中央宏觀調(diào)控對中小發(fā)展商影響可能較為明顯，他們應(yīng)對市場調(diào)控的能力相對較弱，資金狀況也會比較緊張。

編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 李寧 處于快速擴(kuò)張階段的佳兆業(yè)，在上半年取得了不錯的成績，實(shí)現(xiàn)累計(jì)認(rèn)購收入為52.5億元人民幣，同比增加了53%。

　　僅僅6月份，佳兆業(yè)就實(shí)現(xiàn)了認(rèn)購收入20.96億元人民幣，同比增加297%。對此，佳兆業(yè)集團(tuán)總裁黃傳奇表示，六月份銷售攀升主要得益于新項(xiàng)目的推出，由于公司的產(chǎn)品定位以剛需為主，在目前的市場形勢下項(xiàng)目去化率總體能達(dá)到70%左右。

　　對于今年佳兆業(yè)的戰(zhàn)略布局，黃傳奇稱，公司將深耕已進(jìn)駐城市，并在五大區(qū)域中根據(jù)市場情況及集團(tuán)的投資戰(zhàn)略適當(dāng)增加土地儲備。而對于今年的土地儲備目標(biāo)，集團(tuán)將視市場情況及現(xiàn)金流情況決定，沒有具體計(jì)劃。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對佳兆業(yè)集團(tuán)總裁黃傳奇的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：佳兆業(yè)6月份的銷售非常不錯，您認(rèn)為銷售這么好的主要原因是什么？按公司今年150億的目標(biāo)，對于下半年要完成100億的銷售任務(wù)，您是否覺得有較大壓力？

　　黃傳奇：從第二季度開始，隨著集團(tuán)推出項(xiàng)目逐漸增加，銷售額有了明顯的增長。僅6月，集團(tuán)就實(shí)現(xiàn)認(rèn)購收入人民幣21億元，同比增加297%，環(huán)比增加63%。

　　五六月份銷售的攀升主要得益于新項(xiàng)目的推出，而公司將在三、四季度按計(jì)劃推出更多的項(xiàng)目，由于我們的產(chǎn)品定位以剛需為主，在目前的市場形勢下項(xiàng)目去化率總體能達(dá)到70%左右，鑒于合理的產(chǎn)品定位及市場化的定價策略，我們對完成全年銷售目標(biāo)有信心。

　　佳兆業(yè)一直堅(jiān)持“快速開發(fā)、快速銷售”的發(fā)展戰(zhàn)略，我們會根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段和市場的具體形勢，合理安排項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，并審慎制定各項(xiàng)目的銷售策略及價格，保持良好的銷售速度。這有利于我們在市場調(diào)整中把握機(jī)遇。

　　觀點(diǎn)新媒體：在公司的銷售額中，一半多是集中在長三角地區(qū)，公司未來對長三角的整體規(guī)劃是怎樣的？預(yù)計(jì)未來將占公司營業(yè)額的比例有多大？有業(yè)內(nèi)人士表示，佳兆業(yè)項(xiàng)目過于集中在長三角的話，不能很好的分?jǐn)傦L(fēng)險，對公司的經(jīng)營不利？對此您怎么看？

　　黃傳奇：佳兆業(yè)全國布局的立足點(diǎn)在珠三角、長三角、華中、成渝以及環(huán)渤海五大區(qū)域。

　　從土地儲備上來說，在2010年底，長三角的占比不高于10%，而在現(xiàn)有項(xiàng)目銷售的四個區(qū)域中，該區(qū)域?qū)?011年上半年合約銷售收入的貢獻(xiàn)僅為33%。

　　事實(shí)上，從2009年以來，我們的合約銷售區(qū)域及結(jié)轉(zhuǎn)收入?yún)^(qū)域在不斷增加，各區(qū)域、各城市的貢獻(xiàn)占比也愈趨合理，并不存在項(xiàng)目過分集中在某一區(qū)域、風(fēng)險不能分?jǐn)偟那闆r。今年下半年環(huán)渤海區(qū)域項(xiàng)目將進(jìn)入市場，公司的全國性布局將更加完善。

