目前來看，僅存微利的保障房建設(shè)對(duì)于開發(fā)商而言并非一份美差。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 將2011年視為保障性安居工程住房的“大躍進(jìn)”之年并不為過。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年結(jié)轉(zhuǎn)到2012年的在建保障房近1300萬套，倘若2012年新開工800萬套的話，2012年在建的保障房有近2100萬套，這一規(guī)模相當(dāng)于2010年商品房銷售規(guī)模的1.4倍。

　　這也就意味著，2012年，保障房亦將繼續(xù)大行于世。

　　新年伊始，由青島嘉凱城承建的青島市李滄區(qū)上王埠社區(qū)安置房項(xiàng)目就已迅速開建。

　　青島保障房項(xiàng)目

　　1月6日上午，青島市李滄區(qū)虎山路街道辦事處上王埠社區(qū)安置房舉行開工奠基儀式。

　　公開資料顯示，位于李滄區(qū)規(guī)劃六號(hào)線以北、黑龍江路及青銀高速公路兩側(cè)的這片安置房項(xiàng)目屬于李滄區(qū)2010年重點(diǎn)“兩改”項(xiàng)目之一，規(guī)劃安置房的建筑面積約20萬平方米，涉及拆遷安置居民1180戶。

　　奠基儀式當(dāng)天，該項(xiàng)目承建方青島嘉凱城相關(guān)負(fù)責(zé)人楊益華介紹，此次開建的房源主要是多層和高層，以90到100平米左右的戶型為主，房源數(shù)大約在2000套左右。

　　“這樣平均算下來，每個(gè)回遷戶至少可以分到一套房源，理想情況下，每戶可以分配到兩套房源。”楊益華如是說。

　　事實(shí)上，上王埠社區(qū)安置房建設(shè)只是該公司在李村進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的一小部分。

　　“除了上王埠社區(qū)安置房，桃園和下王埠社區(qū)的安置房已經(jīng)開建，三個(gè)社區(qū)安置房總體建筑面積大約在40多萬平方米。”楊益華透露，該公司還將在該片區(qū)建設(shè)5萬平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

　　根據(jù)工程推進(jìn)計(jì)劃，此次開建的安置區(qū)內(nèi)多層樓房、高層樓房將分別在兩年、三年后實(shí)現(xiàn)竣工回遷。

　　除此之外，楊益華續(xù)稱，該地塊還包括150萬平方米左右的商品房，前期黑龍江路以西片區(qū)(青島時(shí)代城)已經(jīng)開始銷售。

　　“不過，作為一個(gè)整體，安置房、保障房的建設(shè)配套比我們的商品房一點(diǎn)兒都不差。”對(duì)于青島嘉凱城保障房項(xiàng)目，楊益華充滿信心。

　　資金困難引入國企

　　然而，就在不久前，有媒體報(bào)道稱：“嘉凱城集團(tuán)在山東青島參與保障房建設(shè)，由于銀行擔(dān)心資金回收問題，并未給予積極支持，嘉凱城最終只能通過基金的形式籌措高息資金。”

　　對(duì)于此種說法，嘉凱城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，并未獲知這方面消息。“目前該項(xiàng)目資金方面沒有問題。”

　　事實(shí)上，上述說法亦并非空穴來風(fēng)。公開資料顯示，嘉凱城曾于2010年3月17日發(fā)布《關(guān)于控股子公司青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司信托項(xiàng)目股權(quán)增資的公告》。

　　公告披露，嘉凱城與中信信托合作，由中信信托以信托資金對(duì)青島嘉凱城進(jìn)行增資擴(kuò)股，信托總規(guī)模10億元，期限18個(gè)月，總成本率不超過12%/年。

　　然而，進(jìn)入2011年，特別是下半年，國內(nèi)信貸收緊、房地產(chǎn)融資哀鴻一片，使得開發(fā)商陷入資金困境。

　　2011年9月29日，嘉凱城公布青島嘉凱城單一信托處理方案，宣布引入浙江省浙信房地產(chǎn)有限公司、青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司共同投資開發(fā)。

　　根據(jù)該方案，青島嘉凱城的最終股權(quán)結(jié)構(gòu)為：嘉凱城占51%，浙信占35%，百通占14%。

　　據(jù)了解，浙信的控股股東為浙江省能源集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制人為浙江省國資委。

　　對(duì)此，青島資深業(yè)內(nèi)人士表示，從2011年下半年開始，特別是9、10月份以后，開始出現(xiàn)大面積資金緊缺，作為二三線的青島，很多企業(yè)能拿到高利貸的資金都不是太簡(jiǎn)單。

　　前路未明

　　保障性住房建設(shè)的資金問題是在全國范圍內(nèi)普遍存在的，該業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱，一般來說，開發(fā)商承建保障房項(xiàng)目是由“預(yù)設(shè)規(guī)則”決定的。

　　“政府規(guī)定，開發(fā)商品房的同時(shí)，必須在地塊上劃出一部分做保障房”，該業(yè)內(nèi)人士表示，地塊的位置、體量會(huì)對(duì)開發(fā)商形成吸引，企業(yè)往往抱著“保障房不賠錢，商品房能賺錢”的想法拿下地塊。

　　“保障房本身就是有微小的利潤，不到10%，個(gè)位數(shù)的利潤。”該業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　目前來看，僅存微利的保障房建設(shè)對(duì)于開發(fā)商而言并非一份美差。

　　青島嘉凱城自2010年9月以37億元競(jìng)得位于青島市區(qū)北部、李滄區(qū)的西北部，臥狼山、老虎山交接的區(qū)域的三個(gè)舊改項(xiàng)目以來，原計(jì)劃是要開發(fā)8年左右。

　　上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商自己也不知道究竟會(huì)什么時(shí)候完成。“現(xiàn)在開發(fā)商都沒準(zhǔn)兒了，自己也不知道分幾年開發(fā)了。”他續(xù)出：“開發(fā)了也賣不掉，也沒有錢開發(fā)。這種無奈的延期誰也不愿意看到，但是都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。”

　　該業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保障房未來的市場(chǎng)前景將取決于商品房的市場(chǎng)情況，取決于商品房與保障房之間的價(jià)格差。“如果商品房價(jià)格繼續(xù)出現(xiàn)大幅下滑的話，保障房沒有更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。”

　　與此同時(shí)，他還預(yù)測(cè)，2012年上半年將會(huì)繼續(xù)降價(jià)。“現(xiàn)在降價(jià)只是第一波，如果開發(fā)商的資金情況繼續(xù)惡化，相信將會(huì)有第二波、第三波降價(jià)的。”