我們打響對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的第一槍是在2003年，8年過(guò)去了，我們的調(diào)控結(jié)果最后是南轅北轍，愈行愈遠(yuǎn)。

編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 李寧 近段時(shí)間以來(lái)，境外機(jī)構(gòu)關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的問(wèn)題，一直引發(fā)學(xué)界的熱議。

　　房地產(chǎn)泡沫與地方債的風(fēng)險(xiǎn)恰恰是起到了支撐“硬著陸”的核心論據(jù)，對(duì)此，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)研究總監(jiān)魯政委稱，房地產(chǎn)泡沫是沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)到的，但可以從“泡沫”生成的機(jī)制上去著手。與其去判斷房?jī)r(jià)是不是高，還不如從控制它生成的機(jī)理、從控制負(fù)債率入手，可以先把負(fù)債率平緩地降下來(lái)，然后再看價(jià)格有什么樣的反應(yīng)。

　　對(duì)于當(dāng)前持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，魯政委表示，現(xiàn)在要做的是降低開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率，降低購(gòu)房者的負(fù)債率，而不是限購(gòu)，這方面可以參考德國(guó)的成功案例。

　　關(guān)于地方債的風(fēng)險(xiǎn)，魯政委認(rèn)為，地方債整體的風(fēng)險(xiǎn)不大，但最近一段時(shí)間主要是海外的機(jī)構(gòu)在找一些理由來(lái)做空中國(guó)。目前政府已經(jīng)高度重視了這個(gè)問(wèn)題，并著手在解決它，因而最終形成風(fēng)險(xiǎn)的可能性就不會(huì)很大。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)魯政委先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：近期國(guó)際貨幣基金組織發(fā)了報(bào)告稱，比較擔(dān)心中國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，包括一些外資機(jī)構(gòu)也在表達(dá)這方面的擔(dān)憂。就目前持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，您是怎么看待房地產(chǎn)泡沫的？

　　魯政委：首先，我不知道怎么界定“泡沫”，沒(méi)有辦法能夠事先準(zhǔn)確判定“泡沫”的存在。從歷史上看，“泡沫”總是在事后才被發(fā)現(xiàn)的，沒(méi)有人準(zhǔn)確的預(yù)言到。這里面即使是以研究經(jīng)濟(jì)，或者研究泡沫久負(fù)盛名的學(xué)者，比如最典型的一個(gè)笑柄就是這個(gè)“歐文·費(fèi)雪”，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在1929年大崩潰之前覺(jué)得這個(gè)股票沒(méi)問(wèn)題，不高，但是他說(shuō)完幾個(gè)月后就崩潰了。

　　再比如說(shuō)現(xiàn)在研究泡沫著名的“金德?tīng)柌?rdquo;和“羅伯特·希勒”，他們也承認(rèn)沒(méi)有辦法事先預(yù)言這個(gè)泡沫什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)。就是說(shuō)你雖然可能預(yù)言到什么有可能成為未來(lái)的泡沫，但是不知道具體到哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì)出問(wèn)題。

　　我們沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)到“泡沫”，這隱含地意味著我們無(wú)法對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的合理性做出準(zhǔn)確的判斷，或者對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，因而我們沒(méi)有能力去判斷這個(gè)價(jià)格是不是合理的，但我們卻就可以從“泡沫”生成的機(jī)制上去著手。

　　我們?yōu)槭裁春ε屡菽繛槭裁磽?dān)心泡沫？就是一旦它下跌之后會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)方方面面造成巨大的影響，而這個(gè)方方面面造成巨大影響難道僅僅是因?yàn)樗?ldquo;資產(chǎn)”嗎，它姓“資”嗎，不是的，而是因?yàn)橘Y產(chǎn)里面往往隱含著一種高杠桿運(yùn)作的方式。

　　所以，“泡沫”就是以蓬齊融資的方式把價(jià)格推高到不可持續(xù)的高度。所謂蓬齊融資就是必須借新錢還舊債才能持續(xù)的游戲，一旦新錢借不進(jìn)來(lái)就立刻崩盤的賭局。

