在“流拍”成為常態(tài)的低迷土地市場中，北京朝陽區(qū)CBD9宗地塊卻即將于7月6日入市招標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 無論是對這次北京朝陽區(qū)CBD9宗地塊出讓看好還是看空的人，都持有這樣一個觀點(diǎn)，那就是房企拿地的積極性不會太高，更積極的是金融機(jī)構(gòu)及其他。

　　動員的拿地

　　6月29日，任志強(qiáng)、潘石屹及劉曉光3個業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍人物關(guān)于北京市住建委與開發(fā)商的一次會議的只言片語，引起了不少人的好奇心。

　　這個被“要求不要上微博”的會議內(nèi)容在3人的朦朧表達(dá)后，被業(yè)內(nèi)揭開了神秘面紗。

　　原來，這個會議是北京住建委就保障房建設(shè)問題而召集一些房企負(fù)責(zé)人召開的，會議希望有能力的開發(fā)商多承擔(dān)保障房建設(shè)的任務(wù)，目的當(dāng)然包括“穩(wěn)定房價”。

　　另據(jù)透露，這次會議傳達(dá)出來另外一個很重要的意思是，“希望能夠動員開發(fā)商拿地”。因?yàn)榻衲暌詠?，由于保障房供地?jì)劃量很大，而且保障房用地大部分都是以配建的形式出讓的，所以，土地“流拍”時常發(fā)生，開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。

　　事實(shí)上，北京市政府“希望能夠動員開發(fā)商拿地”還有另一層原因，那就是今年上半年北京土地出讓金的大幅下滑。

　　據(jù)北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，北京上半年供地總面積1050萬平方米，總成交額327.23億，同比下降48.2%。其中，住宅用地出讓金僅120.3億，同比下跌75.4%。截至目前，北京土地成交額與08年的325.4億基本持平。

　　在“流拍”成為常態(tài)的低迷土地市場中，北京朝陽區(qū)CBD9宗地塊卻即將于7月6日入市招標(biāo)。

　　修改的規(guī)則

　　繼去年被切分后的北京CBD地塊其中6宗成功入市后，剩余的6宗地加上新推出的另外3宗CBD地塊，再次引起了業(yè)內(nèi)業(yè)外的關(guān)注。

　　6月6日，北京市土地儲備整理中心發(fā)布公告稱，北京朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)9宗地塊將于7月6日投標(biāo)。

　　涉及到的9宗地塊均為商業(yè)金融用地，總規(guī)劃建筑面積109萬平方米。其分別為北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)Z8-Z13地塊，北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)Z1a、Z2a和Z2b地塊。

　　招標(biāo)公告顯示，Z8、Z9和Z10鼓勵總部競標(biāo)，Z11、Z13、Z1a、Z2a、Z2b鼓勵金融機(jī)構(gòu)競標(biāo)，Z12鼓勵綜合體競標(biāo)。

　　與此同時，競標(biāo)規(guī)則也作出些許調(diào)整，去年已經(jīng)參與第一輪競標(biāo)的Z8-Z13共6宗地塊將直接進(jìn)入第二輪的招標(biāo)，而新推出的Z1a、Z2a和Z2b則采取一般的綜合評標(biāo)方式，修改后的競標(biāo)規(guī)則中，投標(biāo)價格所占分?jǐn)?shù)已經(jīng)從40分上升至50分。

　　也就是說，Z8-Z13的投標(biāo)人，只有參與了第一輪投標(biāo)才能進(jìn)入第二輪的投標(biāo)，如果是聯(lián)合體競標(biāo)的話，則聯(lián)合體中必須至少有1家單位參與第一階段的投標(biāo)，而Z1a、Z2a和Z2b地塊的出讓并無此要求。

　　而北京市對于土地出讓的態(tài)度，也在發(fā)生悄然的變化。與以往皇帝女兒不愁嫁不同，在推出這9宗地塊前的5月31日，北京市土地儲備中心舉辦了“近期入市交易土地介紹”信息發(fā)布會，高調(diào)宣布，將從6月份起逐步推出1200公頃經(jīng)營性用地。

