開發(fā)商發(fā)起的地產(chǎn)基金最大的硬傷，就是基金跟投資人之間潛在的利益沖突，而這種利益沖突是無法規(guī)避的。

編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 李寧 近年來，隨著地產(chǎn)基金的興起，房地產(chǎn)金融得到了快速的發(fā)展，同時也為房企融資打開了新的渠道。

　　對于地產(chǎn)基金的發(fā)展，曾擔任中金公司投資銀行部執(zhí)行總經(jīng)理、收購兼并組聯(lián)席主管的現(xiàn)任河山資本總裁曹少山，卻有著本質(zhì)的擔憂。

　　曹少山認為，開發(fā)商發(fā)起的地產(chǎn)基金最大的硬傷，就是基金跟投資人之間潛在的利益沖突，而這種利益沖突是無法規(guī)避的。利益沖突的根本原因是，基金管理人是為投資者負責(zé)還是為開發(fā)商服務(wù)。

　　對于目前的房地產(chǎn)調(diào)控，曹少山指出，政策主要有三方面目的，抑制投資、限制房價的上漲和降低行業(yè)杠桿率。抑制投資和降低行業(yè)杠桿率有非常大的合理性。至于抑制房價，不是一個最終目標，而是一個壓制泡沫的短期手段。

　　下一個5-10年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，曹少山表示，整個房地產(chǎn)的集中度會加速提高，行業(yè)整體的利潤率一定會下降，也就意味著門檻的提高。

　　以下為觀點新媒體對河山資本總裁曹少山的采訪實錄：

　　觀點新媒體：目前許多的房企本身也成立了包括房地產(chǎn)基金，包括私募資金，您是怎么看待這方面的發(fā)展呢？

　　曹少山：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張實際上一直需要依賴外部的融資，僅靠企業(yè)自身盈利不要說擴張規(guī)模，能維持經(jīng)營規(guī)模都是很困難。

　　開發(fā)商之前高度依賴銀行，后來又開始做海外上市，這幾年又大量運用境內(nèi)信托渠道?，F(xiàn)在市場上做地產(chǎn)基金的人無非有這么幾大類，一類是房企，房企自己或者和其他機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起地產(chǎn)基金，基本投資于自己的項目，比如金地、復(fù)地搞的地產(chǎn)基金。

　　另一類是大型金融機構(gòu)，比如中信、光大、華潤、平安，他們都在試水地產(chǎn)基金；最后一類是獨立的第三方基金管理團隊，我們是屬于最后一類。

　　比較這三類不同背景管理人發(fā)起的基金，我覺得第一類和第二類一定會有很強的先發(fā)優(yōu)勢，因為發(fā)起人本身有品牌的知名度和號召力。投資人會有先入為主的印象，尤其是一般的投資人會認為開發(fā)商是最懂地產(chǎn)的，所以由開發(fā)商發(fā)起的基金是最好的。

　　這種先發(fā)優(yōu)勢必須承認。從長遠來看，不排除地產(chǎn)基金這種融資方式會成為一些品牌比較好的、開發(fā)能力較強、做事比較規(guī)矩的大開發(fā)商持續(xù)的一種融資渠道；也不排除個別開發(fā)商最終會做得很成功，做成像凱德置地或者鐵獅門這樣的企業(yè)。

　　但是，開發(fā)商模式的基金，我感覺也是存在一些硬傷的。我們還是要對地產(chǎn)基金的定位和實質(zhì)有非常清楚的認識，我們不覺得地產(chǎn)基金是為了房地產(chǎn)行業(yè)融資而產(chǎn)生的東西，地產(chǎn)基金的定位首先是一種資產(chǎn)類型，如果是一種資產(chǎn)類型，它服務(wù)的首要對象是資本提供方，是投資人。

　　我認為地產(chǎn)基金是投資資金的一種出路，也就是說地產(chǎn)基金核心定位應(yīng)該是一個服務(wù)于投資人的機構(gòu)，而不是服務(wù)于房地產(chǎn)商的機構(gòu)。