　　在明白了“泡沫”的生成機(jī)制之后，我們與其去判斷房?jī)r(jià)是不是高，還不如從控制它生成的機(jī)理、從控制負(fù)債率入手，我們可以先把負(fù)債率平緩地降下來(lái)，然后再看價(jià)格有什么樣的反應(yīng)。

　　這方面一個(gè)非常著名的例子，就是德國(guó)自70年代以來(lái)人均收入漲了3倍，但是其房?jī)r(jià)只漲了6成，它有一個(gè)非常有名的政策，就是你買第一套房首付要達(dá)到50%，這個(gè)負(fù)債率就很低了。德國(guó)就有效的控制住了過(guò)度的杠桿化，避免了把資產(chǎn)價(jià)格推高到過(guò)高的可能性。

　　所以，我們現(xiàn)在要做的是這方面，而不是限購(gòu)，而不是去判斷這個(gè)價(jià)格是不是合理。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，就是要降低開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率，降低購(gòu)房者的負(fù)債率。

　　觀點(diǎn)新媒體：地方債現(xiàn)在討論得也很厲害，一部分觀點(diǎn)比較擔(dān)心這一塊，您的看法呢？

　　魯政委：我們首先承認(rèn)目前10萬(wàn)億的地方債數(shù)字是很大的。但是，有幾個(gè)問(wèn)題沒(méi)有搞清楚。比如說(shuō)10萬(wàn)億，即便是我們認(rèn)為它都是壞帳，可是這些東西不是在今年一年都要還清。

　　按審計(jì)署的統(tǒng)計(jì)，在今年要還的金額是2.3萬(wàn)億。這樣一個(gè)量對(duì)于今年是有點(diǎn)大，但是如果我們能夠通過(guò)允許地方政府發(fā)債等方面，讓這些債務(wù)的償還期限重新分布，那么，10萬(wàn)億的還款額就并不是特別大。

　　10萬(wàn)億大概相當(dāng)于中國(guó)一年的財(cái)政收入（還不包括財(cái)政之外的稅費(fèi)收入），相當(dāng)于我國(guó)目前100萬(wàn)億銀行資產(chǎn)的1/10，相當(dāng)于銀行50萬(wàn)億貸款的20%。

　　但是，10萬(wàn)億中并非所有最終都會(huì)成為壞帳，并非所有的抵押品都不足。如果按照審計(jì)署提供的信息，目前大概有16%左右的出現(xiàn)逾期（姑且不討論逾期的是否最后就會(huì)成為壞賬），那也只有1.6萬(wàn)億。對(duì)應(yīng)著今年需要償還的金額2.3萬(wàn)億，按16%來(lái)算才多少，大概就是3700億左右。

　　在10萬(wàn)億中，純屬融資平臺(tái)的只有5萬(wàn)億左右，如果按16%水平來(lái)計(jì)算，可能出現(xiàn)壞賬的就是8000億，相當(dāng)于50萬(wàn)億銀行貸款的1.6%左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以，整體上對(duì)違約率的影響并不是很大，還是在可控范圍？

　　魯政委：實(shí)際上整體的風(fēng)險(xiǎn)是不大的，但是現(xiàn)在的問(wèn)題在哪里呢？就是最近一段時(shí)間出現(xiàn)的一個(gè)風(fēng)潮，海外在找一些理由來(lái)做空中國(guó)，包括先唱中國(guó)經(jīng)濟(jì)要“硬著陸”，最后發(fā)現(xiàn)第二季度數(shù)據(jù)很好，“硬著陸”觀點(diǎn)不行了，穆迪就上來(lái)瞎轟一轟，其關(guān)于中國(guó)地方債的估計(jì)方法明顯有失嚴(yán)謹(jǐn)，這招不行了，它又在香港“插紅旗”，反正總是在想辦法。

