主持人：抓緊時間，請出五合國際建筑設(shè)計集團劉力先生為我們做主題為"中國地產(chǎn)產(chǎn)品突圍對策"的演講。

　　劉力：現(xiàn)在消費者也在改變，現(xiàn)在城里高檔住宅的消費主題應(yīng)該是白領(lǐng)、高官，或者是直接有境外護照的人士，他們對住宅的選擇日趨理性。像在北京、上海的一些大城市，已經(jīng)買到蘇州、杭州或者是海南，他們要想在市場找到升級換代的產(chǎn)品，已經(jīng)很難找到。另外在房地產(chǎn)的營銷時代也遇到一些困難，比如說首先就是廣告的投放，在座媒體朋友很多，過去都是整版的廣告現(xiàn)在費用的情況，還有廣告投入的回報也是有限的。還有營銷方面，開發(fā)商交給你一個案子，要求比別人賣的貴、賣的好、賣的貴，有各種各樣炒作的手段，這些手段也走到極限，比如說在北京有人體彩繪，說的難聽一點就是脫光了賣房子，各種炒作手段無所不用其極。

　　包括利用洋建筑師、洋設(shè)計師，完全是用他們的面孔、他們的名望來進行炒作，雖然很多洋大師都來過中國，這些名大師不管會不會做住宅，都拿來作為吉祥物。還有建筑風格都用老了，總之營銷時代西紅柿賣出水果的價這個時代已經(jīng)過去了。現(xiàn)在市場上可以說對高質(zhì)量的產(chǎn)品是非常大的需求，這是因為我們現(xiàn)在的產(chǎn)品根本談不上質(zhì)量，無論是幾千塊錢一平米的經(jīng)濟適用房，還是CBD幾萬塊錢一平米的豪宅，首先是建筑的結(jié)構(gòu)都是磚混結(jié)構(gòu)式的，所有這些住宅的產(chǎn)品本身的品質(zhì)是相同的，這一點同其他行業(yè)，電腦386、486一樣，手機十年前我們用的都是大哥大，現(xiàn)在進入手機時代，有各種各樣的手機，價格的不同反映了產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)品質(zhì)的不同。轎車也是一樣的，有幾百萬的，也有幾萬的。房地產(chǎn)有土地的屬性，房價應(yīng)該反映地價，這是對的，房地產(chǎn)也有投資的屬性，老百姓買漲不買跌，商品必須經(jīng)過消費渠道檢驗，是工業(yè)化的產(chǎn)品應(yīng)該體現(xiàn)產(chǎn)品本身工業(yè)技術(shù)方面的特征，但是非常遺憾，現(xiàn)在的住宅產(chǎn)品基本上是大哥大時代的產(chǎn)品，是同一品質(zhì)，這導(dǎo)致了現(xiàn)在房地產(chǎn)困境的因素之一。

　　導(dǎo)致的原因很多，其中很主要的原因就是國家的規(guī)范就是部門標準，這個標準僅僅是部門標準，不但低于國外標準，而且低于很多廠家的標準，比如說合資廠。達到國家的規(guī)范，質(zhì)監(jiān)通過就可以銷售，但是誰規(guī)定你就是豪宅了，國家并沒有豪宅的建筑規(guī)范，說達到這個標準可以賣一萬塊錢一平米，達到這個標準可以賣二萬塊錢一平米。還有壽命的問題，我們知道現(xiàn)在的舊城改造不是指解放前、解放初，這個時代已經(jīng)開始，誰敢說九十年代造的房子質(zhì)量高于八十年代，現(xiàn)在我們說建設(shè)社會主義新農(nóng)民，一點也不過分。這些改變標志著房地產(chǎn)行業(yè)從營銷時代進入了產(chǎn)品時代，也許有一天才會真正進入品牌時代。在地產(chǎn)的變局之下，開發(fā)商在產(chǎn)品上，因為我是做建筑設(shè)計的，我非常關(guān)注產(chǎn)品，建筑設(shè)計師是承上啟下，所有的策劃都是抽象的，建筑師設(shè)計之后產(chǎn)品變成具像的，可以操作實施的。

　　產(chǎn)品的對策兩個建議，一個是高科技換取高舒適度、低能耗，幾年前房地產(chǎn)界有一個口號，南看星河灣北看鋒尚，現(xiàn)在正好顛倒過來了，北京星河灣成為一個典范，園林綠化和施工的精度非常高，北京的鋒尚成為第一個零能耗的住宅。我們強調(diào)用高科技引領(lǐng)，張在東第一次做這個項目時，未必想的這么長遠，可以成為一個全國的品牌，但是現(xiàn)在做的非常好，我們現(xiàn)在跟他們做南京鋒尚的設(shè)計，很多人想通過我認識張老板，愿意跟鋒尚合作，用他的技術(shù)和品牌，說明什么？這個品牌的含金量、技術(shù)的含量不小，本來是小技術(shù)小項目，但是因為路子走對了，抓住了產(chǎn)品本身的技術(shù)含量，所以引領(lǐng)趨勢。這是我們正在做的項目，五合國際走到今天不是這樣偶然的，不是天上掉下餡餅，我們推廣這樣的高科技項目，整整推廣了五六年，一直沒有人搭理我們，一直到去年下半年才有人找我們做這方面的設(shè)計。現(xiàn)在我們做的幾個典型的項目，一個是廣州電視塔。這個項目是中國房地產(chǎn)開發(fā)的縮影，做這個設(shè)計時只想到炒作和包裝，吸引人的眼球(圖)，這是我所見過的最復(fù)雜的項目，但是我后來看了中國地區(qū)的樓盤分布圖，沒有市場競爭力，樓面價已經(jīng)超過了市場價，怎么往下做？所以后來找我們，加入了高科技的含量。這是合肥大劇院，國家大劇院之后全國興起了建大劇院的熱潮，國家大劇院的能耗是七千萬人民幣。這是河南鄭州摩爾(圖)。這是濟南太陽樹(圖)。這個項目全套的生態(tài)模擬系統(tǒng)是我們在德國做的。