　　開發(fā)商發(fā)起的地產(chǎn)基金最大的硬傷，就是基金跟投資人之間潛在的利益沖突，這個利益沖突是無法規(guī)避的。我們普遍看到，開發(fā)商不會把最優(yōu)質(zhì)的項目拿出來做基金，哪怕是跟第三方基金談的時候，它都不一定把最優(yōu)質(zhì)的拿出來，更何況是自己管理的基金選項目的時候。

　　更關(guān)鍵的是，在項目執(zhí)行過程當中，我們做過地產(chǎn)項目的人都很清楚，這里面有很多環(huán)節(jié)，會出現(xiàn)利益沖突和利益輸送的地方。

　　如果投資人沒有一個獨立的，完全站在他們立場上，跟他們利益完全一致的管理人時刻看護他們的利益，利益沖突的情況是無法根本解決的。

　　金地集團的穩(wěn)盛基金在海外融資過程中，海外機構(gòu)投資人提出最主要的問題就是，地產(chǎn)基金管理人究竟是向這些LP負責(zé)還是向金地集團負責(zé)？如果出現(xiàn)了雙方利益的沖突，基金管理人究竟會站在誰一邊？

　　我覺得中國很多投資人，包括一些專業(yè)機構(gòu)在這方面的認識還普遍比較膚淺。因為沒有摔過跟斗，沒有出過問題，有很多先入為主的東西，這都需要一段時間和實際的市場經(jīng)驗才能夠深入人心。

　　目前市場上這三類背景發(fā)起人設(shè)立的基金都比較活躍，都走得很快，最后的市場應(yīng)該是所有人都會有自己的生存空間。

　　觀點新媒體：您說的利益沖突方面，目前還真的找不到一個很好的解決途徑嗎？

　　曹少山：我覺得這個利益沖突的問題是沒有根本解決的途徑。國際上真正從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型作為基金管理人，我覺得最有代表性的是鐵獅門和凱德置地。

　　為什么他們轉(zhuǎn)型成功呢？原因是因為，它們最后的資金業(yè)務(wù)規(guī)模已經(jīng)遠遠超過開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模，從地位上已經(jīng)發(fā)生了自己作為一個開發(fā)商的怎么樣融錢、掙錢，轉(zhuǎn)變成怎么樣為背后的投資人掙錢，而利用長期積累下來的開發(fā)能力來服務(wù)于這個投資功能。其實它們實現(xiàn)了從實業(yè)向金融的轉(zhuǎn)型，所以才取得成功。

　　如果這個位置擺不正的話，開發(fā)商永遠只是說融點錢，怎么樣給自己賺錢，然后給別人分享一塊，這樣的思路，那地產(chǎn)基金最終只是一個融資工具。

　　利益沖突的問題什么時候會出現(xiàn)呢？我覺得市場好的時候大家都會好，因為大家都掙錢了。只有到項目出現(xiàn)問題，市場出現(xiàn)波動的時候，就會看出來這個基金管理人到底是站在開發(fā)商一邊，維護開發(fā)商利益，還是站在投資人這邊，維護投資人的利益。

　　我覺得這需要時間的考驗，需要出現(xiàn)一些波動，需要出現(xiàn)一些事件的時候，整個行業(yè)和投資人才會對這方面有更深刻的認識。

　　觀點新媒體：您之前談到目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資價值是非常大，但同時風(fēng)險也是非常大的，您覺得作為投資人應(yīng)該如何平衡風(fēng)險和收益呢？

　　曹少山：我覺得應(yīng)該這么看，其實中國民間財富的來源從過去10年以及現(xiàn)在整個狀況來看，無非來自于兩大塊，一個是加入WTO以后來自于外貿(mào)的財富；第二個就是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是中國唯一一個放開的、規(guī)模巨大的，而且向民間完全開放的行業(yè)。

　　為什么在首富榜上全部是地產(chǎn)的人，原因很簡單，因為只有地產(chǎn)行業(yè)向民間開放，通訊沒有開放，石油沒開放，當然出不了通訊大亨、石油大亨。

　　從歷史經(jīng)驗表明，地產(chǎn)確實是一個很好的造富工具，只是說從地產(chǎn)掙錢的方式隨著市場環(huán)境的變化需要改變。原來普通老百姓都是在二級市場掙錢，買房子，通過房子增值來實現(xiàn)財富的增長。

