主持人：接下來有請WI中國經(jīng)理、北京五合劉力，他演講的主題是如何通過規(guī)劃設(shè)計(jì)使地產(chǎn)項(xiàng)目增值。

　　劉力：非常榮幸大會把最后壓軸的重?fù)?dān)交給我，壓力太大了一點(diǎn)。在今天的盛會，我覺得這些房地產(chǎn)的大腕和各位老總，和各種投資開發(fā)宏觀調(diào)控之后，描繪了美好的前景和宏觀的戰(zhàn)略以后，總要有一些人下來干活吧，做些微觀的技術(shù)工作。作為我們是設(shè)計(jì)師，是做技術(shù)設(shè)計(jì)工作的。只能以設(shè)計(jì)師的角度，講一些設(shè)計(jì)方面的問題。因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)是處在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈里非常特殊的一環(huán)。在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，比如說土地、手續(xù)和市場調(diào)研和產(chǎn)品的定位，和開發(fā)的策劃，這些方面發(fā)展商可以自己做，也可以委托專業(yè)的策劃公司來做。在這之前所做的工作都屬于一個(gè)宏觀戰(zhàn)略上，是一個(gè)抽象的理念和一個(gè)抽象的戰(zhàn)略目標(biāo)。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)之后，后面的設(shè)施、施工、監(jiān)理、設(shè)備、材料、廣告、推廣、營銷全部是一個(gè)實(shí)施的過程。也就是說建筑師所起的作用是把一個(gè)抽象的產(chǎn)品開發(fā)的理念轉(zhuǎn)化成一個(gè)有型的建筑設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)化成是一個(gè)可執(zhí)行的方案。所以建筑設(shè)計(jì)、建筑師在整個(gè)行業(yè)鏈里面起的是一個(gè)承上啟下、從抽象到具體的特別關(guān)鍵的一環(huán)。宏觀調(diào)控之后，等于玩房地產(chǎn)的門檻提高了，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)含量、設(shè)計(jì)水平、質(zhì)量要求都提高了。表面上看，是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，但是對整個(gè)行業(yè)長久的發(fā)展，長久水平的提高是一件好事。這就要求發(fā)展商、設(shè)計(jì)師所提供的產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須有更高的要求，達(dá)到更高的水準(zhǔn)。那么建筑師的責(zé)任就加大了，他怎么樣通過設(shè)計(jì)能夠使產(chǎn)品的項(xiàng)目增值。

