樊綱：WTO、奧運并非泡沫理由

　　在座的中國房地產商是世界上最春風得意的一群人，為什么呢？因為他們確實遇到了很好的機遇。

　　最新的統(tǒng)計數(shù)字表明，中國經濟在第三季度開局形勢良好，由于加入WTO，申奧成功等因素，提高了人們的投資預期。7月份，出口恢復增長為6%，投資增長為18.2%，而房地產比6月份增長31.4%。展望未來，房地產業(yè)確實是前途無限。我主要是研究宏觀經濟的，所以我還是講一講宏觀經濟的趨勢，給房地產業(yè)的發(fā)展提供一些背景參考。

　　反思前兩年的關于新經濟是不是泡沫的討論，現(xiàn)在看來，經濟規(guī)律是不以人的意志為轉移的客觀規(guī)律。再新經濟，再新技術，最古老，最基本的原則，比如企業(yè)要賺錢的原則是不過時的，是顛撲不破的。

　　新的信息技術主要不是增加了新的消費對象，其主要的作用是降低了企業(yè)的交易成本。提高效率，降低成本，搞清這一點，對我們傳統(tǒng)的各行各業(yè)都很重要，包括房地產。房地產也要和信息產業(yè)相結合，這將形成你們新的競爭優(yōu)勢。

　　信息產業(yè)在過去幾年出現(xiàn)，開始應用，不可避免地出現(xiàn)泡沫、波動，市場也是通過資本的聚集以最快的速度將人才調動過來，盡快形成實際應用能力，這是第一步。第二步是優(yōu)勝劣汰，目前大部分會被淘汰，就會出現(xiàn)經濟波動，它是在未知的領域出現(xiàn)的。

　　需要強調的是，與以往的大多數(shù)泡沫不一樣的是，IT泡沫處在未知的情況，怎么運用這個東西賺錢大家都不知道，它是未知的新技術的風險，這與傳統(tǒng)行業(yè)里的泡沫不一樣。而傳統(tǒng)產業(yè)的泡沫很大程度上是炒作概念，人為地制造泡沫。我們不能把傳統(tǒng)產業(yè)的泡沫等同以IT產業(yè)的泡沫。

　　現(xiàn)在的問題是，目前房地產行業(yè)會不會出現(xiàn)泡沫，或者說如何在目前大好的形勢下防止新的波動和泡沫。

　　泡沫的危害，全世界都證明了，泡沫越大，持續(xù)的時間越長，造成的低谷越長、越深。我們所在的海南也是有這種教訓的，1990年代初的房地產泡沫太大，到現(xiàn)在沒有完全解套。這種非常大的波動將極大地傷害一個國家的經濟，東南亞至今難以從金融危機中解脫出來。而我們經濟學家的任務之一就是幫助政府和企業(yè)熨平波動，穩(wěn)定持續(xù)增長。

　　現(xiàn)在有人已經在炒WTO、奧運的概念，提倡高消費，這就可能導致新的泡沫，包括房地產泡沫。前不久，與韓國經濟研究院的一位學者討論韓國的發(fā)展沼澤，認為因為韓城奧運會引發(fā)的高消費、通貨膨脹是重要原因。當時一是房地產泡沫持續(xù)膨脹，二是加入了OECD組織，成為富人俱樂部一員后，放棄了低成本的優(yōu)勢，大量從國外買高科技技術，結果在高科技方面成本太高，勞動密集型產業(yè)退不回去了，最后進退維谷。其實日本、香港現(xiàn)在的困境其實也和房地產泡沫相關，像香港，地價太高，只能搞一些金融和服務業(yè)。

　　無論是對一個國家，還是一個企業(yè)，都最怕大起大落的過山車曲線?，F(xiàn)在國際上成熟的企業(yè)家會自稱是一個保守主義企業(yè)，就是壞的時候穩(wěn)定增長，好的時候準備壞的時候，越是大企業(yè)越是如此，不要人為地制造需要，誘導大家購買，更不要抱著僥幸：別人的泡沫會崩，我的泡沫不會崩。這個風險，一個企業(yè)、一個國家都冒不起。

　　總之，如果說IT業(yè)泡沫是一個未知的泡沫，是可以諒解的話，初中國要是出現(xiàn)房地產泡沫，那肯定是一個已知泡沫，那就非常令人遺憾。

　　任志強：WTO將力促房地產的發(fā)展

　　據(jù)統(tǒng)計，我國房地產吸引的外資，90%以上是來自港臺和東南亞國家。中國加入WTO后，這種狀況將會大大改變。中國房地產制度、結構、管理等將會發(fā)生很大的變化。

　　其一，中國入世后，有助于改變我國現(xiàn)行的土地制度，改變房地產的融資方式和管制手段。外國投資者進入中國房地產市場，可能會提出修改我國現(xiàn)行的開發(fā)用地百分之百是國有的土地制度。同時，房地產的本地化特點，使得外國投資者將以注資而非出口產品的方式進入中國房地產市場，它必然會對現(xiàn)行中國的住房抵押貸款管理制度形成某種沖擊。我國目前3600億元的個人住房抵押貸款，只占GDP的不足4%，而美國占到了30%，關鍵是它們的銀行可以通過住房抵押貸款證券化后把貸款很快地收回。中國入世后，外國投資者有可能將這些抵押貸款拿到國外去賣掉及時變現(xiàn)。

　　其二，中國入世后，將會用所得稅代替流轉稅，影響到房地產開發(fā)，就是現(xiàn)行的房地產稅費政策中的補貼方式將作出修改。如政府對現(xiàn)有經濟適用房建設的稅費優(yōu)惠，是一種磚頭補貼，而這種補貼方式實際上補貼到了中高收入家庭，因為很多城市的經濟適用房是被中高收入家庭買走了。對中低收入家庭的補貼，國際慣例是實行人頭補貼。中國遲早要轉到這一方面來。