　　中國房改以后，房地產(chǎn)價值從被系統(tǒng)性的低估到補漲的過程，大家過去都在這個過程中受益了，但是也造成了房價的泡沫化?，F(xiàn)在還想繼續(xù)從房產(chǎn)價格上升中掙錢，無論從國家政策，還是從經(jīng)濟上的合理性來說，都不太現(xiàn)實了。

　　但是房地產(chǎn)行業(yè)作為一個實業(yè)，或者作為一個制造業(yè)，依然是所有制造業(yè)中凈利潤水平和ROE比較高的一個行業(yè)。

　　我們要通過從原來簡單的直接購買、持有房產(chǎn)、賺取物業(yè)在二級市場上升值的這種方式，走到一級市場，走到房產(chǎn)的生產(chǎn)過程。這塊的利潤是不容小覷的，只要房產(chǎn)終端需求依然旺盛，這個制造業(yè)就有存在的價值，它的利潤就不會消失。這種“制造業(yè)”利潤要比炒房利潤安全得多。

　　我們需要改變原來炒房暴利的概念。從國際的角度，房地產(chǎn)基金也不是一個暴利的基金，國際上地產(chǎn)基金的投資人拿到的也就是15%左右的收益率。所以，關(guān)于投資房地產(chǎn)一定是暴利的觀點要發(fā)生改變，但是房地產(chǎn)一定是一個人資產(chǎn)配置上很重要的一塊。

　　我覺得中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險在于中國經(jīng)濟的系統(tǒng)性風(fēng)險。中國經(jīng)濟系統(tǒng)性的風(fēng)險，要是單一來看，實際上這是金融系統(tǒng)風(fēng)險。如果中國金融系統(tǒng)風(fēng)險出現(xiàn)，那基本上所有的產(chǎn)業(yè)都會有較大影響，那將是一榮俱榮、一損俱損的局面，傾巢之下，豈有完卵？

　　如果排除或者假定中國不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，我認為房地產(chǎn)行業(yè)投資在跟所有別的行業(yè)相比，跟股市投資比，跟PE投資比，尤其是指望通過IPO退出的這種Pre-IPO的PE投資者來比較，房地產(chǎn)行業(yè)目前依舊是在風(fēng)險加權(quán)以后回報率最高的行業(yè)。

　　觀點新媒體：但房地產(chǎn)是一個政策不確定性很大的行業(yè)，您對政策是如何把脈、如何做出判斷的呢？

　　曹少山：我們要做宏觀形勢的判斷，不能只判斷行業(yè)政策，還要判斷整體的經(jīng)濟情況。我認為中國經(jīng)濟格局近十年內(nèi)出現(xiàn)了幾個趨勢，讓我很難理性的保持樂觀。

　　原來是推進市場化改革，國退民進，現(xiàn)在實際上是在走一些回頭路，這是一個最大的損失。要素市場的改革嚴重滯后，土地壟斷供應(yīng)，資金價格市場化沒有實質(zhì)進展，人力資本定價機制也不合理。

　　針對房地產(chǎn)行業(yè)，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)目前的政策有三個政策目標——抑制投資、限制房價上漲和降低行業(yè)杠桿率。抑制投資和降低行業(yè)杠桿率有非常大的合理性。至于抑制房價，我希望抑制房價不是一個最終的目標，而是一個壓制泡沫的短期手段。

　　我認為中國整個的資產(chǎn)市場是有泡沫的，造成資產(chǎn)市場的泡沫原因有很多種。

　　首先，中國過去持續(xù)十年貨幣超發(fā)；其次，中國對外投資受限導(dǎo)致貨幣存量全部積壓在境內(nèi)；最后，國內(nèi)除了少數(shù)行業(yè)向民間資本開放，其他行業(yè)的準入很嚴格，民間資本沒有別的出處。這幾個問題綜合造成了中國總體的資產(chǎn)價格是有泡沫的。