　　我今天主要從三個(gè)方面來講，第一是要講通過專業(yè)化的手段來增值，第二是講通過市場研究的深入來增值，第三是提高技術(shù)含量來增值。

　　第一個(gè)講專業(yè)化，專業(yè)化大家可能都耳熟能詳了，現(xiàn)在大家比較少有發(fā)展商是自己成立一個(gè)設(shè)計(jì)部，自己來做設(shè)計(jì)，認(rèn)為自己是萬能，這樣的發(fā)展商比較少。隨著社會的分工越來越細(xì)，有更多的專業(yè)化公司，專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)公司，專業(yè)的策劃公司，專業(yè)的營銷公司，但是我要講的是專業(yè)化里面的專業(yè)化。你委托了一個(gè)建筑設(shè)計(jì)公司，它是專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司，但是他未必是機(jī)場設(shè)計(jì)，民航機(jī)場的設(shè)計(jì)，建筑師可能99%都沒有設(shè)計(jì)過機(jī)場，這個(gè)考試對他們來講太難了，我們只設(shè)計(jì)過青島機(jī)場，所以在澳洲總部全世界機(jī)場設(shè)計(jì)排行第六，我們還有這個(gè)背景。很多其他城市的建筑師有可能一輩子沒坐過飛機(jī)，沒有去過機(jī)場，你讓他怎么做機(jī)場設(shè)計(jì)？所以在專業(yè)的分工里，比如你去看醫(yī)生，都是醫(yī)生，有些內(nèi)科的，有些外科的，有些中醫(yī)，有些西醫(yī)，不是一個(gè)籠統(tǒng)的專業(yè)化就能表示他是萬能的。以商業(yè)地產(chǎn)為例，很多的商業(yè)項(xiàng)目，甭管找哪個(gè)有名的設(shè)計(jì)院做的，有名的建筑師做的，他可能根本就沒有設(shè)計(jì)過這種ShoppingMall，也不懂得大型綜合商業(yè)地產(chǎn)這里面的特殊性。今天的話題跟商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系比較大，我就從商業(yè)地產(chǎn)的角度舉這個(gè)例子。商業(yè)地產(chǎn)就是大型綜合專業(yè)地產(chǎn)跟普通的住宅開發(fā)有本質(zhì)的區(qū)別，但是現(xiàn)在的發(fā)展商多數(shù)是采用住宅開發(fā)的模式來套用在商業(yè)地產(chǎn)里。商業(yè)地產(chǎn)分兩類普通的店鋪類商業(yè)或者是為住宅配套的商業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)模式來開發(fā)，來銷售，來反復(fù)招租，這個(gè)是可以套用住宅開發(fā)的模式。發(fā)展商自己選地，自己策劃，自己最后銷售是可以做到的，但是對綜合的大型商業(yè)這套是完全行不通的。因?yàn)榇笮途C合商業(yè)是傳銷，住宅開發(fā)是直銷。對于一個(gè)住宅項(xiàng)目來講，發(fā)展商可以自己研究市場、分析市場做一個(gè)產(chǎn)品定位，最后成立一個(gè)售樓處，通過賣樓小姐就把這個(gè)項(xiàng)目給賣了，是一個(gè)房地產(chǎn)模式?？墒谴笮偷木C合商業(yè)，就像一個(gè)酒店一樣，很少有發(fā)展商自己來做一個(gè)酒店，自己來做酒店的管理，也有，但是很難成功。就應(yīng)該找專業(yè)的酒店管理集團(tuán)，做顧問或甚至策劃。全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)，前期策劃，產(chǎn)品的定位，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)的顧問，甚至招商，一直做到最后管理的全世界的公司不超過十幾家。在北京按遠(yuǎn)期規(guī)劃沿著四華路、五華路有這么幾個(gè)ShoppingMall，我們其中有三個(gè)參于了前期的策劃顧問。但是到現(xiàn)在為止這些項(xiàng)目都沒有做起來。其中最大的原因就是不肯走一條專業(yè)化的道路。

