現(xiàn)在我們的目標(biāo)就是以廣州為根據(jù)地，原則上是目前不想鋪太遠(yuǎn)，而是盡力把產(chǎn)品做好。

編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 見(jiàn)習(xí)編輯 汪少平 因?yàn)檎{(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也生出許多不同選擇，有的撒網(wǎng)二三線城市以避限購(gòu)，有的進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以免調(diào)控，各展自保、或逆市求取之道。

　　而作為廣州知名房企之一的力迅地產(chǎn)，似乎在走一條不同的路。

　　2011年6月8日，廣州2011年經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)上，力迅勾走位于中心城區(qū)的珠江新城D4-B2地塊，而這也正是力迅回歸廣州市場(chǎng)的標(biāo)志。

　　在過(guò)去十多年中，力迅足跡已遍布廣州、佛山、成都、湖北、海南等省市，產(chǎn)品包括精品住宅和旅游地產(chǎn)。正當(dāng)人們猜測(cè)力迅是準(zhǔn)備深入二三線，或是加大旅游地產(chǎn)投入，或者甚至進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，力迅副總經(jīng)理張學(xué)民卻透露，早于一年之前，力迅已經(jīng)決定集結(jié)全部力量，回歸廣州市場(chǎng)。

　　張學(xué)民認(rèn)為，首先，四大城市北京、上海、深圳、廣州相比，顯然廣州的市場(chǎng)空間是比較大的，而力迅本來(lái)就是本土開(kāi)發(fā)商，所以現(xiàn)在要先把自己熟悉的地方優(yōu)先做好。

　　其次，因?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)始人設(shè)計(jì)出身的緣故，力迅對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求特別嚴(yán)格，力迅在做城市精品住宅比較具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　基于這兩點(diǎn)，力迅已將全部的精力集結(jié)回到廣州了，廣州之外的項(xiàng)目已進(jìn)入掃尾階段，力迅下半年主推就是廣州的兩個(gè)項(xiàng)目力迅T和力迅江南大道下項(xiàng)目。張學(xué)民稱(chēng)，力迅對(duì)江南大道項(xiàng)目抱了很高的期望，希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目能讓力迅重新在廣州建立之前的美譽(yù)度。

　　張學(xué)民還透露，力迅目前正在積極參與“三舊改造”，未來(lái)他們還要在廣州建一座總部大樓。

　　回歸本土，發(fā)掘自己的長(zhǎng)處是不是一個(gè)好的選擇，自然得由時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)，但是面臨調(diào)控諸多不確定性時(shí)，這不失為一個(gè)好的參考方向。

　　值此變局之年，觀點(diǎn)新媒體采訪了力迅副總經(jīng)理張學(xué)民先生，以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅在6月8日廣州2011年經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)上，勾走位于中心城區(qū)的珠江新城D4-B2地塊，有報(bào)道稱(chēng)，力迅往后的發(fā)展重點(diǎn)就是回到廣州市場(chǎng)，事實(shí)是否如此？是什么原因使得力迅回歸廣州市場(chǎng)呢？力迅未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃是什么樣的？

　　張學(xué)民：其實(shí)也不是現(xiàn)在，我們?cè)谝荒昵熬痛_定了回歸廣州的策略。力迅本來(lái)也是一個(gè)廣州本土企業(yè)，成立至今有12年。頭5-6年完成了力迅上筑、力迅原筑等作品，那時(shí)力迅在廣州的產(chǎn)品是很有美譽(yù)度的，不過(guò)后來(lái)幾年力迅往外發(fā)展，反而廣州這邊的步伐相對(duì)慢了。

　　這兩年外地的項(xiàng)目都開(kāi)發(fā)完畢，所以力迅從去年開(kāi)始回歸廣州，今年下半年將推出兩個(gè)項(xiàng)目，力迅T和力迅江南大道項(xiàng)目。不過(guò)力迅江南大道項(xiàng)目還沒(méi)有正式命名，但這個(gè)項(xiàng)目我們自己抱了很高的期望，也花了很大的精力，我們希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目能讓力迅重新在廣州建立之前的美譽(yù)度。

