認(rèn)真跟蹤萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)軌跡，即可發(fā)現(xiàn)真正著眼于未來(lái)的企業(yè)不太會(huì)用僥幸的方式來(lái)?yè)芜^(guò)一輪輪樓市危機(jī)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 最近市場(chǎng)上降價(jià)的樓盤數(shù)量開(kāi)始增多，但也有很細(xì)心的購(gòu)房者和記者發(fā)現(xiàn)，降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)銷售的增長(zhǎng)，甚至降價(jià)本來(lái)就是一個(gè)噱頭，相比早期的房子甚至還在漲。

　　漲十萬(wàn)降五萬(wàn)有意思么？啥時(shí)候能夠老老實(shí)實(shí)的降一次價(jià)？我覺(jué)得分析分析，可能多數(shù)人又要失望，但失望也得分析，大家多少能明白是怎么回事。

　　看看國(guó)內(nèi)其他行業(yè)從混戰(zhàn)走向成熟的歷程，以及成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變，就能夠基本預(yù)判未來(lái)國(guó)內(nèi)的房企會(huì)剩下幾家。

　　為重塑形象，政府一再宣稱不會(huì)再有救市。這句話權(quán)且只聽(tīng)一半，但至少在中央管理層直接把握的工具中，已經(jīng)足夠推動(dòng)行業(yè)的整合優(yōu)化。而且08年的危機(jī)經(jīng)歷，教育了所有國(guó)民并將之培養(yǎng)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，絕無(wú)可能容忍政府為私利再一次出賣大家。

　　如果認(rèn)真跟蹤萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)軌跡，即可發(fā)現(xiàn)真正著眼于未來(lái)的企業(yè)不太會(huì)用僥幸的方式來(lái)?yè)芜^(guò)一輪輪樓市危機(jī)。

　　2008年萬(wàn)科曾經(jīng)準(zhǔn)備了充裕資金意圖加快兼并擴(kuò)張，但突如其來(lái)的“救市”讓萬(wàn)科顯得另類，不僅踩空買賣市場(chǎng)節(jié)奏，而且在土地市場(chǎng)中重新落入追趕。

　　在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)不得不蘊(yùn)含多種意味，首先是渡過(guò)當(dāng)下的交易瓶頸，其次是如何防備別被別人吃掉，能夠撿到別人的機(jī)會(huì)當(dāng)然更好。

　　而且部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在上一輪樓市起伏中積累了一定經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)定持續(xù)政策壓制下新增供應(yīng)減少，并因此寧愿捂盤謀求在下一輪波峰到來(lái)之際實(shí)現(xiàn)更多利益收割，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)要求不高的中小企業(yè)尤其如此。這一場(chǎng)景在08年前后已有零星出現(xiàn)，那就是不管萬(wàn)科在旁邊怎么降價(jià)，都不跟進(jìn)。

　　對(duì)于品牌企業(yè)而言，基本都謀求長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，不太會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)控下市場(chǎng)交易收縮就大幅調(diào)整企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在全國(guó)布局日益普遍的情況下，多數(shù)企業(yè)往往能夠“東方不亮西方亮”，拆東墻補(bǔ)西墻進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，而不只是動(dòng)用價(jià)格策略。

　　這在2010年萬(wàn)科突破千億的典型案例中已得到充分印證，但總體來(lái)說(shuō)，規(guī)模發(fā)展的企業(yè)對(duì)于資金流的維護(hù)要求更高，因此降價(jià)的可能性可影響力也更大一些。

　　從財(cái)務(wù)的角度來(lái)說(shuō)，降價(jià)損失的都是利潤(rùn)。只有當(dāng)資金借貸成本增加對(duì)利潤(rùn)的削弱高過(guò)直接降價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)動(dòng)用降價(jià)手段。

　　從一般市場(chǎng)回饋效果來(lái)看，5-10%的降價(jià)尺度對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)只是一個(gè)促動(dòng)的起步，實(shí)際上已經(jīng)侵占了企業(yè)20-30%甚至更多的利潤(rùn)。

　　常規(guī)情況下，維持一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)資金大約占到20%左右。也就是說(shuō)，即便企業(yè)年借貸利率達(dá)到25%，也只能夠侵占總房?jī)r(jià)的5%。如果企業(yè)判斷5%的價(jià)格調(diào)整對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有吸引力，那他一定選擇借款來(lái)渡過(guò)難關(guān)而不是降價(jià)。

　　在限購(gòu)等政策的抑制下，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然面臨資金缺口的不斷放大，對(duì)應(yīng)的抬高融資成本，最終會(huì)超過(guò)降價(jià)促銷造成的利潤(rùn)損失，到那時(shí)，才是降價(jià)的真正啟動(dòng)。

　　現(xiàn)在顯然還不是價(jià)格調(diào)整的時(shí)機(jī)。

　　宋會(huì)雍 觀點(diǎn)新媒體專欄作者