　　因?yàn)樗麄兿嘈盼疫@么好的項(xiàng)目，政府這么支持，各種文件、手續(xù)都齊全了，我這么好的位置，幾十萬平米我建好了之后我就不信我租不出去賣不出去?？傄詾槲乙?guī)劃設(shè)計(jì)做完了，再去招商，我這么一呼，肯定有人買帳、買單。在特殊的歷史情況下是有這個(gè)可能。比如說北京現(xiàn)在在西邊最大的幾十萬平米的ShoppingMall，在西邊缺這種大型的商業(yè)設(shè)施的情況下是有可能成功的。這個(gè)是不能夠推廣的模式。我們給開發(fā)商建議先找專業(yè)的策劃公司、專業(yè)的顧問公司來做。有國外的就不說是哪一家了給他們做了一個(gè)策劃的大綱，我跟你做的工作包括招商包括后面的運(yùn)營，發(fā)展商拿了這個(gè)大綱這工作還沒開始做，人家報(bào)價(jià)幾百萬美元，就開始來招商了。人家的策劃工作這些都還沒有做，這種非常不專業(yè)的操作，導(dǎo)致北京商業(yè)大mall除了世紀(jì)金源以外，就很少有起得來的。這個(gè)是對專業(yè)化認(rèn)識的不足。他以為房地產(chǎn)的專業(yè)與商業(yè)的專業(yè)是一樣，隨著行業(yè)的發(fā)展的深化認(rèn)識會更充分，比如說我們的公司擅長做酒店的設(shè)計(jì)，擅長機(jī)場的設(shè)計(jì)，擅長做低密度豪宅設(shè)計(jì)。但是我們不擅長體育設(shè)施，所以奧運(yùn)會項(xiàng)目我們一個(gè)都沒去投標(biāo)，我們不擅長醫(yī)療設(shè)施，所以我們一個(gè)都沒做醫(yī)療的項(xiàng)目。這個(gè)里面的專業(yè)化分工是非常細(xì)的。發(fā)展商如果你有一個(gè)大奔，如果大奔壞了，你肯定送到車行、汽車行去修，而不會把它送進(jìn)自行車鋪去修理。可對待自己幾十萬平方米上億投資的開發(fā)項(xiàng)目就顯得比較草率了。以商業(yè)地產(chǎn)為例，如果想要做一個(gè)成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)，那就應(yīng)該把招商應(yīng)該先行。否則的話，我們做的規(guī)劃設(shè)計(jì)是全部都是按照發(fā)展商的意志來做。這種做法往往是你規(guī)劃設(shè)計(jì)做得越深入，離商家的要求越遠(yuǎn)，你招商成功的比例越低。成功的設(shè)計(jì)就像酒店的設(shè)計(jì)一樣，應(yīng)該根據(jù)酒店管理集團(tuán)有的根據(jù)商家的要求來設(shè)計(jì)。他對他的人流、車流、貨流、物流的組織是有他自己的一套的，各個(gè)酒店管理集團(tuán)對自己的要求也是不同的。這方面國外的策劃公司，或者招商公司，或者是商業(yè)投資顧問公司是非常成熟的。這種專業(yè)化的公司和商家的關(guān)系是多年幾十年養(yǎng)成的魚水關(guān)系，他是代表商家的利益，他不是代表發(fā)展商的利益，發(fā)展商自己做一個(gè)策劃報(bào)告很可能是為了拉投資方下水，這里提供了數(shù)據(jù)對商家來講都是不可信的。這樣商家需要有一家專營的能夠做整合的公司代表他的利益來客觀評估這個(gè)項(xiàng)目，值不值得投資，最后長久的回報(bào)是通過運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)的。在國外的商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)金融產(chǎn)品，在它操作的每一個(gè)階段都是可以轉(zhuǎn)讓和出售的，而中國還是把它作為一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品一定要把它設(shè)計(jì)出來，把它建出來才能兌現(xiàn)利潤。這是操作模式上的一個(gè)很大的不同。

　　這個(gè)是講到專業(yè)里面的專業(yè)化，另一方面在專業(yè)化里面現(xiàn)在應(yīng)該注意集成技術(shù)專長的公司。比如說現(xiàn)在的科技水平比如說做一個(gè)大型商業(yè)設(shè)施，應(yīng)該對國外的現(xiàn)在的建筑的不僅是結(jié)構(gòu)方面最新的技術(shù)，對建筑外表的多媒體的展示各種聲光電表演的廣告、多媒體各種效果整合的技術(shù)發(fā)展到什么程度應(yīng)該有所了解。最簡單做一個(gè)住宅，現(xiàn)在也應(yīng)該考慮到建筑、景觀、和裝修幾個(gè)方面一起來做的階段。而不是建筑師做了一個(gè)別墅，根據(jù)規(guī)劃把它放在院子里，除了占地以外剩下的由園林來做，最后由裝修公司來做樣板間的裝修。而留下建筑的主入口，室外建筑和室外交接的地方這個(gè)三不管的地界，沒有人管。這就需要規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，有非常廣博的各個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)的技術(shù)知識，能夠綜合進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，裝修設(shè)計(jì)，甚至做到設(shè)備和結(jié)構(gòu)最新的配置使產(chǎn)品達(dá)到更高的價(jià)值，這是我們強(qiáng)調(diào)的第一點(diǎn)。如果想使房地產(chǎn)升值來適應(yīng)宏觀調(diào)控之后的市場競爭應(yīng)該重視專業(yè)化中的專業(yè)化和專業(yè)化的高度集成。

　　第二方面講一下市場的研究。發(fā)展商很多都是做一個(gè)項(xiàng)目之前肯定是通過前期的部門也好，做市場的調(diào)研，收集各種數(shù)據(jù)這個(gè)工作肯定是在做的。但是是不夠全面的，或者是不夠深入的。你所了解的市場的區(qū)位到底提供多少的項(xiàng)目？這個(gè)售價(jià)應(yīng)該是多少范圍？購買群體的年齡構(gòu)成的工資收入的方方面面還都僅僅是圍繞產(chǎn)品的銷售來進(jìn)行的。而沒有研究到深入到驅(qū)動市場的需求本質(zhì)。這個(gè)本質(zhì)是什么？就是一個(gè)生活方式的變化，我們僅從現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的各種理念各種炒作的理念，各樓盤的賣點(diǎn)就能看的出來，沒有人真正關(guān)注生活方式的變化。各種炒作說是美式的生活，北美式的別墅，或者是照搬一些國外生活的理念，但它是不是適應(yīng)中國本土的生活的需求。這是一個(gè)方面。