　　我覺(jué)得融資平臺(tái)這個(gè)當(dāng)然是一個(gè)問(wèn)題，但是我們政府已經(jīng)高度重視了這個(gè)問(wèn)題，并著手在解決它，因而最終形成風(fēng)險(xiǎn)的可能性就不會(huì)很大。

　　但是，因?yàn)檫@樣的一個(gè)輿論，國(guó)際投行最終會(huì)從中間賺錢，也不管你中國(guó)地方政府的融資平臺(tái)最終是否會(huì)出問(wèn)題。

　　舉個(gè)例子可以清楚顯示投行們賺錢的邏輯，第一季度它要說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”肯定沒(méi)多少人相信，他那時(shí)出錢買一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的保護(hù)非常便宜，因?yàn)槭袌?chǎng)覺(jué)得還是極小概率的（比如市場(chǎng)相信只有1%的概率）；經(jīng)過(guò)一再忽悠，現(xiàn)在可能已有20%的人覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)了，這個(gè)CDS（信貸違約掉期）就變貴了。此時(shí)，他們就可以平倉(cāng)獲利了。最后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有硬著陸，但投行卻已經(jīng)把錢賺到了。

　　這就是現(xiàn)在媒體始終不明白的一個(gè)道理，說(shuō)境外機(jī)構(gòu)天天談，但發(fā)現(xiàn)最后實(shí)際上它的預(yù)言沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，那他天天說(shuō)這個(gè)事情干嘛，他從哪里賺錢呢?？墒牵沐e(cuò)了，這個(gè)唱空機(jī)構(gòu)早已在這個(gè)語(yǔ)言要正式兌現(xiàn)之前就已經(jīng)清倉(cāng)掉了，只是擊鼓傳花，接到最后一棒的會(huì)倒霉。

　　觀點(diǎn)新媒體：一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為隨著第三次加息以后，緊縮貨幣政策可能會(huì)接近尾聲，您對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)是持什么態(tài)度？

　　魯政委：這個(gè)事情要分兩個(gè)方面看，第一個(gè)要從“應(yīng)該怎么樣”來(lái)看，第二個(gè)要從“會(huì)怎么樣”來(lái)看。“應(yīng)該怎么樣”，是你認(rèn)為的一種最佳狀態(tài)，你覺(jué)得這么做最好，但是現(xiàn)實(shí)往往并不是朝著最理想的狀態(tài)發(fā)展的。所以，從應(yīng)該怎么樣的角度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得現(xiàn)在不再加息也可以。

　　但是，從判斷最后“會(huì)不會(huì)”來(lái)講，我覺(jué)得再加一次的可能性還是很大的，下半年整體應(yīng)該還需要加1-2次。

　　觀點(diǎn)新媒體：統(tǒng)計(jì)局公布的上半年CPI是5.4%，包括六月份達(dá)到6.4%，出乎很多人意料，這么高的一個(gè)通脹，我們看將近60%都是來(lái)自豬肉的增長(zhǎng)，您覺(jué)得準(zhǔn)確嗎？

　　魯政委：其實(shí)，這個(gè)是一個(gè)誤導(dǎo)。你仔細(xì)去看一下，中國(guó)現(xiàn)在除了大蒜價(jià)格在跌外，還有什么不漲。你看到在中國(guó)的CPI，過(guò)去很少見(jiàn)到CPI的八大項(xiàng)一起向上，現(xiàn)在就是一起向上的情況。

　　一些產(chǎn)品類別，要么權(quán)重較大（比如食品），要么波動(dòng)幅度較大（比如豬肉），結(jié)果，從計(jì)算結(jié)果來(lái)看，他們的貢獻(xiàn)就比較多，但其實(shí)目前上漲的東西還很多。

　　觀點(diǎn)新媒體：其實(shí)主要原因還是貨幣超發(fā)嗎？

　　魯政委：貨幣超發(fā)是一種簡(jiǎn)單的說(shuō)法，就是說(shuō)你歸根結(jié)底還是貨幣，但如果都說(shuō)是貨幣的問(wèn)題，就在某種程度上掩蓋了這個(gè)問(wèn)題的某些方面。