　　其三，推動建筑施工技術的創(chuàng)新和建筑施工履約擔保方式的實施。后者正是國際上普遍實行的一種建筑施工管理手段。

　　其四，改變中國房地產上市企業(yè)的會計結算方式，變按年底的會計結算為按銷售進度和竣工進度的最低點來結算。

　　馮侖：新經濟下住宅的定制與服務

　　傳統(tǒng)開發(fā)房地產業(yè)務，開發(fā)周期長，財務壓力大。在北京，開發(fā)一個稍微大一點的小區(qū)，最短5年，一般是7~10年，也即是說，少則占用一個經濟周期，長則占有一個半的經濟周期。傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務是一種全能的分階段的開發(fā)，難以進行跨地域的大規(guī)模開發(fā)，因為若進行大規(guī)模跨地域開發(fā)，單是財務方面就會面臨致命的危險。而且它的銷售周期也很長，前幾年開發(fā)的項目可能還屬于一種創(chuàng)新，但幾年后就大大落后于消費時尚了。這些問題對于開發(fā)商都是巨大的挑戰(zhàn)。我們必須思考，在新經濟時代，傳統(tǒng)房地產開發(fā)商如何適應新經濟帶來的變化。萬通在利用網絡進行獨立住宅的定制和服務方面，以B2B2C、B2C等形式，對原有的開發(fā)、生產和營銷模式作了一些探索。通過發(fā)揮我們的行銷通路優(yōu)勢、與國外集成住宅制造商的溝通優(yōu)勢等，可以解決開發(fā)周期長、財務壓力大、消費需求滯后等問題。當然，我們的獨立住宅定制模式，主要是面對住宅商端客戶的，也就是說，我們是做勞力士手表，而不是做紅梅手表的。

　　潘石屹：中國已進入建筑的時代

　　前一陣，看了兩個人的書，基本觀點居然驚人地相似。一個是南懷瑾，一個是林語堂。他們的觀點，中國人的歷史基本以400年為一個周期，前200年是災難深重，后進入200年的建筑時代，而且是逐步上升。建筑的時代就是大發(fā)展的時代。

　　中國去年的GDP達到1萬億美元，可以說已經具備了進入建筑的時代的經濟基礎。北京歷朝歷代都是一個建筑的城市，但現(xiàn)在留存下來的經典建筑卻很少。經典建筑不是復制的東西，唐代去復制漢代的建筑，宋代去復制唐代的建筑，清代去復制宋代的建筑，都不會是經典的建筑。當代建筑的量很大，但有幾棟建筑稱得上是經典建筑呢？現(xiàn)在已經到了追求質而非單純追求量的時代了。我們這幾年一直想努力做經典建筑，至少是建筑精品，絕不做那種剛建了十幾二十年就得拆了重建的房子。作為一個商人，他遵循的基本原理是，低點進入，高點退出?，F(xiàn)在海南房地產正是一個低點。海南房地產正在從低點走向復蘇。但復蘇的最根本因素是要有基本的市場需求，否則單憑包裝是不可能把房地產帶起來的。有政府的支持，有良好的自然資源，海南的旅游房地產是可以起來的。

　　劉永好：規(guī)?；瘯r代即將到來

　　我國房地產的市場化趨勢已日益明顯。隨著居民購房能力的增加，城市化進程的加快，今后5~10年房地產還會有一個較快的發(fā)展。

　　全國現(xiàn)在有近3萬家房地產開發(fā)企業(yè)，有些城市的開發(fā)企業(yè)達四五千家，呈現(xiàn)的是弱、小、差、亂等。而中國加入WTO后，會有一批國外投資進入房地產市場，與中國本土企業(yè)爭食。多種因素相加的結果，是規(guī)模化的房地產企業(yè)的應運而生。5年后，像北京、上海這樣的城市也許只需要200家企業(yè)就夠了，而不是現(xiàn)在的4000多家，廣州、深圳也許只需要100家開發(fā)企業(yè)，省會城市有二三十家就行了。顯然，有近90%的企業(yè)要被淘汰。

　　林少洲：重申房地產研發(fā)之重要性

　　近幾年，很多城市的開發(fā)量超過了過去的1000年。但目前這個轉型時期，人們的預期和心態(tài)都顯得比較急切，開發(fā)建設的準備期、決策期都比較低，高強度的開發(fā)伴隨著低水平的研發(fā)。比如，7月份，北京一個奧運熱，只是新增了約500套房子的銷量，隨之即陷入平淡期，人們所希望的戲劇性場面并沒有出現(xiàn)。

　　房地產確實面臨著很多短期機會。但這需要大量專業(yè)化、市場化的人才和創(chuàng)新能力。而許多企業(yè)的這些優(yōu)勢資源，現(xiàn)在已被全面攤薄。因此，有必要重申房地產研發(fā)的重要性，并將研發(fā)向社會學、心理學、歷史學、環(huán)境科學等延伸。美國大企業(yè)將營業(yè)額的10%用于研發(fā)，這是一個相當可觀的數(shù)字，而我們的許多開發(fā)企業(yè)根本不把研發(fā)放在眼里。事實上，認真、全面的研發(fā)工作對項目開發(fā)可以起到事半功倍的效果。比如，北京現(xiàn)在的開發(fā)量雖然規(guī)模巨大，但優(yōu)秀的樓盤往往一掃而光，而吸引買家的很可能只是其中的一個小小的創(chuàng)新。