　　不僅僅是房地產(chǎn)，中國的礦產(chǎn)和很多其他實物資產(chǎn)都有泡沫。房地產(chǎn)的泡沫可能大家看得比較明顯一些，和民生關(guān)系比較密切，輿論也關(guān)注得多一些。資產(chǎn)泡沫只要不破并不可怕，但是泡沫如果上漲太快，破了的話，就真的會造成系統(tǒng)性危機。

　　所以，我覺得政府壓制資產(chǎn)泡沫，抑制它過快膨脹，不光是有政治上的必要性，也有經(jīng)濟上的合理性。

　　而泡沫為什么會產(chǎn)生呢？引發(fā)美國次貸危機的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是過度使用金融杠桿，輔因是金融創(chuàng)新等因素。

　　中國現(xiàn)在的政策相當部分著力于從金融杠桿上進行壓制，降低行業(yè)杠桿率，這個我非常贊成。

　　而至于其他的限價、限購等行政手段，我是不贊同，因為它扭曲了市場和市場信號，實際上讓政策制定者和監(jiān)管者也看不清真正的市場是什么樣。

　　我可以理解為是不得已而為之，可能政府也沒有別的招了。作為一個從業(yè)者，首先我認同大的調(diào)控目標，我認同它的合理性，細節(jié)的調(diào)控手段，我不贊同，但是不贊同也得承認這種現(xiàn)實。

　　從應(yīng)對的策略來講，我覺得首先還是相信最基本的需求，在擠出了過度投機這些需求以外，真實需求是依然存在、依然旺盛，這個需求沒有消失。

　　現(xiàn)在全國各地成交量大幅度下滑，甚至影響到了三線城市，很大一部分原因是因為多種政策疊加以后，造成購房者情緒發(fā)生了轉(zhuǎn)變，預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　我覺得人的心態(tài)是隨時會變的，從行政政策上來講，基本上到了利空出盡的地步了，各種政策還是需要在市場上沉淀一段時間，沉淀一段時間以后，我覺得所有的消費者情緒會穩(wěn)定下來，預(yù)期也會穩(wěn)定下來，該買房的還該買房，不該買房的本來就不該買。

　　這個市場一旦穩(wěn)定下來，我個人判斷，這種政策組合在2-3年內(nèi)不會發(fā)生實質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，但是市場目前成交量的水平，我認為最多再過一年左右時間，會逐步恢復(fù)到一個長期相對穩(wěn)定的合理水平，原來被過度抑制的合理需求又會回到市場中來。

　　在目前環(huán)境下，為什么今年下半年開始我們想步子稍微走得大一點呢？因為土地市場上半年沒有松動，我覺得下半年隨著庫存上升，房價會下行，土地市場的價格會適當松動。

　　另外今年或者是明年初我們投資的項目真正進入銷售期會在2013年，那個時候應(yīng)該說政策環(huán)境會平穩(wěn)和適度利好。如果今年下半年或者是明年年初我們投資的話，這個時間跨度就是2012、2013、2014年，我覺得這是一個不錯的時機。

　　宏觀政策方面我們比較密切關(guān)注的是幾個東西，一個是利率政策；第二個是整個要素市場改革進程，包括勞動力價格；第三是涉及國家、企業(yè)以及個人三大板塊之間分配體制方面的政策走向。

　　觀點新媒體：大家現(xiàn)在都在討論住宅地產(chǎn)，它的黃金周期還能持續(xù)多久？許多的房企都開始出現(xiàn)住宅轉(zhuǎn)向包括商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看這種現(xiàn)象？

　　曹少山：我認為住宅地產(chǎn)黃金周期不會太長了，如果是普通的住宅，我覺得這跟經(jīng)濟還不是最主要的關(guān)系，住宅黃金周期主要還是取決于人口結(jié)構(gòu)的變化。我保守的判斷，可能是8年，稍微樂觀一點10年左右。我認為10年以后，整個住宅市場絕對不會像現(xiàn)在有這么旺盛的需求。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，從發(fā)展?jié)摿﹂L遠角度來講，一定是會超過住宅地產(chǎn)的，但是商業(yè)地產(chǎn)在中國要用原來傳統(tǒng)開發(fā)商模式去做，在權(quán)益性的房地產(chǎn)信托基金沒有成為一種制度性的退出渠道前提下，我覺得中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會有很多的障礙。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，其實不是因為商業(yè)地產(chǎn)有多好，而是住宅這一塊現(xiàn)在比較難做，所以都把資本投向商業(yè)地產(chǎn)。

