這一次對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)厲的調(diào)控了成了一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，加速了中國城市化往二三線城市的轉(zhuǎn)型。

　　2011年8月18日，“下一個(gè)十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入第二天論壇日程。上午論壇的主題為“市場與行業(yè)篇山坳上的房地產(chǎn)”。

　　以下是陽光100集團(tuán)董事長易小迪先生現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　易小迪：今天博鰲的主題是講下一個(gè)十年，我聽了一天，比較讓我們感到確定的是大家都知道我們下一個(gè)十年走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折的十字路口，比較不確定的是大家都感到很迷茫，不知道下一步往哪個(gè)方向轉(zhuǎn)。就像有些人認(rèn)為泡沫將破，這可能是一個(gè)最壞的十年，也有人下一個(gè)十年是一個(gè)黃金十年，是最好的十年。

　　面對(duì)這些問題我們企業(yè)首先考慮的是我們明天市場到底在哪里。

　　第一，對(duì)于我們房地產(chǎn)來說，基本大環(huán)境是沒有改變，我們中國城市化還在繼續(xù)進(jìn)行。只不過這次嚴(yán)厲的調(diào)控了成了一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，加速了中國城市化往二三線城市的轉(zhuǎn)型，實(shí)質(zhì)上如果把上一次城市化過程變成第一輪城市化，這次城市化變成第二輪城市化，城市化熱點(diǎn)已經(jīng)不在沿海大中城市或者一線城市。

　　未來我們要從現(xiàn)在50%城市人口發(fā)展到80%城市人口，還有4-5億人口要進(jìn)城，這個(gè)是我們房地產(chǎn)最基本的市場調(diào)節(jié)。我們基本發(fā)展環(huán)境、廣闊市場還是存在的。

　　第二，通過地價(jià)的上升推動(dòng)房價(jià)上升這個(gè)周期應(yīng)該可能要轉(zhuǎn)變了，或者可能這樣的模式時(shí)代要結(jié)束了。

　　實(shí)際上我們可以看到，過去我們所有的地價(jià)推動(dòng)房價(jià)上升，我們老百姓感受到的是房價(jià)上漲，其實(shí)背后的原因我覺得還是地價(jià)的原因，土地上升成了房價(jià)最最主要的推動(dòng)作用。

　　我們統(tǒng)計(jì)可以看到大概每年房價(jià)漲幅都在15%以上，盡管我們有時(shí)候統(tǒng)計(jì)數(shù)字在12%、11%。比如說2010年70個(gè)城市房價(jià)漲幅24.2%，當(dāng)然大城市更高，北京是42%，上海是40%，我們其實(shí)還沒有算，這個(gè)基本原因是什么？

　　有人統(tǒng)計(jì)了一下土地價(jià)格上升。我們看到每年公布的土地價(jià)格上升是17%、18%，但是這都是不同的土地在買賣。有人做過土地重置成本的上升，大概會(huì)接近30%。如果一塊地大概買了三年，要去轉(zhuǎn)讓的話，差不多就要漲一倍，所以土地重置成本上升是最主要的房價(jià)上升原因。

　　如果我們城市的房價(jià)平均24%、25%，真正我們開發(fā)房地產(chǎn)上市公司毛利絕大部分在30%-40%之間，我們基本上2/3毛利空間來源于房價(jià)的自然上升。在這個(gè)過程，投資帶來了主要的價(jià)值，而真正的產(chǎn)品開發(fā)只創(chuàng)造了1/3不到的利潤。

　　中國房地產(chǎn)最近這幾年的發(fā)展，我們主要的房地產(chǎn)決策人干了什么事？第一，借錢。第二，買地。至于產(chǎn)品開發(fā)過程這個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)放到次要位置，所以使房地產(chǎn)越來越成為一個(gè)類金融化的地產(chǎn)行業(yè)。

　　如果到三線城市的話，這個(gè)局面會(huì)發(fā)生一些變化，房價(jià)可能會(huì)穩(wěn)步上升，小幅度上升，或者有漲有跌。這個(gè)判斷的基于原因，二三線城市土地不那么稀缺?，F(xiàn)在我們宏觀調(diào)控政策可能特別在抑制住宅價(jià)格上升方面會(huì)有很多政策延續(xù)下去。

　　中國平均房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)高度了，跟老百姓收入達(dá)到了一個(gè)比較高的價(jià)格水平了。有人告訴我，美國其實(shí)到今天為止，全國房價(jià)到6月份跌破1000美金，中國到7月1號(hào)全國平均房價(jià)5535元，是不是我們要漲到超過美國？

