“我們到今年以內(nèi)北京項(xiàng)目都不會(huì)啟動(dòng)，要等到雨過天晴以后，至少是限貸，限購以后，我們才會(huì)考慮北京的進(jìn)展。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 “總體來說，我們這個(gè)價(jià)格是沒有調(diào)低，還是在我們的利潤(rùn)空間里面，毛利率也沒有降。”禹洲地產(chǎn)主席林龍安于8月31日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是從容回答。

　　根據(jù)禹洲地產(chǎn)公布的2011年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截止到6月30日禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣7.67億元，同比下降62.5%；毛利率為3.37億元，同比下降66.7%；股東應(yīng)占利潤(rùn)為3.73億，同比下降28.3%；每股基本盈利為15.55分。

　　此外公告還披露，禹洲地產(chǎn)上半年確認(rèn)物業(yè)銷售金額為7.24億，同比下降64.0%，確認(rèn)銷售面積為70030平方米，同比下降58.9%，平均售價(jià)則由2010年上半年的11823元/平方米下降到2011年上半年的10343平方米。

　　禹洲地產(chǎn)未披露業(yè)績(jī)下滑的原因，但表示在中央打壓通脹的大前提下，禹洲地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)，短期困難不少，但禹洲地產(chǎn)亦比表示其對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具信心，且禹洲地產(chǎn)各地項(xiàng)目將會(huì)采取靈活的定價(jià)及銷售策略。

　　禹洲地產(chǎn)總裁黃志斌表示，從今年下半年開始調(diào)整整個(gè)營銷策略以后，從7、8月份的表現(xiàn)來看，這是一個(gè)往上走的勢(shì)頭。所以，我們很有信心完成下半年的目標(biāo)。

　　此外，公告還披露禹洲地產(chǎn)在廈門地區(qū)將會(huì)有四個(gè)新項(xiàng)目推出市場(chǎng)，分別為禹洲•高爾夫、禹洲•尊海、禹洲•陽光花城及禹洲•溪堤尚城，這四個(gè)項(xiàng)目可售面積約為28萬平方米。

　　以下是禹洲地產(chǎn)2011年中期業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　媒體提問：公司下半年會(huì)不會(huì)有一些減價(jià)項(xiàng)目來應(yīng)對(duì)限購令等政策？在此基礎(chǔ)上會(huì)比原來的價(jià)格調(diào)低一點(diǎn)嗎？

　　林龍安：公司下半年推出的樓盤會(huì)根據(jù)區(qū)域和樓盤的多少來定價(jià)，但不是減價(jià)。一個(gè)樓盤的推出是在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行促銷價(jià)格，而并不存在降價(jià)的情況。例如合肥天境這個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)具體情況確定一個(gè)價(jià)格，再以公司上市兩周年的活動(dòng)這樣推出，不存在降價(jià)的說法?？傮w來講，公司項(xiàng)目的價(jià)格沒有調(diào)低，還是在我們的利潤(rùn)空間里，毛利率也是沒有降的。

　　媒體提問：基于公司8月份的銷售均價(jià)跌了很多，那么公司有打算調(diào)整銷售項(xiàng)目嗎？

　　林龍安：針對(duì)這個(gè)問題，以合肥這個(gè)區(qū)域?yàn)槔Ｓ捎诤戏仕急戎睾艽?，所以并不是說這個(gè)8000多元均價(jià)下降是公司有一個(gè)減價(jià)的情況，而是產(chǎn)品組合的部分。因?yàn)楹戏手罢急瓤赡苁堑陀?0%，那8月份貢獻(xiàn)可能接近40%，這是把握整個(gè)集團(tuán)的平均權(quán)衡重的價(jià)格下降，但是沒有單方面的項(xiàng)目降價(jià)的概念。

　　另外，比如那些靠近鐵路馬路的房子，會(huì)根據(jù)樓盤的特點(diǎn)制作一個(gè)精細(xì)化的營銷策略，就是把那些犄角旮旯的資源做一些刺激性的價(jià)格處理來促銷整個(gè)項(xiàng)目的銷售，不是說一刀切做一個(gè)降價(jià)處理。因?yàn)楣臼巧鲜泄?，同時(shí)要對(duì)股東和以前的業(yè)主承諾，所以開盤以后不會(huì)讓價(jià)格越來越低，導(dǎo)致形成一個(gè)很負(fù)面的形象，所以這是一個(gè)營銷的組合拳。

　　媒體提問：公司下半年推盤量大概是62.8萬平方米，這樣大的量需要耗費(fèi)多少錢呢？同時(shí)，基于公司40億元的目標(biāo)，那要賣掉多少才能回籠這40多億？

　　林龍安：按公司的計(jì)劃，60萬平方米去化率大概在六成到六成五左右，到時(shí)候公司預(yù)期能套現(xiàn)的面積是40萬平方米，均價(jià)在11000元左右，大約就四五十億目標(biāo)，全年就是65億，因?yàn)樯习肽暌呀?jīng)完成了21億左右。

　　媒體提問：因?yàn)楣鞠掳肽甑匿N售目標(biāo)是45億，下半年的一個(gè)推貨量比上半年是多了11個(gè)項(xiàng)目，按照市場(chǎng)的情況來看下半年的市場(chǎng)供應(yīng)量是很大的，這樣會(huì)不會(huì)有一定的銷售壓力？另外，合肥天境項(xiàng)目有一些優(yōu)惠的項(xiàng)目推出，那其他項(xiàng)目會(huì)不會(huì)也推出這樣的優(yōu)惠措施？