　　2010年佳兆業(yè)的銷售額突破100億元，全國布局戰(zhàn)略不斷推進(jìn)。目前公司已經(jīng)完成全國布局，在24個城市擁有59個項(xiàng)目。2011年，佳兆業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段，城市拓展越來越廣闊，項(xiàng)目開發(fā)更是以穩(wěn)健高效的速度推進(jìn)，企業(yè)在戰(zhàn)略布局、土地諸備、城市運(yùn)營、人才建設(shè)等各個方面獲得大發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司下半年有沒有計(jì)劃集中在那個區(qū)域拿地？今年土地儲備方面，公司預(yù)計(jì)將獲取多少？我們看到，佳兆業(yè)在外擴(kuò)張一般是通過招拍掛或收購方式進(jìn)行的，公司對于兩種不同的拿地模式是怎樣選擇的？

　　黃傳奇：我們將深耕已進(jìn)駐的城市，并在五大區(qū)域中根據(jù)市場情況及集團(tuán)的投資戰(zhàn)略適當(dāng)增加土地儲備。而對于今年的土地儲備目標(biāo)，公司將視市場情況及現(xiàn)金流情況決定，沒有具體計(jì)劃。

　　佳兆業(yè)堅(jiān)持只拿價格合理的土地。一方面保持在大深圳區(qū)域的領(lǐng)先地位，通過城市更新改造、并購等方式實(shí)現(xiàn)較高利潤；另一方面，選擇地價與房價相對合理、經(jīng)濟(jì)相對富裕、極具發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，以快速周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模的方式，為集團(tuán)下一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在公司總部深圳，佳兆業(yè)參與舊改的項(xiàng)目非常多，現(xiàn)在深圳區(qū)域的舊改項(xiàng)目面積有多少？您能否談一下，這么多年做舊改的經(jīng)驗(yàn)？舊改的項(xiàng)目相對時間久，并且還要面對拆遷等一系列的問題，也比較容易與民眾形成對立，公司是否遇到這方面的問題是如何解決的？

　　黃傳奇：早在1999年佳兆業(yè)成立之初，就開始了城市更新項(xiàng)目的運(yùn)作，當(dāng)時佳兆業(yè)以獨(dú)特的商業(yè)眼光選擇了深圳布吉作為起點(diǎn)。隨著桂芳園、可園等項(xiàng)目熱銷以及整個布吉片區(qū)價值的提升，佳兆業(yè)對城市更新業(yè)務(wù)有了更加清晰的認(rèn)識。

　　2003年佳兆業(yè)戰(zhàn)略部署由深圳關(guān)外進(jìn)軍深圳關(guān)內(nèi)，深入拓展本土市場，在項(xiàng)目發(fā)展上作出突破性的舉措，將廣東省當(dāng)年拍賣標(biāo)的額最大項(xiàng)目“子悅臺”收入囊中。2005年，佳兆業(yè)進(jìn)入廣州，將華南地區(qū)最大的爛尾樓項(xiàng)目變身為廣州中石化大廈。

　　目前，佳兆業(yè)在深圳、廣州、珠海、東莞等城市，共擁有30多個舊城改造項(xiàng)目，總占地面積超過950萬平米，其中約一半位于深圳區(qū)域。佳兆業(yè)有約230萬平方米占地面積的舊城更新項(xiàng)目被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批計(jì)劃》的更新單元立項(xiàng)改造范圍。

　　其中，鹽田3個村的搬遷改造、寶吉廠改造以及佳兆業(yè)環(huán)球中心項(xiàng)目更被列入深圳“十二五”規(guī)劃的“60個標(biāo)志性重大建設(shè)項(xiàng)目”之中。

　　十二年的探索和實(shí)踐，讓佳兆業(yè)比其他開發(fā)商擁有更多的競爭優(yōu)勢，并走上了專業(yè)化的道路?，F(xiàn)在公司，已經(jīng)擁有一個專門負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目的專業(yè)公司。這個由精通舊城拆遷、補(bǔ)償談判、項(xiàng)目規(guī)劃、政策法規(guī)等業(yè)務(wù)的100多名專業(yè)人才集聚而成的團(tuán)隊(duì)，為佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目的順利推進(jìn)保駕護(hù)航。

