今年上半年中海內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展毛利率從去年同期的40.5%上升至42.9%，而萬(wàn)科上半年毛利率為32.1%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 8月9日，中國(guó)海外發(fā)展公布2011年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，中海營(yíng)業(yè)額上升24.7%至218.8億港元，其中內(nèi)地房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為210.9億港元，同比增長(zhǎng)24.4%，占總營(yíng)業(yè)額的96.4%；經(jīng)營(yíng)溢利則增加37.1%至港幣109.4億元，內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營(yíng)溢利增加29.2%至港幣86億元，占經(jīng)營(yíng)溢利之78.6%。

　　中報(bào)顯示，中海上半年股東應(yīng)占溢利上升35%至68.4億港幣；核心利潤(rùn)上升50.5%至58.2億港幣；毛利率從去年同期的40.5%上升至42.9%。

　　銷售方面，截至2011年6月30日，中海錄得破紀(jì)錄的港幣522.3億元，同比增加85.9%，對(duì)應(yīng)的銷售面積為307萬(wàn)平方米。其中，內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)銷售總額為港幣501.1億元，同比增長(zhǎng)78.5%，銷售面積為306萬(wàn)平方米。

　　千億目標(biāo)

　　公告還指出，今年中海在華北區(qū)和華東區(qū)的上半年銷售金額首次超過(guò)100億元港幣；北方區(qū)作為銷售金額最少的區(qū)域也達(dá)到了73億元港幣，但其銷售面積是幾個(gè)區(qū)域內(nèi)最高的達(dá)77.6萬(wàn)平方米，主要銷售貢獻(xiàn)來(lái)自沈陽(yáng)；港澳地區(qū)銷售額則大幅增至21.2億元港幣。

　　而據(jù)此前中海西部公司總經(jīng)理表示，西部地區(qū)今年上半年銷售已接近百億港元，面積為74萬(wàn)平米。

　　中海董事局主席孔慶平在中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)理想，主要推動(dòng)因素是內(nèi)地房產(chǎn)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，公司前7個(gè)月已經(jīng)完成600億港元，今年完成之前設(shè)定的全年800億港元銷售目標(biāo)沒(méi)有疑問(wèn)。

　　其實(shí)，按照中海目前的銷售狀況，全年800億港元的銷售應(yīng)是水到渠成、順理成章之事。有人士甚至認(rèn)為，中海也有銷售過(guò)千億的可能。

　　對(duì)于是否會(huì)上調(diào)全年銷售目標(biāo)，孔慶平表示中海以創(chuàng)造價(jià)值為基本策略，成長(zhǎng)目標(biāo)是利潤(rùn)率上升20%，如果市場(chǎng)環(huán)境支持，利潤(rùn)率的上升幅度還可以超過(guò)20%。

　　但孔慶平也表示，按照中海目前的發(fā)展速度，明年銷售過(guò)千億應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。

　　事實(shí)上，中海今年上半年取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，與其維持較高水平的去化率也有直接的關(guān)系。據(jù)中海副主席兼行政總裁郝建民透露，上半年集團(tuán)銷售樓盤(pán)的去化率水平為83%。

　　郝建民向觀點(diǎn)新媒體表示，如果統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的去化率，會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品類型不同而略有差距，但總的來(lái)說(shuō)，別墅等豪宅項(xiàng)目的去化率為5-6成，而普通住宅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日最高去化率可達(dá)9成。

　　毛利率42.9%

　　與同天公布中報(bào)業(yè)績(jī)的萬(wàn)科相比，中海的銷售金額比萬(wàn)科要低，但在利潤(rùn)方面卻遠(yuǎn)高于萬(wàn)科。

　　有分析人士表示，這一方面是得益于中海一貫成本控制優(yōu)勢(shì)，另一方面和兩者的結(jié)算周期及產(chǎn)品定位不同有關(guān)。

　　中報(bào)顯示，今年上半年中海內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展毛利率從去年同期的40.5%上升至42.9%，而萬(wàn)科上半年毛利率為32.1%。

　　孔慶平對(duì)此表示，由于管理、財(cái)務(wù)和營(yíng)銷三方面成本低于同行8到10個(gè)點(diǎn)，因此持續(xù)三成以上利潤(rùn)可以保證，四成以上亦屬正常。

　　另一方面，由于通脹的原因，今年房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本略有上升，這也會(huì)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間。

