(shí)的收入，那對(duì)整個(gè)國家應(yīng)該都是好事。

　　當(dāng)然，我不是這方面的專家，有沒有不良的影響我暫時(shí)還想不到，而且根據(jù)別的地方的經(jīng)驗(yàn)，包括香港，沒有房產(chǎn)稅是很特別的，有房產(chǎn)稅是很正常的，從這方面看，中國內(nèi)地開始要有房產(chǎn)稅。

　　其實(shí)商業(yè)房產(chǎn)稅本來就有，當(dāng)然這里講的是住宅，而住宅這塊要大得多，所以這一塊也最重要。其實(shí)有房產(chǎn)稅之類的固定收入，對(duì)市政府是好事，我相信對(duì)國家長遠(yuǎn)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場、土地市場的發(fā)展都是好事。

　　現(xiàn)場提問：剛剛說到恒隆手上現(xiàn)金有19~30億左右，如果接下來要拿地，其實(shí)這個(gè)資金也算是比較少的了。現(xiàn)在很多發(fā)展商正在做融資發(fā)債，那恒隆有沒有這些計(jì)劃呢？

　　另外看到恒隆財(cái)務(wù)費(fèi)用方面比之前升了很多，是因?yàn)槔⒅С龌蛘呤钦麄€(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境差了，所以開支方面也跟著受到影響嗎？

　　陳啟宗：若說發(fā)債的話，以公司目前的狀況、銀行備用的信貸，以及我們成立了一個(gè)MTM的方案是用來發(fā)債的渠道，這樣我們?cè)谡w上可以備用的資金有200多億。如果我們手頭有這么多現(xiàn)金和正現(xiàn)金數(shù)，是沒必要像其他發(fā)展商那樣發(fā)債。不過在時(shí)機(jī)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，發(fā)債其實(shí)也不算什么特別的事。

　　至于利息方面，這是和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有一些關(guān)系，因?yàn)閺臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則來看，一個(gè)項(xiàng)目在建的時(shí)候，相關(guān)的融資利息是會(huì)資本化的，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目建成開業(yè)，像沈陽、濟(jì)南那些項(xiàng)目要落成了，這些項(xiàng)目相關(guān)融資的利息就會(huì)漲。所以這個(gè)不是說我們?nèi)谫Y成本比以往增多。

　　其實(shí)整個(gè)市場的融資成本增加是事實(shí)，我們新融資的話肯定也是跟市場一致，但以我們公司的情況看，相信融資成本不會(huì)比其他企業(yè)高。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)都不太好，而恒隆在內(nèi)地的一些地方都有項(xiàng)目，那會(huì)不會(huì)有影響？對(duì)上海租金方面又有影響嗎？

　　恒?。?/strong>這方面對(duì)租金的影響不大，其實(shí)我們現(xiàn)在上海辦公樓基本上全部滿額，而且租金收益依然保持在很好的水平，而且繼續(xù)有人要進(jìn)入恒隆廣場的寫字樓，暫時(shí)情況就這樣。