房地產(chǎn)行業(yè)的未來會是一個非常豐富的細分市場，而且不同的細分市場都會成就很多優(yōu)秀的企業(yè)，也會成就很多新的商業(yè)模式。

　　編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出"2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿"系列報道

　　觀點網(wǎng) 李寧 見習編輯 汪少平 近幾年，樓市風云變幻，但在起起伏伏中，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)巨頭之一的世聯(lián)地產(chǎn)一直未停止其擴張步伐。

　　今年3月，世聯(lián)2800萬收購重慶緯聯(lián)地產(chǎn)51%的股權；1月初，3千萬收購四川嘉聯(lián)51%的股權，在進入華南、華中、華北之后，世聯(lián)又通過并購進入西部重鎮(zhèn)。

　　世聯(lián)在調(diào)控政策頻出的2010年業(yè)績增長72%，對此世聯(lián)地產(chǎn)稱，上市以后，世聯(lián)堅定的貫徹了全國的布局，在全國很多城市設立了機構，而機構在當?shù)氐某砷L就構成世聯(lián)增長的助力，這個可能是世聯(lián)比競爭對手更成功的地方。世聯(lián)全國各地的機構在當?shù)氐氖袌錾仙急容^快，全國加起來當然就跑贏了大勢。

　　對于下一個十年，世聯(lián)仍充滿信心。世聯(lián)表示，在未來的十年，世聯(lián)除了原有的顧問代理業(yè)務的高速增長，也會開發(fā)出適應剛才所不同需要的服務，未來十年也是世聯(lián)的黃金十年。

　　2011年7月，在"2011年博鰲房地產(chǎn)論壇"緊密籌備之際，世聯(lián)地產(chǎn)接受了觀點新媒體的專訪，以下為采訪全文：

　　觀點新媒體：深圳近期出臺關于二手房按評估價征稅的一個政策，您覺得政府出臺對中介征稅政策，對整個代理中介行業(yè)會產(chǎn)生什么樣的影響？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：規(guī)范中介行業(yè)是早晚要做的，這是規(guī)范市場必然的要求，只不過是深圳把它上升為宏觀調(diào)控。

　　房地產(chǎn)交易過程中一直存在陰陽合同等很多不透明的暗箱操作手段，這確實影響中介行業(yè)的健康，所以，深圳早就有整頓中介市場的意思。全國各地也都嚷著要做，只不過是涉及太多人的利益還未做成，而深圳領先一步，所以關注的人多。

　　但從大的趨勢來講，這事遲早都要做的，中國的流轉(zhuǎn)稅、增值稅、還有所得稅的征收環(huán)節(jié)目前就沒有一個可靠的尺度，而通過評估正是國際通用的一種合稅尺度。

　　二手房按評估價征稅政策對市場影響肯定是比較大的，不過受影響的程度會有所不同。有些二手房不太受影響，特別是近幾年買的就影響不大，但是有些二手房稅收占整個交易成本的10%，這影響就大了。

　　跟新政之前相比，一些增值比較厲害的樓盤稅費可能會增加5%，這對二手樓市肯定是有影響的，新政給二手房加重了流通的稅賦，當然對二手房的流轉(zhuǎn)不利。

　　不過，這個不利影響市場會逐步消化的。因為大家面對這個現(xiàn)實，既然二手房現(xiàn)在評估價比原來的成交價要高，那說明它增值了?，F(xiàn)在賺錢的情況下要給政府付印花稅，這個稅以前避掉了，現(xiàn)在則要付，這種改變需要消化時間。在實際操作當中，改革的刀子也不可能一下子切的太深，還是要給大家留有過渡時間。

　　觀點新媒體：今年三月份世聯(lián)2800萬收購重慶緯聯(lián)地產(chǎn)51%的股權，一月初公司3千萬收購四川嘉聯(lián)51%的股權，兩次收購都選擇在西南區(qū)域，公司對整個西南的布局怎么樣考慮？西南在公司戰(zhàn)略定位中是一個什么樣的位置？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：收購這兩家公司股權也是世聯(lián)全國布局戰(zhàn)略的一部分，加速在全國代理和顧問業(yè)務布局一直是我們的發(fā)展方向，只不過是西南我們進去時間比較晚。

　　全國布局是我們總的方向，在這個方向下世聯(lián)以自己開設店鋪為主，收購外援發(fā)展為輔。

　　世聯(lián)收購外援發(fā)展的地方是屬于公司在那里沒有點的地方，世聯(lián)進入時會選擇收購當?shù)貎?yōu)秀的龍頭企業(yè)。公司在成都和重慶的并購這兩家企業(yè)，正是因為世聯(lián)原來在那兩個地方?jīng)]有點。

　　此外，從市場層面來講，西南市場作為中國西部房地產(chǎn)市場的重要組成部分，這幾年成長非?？?，在未來也會保持一個比較好的增長。所以世聯(lián)在西南投入這樣的資金去并購兩家，加上我們自己已經(jīng)在昆明開的公司，這就形成我們在西南的布局。