　　再一個(gè)現(xiàn)在生活方式的變化，沒有反應(yīng)在戶型的設(shè)計(jì)里。目前的設(shè)計(jì)，比如開發(fā)商做一個(gè)別墅項(xiàng)目，這樣的別墅項(xiàng)目，我們隨便收集幾個(gè)樓書你看一看，它對生活的研究深入到什么程度。在別墅項(xiàng)目中，我們就能找到，有這樣的別墅它的一層二層三層平面很可能是一樣的?；蛘咭粚邮遣煌亩尤龑拥钠矫媸且粯拥模簿褪钦f二層三個(gè)臥室，三層三個(gè)臥室。這樣的房子還是城里的單元樓不是別墅，沒有考慮到別墅的升華。也有這樣的別墅，如果以它的樓梯為一個(gè)中軸線對稱反轉(zhuǎn)過去就是一個(gè)一梯兩戶的住宅。這種戶型是從城里面的單元房發(fā)展過來的。它不適合買別墅的人買郊區(qū)住宅人的需求，買郊區(qū)住宅買別墅的人的需求是什么？他不缺房子住。從來沒聽說過買別墅的人說咱們家人口太多了，四世同堂實(shí)在住不下了，咱們到郊區(qū)買個(gè)別墅住住吧。沒有這種故事，所以他買郊區(qū)別墅是要有新的生活方式享受郊區(qū)的環(huán)境，不管是無噪聲、低人口密度，低建筑密度，跟室外環(huán)境融合一體。或者在郊區(qū)搞朋友集會開party他不缺房子住，你給那么多的房間干什么？為什么要六式兩廳？有六個(gè)臥室或有七個(gè)臥室？我們在樓市上見過，1500平方米的別墅，仔細(xì)分析他的戶型，還是一個(gè)六室兩廳七室兩廳的概念。既然不缺乏房子住，你為什么給他那么多的房間？美國最著名的流水別墅，那里面有什么房間？所有的空間都是自由靈活的，可以自由劃分的，就像一個(gè)藝術(shù)展覽一樣。那么，幾室?guī)讖d的概念是怎么來的？這是過去福利分房時(shí)的概念。福利分房的時(shí)候，怎么衡量房子的好壞？兩個(gè)指標(biāo)，要不是多少平米，或者是幾室?guī)讖d。你分的平米數(shù)多，你就造得便宜。你分得兩室一廳就比一室一廳強(qiáng)，那么所謂的戶型合理這個(gè)概念也那時(shí)代過來的。什么叫戶型合理？降低公攤率，提高得房率。怎么樣降低樓梯間的面積？縮短走廊的面積？怎么樣方便的一進(jìn)門就到達(dá)每一個(gè)房間？剛才我已經(jīng)說了，買別墅的人不缺房子住，你替他節(jié)儉干什么？戶型合理這個(gè)概念在別墅里面根本就不適用。再說為什么要幾室?guī)讖d？這廳為什么要成為中國人家庭生活的空間？現(xiàn)在還有多少人家是來回串門？到了晚上吃晚飯，鄰居家坐到客廳里，大家沙發(fā)圍著，電視布置？電視成為生活的重心，也有這樣的生活方式。但是現(xiàn)在的生活這么多樣化特別是買郊區(qū)住宅，他為什么要圍著客廳住，圍著客廳來生活？比如說在美國很可能他的餐廳是他生活的中心，家庭主婦在準(zhǔn)備晚餐，幾個(gè)孩子圍著大桌寫作業(yè)，電視掛在墻上，它就是一個(gè)物件，電視怎么能成為生活的中心？更別說是你在郊區(qū)是度假。什么叫別墅？別是什么意思是另外的意思。你到那去享受另外一種的生活。很多這樣的錯(cuò)誤觀念在我們設(shè)計(jì)市場中還占主導(dǎo)的地位，他所反應(yīng)的是我們對生活方式的研究不夠深入。。