　　現(xiàn)在我們的目標(biāo)就是以廣州為根據(jù)地，原則上是目前不想鋪太遠(yuǎn)，而是盡力把產(chǎn)品做好。

　　而過(guò)去幾年力迅在外省開(kāi)發(fā)，最大的問(wèn)題是資源拉得太長(zhǎng)，所以現(xiàn)在要集結(jié)回歸廣州。因?yàn)槲覀兏鷱V州大部分房企不同，力迅一貫的做法不是做那種快速?gòu)?fù)制的產(chǎn)品，而是把每一個(gè)項(xiàng)目都當(dāng)成獨(dú)特的作品來(lái)做。力迅的企業(yè)愿景是探索中國(guó)居住文明，力迅老板就是做設(shè)計(jì)出身的，他對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求特別高。

　　對(duì)一個(gè)房企來(lái)說(shuō)，如果它要快速發(fā)展，通常的做法都是復(fù)制之前的模式。力迅和他們不同，力迅是想做精品，而在廣州這方面的能源比較可控，比較容易發(fā)揮，所以我們據(jù)頂先把自己目前這塊核心競(jìng)爭(zhēng)力做好，然后再逐漸去擴(kuò)展。往長(zhǎng)遠(yuǎn)的看，力迅也有走出廣州的計(jì)劃，但是目前這兩年是重點(diǎn)先把廣州這塊做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為四大一線城市之一的廣州，之前也出臺(tái)了許多調(diào)控的政策，對(duì)樓市也產(chǎn)生了各種的影響，而力迅決定回歸廣州，那么力迅對(duì)廣州的市場(chǎng)前景是怎么看的？都做了那些規(guī)劃？

　　張學(xué)民：回歸的前提肯定是我們看好廣州市場(chǎng)。四大城市北京、上海、深圳、廣州相比，顯然廣州的市場(chǎng)空間是比較大的，而力迅本來(lái)就是本土開(kāi)發(fā)商，所以現(xiàn)在要先把自己熟悉的地方優(yōu)先做好。

　　其實(shí)前幾年力迅沒(méi)有快速擴(kuò)張，從今年市場(chǎng)行情來(lái)看，也未嘗不是好事。因?yàn)榱ρ脯F(xiàn)在資金很充裕，今年開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目，資金全部都位了。

　　力迅也沒(méi)有其他太多的土地資金、包括銀行貸款等等的要還，所以力迅今年可以相對(duì)從容的去看市場(chǎng)。力迅之所以要勾珠江新城這塊地，也是因?yàn)槟壳百Y金相對(duì)的寬裕，加之現(xiàn)在買(mǎi)地競(jìng)爭(zhēng)可能不那么激烈，所以才會(huì)做如此動(dòng)作。

　　力迅也還有另外一些項(xiàng)目一直在談。我們希望有機(jī)會(huì)的話(huà)拿地建一個(gè)總部，在廣州有一個(gè)基地。當(dāng)然力迅原來(lái)也有一個(gè)商務(wù)中心項(xiàng)目，但規(guī)模不大，所以力迅一直很想有自己的用地建一個(gè)有標(biāo)志性的項(xiàng)目，這樣對(duì)我們公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展也有一個(gè)很重要的意義。

　　當(dāng)然，如果有其他的合適的住宅地塊，我們也會(huì)參與競(jìng)爭(zhēng)。力迅目前也在跟一些村子洽談，如果城中村改造的項(xiàng)目能談下來(lái)，這其實(shí)比招拍掛更合適，因?yàn)橐粋€(gè)村的改造談下來(lái)，隨便就有幾十萬(wàn)平方米的土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅對(duì)三舊改造很感興趣嗎？您怎么看待三舊改造的？

　　張學(xué)民：這兩年拆遷一直是一個(gè)比較敏感的話(huà)題，只要涉及拆遷肯定就有問(wèn)題，因?yàn)榇蠹业囊庖?jiàn)肯定不統(tǒng)一，而這就要看每一個(gè)村，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的具體情況了。

　　不過(guò)上次土地推介會(huì)上廣州土地局局長(zhǎng)也說(shuō)了，廣州的土地儲(chǔ)備平地，如果按照現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)速度14年就用完了。而且廣州過(guò)去幾年土地供應(yīng)并不算大，如果再供應(yīng)多一點(diǎn)，可能十年不到就沒(méi)有了，所以我覺(jué)得“三舊改造”是未來(lái)廣州一個(gè)很重要的土地來(lái)源，雖然不好做，但是也是趨勢(shì)。