　　我感覺尤其是寫字樓之類的，在中國，除了在一線城市和主要的省會城市可以做一小部分以外，沒有特別大的發(fā)展空間。像我們現(xiàn)在也觀察一些寫字樓項目，但是我們除了看一線城市和發(fā)達地區(qū)的省會城市以外，我認為別的地方根本就不用看，沒有太大的意義。

　　不過，我覺得零售物業(yè)價格還是非常大的，只要有人口居住的地方就可以做零售物業(yè)，但是在中國真的是沒有看到比較好的經(jīng)營團隊。零售商業(yè)地產(chǎn)這塊，重要的不是地產(chǎn)，重要的是商業(yè)運營方面。

　　像大連萬達的策略，實際上還是一個傳統(tǒng)開發(fā)商的做法，但是我覺得慢慢的它會把物業(yè)運營的功能健全起來。

　　這方面我倒不寄希望有多少個萬達出來，而是對一些中等規(guī)模的、由專業(yè)商業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來的團隊抱有期待。

　　我認為這些公司從長遠來講，可能會成為中國城市里商業(yè)物業(yè)的一個主要力量，他們在自己的細分領(lǐng)域做得很精、很專注。商業(yè)地產(chǎn)對運營能力的要求是很高的，大連萬達走的是規(guī)模取勝的路線，在規(guī)模中逐漸培養(yǎng)運營團隊的路線。

　　像這種途徑，中國出不了太多個大連萬達，可能還會出1、2個就差不多了，其他人很難復(fù)制這種方法。

　　觀點新媒體：我們知道，今后5年國家要建3600萬套保障房，您覺得會不會對商品房造成一定的沖擊？

　　曹少山：如果3600萬套按照國家預(yù)想的速度全部建成投放市場，我認為對商品房可能是毀滅性的打擊。

　　但實際上，我覺得3600萬套是不可能全面落實的，這里頭有數(shù)據(jù)灌水，把工期延長的等因素。我聽任志強提到一個概念，中國商品房竣工量最大的年份不過8億平方米，3600萬套一年就是6、7個億平方米，中國哪里有這么多的建筑工人、那么多塔吊來建這么多房子？我覺得有道理。

　　我覺得這種政策行為最后會以什么樣的結(jié)局收場，3600萬套的數(shù)據(jù)到底是怎么構(gòu)成，我覺得現(xiàn)在預(yù)判不了。

　　現(xiàn)在確實看到兩個問題，第一，這些房子最終該保障的沒有保障，不該保障的反而得到了好處；第二，保障房對商品房市場產(chǎn)生了沖擊，因為它實際上是把部分商品房的有效需求（如公務(wù)員購房）分流走了。

　　我認為保障房是難以為繼的，國家和地方政府哪有這么多錢，免費的出這么多土地，反正目前看來還是個謎。

　　觀點新媒體：您剛才也談到，現(xiàn)在中國經(jīng)濟，尤其是政府管控方面，很多產(chǎn)業(yè)也沒有放開，這樣的情況下，您對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢是怎么看的？

　　曹少山：這個問題我們想歸想、期待歸期待，但實際上也經(jīng)常失望，所以我現(xiàn)在不敢抱太大的期待。

　　中國長期依賴以銀行為主的間接融資體系，加上現(xiàn)在的影子銀行體系，就是通過銀行渠道走的，比如說委托貸款、信托貸款這些，實際上銀行體系在整個經(jīng)濟當中的融資比例還是會超過90%，也就是說間接融資比例太高。

　　這種融資比例從長遠來講，不光是經(jīng)濟合理性維持不下去，從微觀的角度來講，從銀行自有的資本金、資本充足率等角度來看，也是難以持續(xù)的。

　　所以，我覺得金融體系一些大的趨勢性變化，主要還是靠經(jīng)濟規(guī)律決定，不以管理者意志為轉(zhuǎn)移。我覺得標志性轉(zhuǎn)變就是整個銀行體系在金融體系中相對的地位呈現(xiàn)趨勢性下降。