　　所以我認(rèn)為房價(jià)繼續(xù)瘋漲的過程不能更長期延續(xù)下去了，過去我們做房地產(chǎn)企業(yè)盈利的這個(gè)模式其實(shí)大家都知道來源于投資帶來升值的模式，很可能在這一輪城市化過程中會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)。是不是把土地儲(chǔ)備放在那里，過一兩年開發(fā)自然就會(huì)賺到30%、40%以上的毛利？最起碼對(duì)粗放式經(jīng)營會(huì)帶來很大挑戰(zhàn)。

　　第三，新的政策里面有很多限購、限價(jià)行政手段，但是我們要看到政策里面有保障房、房產(chǎn)稅這樣一個(gè)長期調(diào)控手段可能會(huì)長期存在，我覺得這才是影響下一個(gè)十年政策因素。

　　因?yàn)樗行姓蛩囟疾豢赡艹掷m(xù)好幾年，限價(jià)更不可能長期存在，但是保障房、房產(chǎn)稅可能會(huì)今后十年都會(huì)存在。我們往往忽視了這種長期因素，保障房量非常大，如果真的要存在的話，住宅市場肯定會(huì)成為兩分天下局面。房產(chǎn)稅如果全國推開的話，肯定有很大影響。

　　第四，市場需求依然是很旺盛的。這個(gè)旺盛除了城市化之外，改善性的住宅需求，房地產(chǎn)非住宅多功能方面的產(chǎn)品需求，會(huì)逐漸的成長起來，這是我們要看到下一個(gè)的亮點(diǎn)。

　　畢竟貨幣的超發(fā)，房地產(chǎn)在這個(gè)環(huán)境下是抗通脹首選，所以很多投資保值產(chǎn)品還是會(huì)有很強(qiáng)的需求?；谶@個(gè)判斷，我們會(huì)存在一個(gè)機(jī)遇和一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　下一個(gè)十年我們?nèi)匀挥泻芏嗟倪@種機(jī)遇。第一，我們發(fā)展重點(diǎn)可能是往二三四線城市去拓展。二三四線城市發(fā)展跟我們上一次城市化有什么差別，如果說我們第一輪城市化其實(shí)是工業(yè)化推動(dòng)了城市化，我們也看到其實(shí)人口集聚帶來房價(jià)上升效應(yīng)。

　　就是說我們城市規(guī)劃落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京有1600萬人口的規(guī)劃，實(shí)際已經(jīng)有2600萬人口，這是很荒唐的，這是被動(dòng)享受城市化的成果。

　　實(shí)際上這一輪城市化是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，城市化要帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以很多城市在這里面有很多城市功能需求。

　　在招商合作的時(shí)候，提了很多對(duì)城市發(fā)展有利的要求。有很多人到二三線城市做，尤其三四線城市，感覺到純住宅用地反而越來越貴、越來越少，多功能用地越來越多，甚至政府還會(huì)給很多優(yōu)惠政策。

　　有些人到外面做商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)，可以得到近乎零地價(jià)的優(yōu)惠。城市功能發(fā)展會(huì)帶動(dòng)城市效益發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)的時(shí)候，對(duì)功能的升級(jí)、品質(zhì)的改善放在了第一位。

　　這是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，或者說提高了我們的門檻。不是說有錢買一塊地就歡迎，反而提高了專業(yè)門檻，反過來也是一個(gè)機(jī)遇。

　　第二，住宅市場反而有很大的不確定性，住宅市場依然是下一個(gè)十年的主流，但是面臨變數(shù)更多，或者說住宅市場環(huán)境不像原來那么簡單了，投資升值的模式也發(fā)生變化。

　　首先我認(rèn)為住宅發(fā)展在二三線城市不僅僅是短缺，很多二三線城市不是缺房，是一個(gè)改善型、投資型多方面需求，升級(jí)的產(chǎn)品更有市場。

　　我們要看到真正的保障房如果能夠持續(xù)推行下去，對(duì)中低檔產(chǎn)品市場面臨很大挑戰(zhàn)。不僅是搶了客戶，對(duì)價(jià)格影響也是非常大，對(duì)于我們年輕人購房、剛性需求有很大沖擊。

　　住宅市場不確定因素更大一些，甚至我認(rèn)為有可能會(huì)走向一個(gè)微利時(shí)代。就是住宅不再是房地產(chǎn)可以產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，必須在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)方面，才可能獲得利潤。如果任何一個(gè)人投資買了一塊地都可以獲得暴利，市場也不允許長期存在。