　　廣州第一批納入“三舊改造”的有138條村，廣州市里正常運(yùn)作、活躍一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商也就那幾十個(gè)，分?jǐn)傁聛?lái)每個(gè)開(kāi)發(fā)商也都有幾個(gè)村做。現(xiàn)在招拍掛出讓地塊很少，信息公開(kāi)，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，中小房企要跟大的上市公司競(jìng)爭(zhēng)也很難，而參與三舊改造相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)就不是那么激烈。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，力迅怎樣在激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)？包括項(xiàng)目和銷(xiāo)售有什么樣的策略？

　　張學(xué)民：這也是前面說(shuō)的，我們的開(kāi)發(fā)理念跟很多本土品牌都有不同，我們是注重做精品。目前來(lái)說(shuō)力迅不追求快速?gòu)?fù)制的模式，所以未必今年要做多少億或者拿多少項(xiàng)目。

　　力迅目前的規(guī)模一年兩三個(gè)項(xiàng)目，然后每個(gè)項(xiàng)目做出一些特色。做城市精品開(kāi)發(fā)商，這是我們未來(lái)兩三年的重要的目標(biāo)。過(guò)完兩三年之后，如果規(guī)模再擴(kuò)大了，有可能再多元化。

　　力迅近期的項(xiàng)目都在市區(qū)中心，以我們的產(chǎn)品打造能力，我們對(duì)銷(xiāo)售完全不擔(dān)心。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅有沒(méi)有意向在廣州的郊區(qū)或者衛(wèi)星城，諸如南沙、番禺、增城、從化這些地方去發(fā)展？

　　張學(xué)民：廣州周邊地區(qū)如果有地我們都會(huì)考慮做，包括增城、南沙、花都、番禺，我們也會(huì)首選在當(dāng)?shù)刂行牡膮^(qū)域做一些精品。

　　力迅內(nèi)部會(huì)有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)，如果邊遠(yuǎn)地方有一個(gè)地方大規(guī)模項(xiàng)目，然后中心城區(qū)有一個(gè)中等規(guī)模的地，我們可能會(huì)首選中心區(qū)的，因?yàn)檫@種項(xiàng)目我們做起來(lái)會(huì)更加有優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和全年的銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？另外，力迅這幾年有沒(méi)有上市的計(jì)劃？

　　張學(xué)民：因?yàn)槲覀冞@兩個(gè)項(xiàng)目就是下半年開(kāi)發(fā)，所以上半年主要是在外地的一些項(xiàng)目的尾貨，但是今年應(yīng)該是10個(gè)億左右，我們未來(lái)兩年每年大概20億左右。

　　上市這兩三年應(yīng)該沒(méi)有，但是我們有這樣一個(gè)方向，但可能也未必說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，因?yàn)槲覀円苍谧鯥T行業(yè)，也做其他的，也可能是其他業(yè)務(wù)上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近有說(shuō)限購(gòu)令在二三線城市的擴(kuò)展，使得很多資金又重回中心城市了，您覺(jué)得這種說(shuō)法是不是有道理？限購(gòu)擴(kuò)大了之后，廣州未來(lái)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)什么樣的情況？

　　張學(xué)民：之前資金往外流是很正常的，因?yàn)橐痪€城市本來(lái)房?jī)r(jià)相對(duì)較高，能買(mǎi)得起房的人已經(jīng)沒(méi)有在一線城市購(gòu)買(mǎi)的資格了，必然會(huì)往外走，而且不光是流向二三線城市，你們肯定也看了這幾個(gè)月包括香港、澳洲、新加坡那邊的房子也有很多人在買(mǎi)。

　　如果二三線也限購(gòu)，第一個(gè)說(shuō)法就是資金會(huì)進(jìn)一步流向四線城市，但是我覺(jué)得四線城市量有限。另外一個(gè)說(shuō)法就是重回中心城市，但中心城市限購(gòu)，那就只有另尋投資路徑了。

　　但是為什么政府要限購(gòu)呢？這是因?yàn)檎怯X(jué)得市民已經(jīng)買(mǎi)不起房了。其實(shí)這也是因?yàn)槊癖姏](méi)有適合的渠道能夠獲取廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房，所以才有這樣的說(shuō)法。