　　觀點新媒體：去年調(diào)控政策頻出，對市場影響比較大，但世聯(lián)業(yè)績增長72%，這個業(yè)績增長還是非常高的，世聯(lián)采取哪些措施來應對調(diào)控的？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：2010年世聯(lián)跑贏大勢，是高于大勢的增長。特別是上市以后，世聯(lián)堅定貫徹了全國的布局，在全國很多城市設立了機構，而機構在當?shù)氐某砷L就構成我們增長的一個助力，這個可能是我們比競爭對手更成功的地方。世聯(lián)全國的機構在當?shù)氐氖袌錾仙急容^快，全國加起來當然就跑贏了大勢。

　　另外，去年也做了另外一些事情，包括客戶結(jié)構的調(diào)整、跟大客戶更多地合作等。

　　世聯(lián)從前年年底開始到去年一年建立了一種矩陣式結(jié)構，建立的目的從外在方面說是應對市場變化，從內(nèi)在來講世聯(lián)的管理能力要高于世聯(lián)的擴張。

　　去年這種矩陣式的管理已經(jīng)發(fā)揮了它的作用，世聯(lián)在內(nèi)部調(diào)動組織的快速執(zhí)行也造就去年的成就。世聯(lián)每一季度的增長，都不是在等市場的機會，而是世聯(lián)自身的體系化安排，這才是世聯(lián)脫穎而出的原因。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在大家都在討論城市化進程這個黃金發(fā)展期，您個人覺得目前來看大概還能持續(xù)多久或者多少年？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：這不好說，因為這是一個預判的事，預判的基礎基本上要考慮幾個因素。

　　第一個是城市人口，所謂城市化主要表現(xiàn)在城市人口的增長上；

　　第二個是安居房。安居房到底會不會把需求吸引過去，如果說安居房解決了很多人、或者很大一批人的住房問題，那就意味著商品房解決的比例下降；

　　第三個是經(jīng)濟增長的速度，如果經(jīng)濟保持高速的增長，那這方面的判斷就有可能不同了，如果保持一個中速的增長，那對房地產(chǎn)市場的影響就非常大，如果是一個低速的增長，那不用說了。房地產(chǎn)是一個跟消費、跟經(jīng)濟增長特別高度關聯(lián)的一個行業(yè)；

　　第四個是人口的結(jié)構，中國人口當中具體和房地產(chǎn)相關的，就是進入購房階層、進入換房階層的人口比例，這跟生命成長規(guī)律有關。

　　比如說20多歲開始要考慮買第一套房了，30多歲40多歲的時候已經(jīng)有老有小的時候，原有的房子已經(jīng)遠遠不夠，要考慮換房，等到30多歲到40多歲，一般這個時候生活質(zhì)量要提升，財富的積累可能需要住更好的房子，這個是和人口規(guī)律相關的房地產(chǎn)消費規(guī)律。所以，人口結(jié)構決定了首次置業(yè)、改善型置業(yè)和舒適性的置業(yè)的需求是不一樣的。

　　那么，結(jié)合剛才說的人口增長和中國的GDP判斷，最保守的估計未來房地產(chǎn)仍然會保持很大增長。

　　消費結(jié)構當中，80年代成為置業(yè)主體，90年代進入首次置業(yè)，80年代的高峰期進入首次置業(yè)加那個70年代的進入改善型的，在這種情況下，城市化黃金時間還會繼續(xù)。數(shù)字上不好去定義，但是我相信會有十年或者更多。

　　其實，安居房的量注定了它是一個社會福利政策，是面向中低收入階層的，不是解決中國住房的主體。安居房將來僅僅占20%，這也已經(jīng)是一個很大數(shù)字了，而到這一天還有好長時間，所以黃金時間還會繼續(xù)。

　　觀點新媒體：我們五年內(nèi)的政策目標是3600萬套保障房，這么龐大的數(shù)額，很多學者和開發(fā)商批評保障房太過于激進，對這個觀點您怎么看？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：保障房是政府的民生工程，作為一個社會福利的政策是一定要做的，而現(xiàn)在這府采取這種很激進的措施是因為過去欠得太多，現(xiàn)在叫惡補，特別在十二五期間就是惡補。那么，這個惡補確實不管怎樣說激進怎么樣是不對的，政府必須這樣干，要負責完善這一塊功能缺失。

　　至于執(zhí)行得怎么樣，最后到底在中國整個住房結(jié)構中解決多少住房問題，在中國房地產(chǎn)的尖銳矛盾中，比如什么高房價等等，能夠起到什么作用，這需要時間來證明，也有待觀察。

　　站在社會的角度保障房應該考慮，即使站在房地產(chǎn)商的角度也是好事。解決安居房，解決更多的中低收入老百姓都是政府的職責。所以，政府來解決這個問題，我覺得給房地產(chǎn)市場是創(chuàng)造了一個更好的環(huán)境。

　　這次宏觀調(diào)控為什么這樣激烈，甚至該用的手段都用上了，被稱為史上最為嚴厲的，估計在全世界范圍能找到的都很少，那就是因為安居房沒有解決好，造成商品房承載了社會太多的責任，造成房地產(chǎn)在一種不健康的情況下發(fā)展。

