現(xiàn)在我們誰(shuí)也不敢說(shuō)自己沒(méi)房，包括農(nóng)民工，只能說(shuō)住的房子小，改善就成為最核心的問(wèn)題。

　　2011年8月17日，“下一個(gè)十年　改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕，本屆論壇邀請(qǐng)到朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)等專家學(xué)者以及八百位企業(yè)精英參會(huì)。

　　以下是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　任志強(qiáng)：陳總剛才給我們大家說(shuō)調(diào)控政策是不是很成功，剛才被他們記者圍追還要問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，我覺得衡量成功不成功，是看還要不要出第二個(gè)政策。

　　如果繼續(xù)出政策，前面一定是失敗的，如果一年出三四個(gè)政策，我說(shuō)養(yǎng)豬還有一個(gè)周期呢。

　　一個(gè)前提就是中國(guó)房地產(chǎn)到底有什么問(wèn)題？很大問(wèn)題就是中國(guó)房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫？我不知道什么是泡沫，但是最近出了一個(gè)報(bào)告，用房地產(chǎn)總量把中國(guó)房地產(chǎn)總量做了一個(gè)估算，大概有97萬(wàn)億總量，這個(gè)數(shù)字比我們官方數(shù)字大概高出一倍左右，官方數(shù)字是48億。當(dāng)然官方數(shù)字里沒(méi)有包括在建工程和工業(yè)這一塊。

　　同時(shí)又把它和美國(guó)、日本的情況作了對(duì)比，如果按照和美國(guó)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅以后的情況看，這個(gè)數(shù)字不是它房地產(chǎn)高潮的時(shí)候，大概和居民儲(chǔ)蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。

　　他們比較完了，覺得我們和泡沫之后的美國(guó)情況基本相同，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本，不但低于日本泡沫以前的情況，也低于日本泡沫以后的情況，同時(shí)中金認(rèn)為每年保持8-10%增長(zhǎng)，和我們M2增長(zhǎng)，我們資產(chǎn)速度增長(zhǎng)會(huì)低于他們。如果房產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值情況看，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們只占GDP16%，而美國(guó)個(gè)貸要占GDP90%，接近15億個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款。

　　得出結(jié)論是什么？如果按照國(guó)際情況相比，我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這些國(guó)家的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)比情況。中國(guó)不應(yīng)該算房地產(chǎn)泡沫，或者說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫。

　　這是今年上半年的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)一方面可以看出我們高速投資增長(zhǎng)的過(guò)程，無(wú)論是投資、銷售面積、銷售額、開工面積、竣工面積都在增長(zhǎng)。最嚴(yán)重的是竣工和銷售比例，我們竣工一平米房子，賣掉1.6平米房子的時(shí)候，會(huì)是一個(gè)什么樣？為什么今年的數(shù)據(jù)里頭有些東西我們掰不清楚，是因?yàn)橥陻?shù)據(jù)里基本上不包括保障性住房部分。

　　所以商品房去年6.1億平方米住宅，而非商品房是2.2億萬(wàn)平方米住宅，8.3億平方米里面，大概6：2的關(guān)系。但是今年有些保障性住房進(jìn)入到商品房行列里，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)拔不開了。

　　我們沒(méi)有辦法計(jì)算兩者銷售差別，現(xiàn)在情況是我們處于嚴(yán)格限購(gòu)情況下，讓很多有錢人無(wú)法購(gòu)買房子。這種有錢人有些是不用銀行貸款。還有一些是想用銀行貸款買房子，但是沒(méi)有資格。

　　還有一部分老年人也被抹掉了，他們也沒(méi)有資格到銀行申請(qǐng)個(gè)貸。相對(duì)來(lái)說(shuō)，也就是說(shuō)在限制第二套住房同時(shí)限制了相當(dāng)一部分人沒(méi)有辦法去改善自己的住房需求。

　　剛才有人舉例子說(shuō)萬(wàn)科、恒大、雅居樂(lè)、碧桂園等等，這些已經(jīng)公告的上市公司，利潤(rùn)是迅速增長(zhǎng)。很多人認(rèn)為這是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，為什么投資還是增長(zhǎng)？為什么銷售還是增長(zhǎng)？都說(shuō)日子已經(jīng)非常難過(guò)了，但是為什么所有已經(jīng)報(bào)告的上市公司，平均30%增長(zhǎng)？