　　與去年相似，此次9宗CBD地塊的出讓也沒能逃過“內(nèi)定”的傳言。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)控股、中國移動、阿里巴巴、泰康保險、陽光保險、北大方正、中信集團(tuán)等將參與此次9宗地的競標(biāo)。

　　最新的消息稱，今年剛?cè)胧械?宗Z1a、Z2a和Z2b地塊，中國移動通信集團(tuán)和中國建設(shè)銀行北京分行奪地的可能性最大。

　　對于新一輪的投標(biāo)，目前明確表態(tài)要參與的是中信和遠(yuǎn)洋，而中國國際金融有限公司相關(guān)人士則表示，未參與北京CBD核心區(qū)剩余9塊地中的任何項(xiàng)目的競標(biāo)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明曾稱，愿與金融機(jī)構(gòu)合作，繼續(xù)參與中服地塊第二階段剩余6塊土地的投標(biāo)。

　　有負(fù)責(zé)此次第二輪招標(biāo)的政府相關(guān)人士表示，中信集團(tuán)將會投標(biāo)Z8地塊用作總部建設(shè)。中信一內(nèi)部人士也在接受采訪時透露，有了第一輪競標(biāo)的優(yōu)勢，公司會參與CBD地塊第二輪的投標(biāo)，但考慮到競爭的激烈性，所以也不確定是否能夠拿到。

　　難測的前景

　　在規(guī)則修改后，這9宗CBD地塊還能如原先想象中激烈嗎？對此，市場上出現(xiàn)了兩種完全不同的聲音：

　　北京業(yè)內(nèi)人士陳寶存指出，以前北京的土地不愁賣，在今年限購、限貸的政策的影響下，開始出現(xiàn)政府賣不動地的情況，所以，前段時間北京專門召開了土地推介會，這是政府不愿意看到的情況。

　　而在市場資金收緊的情況下，開發(fā)商沒有生活的壓力，而有擴(kuò)張的壓力。所以開發(fā)商的第一應(yīng)對措施便是停止或暫緩買地，這也是調(diào)控政策嚴(yán)厲時候開發(fā)商對政府政策的第一回應(yīng)。

　　目前的現(xiàn)狀是，樓市調(diào)控不見放松，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，政府土地出讓金銳減，這其實(shí)是中央政府、地方政府及開發(fā)的三方博弈。在這種博弈中，房企很容易應(yīng)對，最受傷的是地方政府，沒有了賣地收入，政府建設(shè)保障房都很困難。所以地方政府能做的，只能是松動限貸政策了，給開發(fā)商以生存的空間，也給自己換一些空間。

　　因此，當(dāng)下地方政府最擔(dān)心的是土地被賤賣，譬如廣渠路15號地塊的。該地塊曾在08年市場緊張時流拍，后來方興地產(chǎn)便以低于市場預(yù)期的價格取得。所以，現(xiàn)在的確是拿地的好時機(jī)。不過，如果是金融機(jī)構(gòu)積極參與的話，土地賤賣出現(xiàn)的可能性會少一點(diǎn)。

　　而北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心杜猛則對此次CBD土地的出讓充滿了信心，他指出，作為北京核心區(qū)域的絕版地塊其受讓事實(shí)上已經(jīng)有意向了，另外，作為商業(yè)金融用地，與住宅的捆綁保障房受冷落不同，這9塊地的出讓應(yīng)該不成問題。

　　他指出，投標(biāo)規(guī)則中，將投標(biāo)價格的分?jǐn)?shù)從40分提至50分，其實(shí)是提高了拿地的難度。因?yàn)椋刂?月30日北京上半年住宅用地出讓金按計(jì)劃完成46.7%，而商業(yè)用地的基本出讓計(jì)劃是按進(jìn)度執(zhí)行的，完成情況不錯，所以沒必要因?yàn)槟壳罢w土地出讓金的下降而降低商業(yè)用地出讓的門檻。

　　同時，這些地塊多要求是大型的企業(yè)總部，鼓勵金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，而地塊周邊已經(jīng)形成完整的配套設(shè)施，所以土地賤賣的可能性微乎其微。