如果土地市場(chǎng)做出相應(yīng)的合適調(diào)整，公司將會(huì)堅(jiān)持60%的銷(xiāo)售速度要求，就算降價(jià)也要達(dá)到。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 7月5日，萬(wàn)科公布6月銷(xiāo)售情況，數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積112.8萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額132.3億元，同比分別上升31.7%和50.8%。

　　今年上半年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%，幾近完成全年1400億銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。

　　推盤(pán)高峰

　　環(huán)比5月，萬(wàn)科6月的銷(xiāo)售額上升46.8%，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，這主要因?yàn)?月新推盤(pán)規(guī)模較5月上升了約四成。

　　“單月的銷(xiāo)售量受推盤(pán)節(jié)奏的影響較大，公司6月份的推盤(pán)量在最近幾個(gè)月中是比較高的。”譚華杰表示：“根據(jù)目前的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)3季度的推盤(pán)量應(yīng)該不會(huì)低于2季度。”

　　據(jù)了解，6-8月，萬(wàn)科每月的推盤(pán)量將超過(guò)110億元。

　　萬(wàn)科還透露，新推盤(pán)銷(xiāo)售率保持了較為穩(wěn)定的水平。較好的去化率為萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)提供了保證，但在調(diào)控政策效力不斷顯現(xiàn)的情況下，萬(wàn)科也有感存貨的壓力。

　　今年首季以來(lái)，萬(wàn)科不止一次公開(kāi)表示，隨著去年大量開(kāi)工的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售，未來(lái)整體住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升。

　　譚華杰亦指出，下半年調(diào)控政策將進(jìn)一步發(fā)揮作用，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的增加和存貨壓力的加大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

　　據(jù)了解，萬(wàn)科前幾個(gè)月的銷(xiāo)售去化率已接近60%的臨界線。其中，4月去化率為62%，5月去化率為63%。與此同時(shí)，萬(wàn)科快速周轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售策略也遇到市場(chǎng)的考驗(yàn)。

　　萬(wàn)科早前在投資者會(huì)議上曾透露，目前并未對(duì)新房推出一個(gè)月內(nèi)賣(mài)出60%的銷(xiāo)售速度要求進(jìn)行修改，至于60%的線是否下調(diào)，還要視土地情況而定。

　　萬(wàn)科指出，如果土地市場(chǎng)做出相應(yīng)的合適調(diào)整，公司將會(huì)堅(jiān)持60%的銷(xiāo)售速度要求，就算降價(jià)也要達(dá)到。但如果房子賣(mài)不動(dòng)，土地價(jià)格一直不降，那么公司也不會(huì)主動(dòng)降價(jià)去加快銷(xiāo)售，因?yàn)殇N(xiāo)售回籠的資金不足以購(gòu)置土地。

　　土地機(jī)會(huì)

　　萬(wàn)科在土地投資方面亦顯得相對(duì)謹(jǐn)慎些。6月，萬(wàn)科于蘇州、太原、晉中、青島四地各新增一個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益建筑面積96萬(wàn)平方米，購(gòu)地成本合計(jì)17.6億元，平均樓面地價(jià)1839元/平方米

　　萬(wàn)科還參與深圳沙井新沙舊改項(xiàng)目，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約14萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價(jià)約3722元/平方米，預(yù)計(jì)需支付綜合改造成本約5.22 億元。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備已超過(guò)6000萬(wàn)平方米，足夠滿足公司未來(lái)3年的開(kāi)發(fā)需要。

　　譚華杰表示，萬(wàn)科將密切關(guān)注下半年土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

　　而早前，萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔在安信證券中期策略會(huì)上也透露，過(guò)往萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向二、三線轉(zhuǎn)移，但會(huì)重新關(guān)注一線城市。

　　原因在于，地價(jià)和房?jī)r(jià)存在聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在目前的調(diào)控形勢(shì)下，一線城市調(diào)整更大，可能會(huì)出現(xiàn)較好的拿地機(jī)會(huì)。

　　譚華杰指出，目前萬(wàn)科的財(cái)務(wù)、資金情況非常良好，截至今年一季度末，公司手持現(xiàn)金為371.9億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和202.9億元，凈負(fù)債率也處于2007年以來(lái)最低的水平。“這客觀上也為把握土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)創(chuàng)造了良好條件。”

　　但這不代表萬(wàn)科下半年會(huì)加快拿地的步伐。相關(guān)研究報(bào)告指出，目前公司的財(cái)務(wù)狀況能保持未來(lái)三年的安全，但仍不足以抄下半年土地市場(chǎng)的底。

　　根據(jù)測(cè)算，如果地價(jià)增速不高于房?jī)r(jià)增速2.6倍，那么開(kāi)發(fā)速度越快的公司ROE更高，沒(méi)有土地儲(chǔ)備顯然是個(gè)理想狀態(tài)，但這會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的中斷，加上地方政府土地供給節(jié)奏難以把握及在市場(chǎng)低迷時(shí)不敢買(mǎi)地，因此，足夠2-3年開(kāi)發(fā)的土儲(chǔ)最為理想。