　　我覺(jué)得高端市場(chǎng)可以完全放開(kāi)，一個(gè)愿賣(mài)一個(gè)愿買(mǎi)，沒(méi)有所謂，就北京賣(mài)到30萬(wàn)也可以，因?yàn)橐灿腥速I(mǎi)，這個(gè)不影響。關(guān)鍵就是安居房和保障房做得怎么樣，如果能夠把中低基層的居住需求滿(mǎn)足了，我覺(jué)得就不用限購(gòu)。現(xiàn)在限購(gòu)沒(méi)有一方是好的，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不動(dòng)，當(dāng)然會(huì)相應(yīng)減少拿地，或者拿地的價(jià)格也不高了，地方政府財(cái)政收入少了。

　　現(xiàn)在廣州市區(qū)也沒(méi)因限購(gòu)有明顯的降價(jià)，因?yàn)楫吘故袇^(qū)供求關(guān)系還是嚴(yán)重失衡的，限購(gòu)沒(méi)起多大作用。但是往下游企業(yè)擴(kuò)展，我覺(jué)得房地產(chǎn)中下游的企業(yè)就比較危險(xiǎn)。最近也跟一些建筑原材料等企業(yè)接觸過(guò)，他們更加難捱，他們承受這種風(fēng)險(xiǎn)的能力更加低，生存壓力確實(shí)是很大。

　　不過(guò)，我覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有到馬上要破產(chǎn)兼并的局面。但如果這樣持續(xù)下去，我相信有可能，不過(guò)這種局面可能比現(xiàn)在放寬快速增長(zhǎng)的局面更很難控制。因?yàn)檎娴挠邪l(fā)展商破產(chǎn)，那可能就會(huì)有一堆的爛尾樓，然后有很多的糾紛。

　　所以我覺(jué)得關(guān)鍵還是把中低收入階層的居住需求快速地解決，而中高檔房產(chǎn)就由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，這樣是最健康的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年關(guān)于融資收緊、房企資金鏈緊張的話(huà)題一直經(jīng)久不衰，目前政策似乎也沒(méi)有松綁的跡象，您認(rèn)為這樣持續(xù)下去下半年有多少房企資金鏈會(huì)陷入危險(xiǎn)境地？在這方面，力迅是怎樣保證資金鏈健康的？您覺(jué)得限購(gòu)一直持續(xù)下去，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致有人猜測(cè)的那樣出現(xiàn)行業(yè)的洗牌呢？

　　張學(xué)民：我覺(jué)得現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有點(diǎn)難受，但是還頂?shù)米?。像我們這種其實(shí)再過(guò)一兩年也無(wú)所謂，主要是我們擴(kuò)張的速度不快。我相信政府也不愿意看到有開(kāi)發(fā)商倒閉或者要跳樓這樣。中央那邊要從整體角度考慮，其實(shí)我們也看到一些地方政府暗地里也要放水。

　　今年我們兩個(gè)項(xiàng)目資金已經(jīng)到位，力迅現(xiàn)在也在擴(kuò)展一些其他的融資渠道。因?yàn)槲覀儧](méi)有很迫切的壓力，所以不會(huì)像一些其他開(kāi)發(fā)商用一些很高的代價(jià)去獲取一些民間的資金。因?yàn)槟欠N確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很高?，F(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到年息到了30%幾了，一個(gè)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)周期兩三年，就相當(dāng)于就算賺一倍也只是給了利息。

　　但是如果調(diào)控一直持續(xù)下去肯定是不行的，政府、房企、買(mǎi)家都未必好。因?yàn)榫退悻F(xiàn)在大城市的房?jī)r(jià)下降30%，我相信原來(lái)一直炒著買(mǎi)不起樓的人，也還是買(mǎi)不起。而對(duì)于這種已經(jīng)有物業(yè)在手的人來(lái)說(shuō)，他們也不希望自己手上的物業(yè)貶值。

　　大家都希望有一個(gè)正常、健康的市場(chǎng)機(jī)制，其實(shí)就中央來(lái)說(shuō)，中央是要在各個(gè)環(huán)節(jié)之間找平衡，如果某一方是撐不下去了，有一些地方嚴(yán)重的倒退，我相信這個(gè)也不是國(guó)家愿意看到的局面。不過(guò)我也相信，短期內(nèi)調(diào)控是不會(huì)松綁的。