　　大部分都在二三線城市或者非限購(gòu)城市獲得了良好的業(yè)績(jī)。整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)閲?yán)格的限購(gòu)措施而大幅度下滑，更沒(méi)有出現(xiàn)類似于08、09年初這樣的惡劣的情況。

　　從資金上看，我們的個(gè)人按揭貸款是負(fù)的5.1%增長(zhǎng)，也也是說(shuō)中國(guó)政策并不支持和鼓勵(lì)大家去改變住房消費(fèi)。但是并沒(méi)有因?yàn)橹醒胝恢С郑习傩沼胁毁I房或者說(shuō)不需要房。

　　從供求關(guān)系來(lái)看，今年是1：1.6，如果從歷年看03年以前大部分情況是我們供應(yīng)大于需求，總的竣工面積是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售面積。

　　招拍掛制度和關(guān)閉土地閘門之后，出現(xiàn)了反彈，到05年就出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銷售一平米房子結(jié)果竣工不到一平米房子，這個(gè)距離不斷拉大。

　　到了上半年仍然是1：1.6，恰恰說(shuō)明我們還是在超賣，而沒(méi)有超竣工，所以看不到竣工所形成的巨大積壓，我們沒(méi)有辦法說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是不好的或者說(shuō)因?yàn)檎{(diào)控政策證明我們市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。

　　今天大家看到的價(jià)格也沒(méi)有出現(xiàn)惡性的，今年上半年土地供應(yīng)21萬(wàn)公頃，比去年增長(zhǎng)17.6%。房地產(chǎn)用地增加額度并不大，只增加了4.9%，只有7.02萬(wàn)公頃，前兩者比重已經(jīng)超過(guò)了60%。

　　我們認(rèn)為土地制度問(wèn)題恰恰在于，每一平米工業(yè)用地增加，包括基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)配五平方米住宅用地，日本如果用工業(yè)用地和住宅用地計(jì)算，大概1：3.7，任何一個(gè)以民為主的國(guó)家都會(huì)考慮GDP增長(zhǎng)、工業(yè)發(fā)展同時(shí)，保證必要居住條件，所以居住用地會(huì)大于GDP、公共服務(wù)的用地。

　　但中國(guó)恰恰相反。我們大概拿出2/3用地用于基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)建設(shè)。其中還沒(méi)有計(jì)算其他幾項(xiàng)，比如旅游用地、軍事用地以及其他用地，房地產(chǎn)用地只占4.5%，純商品房只占全年總供應(yīng)的1.5%。這就是嚴(yán)重的供不應(yīng)求，中國(guó)不可能出現(xiàn)泡沫的情況。

　　從土地價(jià)格來(lái)看，并沒(méi)有因?yàn)楹暧^調(diào)控措施減弱了地方政府通過(guò)土地財(cái)政獲取暴利的念頭，所以商業(yè)用地仍然增長(zhǎng)11.8%，居住用地增長(zhǎng)11.7%，工業(yè)用地只增長(zhǎng)5.5%。

　　2/3土地都用低價(jià)方式轉(zhuǎn)讓給能提供GDP的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施，而大頭的錢在商業(yè)用地、住宅用地獲取。

　　土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度，土地這種高增長(zhǎng)情況下能不能讓地方政府滿足于房?jī)r(jià)限制在一個(gè)合理的范圍？最后推手一定是政府拼命推動(dòng)。

　　很多記者問(wèn)我，你是不是認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌？我說(shuō)還沒(méi)有找到任何一份中央紅頭文件或地方紅頭文件提出要讓房?jī)r(jià)下跌。在這種情況下，我們的價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)是一種什么情況？

　　三季度出現(xiàn)情況是土地價(jià)格仍然上漲，很多地區(qū)不斷上調(diào)土地收益金基礎(chǔ)價(jià)格。上調(diào)后就出現(xiàn)一些流拍，今年上半年是去年流拍整體數(shù)量的268%，個(gè)貸、現(xiàn)金流、應(yīng)付工程款都已經(jīng)證明開發(fā)商的現(xiàn)金流開始出現(xiàn)緊張。

　　我們的投資大概分為四類，整個(gè)投資里頭第一類是土地購(gòu)置資金；第二類是基礎(chǔ)設(shè)施；第三類是建安工程；第四類是安裝、裝修。房地產(chǎn)投資。四類里頭，第一類指標(biāo)在降低。而建筑安裝在上升。