　　但孔慶平卻表示，雖然中海的建筑成本也會(huì)有變化，可是影響不大。其舉例稱，即使每噸鐵價(jià)上漲1000元，每平米建筑價(jià)僅上升100元，而水泥價(jià)格若每噸升100元，其建筑成本每平米將增50元。

　　針對(duì)利潤(rùn)率的問(wèn)題，孔續(xù)指，期望下半年核心利潤(rùn)能做到50%增幅，以便更有效率擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

　　在利潤(rùn)率逐漸上升的基礎(chǔ)上，2011年上半年中海的財(cái)務(wù)情況也表現(xiàn)良好。

　　公告顯示，截至到6月底，中海綜合凈借貸比率從去年底的22.8%上升至38.5%。而銀行貸款為318.2億港元，應(yīng)付擔(dān)保票據(jù)為100.2億港元，持有現(xiàn)金為182.2億港元，未提用貸款額度約為100億港元，合計(jì)可動(dòng)用資金達(dá)到282.2億港元。

　　孔慶平稱，有信心控制凈借貸水平。因目前中海外的手頭現(xiàn)金充裕，內(nèi)地?fù)碛卸鄠€(gè)發(fā)展項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)漸趨理性，因此目前會(huì)延遲推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)基金二期。

　　據(jù)其介紹，于去年3月成立的房地產(chǎn)基金運(yùn)作良好，有效整合集團(tuán)資源，并吸引境外機(jī)構(gòu)投資內(nèi)地房產(chǎn)業(yè)務(wù)。事實(shí)上，去年中海的地產(chǎn)基金項(xiàng)目投資了其在西安的三個(gè)項(xiàng)目，以進(jìn)行基金操作的實(shí)戰(zhàn)觀察。

　　但同時(shí)，孔慶平也表示并不會(huì)停止融資。其透露，下半年中?；驎?huì)有融資安排，如果進(jìn)行將會(huì)考慮境外集資，因相對(duì)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，但主要的考慮因素還是下半年的銷售及市場(chǎng)情況來(lái)做最后決定。

　　土地上調(diào)

　　雖然中海在上半年似乎并沒(méi)有受到調(diào)控太大影響，但孔慶平依然用“復(fù)雜但充滿挑戰(zhàn)”來(lái)形容當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。

　　孔慶平稱，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)亦增加，而內(nèi)地經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)相關(guān)密切?？讘c平續(xù)指，相信通脹未能改善之前調(diào)控政策不會(huì)有明顯的變化，至少現(xiàn)在仍看不到政策調(diào)整的可能。

　　然而，在這樣嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，中海上半年依然表現(xiàn)出了積極的發(fā)展勢(shì)頭，就連孔慶平自己也使用了“逆勢(shì)擴(kuò)張”來(lái)總結(jié)今年的發(fā)展情況。

　　據(jù)公告透露，中海在業(yè)績(jī)期內(nèi)于內(nèi)地新增16幅土地，可供發(fā)展的樓面面積約為776萬(wàn)平方米。其中，4幅土地為中海宏洋購(gòu)買(mǎi)，樓面面積約為98.5萬(wàn)平方米。于香港中海集團(tuán)則新增2幅土地。

　　截至6月底，中海的土地儲(chǔ)備中樓面面積達(dá)到3620萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地樓面面積為3184萬(wàn)平米。

　　據(jù)中海年初的計(jì)劃，2011年將投資230億港元用于拿地，至6月底其已拿地170億港元。而據(jù)最新消息，7月份及8月份，中海又分別斥10億元人民幣及16.8億元人民幣在廈門(mén)及廣州取得2幅地塊。

　　對(duì)此，孔慶平表示，如果在銷售能夠保持上半年的狀態(tài)，資金回籠也順暢的情況下，中海會(huì)增加用于購(gòu)地的投資額度。

　　事實(shí)上，孔慶平也認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)“機(jī)會(huì)多，競(jìng)爭(zhēng)又比較理性”，其稱這對(duì)中海來(lái)說(shuō)是拿地的好時(shí)機(jī)。

　　面對(duì)中海上半年在銷售、融資和拿地等各方便表現(xiàn)出的積極動(dòng)作，孔慶平卻不認(rèn)為中海上半年很進(jìn)取。

　　“主要是因?yàn)樯习肽暧幸恍┖芎玫臋C(jī)會(huì)，我認(rèn)為是機(jī)會(huì)主義的成分居多。”孔慶平如此總結(jié)中海上半年的舉動(dòng)。