　　調(diào)控一直持續(xù)下去，每個(gè)開(kāi)發(fā)商感受都不同。但是那些有民間高息融資的房企，壓力可能會(huì)比較大?，F(xiàn)在還沒(méi)有看到有大規(guī)模降價(jià)，如果有一天出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)降價(jià)了，這個(gè)時(shí)候就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商熬不住了。但就目前情況來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商還是比較冷靜的，能賣(mài)就賣(mài)，賣(mài)不動(dòng)就先放著。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么今年下半年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一波降價(jià)潮呢？

　　張學(xué)民：我相信會(huì)局部會(huì)有，如果下調(diào)5%-10%都是正常的，既然已經(jīng)到了銷(xiāo)售期能賣(mài)還是要賣(mài)的，最起碼維持正常的周轉(zhuǎn)，但大幅降價(jià)我覺(jué)得可能性不大。

　　其實(shí)我覺(jué)得，今年各地方政府要報(bào)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，除了北京說(shuō)有點(diǎn)要降的意思，其實(shí)絕大部分的趁勢(shì)都是維持GDP的增長(zhǎng)幅度，平均就是8-10%。就是說(shuō)上漲8-10%這個(gè)數(shù)字，在地方政府和中央角度都是可以接受的。所以他只是不希望看到房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)，但是不會(huì)說(shuō)希望你要跌。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅除了住宅之外，另一大方向就是旅游地產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)這兩大塊目前的比例是多少？未來(lái)力迅是否有加重旅游地產(chǎn)的意愿？有人觀點(diǎn)認(rèn)為，下一個(gè)十年房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入細(xì)分階段，對(duì)此您怎么看？

　　張學(xué)民：目前來(lái)說(shuō)我們精力還是放在城市精品住宅這塊。

　　我覺(jué)得未來(lái)房地產(chǎn)是會(huì)有細(xì)分，但是未必就是房企專(zhuān)門(mén)做某一種的細(xì)分形態(tài)。因?yàn)楝F(xiàn)在排名前面房企市場(chǎng)占有率越來(lái)越高了，而規(guī)模越做越大，越多元化的發(fā)展，這個(gè)是一個(gè)趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：受持續(xù)調(diào)控的影響，很多房企都開(kāi)始發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，您是怎么看待商業(yè)地產(chǎn)熱的？有觀點(diǎn)認(rèn)為，大陸的商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，您是怎么看的？

　　張學(xué)民：我覺(jué)得不能說(shuō)是轉(zhuǎn)型，只是說(shuō)做住宅已經(jīng)也一定的規(guī)模了，然后就把公司的產(chǎn)品多元化了，現(xiàn)在很多公司發(fā)展到一定階段，對(duì)公司的固定資產(chǎn)持有的物業(yè)需求多了，就往這方面去考慮，應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)正常的現(xiàn)象。廣州這兩年也確實(shí)有一些商業(yè)炒得很厲害，價(jià)格也非常高，完全偏離了理性的價(jià)格，但整體來(lái)說(shuō)，我不認(rèn)為廣州商業(yè)地產(chǎn)有很大泡沫。

　　力迅短期內(nèi)專(zhuān)注住宅，不會(huì)有太大變化，當(dāng)然如果在條件允許情況下我們會(huì)考慮適當(dāng)?shù)亩嘣l(fā)展，但是精品住宅主業(yè)是不會(huì)放棄。力迅現(xiàn)在除了地產(chǎn)這塊我們也有一些涉及其他的行業(yè)，包括IT行業(yè)等的投資。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅有沒(méi)有計(jì)劃參與保障房建設(shè)？

　　張學(xué)民：目前還沒(méi)有，因?yàn)槲覀冞€是堅(jiān)持做城市精品，所以還是中、高端為主，保障房來(lái)說(shuō)更多是追求速度，在產(chǎn)品差異化方面要求不高。

　　觀點(diǎn)新媒體：下一個(gè)十年展望，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您是怎么看待的？十年后，您希望力迅將成為一家怎樣的企業(yè)？

　　張學(xué)民：其實(shí)我們?nèi)ツ暌捕艘粋€(gè)幾年的計(jì)劃，我們分三個(gè)三年，基本上是循序漸進(jìn)的。頭三年先在廣州地區(qū)把我們當(dāng)年的市場(chǎng)知名度重新建立起來(lái)，然后第二、第三個(gè)三年就開(kāi)始可能會(huì)重新往外發(fā)展。現(xiàn)在先把我們頭三年做好。