　　我們原來也看過一些分析和研究，以中國現(xiàn)在的M2增長速度，銀行靠盈利是根本沒法支撐這種資產(chǎn)負債表規(guī)模的擴張。

　　所以銀行就必須進行外部融資、補充資本金，但是持續(xù)的外部輸血是不現(xiàn)實的，銀行體系必須進入一個能夠靠自身盈利，支撐自己資產(chǎn)負債表擴大速度的狀況。但是實際上中國現(xiàn)在貨幣增長的速度是遠遠超過銀行自有盈利。

　　從全社會的角度，如果這樣下去，最后肯定會有相當一部分的融資被迫要轉(zhuǎn)向各種不同類型的直接渠道，像私募資金、股權(quán)資金，包括民間借貸等領(lǐng)域。

　　我感覺從政府的態(tài)度來講，這里面有一個經(jīng)濟規(guī)律的問題，不是政府想不想做，而是它不做也不行，所以我希望政府能做到，也對這些相對新興的金融創(chuàng)新產(chǎn)品能夠網(wǎng)開一面，能夠給予一個適當寬松的成長環(huán)境。我覺得這是能指望政府做到的。

　　對于其他行業(yè)，傳統(tǒng)的一些壟斷領(lǐng)域，坦率地講，我覺得已經(jīng)壟斷的可能不太容易放開了。當然也不排除適度微調(diào)，比如把國企數(shù)目繼續(xù)縮小，做適當?shù)乃接谢?/p>

　　現(xiàn)在國企的數(shù)目雖然是減少了，但是國企占有的資源、占有的整個經(jīng)濟規(guī)模實際上是在擴大。

　　這方面我覺得不敢有太大的希望，但是我感覺政府可能會有所作為，主要是在非央企、地方國企和央企當中一些相對邊緣的、效益比較差的國企，可能會有所動作。如果這樣，同時在金融創(chuàng)新方面容忍民間行業(yè)自己的一些創(chuàng)新，那我認為還是值得期待的。

　　觀點新媒體：中國這5-10年，是不是政府在金融創(chuàng)新領(lǐng)域，做得還是很不夠？

　　曹少山：非常不夠，其實金融創(chuàng)新不是簡單發(fā)明一個什么東西，首先要厘清一些機制上的問題。我覺得中國要金融創(chuàng)新，首先利率要市場化，利率不能搞雙軌制。

　　第二、國有銀行體系，就是大的銀行體系的信貸資源分配，不能成為政府政策的一個工具，這是第一步。

　　在第一步的基礎(chǔ)上，政府才可以做銀行體系創(chuàng)新。中國的資本市場從市值規(guī)模來講已經(jīng)非常大了，上市的這個板、那個板，人家說都快變成木材市場了。

　　那么多“板”有什么用呢？關(guān)鍵是機制還是沒有理順，上市這種直接融資通道，這種資源分配，并不是市場化分配。這些東西改了，我覺得中國才具備進行金融創(chuàng)新深入穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

　　觀點新媒體：對于目前國內(nèi)外都在討論中國經(jīng)濟硬著陸的問題，您怎么看？

　　曹少山：其實這也是我們經(jīng)常思考的問題，什么叫做硬著陸呢？硬著陸就是經(jīng)濟增速大幅度下滑，然后中間出現(xiàn)重大的危機性事件。

　　在我們看來，我覺得中國硬著陸的可能性不大，但是可能會出現(xiàn)一些中國特色的軟著陸，什么叫做中國特色的軟著陸呢？就是政府制造出來的軟著陸。

　　因為中國政府都掌握了大量了資源，所以中國政府出現(xiàn)大量資不抵債、違約的情況是不可能發(fā)生的。但是可能發(fā)生的就是經(jīng)濟增速會下來，然后政府還是通過加強政府主導(dǎo)的投放和投資的方式保增長，進一步犧牲經(jīng)濟運行的長期效率。

