對今年取得的銷售增長，碧桂園稱，這主要源自碧桂園今年一直堅(jiān)持合理定價(jià)，且大部分產(chǎn)品位于不受限購影響的區(qū)域。

編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 武瑾瑩 7月5日，碧桂園宣布，2011年6月份集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約37億元；合同銷售建筑面積約62萬平方米，同比分別增長約164%及131%。

　　2011年首六個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約215億元人民幣，合同銷售建筑面積約343萬平方米，同比分別增長約64%及42%，另外尚有約22億元已認(rèn)購待簽約金額。

　　2010年，碧桂園全年銷售329億元，而2011年剛剛過半，已經(jīng)完成去年2/3的銷售業(yè)績，今年目標(biāo)430億元也恰好完成過半。按照如此進(jìn)度，碧桂園實(shí)現(xiàn)430億元銷售似乎并不是難事。

　　對今年取得的銷售增長，碧桂園工作人員稱，這主要源自碧桂園今年一直堅(jiān)持合理定價(jià)，且大部分產(chǎn)品位于不受限購影響的區(qū)域。

　　而就在碧桂園發(fā)布6月銷售業(yè)績的前日，投行摩根大通也發(fā)表了針對碧桂園的報(bào)告，其稱：“碧桂園自年初至今已表現(xiàn)得優(yōu)于大市，主要原因是強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表、低風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備以及錄得良好的合約銷售成績。隨著內(nèi)地繼續(xù)收緊信貸，又實(shí)行限購令，相信有助樓價(jià)調(diào)整至更能為居民所承擔(dān)的水平，遂估計(jì)集團(tuán)在營運(yùn)方面，將會(huì)繼續(xù)優(yōu)于同業(yè)。”

　　在摩根大通看來，碧桂園強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表主要體現(xiàn)在4方面：2月的債券發(fā)行后，公司手頭擁有110億元的無限制現(xiàn)金，提供了更多現(xiàn)金緩沖；2010年的自由現(xiàn)金流呈中性態(tài)勢，摩根大通預(yù)計(jì)碧桂園2011年開始的自由現(xiàn)金流持續(xù)為正，負(fù)債率也在不斷改善；公司擁有一個(gè)債務(wù)到期時(shí)間表，今后六年內(nèi)的每年只有30至50億元人民幣債務(wù)到期；碧桂園的凈負(fù)債率也處于同行業(yè)的低端，因此融資成本較低。

　　看起來，雖然對于行業(yè)來說今年可能是“最壞的時(shí)代”，但對于碧桂園，今年卻是“最好的時(shí)代”。

　　碧桂園方面則認(rèn)為：“在目前重點(diǎn)城市市場被按壓的情況下，其周邊非限購區(qū)域的項(xiàng)目如果定位合理、營銷手段得當(dāng)，吸納大量來自重點(diǎn)城市的需求，是能夠取得相當(dāng)成績的。”

　　在接受觀點(diǎn)新媒體采訪的時(shí)候，碧桂園方面再次強(qiáng)調(diào)，今年應(yīng)順應(yīng)老百姓的需求，建老百姓真正需要的房子，這樣一定會(huì)有很好的市場。

　　2011年7月，在“2011年博鰲房地產(chǎn)論壇”緊密籌備之際，碧桂園接受了觀點(diǎn)新媒體的專訪，以下為采訪全文：

　　觀點(diǎn)新媒體：從2000年到2010年，中國的房地產(chǎn)經(jīng)過了突飛猛進(jìn)式的十年發(fā)展時(shí)期，您怎么看待這十年間中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況？在這十年中，您認(rèn)為最重要的變化是什么？

　　碧桂園：回顧過去十年歷程，從1998年中國停止實(shí)物分房、實(shí)行貨幣分房起，住宅開始走向商品化，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的騰飛和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，各種有效需求的增加也為中國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了空間，行業(yè)也在機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的條件下不斷向前發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：在行業(yè)飛速前進(jìn)的同時(shí)，碧桂園也保持了高速的前進(jìn)步伐，您認(rèn)為在過去十年碧桂園最大的特色是什么？碧桂園又出現(xiàn)了哪些變化？