　　第三，二三線城市綜合體產(chǎn)品有巨大需求。第一個(gè)是城市功能的缺乏，第二個(gè)是對(duì)品質(zhì)提升的要求。

　　中小城市更希望改善城市形象，引進(jìn)國際大品牌，能夠促進(jìn)城市國際形象的改變，包括生活條件改變。所以在城市發(fā)展中不斷形成新的，比如說商務(wù)中心、商業(yè)中心，你可以看中國最小的城市他們都說要做CBD，他們都說要建摩天大樓，我們不要忽視，這個(gè)需求不是簡單的攀比，它其實(shí)要?jiǎng)?chuàng)造新的城市功能，創(chuàng)造新的城市中心。

　　這是一個(gè)城市的需要，因?yàn)樗麄兂鞘斜緛砣狈@個(gè)，而且中小城市也沒有能力自己建造新的時(shí)尚城市中心，所以對(duì)發(fā)展商來說就是一個(gè)很大的機(jī)遇。在這方面我們陽光100還是有一些經(jīng)驗(yàn)探索，取得了很好的效益。

　　第四，旅游、度假、養(yǎng)老這些特殊的市場在未來十年是一個(gè)非常大的成長空間。我們其實(shí)已經(jīng)看到了旅游產(chǎn)品、度假產(chǎn)品的銷售價(jià)格、銷售市場也是很廣闊的。

　　這個(gè)方面在未來我想是不受政策限制影響，反而有更大的一個(gè)發(fā)展的想象空間。度假產(chǎn)品不僅僅有類似三亞全國型度假中心，我想隨著城市發(fā)展、老百姓效應(yīng)，在很多城市周邊度假產(chǎn)品也會(huì)得到很大發(fā)展空間。

　　基于這個(gè)機(jī)遇和判斷我講了二三線城市既有很大挑戰(zhàn)，但是機(jī)遇也同樣存在，但是每個(gè)人看法和經(jīng)驗(yàn)不一樣。

　　我想舉一個(gè)案例，陽光100在三線城市做了哪些產(chǎn)品開發(fā)，有哪些經(jīng)驗(yàn)可以分享。我們做綜合體十幾年了，但是真正取得成功，最大的一個(gè)項(xiàng)目反而是在一個(gè)三線城市，一個(gè)接近100萬平米，在廣西柳州市，在這樣一個(gè)城市里面，綜合體有多么大的需求。

　　大概四年多前，做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們對(duì)市場是很迷茫的。感覺在100萬城市人口做一個(gè)接近100萬平米綜合體，有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以我們提了很多規(guī)劃需求，政府在這個(gè)方面也做了很多讓步。

　　在這里面他們唯一提到的就是說必須做一個(gè)有國際水準(zhǔn)的，全廣西最好的五星級(jí)酒店，做兩個(gè)酒店，還要做一個(gè)大型購物中心，還要做一個(gè)接近20萬平米的寫字樓。

　　這個(gè)要求對(duì)很多人，這個(gè)項(xiàng)目第一次劃出來的時(shí)候，我們跟他談，還流拍了，我們又跟他談。這個(gè)項(xiàng)目做完了，我們4年銷售完畢，同時(shí)主力店得到很好的招商引資開業(yè)，取得了很好的效益。

　　四年時(shí)間，我們認(rèn)為做了這么大規(guī)模，實(shí)際上相當(dāng)一個(gè)小城市的CBD，正好在城市對(duì)面，我們處于寫字樓的價(jià)格可以從6000、7000賣到1.5萬，真正住宅價(jià)格從4000元可以賣到1萬，增值最大的是商業(yè)，商業(yè)從1萬多賣到6萬塊錢，這是第一個(gè)我們感覺到巨大的市場需求。

　　第二，我們有一個(gè)很好樂觀經(jīng)驗(yàn)，就是做這樣的綜合體其實(shí)地價(jià)并不貴，重要的是連續(xù)投入是巨大的。實(shí)質(zhì)上我們經(jīng)驗(yàn)是租售并舉，滾動(dòng)式開發(fā)，我們一直是項(xiàng)目現(xiàn)金流是正的，也就是說我們投資回報(bào)率非常高，總利潤接近20億，我們啟動(dòng)資金就3個(gè)億。

　　做主力店的時(shí)候，必須把主力店檔次做高，比如有當(dāng)時(shí)最好的百貨店進(jìn)去。還有必須樹立這個(gè)城市數(shù)一數(shù)二的品牌，這確實(shí)是重要的。千萬不要低估了三線城市就是落后的需求，你怎么超前都不為過份，一定要發(fā)揮做第一第二。

　　目前我們這個(gè)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)在二三線城市推廣我們的模式，現(xiàn)在在濰坊等等城市都在做我們的產(chǎn)品，我想把這個(gè)經(jīng)驗(yàn)分享一下，就是說機(jī)遇還是巨大的。謝謝！