萬達的經(jīng)驗為綠地商業(yè)模式的快速復制提供無數(shù)的可能，然而綠地是否真如其所愿實現(xiàn)商業(yè)版圖的快速擴張仍是個未知數(shù)。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 萬達商業(yè)版圖的擴張速度快得驚人，按照目前的速度，到2012年全國萬達廣場將有70個以上，五星級酒店將開業(yè)40個以上，而今年萬達的營業(yè)額更有望突破1000億元。

　　“保守估計，我們再過四年就可以在經(jīng)營規(guī)模、租金收入等方面做到全球第一。”王健林曾如此表示。

　　萬達的表現(xiàn)讓不少開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)投資潛力，并開始效仿，以期實現(xiàn)旗下商業(yè)規(guī)模的大幅增長。

　　對于致力要成為商業(yè)地產(chǎn)全程運營商的綠地來說，萬達無疑是一個成功的范本。而萬達獨創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，也自然而然地成為綠地效仿的內容。

　　近日，綠地集團宣布，將牽頭自主選擇基礎好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮纳碳野l(fā)展捆綁式戰(zhàn)略合作，向“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式過渡，從而使綠地商業(yè)資源的優(yōu)化整合與模板式復制成為可能。

　　6月27日，綠地就與沃爾瑪、上影集團、國美電器、上海歌城、美格菲健身等國內外知名商企宣布建立全面戰(zhàn)略合作關系。

　　綠地的捆綁

　　綠地口中的“捆綁型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”，即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇同質性較強、可復制性較高的一批商業(yè)項目，建立長期戰(zhàn)略合作關系。

　　在商業(yè)地產(chǎn)類項目的開發(fā)初期，使這批合作商家提前介入項目的整體設計，提供標準化設計圖紙；項目拿地之后，即與一攬子品牌商家集體簽約，進行訂單式合作。

　　對捆綁型合作品牌商家，開發(fā)企業(yè)承諾給予最大程度的支持與協(xié)作，從而節(jié)約合約談判的成本和時間，并最終通過全程技術對接和協(xié)作做到“竣工即開業(yè)”。

　　相關業(yè)內人士指出，綠地通過捆綁方式先帶入一些主力商戶，并借這些商戶吸引人流，有利于其項目的運營。據(jù)了解，首批采取這一模式的項目中就包括顧村繽紛城，該項目預計將在2013年落成。

　　這與萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”如出一轍。萬達成立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司后，并不急著拿地開發(fā)，而是與沃爾瑪、歐倍德、大洋百貨等12家跨國連鎖企業(yè)和部分國內知名企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展合同，雙方共同選址，萬達投資建設，沃爾瑪?shù)茸庥觅u場。

　　這亦是王健林所帶領的萬達通往商業(yè)地產(chǎn)成功道路的一個捷徑。

　　曾有研究分析指出，訂單模式開發(fā)至少能為萬達帶來三個好處：項目號召力的提升，項目商業(yè)價值的提升，投資開發(fā)風險的減少。

　　事實亦證明，萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式頗受市場認可。萬達每到一處，均能吸引眾多品牌主力店追隨，并帶動區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動了整個城市經(jīng)濟的上升。先租后建、滿場開業(yè)、場場旺鋪，是萬達的特色。

　　“先租后建”更是訂單商業(yè)地產(chǎn)的精髓。“因為解決了房子給誰的問題，在建設之前就確定了資金和下家的落實。”蘭德地產(chǎn)策略咨詢機構總裁宋延慶表示，這對商業(yè)模式的擴張很有幫助。

　　而招商在前、建設在后，除了能解決開業(yè)時招商難的問題，還可組合不同業(yè)態(tài)的主力店，滿足一站式購物的需求，提高所有商家的效益，并能在開業(yè)后一兩個月就能收到租金。

　　先行者萬達的經(jīng)驗為綠地商業(yè)模式的快速復制提供無數(shù)的可能，然而綠地是否真如其所愿實現(xiàn)商業(yè)版圖的快速擴張仍是個未知數(shù)。

　　學習的空間

　　過往，效仿萬達“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的房企比比皆是，然而成功者卻幾近為零，包括凱德在內。

　　據(jù)了解，凱德嘉信茂項目也是采取訂單地產(chǎn)開發(fā)模式，但是相比萬達一般在開業(yè)前底商全部售罄，嘉信茂從奠基到開業(yè)將近一年半的時間里，商鋪的空置率還是高達50%。

　　王健林曾針對凱德的效仿失敗作出分析，他指出，萬達的訂單不是凱德成立個商業(yè)咨詢公司招商那么簡單，它講求跟租戶的同步：同選址、同設計、同運營、同物業(yè)管理。

　　道理很簡單，萬達每一個戰(zhàn)略合作伙伴都有自己的標準裝修時間，萬達商業(yè)管理公司會根據(jù)業(yè)態(tài)、裝修時間的不同，與萬達的建設部門一起排出詳細的完工進度表，來對接每一個商戶的入場時間，一定要保證店鋪在開業(yè)前能進場裝修，從而保證同期滿鋪開業(yè)。

　　但很多效仿者從萬達身上學到的只是訂單，而不是訂單管理。

　　此外，即使綠地將萬達的訂單商業(yè)地產(chǎn)模式完全復制，市場是否還有容納更多綠地式“萬達廣場”的空間還存在質疑。

　　相關分析人士指出，目前萬達已經(jīng)進入全國100多個城市，中國60萬人口以下的城市萬達都要進入，且一個城市要做7-8個萬達廣場，整個商業(yè)模式的市場空間已經(jīng)越來越小。

　　“如果按照萬達的模式，永遠不會超過萬達，因為沒有足夠大的市場空間，其次，學完之后，有沒那些城市可以做還不知道。和萬達相比，綠地如果沒有絕對的成本優(yōu)勢，商業(yè)經(jīng)營上的優(yōu)勢，生存的壓力都會變得非常大。”上述人士指出。