　　因?yàn)檫@一輪也有很多是由于供給方推動(dòng)的因素，比如說(shuō)房地產(chǎn)，如果你有心觀察的話，應(yīng)該注意到從2010年4月份中國(guó)開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)的時(shí)候，一線城市的租金全線暴漲，這就是因?yàn)檎{(diào)控造成地產(chǎn)商新房供給放緩、居民觀望造成可以出租的房屋入市放緩，結(jié)果租金價(jià)格出現(xiàn)迅速上漲。

　　觀點(diǎn)新媒體：您的觀點(diǎn)是限購(gòu)政策還存在改善的空間？

　　魯政委：對(duì)。為什么要限購(gòu)？限購(gòu)表明供給不足。解決供給不足的問(wèn)題，最直接有效的辦法就是增加供給，特別是普通商品房的供給，目前在這方面還需要大力加強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果這個(gè)二、三線城市都限購(gòu)的話對(duì)房企的影響會(huì)非常大，您覺(jué)得呢？

　　魯政委：那當(dāng)然，你看今年領(lǐng)頭羊房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售量同比50-60%的增長(zhǎng)，全部都來(lái)源于二、三線城市的貢獻(xiàn)啊。

　　觀點(diǎn)新媒體：一方面銀根在收緊，房地產(chǎn)調(diào)控在持續(xù)，但是保障房這一塊還需要資金，而地方債負(fù)擔(dān)又這么重，該怎么解決？

　　魯政委：政府大規(guī)模蓋房子，這種方式本身就需要反思和改進(jìn)。解決低收入群體的住房問(wèn)題，就必須要給他蓋房子嗎？給他補(bǔ)租金可不可以呢？政府要大規(guī)模蓋房子首先面臨的挑戰(zhàn)是沒(méi)有錢，這就相當(dāng)于要把這些人70年的租金在今天一次性付清，那肯定支出壓力很大。

　　但是，如果是補(bǔ)房租，就相當(dāng)于是分期付款，還是按月分期付款，這樣政府的財(cái)政壓力就不會(huì)有那么大了。

　　政府直接蓋房的第二個(gè)挑戰(zhàn)是，對(duì)買不起房子的老百姓的焦慮緩解效果不明顯。你可以到馬路邊外面隨機(jī)訪問(wèn)100個(gè)人，你去問(wèn)他你說(shuō)你買得起房子嗎，他如果說(shuō)買不起，你可以再問(wèn)他覺(jué)得政府的保障房能覆蓋到他嗎？我相信，你問(wèn)100個(gè)人，100個(gè)人都會(huì)一臉茫然，他覺(jué)得政府干的這事跟他沒(méi)什么關(guān)系。這樣宏觀調(diào)控的效果就會(huì)大打折扣。

　　觀點(diǎn)新媒體：前不久王石也說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)騎虎難下，去年到現(xiàn)在差不多15個(gè)月的調(diào)控，您覺(jué)得政府現(xiàn)在的處境會(huì)怎樣？

　　魯政委：哪里只是15個(gè)月的調(diào)控？1998年住房商品化改革以來(lái)，我們打響對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的第一槍是在2003年，8年過(guò)去了，我們的調(diào)控結(jié)果最后是南轅北轍，愈行愈遠(yuǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的癥結(jié)到底在哪里？

　　魯政委：歸納為兩個(gè)方面。第一、就是中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題主要是供給不足的問(wèn)題，供給不足造成價(jià)格過(guò)高。

　　第二個(gè)問(wèn)題是結(jié)構(gòu)失衡，在這個(gè)市場(chǎng)上，總價(jià)比較低的房子太少，可是這個(gè)結(jié)構(gòu)失衡的主要問(wèn)題又在地方政府的失職，出讓的允許蓋中低價(jià)位、中小套型的土地太少。沒(méi)有可以蓋便宜房子的地賣出來(lái)，怎么可能蓋出便宜的房子呢？而土地是地方政府賣的。