　　黃志斌：第一個(gè)問題，銷售的壓力肯定會(huì)有，由于整個(gè)市場(chǎng)大背景就是宏觀調(diào)控。但是，從禹洲地產(chǎn)董事長(zhǎng)的報(bào)告中可以得知，就是從今年下半年開始整個(gè)營銷策略調(diào)整以后，從七月份和八月份的表現(xiàn)來看，公司是一個(gè)往上走的勢(shì)頭。所以，我們有信心完成下半年的目標(biāo)。第二個(gè)問題，對(duì)于合肥的一個(gè)營銷手段，公司會(huì)根據(jù)地區(qū)、市場(chǎng)，還有項(xiàng)目不同的情況也不排除這樣一個(gè)靈活的措施來確保整個(gè)合約銷售額的實(shí)現(xiàn)。

　　媒體提問：針對(duì)靈活的營銷策略，采用量?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，在新盤定價(jià)上比市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格大概會(huì)不會(huì)有一個(gè)相對(duì)比較大的調(diào)整？今年的定價(jià)策略與往年有什么區(qū)別之處？同時(shí)，由于公司今年上半年?duì)I業(yè)額是跌了62.5%，竣工面積比較少，其下降的主要原因是什么？

　　林龍安：再舉例子說明吧。比如說今年3月份，董事局要求集團(tuán)當(dāng)年拿的項(xiàng)目一定要當(dāng)年完成，六個(gè)月內(nèi)要?jiǎng)庸ぃ畟€(gè)月要進(jìn)行預(yù)售。再比如說拿陽光花城這個(gè)項(xiàng)目來講，從拿地到動(dòng)工就六個(gè)月左右，十個(gè)月就開始銷售。但是，這和以前相比有時(shí)間上的差距。

　　所以，我們現(xiàn)在是快速周轉(zhuǎn)，快速周轉(zhuǎn)的目的是它的資金和現(xiàn)金流，原來可能做一次我們現(xiàn)在做兩次了，當(dāng)然量和價(jià)格都會(huì)取得平衡。如果你這么快速的周轉(zhuǎn)，你不可能要求我們的利潤(rùn)很高，比如說我們?cè)瓉淼拿室_(dá)到40%到45%，我現(xiàn)在可能30%就可以做了，這就是量?jī)r(jià)平衡的概念。

　　至于毛利方面，實(shí)際上的銷售價(jià)格會(huì)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目和毛利率來計(jì)算價(jià)格。關(guān)于竣工面積問題，上半年公司其實(shí)剩下銷售只有15萬平方米，等于上半年的樓盤可以基本是銷售完了，只是剩下15萬平方米，這個(gè)去化率相對(duì)來講還是比較高的。上半年開工量都?jí)涸谏习肽?，但整個(gè)開工與銷售時(shí)間差會(huì)壓到下半年，這是開工安排的程序問題。

　　媒體提問：公司下半年大概有40萬平方米可以竣工，那里面的AEP是多少？另外，公司在北京有接近200萬平方米左右的項(xiàng)目，這是一個(gè)很大的部分，那這個(gè)項(xiàng)目的投資額是多少，土地用途是什么，公司現(xiàn)在手頭上的19億現(xiàn)金會(huì)有一部分用在這個(gè)項(xiàng)目里面嗎？

　　林龍安：公司是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，北京這個(gè)項(xiàng)目目前一分錢還沒有投資，只是把框架協(xié)議給定下來，因?yàn)楝F(xiàn)在是北京市嚴(yán)厲調(diào)控地產(chǎn)的時(shí)候，所以公司暫時(shí)不會(huì)投資，只是把一二級(jí)聯(lián)動(dòng)框架協(xié)議簽下來，今年以內(nèi)北京項(xiàng)目都不會(huì)啟動(dòng)，等到雨過天晴以后，至少是限貸，限購以后，公司才會(huì)考慮北京的進(jìn)展。

　　所以，北京項(xiàng)目主動(dòng)截止在今年，就是根據(jù)參與的進(jìn)度，我們和政府達(dá)成的共識(shí)說我們要根據(jù)前期的形勢(shì)判斷，但是前期現(xiàn)在形勢(shì)不好，我們有這個(gè)主動(dòng)權(quán)，所以只是把框架協(xié)議簽下來，但是沒有進(jìn)行投資。

　　黃志斌：北京的這個(gè)項(xiàng)目是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，直觀的來表述就是用價(jià)格定時(shí)間來滾動(dòng)開發(fā)。定價(jià)格就是公司和政府的合約安排，就是這個(gè)項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)所產(chǎn)生的征地拆遷的成本是多少，這個(gè)公司和政府是以一個(gè)包干的價(jià)格來確定，這是第一。

　　第二，現(xiàn)在征地拆遷非常的困難，會(huì)不會(huì)有一種長(zhǎng)期拆不下來導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目的拖期的問題?；谶@個(gè)問題，公司跟政府合約的安排也是分期提供多少的土地，這個(gè)也是通過合約的安排已經(jīng)確定下來，所以并不需要擔(dān)心什么問題。

　　第三，最關(guān)鍵的滾動(dòng)的開發(fā)，就是根據(jù)這樣一個(gè)將近一平方公里的范圍，公司選擇相對(duì)征地拆遷容易的，相對(duì)有開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目先入手，可能公司會(huì)做一個(gè)5公頃或者8公頃的分割，然后完成了以后就掛牌一二級(jí)聯(lián)動(dòng)進(jìn)行二級(jí)的開發(fā)，然后再做另外一個(gè)5公頃或者8公頃的這樣一個(gè)一加一再加一的滾動(dòng)。所以說明公司是用最小的和最少的現(xiàn)金去博一個(gè)最大的項(xiàng)目。也說明了這個(gè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)從對(duì)投資者負(fù)責(zé)任的角度來看是把風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。