　　最后會達成一種平衡，商品房解決一部分人的住房問題，安居房在政府的統(tǒng)領下找到發(fā)展渠道、資源來源，解決一部分社會問題。這樣市場才會健康，社會才會比較良性，比較和諧。

　　觀點新媒體：我們看到深圳近期新推的這些樓盤基本上都是受限價的影響，限價會不會對代理造成影響？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：這個涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商的價格制定問題，如果政府采用一些手段去對新開樓盤進行限價，會有兩個后果。

　　一個后果就是市場銷售非?；鸨驗橄拗坪蟮膬r格比市場的價格低，大家就搶，盡管還有限貸和限購，但是符合條件的人還是有很多，肯定會被搶購，現(xiàn)在市場已經(jīng)是這樣。我們深圳只要限價的房子都火爆，一開盤大部分都賣完了。

　　另外一個后果是產(chǎn)生負作用，政府如果現(xiàn)在真的逼得很多開發(fā)商沒辦法，開發(fā)商覺得利潤賺得可能不夠，那就賣現(xiàn)房了，等全部建好了再賣現(xiàn)房。所以，這個市場層面要么搶購，要么就等著限購，這個對世聯(lián)的影響是沒有的。

　　因為目前限購的城市還不多，我們現(xiàn)在的業(yè)務有幾十個城市，限購城市占的比例也很小。即使限價的城市，因為我們這個代理合同多少早簽了，如果這種現(xiàn)象賣得特別好，我們走量還走得快，這都是一個好事。開發(fā)商不賣，才會對我們有影響。

　　觀點新媒體：像您剛才也談到政府調(diào)控房地產(chǎn)該用的手段，限購、限貸、限價全部都使用了，但是目前還沒有感覺到房價有明顯有回落，您覺得這個行政調(diào)控對市場可能是好的一方面比較多，還是負面的可能會更大一些？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：行政調(diào)控的措施涉及到政府對房地產(chǎn)市場治理，行政的手段本身就是一種非常手段。我們國家目前的大政方針，基調(diào)還是建立市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)作為市場的一部分，而且也是一個市場化趨向，這是一個堅定不移的方針。

　　在這個方針下，因為房地產(chǎn)價格上漲過快而采用一些行政的手段，從政府層面來講，我相信也是可以的。但是從長期來講這是不可以的，因為這干擾了市場作用，政府更多是通過法律法規(guī)去制定規(guī)章，用行政的手段不是長久之計，早晚會取消。

　　其次，所有的行政手段肯定是很有效、很及時，但都是會帶來負作用。比如說，本來最早是為了打壓房價過快增長，特別是抑制投資性需求，但現(xiàn)在其實已經(jīng)抑制住了自住性的需求。一些不是投機性的需求被遏制，那也存在危險性，如果將來放松調(diào)控，自住性需求的爆發(fā)又會帶來新的房價上漲，這也是目前調(diào)控的后果之一。

　　觀點新媒體：展望下一個十年，對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您是怎么看待的？十年后，您希望世聯(lián)地產(chǎn)將成為一家怎樣的企業(yè)？

　　世聯(lián)地產(chǎn)：中國的發(fā)展要看未來發(fā)展的大環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中的比重，不管是高還是低，我認為仍然會是GDP增長中很重要的一部分，仍然是中國城市化的一個最重要的力量。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)本身來講，就是宏觀調(diào)控的影響，我認為未來十年房地產(chǎn)行業(yè)可能會有幾個發(fā)展趨勢。

　　不同的企業(yè)會細分市場和細分領域，去打造他們的核心競爭力和發(fā)展優(yōu)勢，然后在全國擴張，比如說現(xiàn)在出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)熱、度假地產(chǎn)熱。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的未來會是一個非常豐富的細分市場，而且不同的細分市場都會成就很多領軍企業(yè)，成就很多優(yōu)秀的企業(yè)，也會成就很多新的商業(yè)模式。

　　未來十年房地產(chǎn)不會像現(xiàn)在的黃金時期，而是一個新時代的開始，況且還有大量的安居房工程，將來房地產(chǎn)開發(fā)商一定會參與進去，會形成他們的競爭力和能力，為安居房做出貢獻。所以，房地產(chǎn)在未來十幾年應該是很好玩的。

　　從房地產(chǎn)的融資來講，這次宏觀調(diào)控也可能會使得大房地產(chǎn)融資渠道的開放和多元化，可能是未來十年房地產(chǎn)業(yè)的一個主題。這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個結(jié)果就是各種房地產(chǎn)基金、信托基金起來了。未來房地產(chǎn)企業(yè)最重要資金來源渠道會比較多，上市融資、發(fā)債、私募、REITs等都會成長起來。

　　中國房地產(chǎn)上一個階段發(fā)展速度確實很快，但是內(nèi)容太單一，只是以住宅為中心，包括融資渠道也很單一。

　　未來房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中提供滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整、滿足經(jīng)濟增長、滿足人們生活水平提高，提供一個符合需要的、高品質(zhì)的、實用環(huán)保的空間的責任。