　　其實中國經(jīng)濟稍微下滑一點，政府稍微放一點水就行了，從資金供應(yīng)上不會出現(xiàn)問題，但就會造成通脹高企，然后民間真正生產(chǎn)效率高的企業(yè)生存困難，老百姓持續(xù)在負利率的情況下，財富被逐步侵蝕，這樣情況可能會出現(xiàn)。

　　這就是我說的中國特色的軟著陸，從表面上看，經(jīng)濟增速最多從9%降到了7%，還不至于到民不聊生的地步。

　　觀點新媒體：那您覺得從長期中國經(jīng)濟的發(fā)展趨勢上看，政府還有必要追求保八嗎？

　　曹少山：首先我們先排除硬著陸的風(fēng)險，因為一旦硬著陸，所有人都可以收攤了，不用干了，不光是做地產(chǎn)基金的，所有的行業(yè)都差不多了，除了國家掌控的某些直接會給它輸血的行業(yè)以外。

　　在經(jīng)濟不硬著陸的前提下，無論是從經(jīng)濟規(guī)律角度來講，還是從政府執(zhí)政意愿來講，都會逐漸把這個增速降下來。

　　因為中國現(xiàn)在的增速，每年GDP50%是靠投資的，世界上歷史上沒有一個國家能夠以這樣的速度來支撐GDP的增長，50%進行投資，然后還保證長期的投資經(jīng)濟效益，這是不可能的。

　　在這樣情況下，不管是從規(guī)律還是維持政策的合理性，這個速度一定會降下來的。但是速度降下來只是一個表象，結(jié)果是不是能夠?qū)崿F(xiàn)諸如說財富的合理化重新分配、民間收入的增長等目標，現(xiàn)在還不好說。

　　觀點新媒體：下一個5-10年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，比如說它的業(yè)態(tài)，或者它的融資渠道，您覺得它的發(fā)展趨勢會怎樣？

　　曹少山：整個房地產(chǎn)的集中度會加速提高，行業(yè)整體的利潤率一定會下降，這就意味著門檻的提高。行業(yè)集中度提高以后，我認為從大中型開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)來講，在5-10年內(nèi)可能還無法改變主要以銀行和預(yù)售款融資為主的格局。

　　但是直接融資的渠道，如果把信托、地產(chǎn)基金全部算進去，我覺得這個比例上升的速度會非?？?。最終能夠多大？我原來做過一個預(yù)測，中國每年3-4萬億的房地產(chǎn)投資，我估計最后直接融資的比例可能到達10%-15%，能夠達到4-5千億的水平。

　　如果說加上信托的話，我估計可能會更高一些，因為傳統(tǒng)的信托我個人認為它是一個間接融資的渠道，還是一個債務(wù)性融資，當然信托當中現(xiàn)在分化也很嚴重，有的傾向于做傳統(tǒng)產(chǎn)品，有的已經(jīng)開始向投資類產(chǎn)品轉(zhuǎn)型了。

　　小的開發(fā)商，我估計他們的日子會比較難過，不斷從大城市被驅(qū)趕到小城市，小城市再趕到更小的城市，最終我覺得有相當一部分會放棄，離開這個行業(yè)。

　　觀點新媒體：那您希望未來5-10年，河山資本的規(guī)模，或者是投資額的規(guī)模會有多大？對公司的展望？

　　曹少山：我覺得我們還是希望做得精一些，并不急于擴張規(guī)模。從我們目前的資源儲備，包括我們的融資能力和管理能力，我覺得如果穩(wěn)定下來，每年的投資額在10-20億之間，我覺得應(yīng)該不會有太大問題。

　　如果是按這樣的投資額，按國外基金的算法，一般是3、4年的投資期，也就是這個基金的規(guī)模會在50-80億。我覺得這個規(guī)模在中國當然不能算大，現(xiàn)在有的做得很大，我覺得我們先做踏實了，就自然會有做大的機會。

　　我們目前的目標是，今年大概投放10個億左右，明年在這個基礎(chǔ)上稍微往上一點，但是我覺得我們要在每年10個億左右的投資規(guī)模上穩(wěn)定一段時間，再看下一步的發(fā)展。我們還是希望穩(wěn)健一點，作為基金管理人，我們需要對投資人負責(zé)。