　　南京鋒尚實現(xiàn)了兩個中國第一，第一個中國低密度高科技住宅，第二個零能耗住宅。什么是零能耗，做到低能耗像北京鋒尚，這個項目我們是進一步挑戰(zhàn)，已經(jīng)做到微能耗，北方的普通住宅能耗每平米是三十瓦到四十瓦，我們現(xiàn)在這個項目能夠做到七瓦，而且利用太陽能，冬天的采暖、夏天的制冷、全套的照明系統(tǒng)，這三個方面不耗電，包括未來幾十年使用的過程中，除了燒飯用煤氣，正常的使用范圍、正常輸出的情況下不用電。我們五合國際為什么做高科技，其中一家就是德國專門做生態(tài)節(jié)能的公司，是能量技術(shù)公司，他們做了世界上零能耗的現(xiàn)代住宅。我們現(xiàn)在做的18大技術(shù)系統(tǒng)，大家不要誤解，我說的技術(shù)系統(tǒng)不是鼓勵大家用這些技術(shù)，不是說技術(shù)用的越多越好，技術(shù)只是手段，現(xiàn)在滿大街炒作的都是理念，大家可能都聽暈了，什么是環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、高科技住宅等等，這些都是炒作名詞，技術(shù)要達到兩個目的，高舒適度和低能耗。很多開發(fā)商使用了比較好的技術(shù)，但是沒有意義。比如說我們開發(fā)的雙層中空玻璃，現(xiàn)在門窗的質(zhì)量非常好，你們再也見不到窗戶上結(jié)水結(jié)露結(jié)氣的情況，但是水汽哪里去了？因為窗戶的隔熱系數(shù)高于墻體，那么墻就變成了最大的冷橋，水氣全部結(jié)在墻上了，為什么柜子后面發(fā)現(xiàn)長毛了，就是因為這個原因，但是這么大的冷橋沒有人處理。如果詳細的說，里面的設(shè)計錯誤有非常多，我給大家一個建議，采用高科技都是好的技術(shù)好的手段，但是一定要整體成系統(tǒng)的設(shè)計，達到一個目的，就是高舒適度低能耗。高舒適度就是恒溫、恒濕。舒適度有很多的指標，是一個范圍。老百姓買房的時候只問兩個問題，不要問開發(fā)商用了什么技術(shù)或者采用什么材料，第一你說用了那么多技術(shù)，舒適度提高了多少，能夠達到恒溫恒濕嗎？達到我就簽約。第二個問題，用了這么多節(jié)能技術(shù)，到底節(jié)省了多少制冷費、采暖費？關(guān)鍵就是現(xiàn)在的開發(fā)商用了很多炒作的技術(shù)，不能夠提供一個量化的指標，算不出來，那么消費者怎么買，只是采用這些技術(shù)提高了成本，提高了房價，最后轉(zhuǎn)化到消費者手里，但是消費者什么也沒有得到，這樣采用的技術(shù)沒有意義。最新玻璃技術(shù)性能發(fā)展方向，使窗戶不再是冷橋了。

　　北京鋒尚成本提高了一千，售價提高二千以上，OMA采用高科技，成本提高1500元，售價提高三千左右。滿足國家的節(jié)能規(guī)范，一百塊錢就夠了，在高檔住宅里，高層公寓如果要達到高舒適度、低能耗，全套采用這樣的技術(shù)，八百塊錢。別墅類的，一千五百塊錢，成本的增加。

　　我們不用高科技可以嗎？也可以，只提高設(shè)計的精度。所以第二個對策，以高精度提高品質(zhì)。產(chǎn)品需要細化的方面太多了，很簡單大家提到北看星河灣、南看鋒尚，研究星河灣大家需要吸取的東西太多了?，F(xiàn)在大家的計劃書首先都是幾室?guī)讖d，這又不是福利分房時代，這首先就是錯的，現(xiàn)在大家一次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)，特別是高檔住房或者是別墅，電視機更重要還是麻將桌更重要，人們的生活發(fā)生了很大的改變，為什么我們要研究幾室?guī)讖d的概念，大家都知道美國的流水別墅很有名，但是有沒有幾室?guī)讖d的概念？我們?yōu)槭裁匆獛资規(guī)讖d？現(xiàn)在我們到樓市收集樓書，樓梯間都非常小，鋼琴都抬不上去。很多錯誤的概念值得辯論。

　　今后如果有機會，我會詳細再給大家說。現(xiàn)在房地產(chǎn)的困局很好，迷局也好，其實是提供給有志的開發(fā)商機會，大家從營銷炒作上轉(zhuǎn)移到研究產(chǎn)品，產(chǎn)品留有的空間非常大，不是說大家的路都走絕了，這個空間太大了。所以我覺得這是一個好的機會，而且你只要愿意研究，誰研究了可能誰就在領(lǐng)先的位置。

　　以上是我的一家之言，請大家批評。