　　這種生活方式的變化，不用說有錢人和沒有錢的人，豪宅和經(jīng)濟(jì)適用房，就是北京人和上海人他們的生活方式肯定都是很不一樣的。這種變化方式是戶型的創(chuàng)新的本質(zhì)，真正的推動力，而不是說為了變化而變化，為了作和別人不一樣。如果發(fā)展商能夠拋棄這種表象的市場的數(shù)據(jù)的調(diào)查，因?yàn)橘彿窟@種需求的數(shù)據(jù)僅僅是一個(gè)方面，人的生活方式變了，生活諸多方面的需求應(yīng)該是同步的。汽車的銷售量在今年五六月份有明顯的下滑，這些下滑對住宅樓市的影響應(yīng)該有多大？我們公司連續(xù)三年為一個(gè)財(cái)經(jīng)媒體寫的產(chǎn)業(yè)報(bào)告，總結(jié)市場的需求的變化。這種變化才是發(fā)展商，如果想要研究一個(gè)產(chǎn)品對路的話這才是真正產(chǎn)品更新?lián)Q代的動力。這是市場研究。

　　下面講第三點(diǎn)是技術(shù)含量。如果我們把房地產(chǎn)行業(yè)和住宅開發(fā)的行業(yè)，和其他的產(chǎn)業(yè)相比較的話，我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)住宅開發(fā)里面的技術(shù)含量占的比重初期低。我們買一個(gè)手機(jī)，手機(jī)里面有幾百塊錢一款的，也有幾千塊錢一款的，那么這兩者之間的差距體現(xiàn)在哪里？雙屏的、彩屏的、能上網(wǎng)的，價(jià)格的差距反映了里面技術(shù)含量和性能的不同。我們買一款汽車，有幾萬塊買夏利，也有一二百萬的奔馳、寶馬，這兩者的差距同汽車的汽缸容量各種性能各種參數(shù)的配置都是不同的。它的價(jià)格反映了技術(shù)性能的差距。可是我們再回過頭來看房地產(chǎn)，以北京為例兩個(gè)樓盤比如說都是別墅或者都是普通的高層住宅，便宜的可以賣到幾千塊一平方米，最貴的可以賣到四萬塊錢一平方米，售價(jià)可以差出幾倍，但是里面的技術(shù)含量有多大的差距呢？，兩個(gè)樓盤相比，技術(shù)含量之差可以為零。都是普遍的框架結(jié)構(gòu)，普遍的毛坯房，普遍的中央空調(diào)，或者是沒有空調(diào)。哪有什么技術(shù)含量之差？說明什么？說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于非常低級的階段。如果跟手機(jī)行業(yè)相比較還處于一個(gè)大哥大階段。有沒有房，就是你有沒有大哥大是一個(gè)本質(zhì)的飛躍。還沒有進(jìn)入手機(jī)時(shí)代，靠技術(shù)參數(shù)來比較。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)開始從營銷時(shí)代，從炒作、各種理念，各種生活方式，各種概念，進(jìn)入到追求真正的技術(shù)含量。這方面有兩個(gè)先行者一個(gè)是鋒尚，一個(gè)是北京的二期。鋒尚是半路出家，介入設(shè)計(jì)之后，做了八大系統(tǒng)，追求大規(guī)模集成化的使用國外先進(jìn)的住宅技術(shù)。毛瑪是從根上開始，做了大規(guī)模的國外的先進(jìn)的住宅技術(shù)。這兩個(gè)樓盤不但銷售業(yè)績非常好，而且成為了中國的一個(gè)品牌。