　　一方面說(shuō)明4萬(wàn)多億到位資金大量扶持銀行貸款，銀行貸款同期下降56%，仍然在支撐。所以我們無(wú)法看到，一方面大家都喊日子不好過(guò)，而另一方面投資持續(xù)增長(zhǎng)。很多增長(zhǎng)是我們?nèi)ツ?、今年把房子賣掉，而新開工相對(duì)增長(zhǎng)減慢，如果新開工中扣除政府已經(jīng)公布的700多萬(wàn)套保障性住房，我們商業(yè)和住宅絕對(duì)值是下降的。

　　政府積極推行雙軌制，98年我們就提出希望能同時(shí)兼顧雙軌制，但是那個(gè)時(shí)候沒(méi)有人愿意聽。結(jié)果是07、08年后增加保障性住房，用各種手段強(qiáng)制要求，形成補(bǔ)一個(gè)短板的時(shí)候砍掉另外一個(gè)短板，這是孟總的結(jié)論。

　　從實(shí)際情況看，我們政策從來(lái)沒(méi)有限制過(guò)對(duì)保障性住房的分配，而是偷偷變成某些公務(wù)員或者單位的單位福利。中國(guó)不是社會(huì)公開的保障性住房大量供給的制度，而是用權(quán)力和尋租隱藏的一個(gè)保障性住房的制度，這個(gè)制度從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。

　　如果從中央各部委情況看，這些部委在分別用這種保障性住房制度獲取的土地建設(shè)是大量的，如果按照十一五規(guī)劃的土地供應(yīng)情況，北京大概有73%土地被這些單位使用了。如果把這73%土地平均在所有土地價(jià)、房?jī)r(jià)中，北京的大概不到8000多。

　　包括我們看到的清華大學(xué)、北京大學(xué)1萬(wàn)套住房以及其他類似住房都占用大量土地，并獲取了優(yōu)惠政策而用最低的價(jià)格賣給了這些享有特權(quán)的人。

　　保障性住房制度并沒(méi)有停止過(guò)，而是用某種特權(quán)方式進(jìn)行。而今天公開的保障性住房制度是否給我們老百姓真正可以享受到呢？這是一個(gè)問(wèn)題。

　　所以今年我們提出政府報(bào)告要求今年完成1000萬(wàn)套保障性住房，我個(gè)人認(rèn)為根本不可能。現(xiàn)在建設(shè)部不提出完成1000萬(wàn)，改成1000萬(wàn)套開工，我認(rèn)為今年即使開工1000萬(wàn)套，明年也完不成。

　　從我們竣工能力看，列舉到2010年我們?nèi)烤っ娣e住宅6.12億平米，1000萬(wàn)套保障性住房大概需要多少平米？大概需要竣工10億萬(wàn)平方米，我們一年僅僅竣工8億平方米，現(xiàn)在能不能竣工10億平方米？如果大家說(shuō)8億一定能，那就意味著我們沒(méi)有商品房供給。

　　換句話說(shuō)，明年下半年開始我們商品房供給就會(huì)處于極度緊張，有人問(wèn)會(huì)不會(huì)取消限購(gòu)，說(shuō)保障房出來(lái)了就會(huì)取消限購(gòu)，根本不可能。因?yàn)槲覀兛偣?yīng)量只有這么多，絲毫沒(méi)有能力在現(xiàn)在8億情況下再增加10億平方米竣工量。

　　現(xiàn)在我們不是進(jìn)入了一個(gè)無(wú)房時(shí)代，誰(shuí)也不敢說(shuō)自己沒(méi)房，包括農(nóng)民工，只能說(shuō)住的房子小，改善就成為最核心的問(wèn)題。

　　我們基本上實(shí)現(xiàn)了戶均一套，戶均一套表示有人沒(méi)有一套房，要實(shí)現(xiàn)人均一間房，可能是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的過(guò)程。要真正進(jìn)入到提高生活質(zhì)量發(fā)展階段，我們至少還有20年或者更長(zhǎng)時(shí)間。不依賴市場(chǎng)行不行？絕對(duì)不可能。發(fā)達(dá)國(guó)家做不到，發(fā)展中國(guó)家更不可能，我們相信最后中國(guó)一定會(huì)依賴于市場(chǎng)解決最后的住房問(wèn)題，謝謝！