　　事實(shí)上，政府、村民、企業(yè)三贏模式是公司參與城市更新的優(yōu)勢之一。政府通過城市更新，重新定位片區(qū)功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、城市發(fā)展；佳兆業(yè)以經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力改變城市面貌，提升綜合土地價值；村民則能享受城市功能提升所帶來的好處，生活水平大大提升，政府、村民、企業(yè)三者利益一致。

　　拆遷難，難在當(dāng)?shù)鼐用窦捌髽I(yè)對舊改的不理解、不信任。為此，佳兆業(yè)制定了“以人為本”的工作思路--舊城改造的收益會先滿足村民的合理要求，最大限度讓利于民，再實(shí)現(xiàn)獲利。

　　除此以外，公司還幫助搬遷村實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、設(shè)立保障基金、為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)機(jī)會、向居民承諾提供高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。這些舉措讓居民在短時間內(nèi)與公司就搬遷安置問題達(dá)成共識。

　　佳兆業(yè)還通過協(xié)調(diào)、分期、有序、妥善、保質(zhì)、足量地做好居民安置廠房拆遷補(bǔ)償工作，確保居民生活穩(wěn)定和拆遷改造工作的順利進(jìn)行。在佳兆業(yè)參與的城市更新項(xiàng)目的拆遷中，從來沒有出現(xiàn)暴力拆遷或社會沖突，真正做到拆遷“零投訴、零上訪、零訴訟”，我們對社會和居民的尊重贏來了各方發(fā)自內(nèi)心的稱贊。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司目前的現(xiàn)金流情況如何？近期有沒有意向進(jìn)行融資？或者采取什么方式融資？我們看到，目前通過發(fā)債融資，成本普遍過高，融資成本過高會增加公司財(cái)務(wù)和經(jīng)營壓力，您是怎么看待這一問題的？

　　黃傳奇：我們對財(cái)務(wù)方面首先要保持的是穩(wěn)健，目前佳兆業(yè)資金流動性良好。由于內(nèi)地的貨幣政策收緊，令內(nèi)地融資的成本及難度有所提高。

　　公司從2010年始，前瞻性地利用境外資本平臺開拓多元化的融資渠道。穩(wěn)步增長的銷售收入也為集團(tuán)帶來大量現(xiàn)金流入，再加上去年帶到今年的充足現(xiàn)金，現(xiàn)在公司的財(cái)政健康，足以滿足經(jīng)營和發(fā)展需要。目前公司的負(fù)債率保持在行業(yè)平均水平。

　　發(fā)債融資的主要目的補(bǔ)充發(fā)展資金，背景是我們判斷在目前的市場情況下，將有更多機(jī)會增加低價的優(yōu)質(zhì)土地儲備，而優(yōu)質(zhì)的土地儲備本身，對銷售業(yè)績有巨大貢獻(xiàn)。

　　我們在今年3月和5月成功發(fā)行20億元人民幣債券和3億美元優(yōu)先票據(jù)，充分證明了全球投資者對佳兆業(yè)前景、發(fā)展實(shí)力和增長潛力的全面看好。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們看到公司這兩次的融資都很成功，獲得不錯的認(rèn)購。據(jù)您與這些投資者交流，他們主要是看好佳兆業(yè)哪些方面的能力？

　　黃傳奇：首先，投資者非常認(rèn)同集團(tuán)成功經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制能力。公司在各區(qū)域的成功經(jīng)驗(yàn)讓投資者相信佳兆業(yè)在深圳地區(qū)成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是可復(fù)制的。

　　2010年，佳兆業(yè)深圳位列深圳市銷售面積、銷售套數(shù)第二名，江陰水岸新都項(xiàng)目成為江陰市歷史上首個銷售金額超過10億元、銷售面積超過10萬平方米的項(xiàng)目，長沙水岸新都是片區(qū)別墅類銷售冠軍，堅(jiān)定了投資者對公司全國性布局的信心。