　　碧桂園：碧桂園成立于1992年，2007年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等行業(yè)的國內(nèi)著名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。迄今，碧桂園已在全國開發(fā)逾90個(gè)高品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，服務(wù)逾30萬業(yè)主。

　　在商業(yè)模式方面，碧桂園是典型的“快速開發(fā)、快速銷售”企業(yè)，通過較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高資產(chǎn)回報(bào)率以回報(bào)股東和投資者，是碧桂園集團(tuán)商業(yè)模式的特點(diǎn)之一。

　　在市場定位方面，由“高品質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)園林環(huán)境、完善配套設(shè)施、一級資質(zhì)物業(yè)”等要素構(gòu)成的獨(dú)具特色的碧桂園家園模式，加之一貫合理的定價(jià)策略，滿足了大眾化的優(yōu)居需求。碧桂園總體房價(jià)位于可負(fù)擔(dān)得起的水平； 2010年合同銷售均價(jià)每平米人民幣5483元。

　　在投資模式方面，與多數(shù)房企注重一二線城市的戰(zhàn)略不同的是，碧桂園是一家通過在二三四線城市外圍大規(guī)模開發(fā)的行業(yè)“異類”。一直以來，碧桂園積極布局發(fā)展極具潛力的二三線城市。2010年報(bào)顯示，碧桂園在二、三線城市的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比例約84%。而經(jīng)濟(jì)及城市化發(fā)展?jié)摿Ω叩亩?、三線城市，較低的土地成本優(yōu)勢也確保了集團(tuán)產(chǎn)品定價(jià)的靈活性，增強(qiáng)了集團(tuán)抵御房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　隨著中國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高以及在國家鼓勵(lì)二、三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，碧桂園在一線城市周邊以及二、三線城市新城區(qū)的開發(fā)模式在過去是成功的，在現(xiàn)在及未來更是可持續(xù)的，其與政策的匹配性及友善性也在進(jìn)一步得以體現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人認(rèn)為，從去年開始的宏觀調(diào)整將使中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，行業(yè)也勢必會(huì)出現(xiàn)大洗牌，您認(rèn)同這種說法嗎？您認(rèn)為洗牌主要會(huì)在哪些方面？

　　碧桂園：國家的調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。我們更應(yīng)該看到，中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控引導(dǎo)并不僅僅在于房價(jià)。在我國“十二五”規(guī)劃綱要中，中央明確提出主要目標(biāo)之一就是“城鎮(zhèn)化率提高4個(gè)百分點(diǎn)，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng)”。這就意味著到2015年，中國的城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的47.5%提高到51.5%。

　　碧桂園致力于在經(jīng)濟(jì)及城市化發(fā)展?jié)摿Ω叩亩?、三線城市發(fā)展物業(yè)開發(fā)，大部分項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)有五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、商業(yè)中心，并提供國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)，這種商業(yè)模式是與國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略高度匹配的。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近兩個(gè)月，碧桂園取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，分析人士認(rèn)為這與碧桂園目前略低的定價(jià)策略有很大關(guān)系，您認(rèn)可這樣的說法嗎？您怎么看待今年房企在價(jià)格上的調(diào)整？

　　碧桂園：片面地談低價(jià)銷售可能會(huì)得出“企業(yè)面對政策、市場壓力”的誤解，而碧桂園其實(shí)一直倡導(dǎo)的是高性價(jià)比的產(chǎn)品，也就是“建老百姓買得起的好房子”。我們就是要通過各種方法，比如采取郊區(qū)大盤開發(fā)模式，提高項(xiàng)目管理水平等，降低住房成本，保證購房者能夠買得到便宜、高品質(zhì)的房子。另一方面，碧桂園集團(tuán)的利潤率一直都保持在合理的水平，以2010年為例，碧桂園集團(tuán)的凈利潤率為16.6%，與其他一線品牌處于同一水平。