　　其次，管理層的執(zhí)行能力也得到投資者的肯定。在快速開發(fā)、快速銷售戰(zhàn)略指引下，需要極強(qiáng)的執(zhí)行力才能使得旗下24個主要城市中的58個項(xiàng)目快速運(yùn)作、快速周轉(zhuǎn)，此過程對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、營運(yùn)效率、成本控制的要求很高。職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)大執(zhí)行力，使公司獲得極大的競爭優(yōu)勢。

　　再者，佳兆業(yè)獨(dú)特的盈利模式也讓投資者對集團(tuán)的發(fā)展充滿信心。我們相較于其他地產(chǎn)公司，最大的特點(diǎn)是在舊城改造、不良資產(chǎn)處理及項(xiàng)目收購方面的豐富經(jīng)驗(yàn)。此類項(xiàng)目土地成本低、利潤率高，可以保證公司在大深圳地區(qū)具有較強(qiáng)的競爭力。

　　舊改一直是我們的核心業(yè)務(wù)之一，它為公司貢獻(xiàn)了非常可觀的利潤。佳兆業(yè)今年成立了專門負(fù)責(zé)舊城改造項(xiàng)目的專業(yè)公司，并組織專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，落實(shí)項(xiàng)目的順利開展。3月我們通過投標(biāo)競得鹽田3個舊村的拆遷改造權(quán)，6月底，寶吉及大鵬的專項(xiàng)規(guī)劃獲評審?fù)ㄟ^，再次驗(yàn)證了我們在舊改領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位及履行了對投資者承諾。

　　除以上項(xiàng)目外，佳兆業(yè)還有超過950萬平方米的舊改項(xiàng)目，目前都未列入土地儲備，在未來將為集團(tuán)發(fā)展給予強(qiáng)勁支持。

　　觀點(diǎn)新媒體：一輪又一輪的樓市調(diào)控，從限購、限貸到限價，以您這么多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的問題很大？您覺得房地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)一個大浪淘沙洗牌的過程？住宅市場，隨著不斷的城市化進(jìn)程，您認(rèn)為住宅地產(chǎn)的黃金周期還將持續(xù)多久？

　　黃傳奇：總的來說，調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)起到了積極的作用。此次房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制部分城市房價過快上漲，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。通過調(diào)控政策，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)增長階段。

　　此外，調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一次新的機(jī)遇，它促使企業(yè)通過加強(qiáng)公司管理、提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量來獲取利益，進(jìn)而提升行業(yè)專業(yè)水平。同時通過行業(yè)優(yōu)勝劣汰，重新配置行業(yè)資源，給優(yōu)質(zhì)企業(yè)帶來更大的發(fā)展空間。

　　優(yōu)勝劣汰的情況是肯定會出現(xiàn)的。中央宏觀調(diào)控對中小發(fā)展商影響可能較為明顯，他們應(yīng)對市場調(diào)控的能力相對較弱，資金狀況也會比較緊張，而大型開發(fā)商在質(zhì)量、服務(wù)、品牌、管理以及融資等方面優(yōu)勢明顯。在這種情況下，資金充足、管理規(guī)范的開發(fā)商將占據(jù)有利的市場位置。

　　中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢依然強(qiáng)勁，在城市化必然為房地產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展，雖然整體利潤率將下降，但目前來說，這個產(chǎn)業(yè)仍處于向上的發(fā)展態(tài)勢。

　　觀點(diǎn)新媒體：下一個10年展望，對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您是怎么看待的？10年后，您希望佳兆業(yè)將成為一家怎樣的企業(yè)？

　　黃傳奇：未來十年，房地產(chǎn)的發(fā)展空間還是很大，佳兆業(yè)的發(fā)展空間也很大。

　　目前，佳兆業(yè)已在全國五大經(jīng)濟(jì)圈完成布局。在規(guī)模和業(yè)績?nèi)〉么蠓鲩L的同時，佳兆業(yè)一直致力于打造品質(zhì)優(yōu)異、高水準(zhǔn)配套服務(wù)的精品項(xiàng)目，在已進(jìn)入的城市和區(qū)域中已經(jīng)獲得廣泛認(rèn)可，在未來十年佳兆業(yè)將跨入超大型綜合發(fā)展商行列。