　　碧桂園一方面通過不斷豐富附加值來提升產(chǎn)品的價(jià)值，另一方面通過在建設(shè)過程中規(guī)?；?、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的探索與實(shí)踐，最大程度的讓利于消費(fèi)者，積極主動(dòng)地調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)國家政策，適應(yīng)市場發(fā)展。

　　在目前重點(diǎn)城市市場被按壓的情況下，其周邊非限購區(qū)域的項(xiàng)目如果定位合理、營銷手段得當(dāng)，吸納大量來自重點(diǎn)城市的需求，是能夠取得相當(dāng)成績的。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了價(jià)格之外，我們明顯發(fā)現(xiàn)碧桂園在最近的推盤手法上也有一些不同，特別是在廣州、南京都出現(xiàn)了一次推出過千套的營銷方式。碧桂園為什么要作出如此大手筆的銷售？一次推出這么多的房源是基于什么樣的考量？不擔(dān)心在調(diào)控之下銷售遇冷嗎？

　　碧桂園：作為“大盤模式”的開創(chuàng)者和制造者，碧桂園的發(fā)展模式一直頗受關(guān)注。通過對在最近廣州和南京兩地的碧桂園鳳凰城熱銷觀察，這些不受限購影響、總價(jià)低的大盤項(xiàng)目更適應(yīng)市場與調(diào)控的政策，受到購房者的追捧。

　　碧桂園的貨量和價(jià)格優(yōu)勢是由模式所決定的。崇尚“快速開發(fā)”的碧桂園一般在獲取土地使用權(quán)證后迅速進(jìn)行全面開工，而“快速銷售”的策略也使得碧桂園在價(jià)格上可以充分貼近主流購房者預(yù)期。南京鳳凰城項(xiàng)目開盤當(dāng)天2000套房源銷售一空的事例不僅僅表明碧桂園項(xiàng)目銷售上的成功，更在于其直觀地展現(xiàn)出目前重點(diǎn)城市被壓制的需求量有多么巨大。

　　“建老百姓買得起的好房子”，滿足普通老百姓的“剛需”，或許由此可以解釋如何在調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)快速銷售的原因。

　　觀點(diǎn)新媒體：在經(jīng)過本輪宏調(diào)之后，您認(rèn)為對于企業(yè)而言，最大的影響會(huì)是什么？為未來的十年，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)怎樣的變化？而企業(yè)又該如何應(yīng)對這樣的變化？

　　碧桂園：楊國強(qiáng)先生曾說過：“中國要發(fā)展不能只把眼光放在大城市，除了北上廣深，還有很多的縣城也要發(fā)展。我們有這樣的經(jīng)營能力，為當(dāng)?shù)靥嵘F(xiàn)代化生活水平，加快當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化速度，提供老百姓買得起的好房子，這才是碧桂園的生存之道”。

　　對于未來他的看法是：“我們是一步一步地走，順應(yīng)國家的政策，能走多遠(yuǎn)走多遠(yuǎn)，堅(jiān)持為這個(gè)國家服務(wù)，國家允許我們服務(wù)多少，我們就服務(wù)多少。我們堅(jiān)信國家的發(fā)展，民族的復(fù)興，城市的建設(shè)會(huì)越來越好，社會(huì)肯定會(huì)不斷進(jìn)步的”。“中國有2000多個(gè)縣，很多地方還很落后，發(fā)展的空間還是很大的。三四線城市，就是鎮(zhèn)，它們的明天應(yīng)該會(huì)更好。碧桂園令許多地方的城鎮(zhèn)面貌起了很大的改變，便是我們對社會(huì)的貢獻(xiàn)”。

　　“讓當(dāng)?shù)馗蝇F(xiàn)代化，是很多地方政府在做的事情，碧桂園要建最漂亮的房子，還要得到市場的認(rèn)可。從城鎮(zhèn)化的視角看，碧桂園的這種模式，應(yīng)該得到大力的宣傳，相信政府也能從碧桂園身上借鑒一些發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)”。