　　全國的發(fā)展商都關(guān)注這兩個(gè)項(xiàng)目，都來詢價(jià)、都來取經(jīng)。這兩個(gè)公司比如說鋒尚，沒有人聽說過，樓盤非常小。但是他走了一條高科技的道路，他成功了。這兩個(gè)項(xiàng)目銷售的完全沒有房子賣，而且在里面租的或者買的老外居多。如果在中國，如果是有錢人或者是追求一種高素質(zhì)的生活，找不到別的項(xiàng)目，找不到能夠達(dá)到國外舒適標(biāo)準(zhǔn)的房子。所以，他不但銷售成功，還通過提高技術(shù)的含量，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的品牌。那么為什么發(fā)展商不愿意走高科技的道路？是不是成本的問題？我可以肯定的告訴大家不是。鋒尚的成本比他普通的成本提高了1000塊錢一平米，但是他的銷售提高了1500，售價(jià)提高了1500一平米。他現(xiàn)在賣的已經(jīng)沒有房，他肯定成本能夠通過銷售來掙回來的。毛瑪連他的高科技方面的投入帶推廣方面的成本，加在一起，每平方提高了1500，但是它的售價(jià)提高到3000塊錢。我們在無錫，本來是很普通的樓盤，在當(dāng)?shù)刭u銷售也只能賣到3000-4000塊錢。但是我們給他做了八大賣點(diǎn)，八大理念，全部鋼結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)的好處是大跨度、大空間，每一戶買了以后里面的橫墻全部自己可以自由移動，隨便哪隔。衛(wèi)生間全部是后排水，全走橫管不走豎管，衛(wèi)生間不必上下對齊，說這戶樓梯間按這個(gè)衛(wèi)生間下面的也在這個(gè)位置，就不能移動，隨便你移動。每戶的的平面是菱形的，電梯放在中間，每戶是東西南北四個(gè)采光面。每戶電梯出來后，經(jīng)過室外花園再入戶。采用鋼的結(jié)構(gòu)有這幾個(gè)好處，一個(gè)是鋼的大跨度，再一個(gè)就是施工速度提高了。造價(jià)每平方米提高了500塊，但是鋼結(jié)構(gòu)抗震性能好，它的基礎(chǔ)部分又給省回來了。全部加入了各種高科技的系統(tǒng)，成本提高1500，售價(jià)提高了6000，賣到一萬塊錢一平米。這就是成本不是障礙高科技運(yùn)用的一個(gè)問題。

　　什么障礙高科技在中國的普及呢？第一市場太好，什么樣的樓盤都可以賣，發(fā)展商不想受這個(gè)累。你操作一個(gè)普通的樓盤，操作下來花你100%的精力；操作一個(gè)高科技的樓盤，可能會花你200%的精力。另一方面有些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。這些技術(shù)理論外國上成熟的技術(shù)，都是可靠的。但是在本土化的過程中，最后的施工總是民工。是干嘛的？就是農(nóng)民，放下鐮刀，拿起瓦刀就成了工人。這種農(nóng)業(yè)化的生產(chǎn)體系，他給你這個(gè)管子，比如能夠耐200度高溫，70年壽命，理論上是可以的，打到樓盤里面，今年不漏，明年漏了怎么辦？這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展商不愿意承擔(dān)。但是這個(gè)階段已經(jīng)過去了。現(xiàn)在有了鋒尚這些項(xiàng)目，這只是開端。標(biāo)志著建筑科技、住宅科技在中國會引領(lǐng)品牌的成長。剛才講的是高科技，是不是中國住宅品質(zhì)的提高一定要依賴高科技呢？不是。

　　下面講低科技，中國的住宅的技術(shù)水平是極其的低劣，跟國外的住宅是沒辦法比的。很簡單的門窗很簡單的衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，我們舉個(gè)例子。比如說我買了一個(gè)別墅，買了別墅后房子幾乎沒有辦法住，今年我一天都沒去住過。舉個(gè)例，我看到大露臺是挺好的，想要把它鋪上木地板。可是鋪了木地板以后，門打不開了，它室內(nèi)外沒留高差。把木地板鋸斜成一個(gè)方塊，把門打開。木地板鋪好后上去一看就是臭的，為什么呢？衛(wèi)生間的排風(fēng)管排氣管排到三樓就已經(jīng)結(jié)束了，符合國家規(guī)范，但是臭氣全都彌散在二層平臺上。這個(gè)平臺是沒有辦法用。采用了中央空調(diào)作為一個(gè)賣點(diǎn)，這是一個(gè)好事，送你中央空調(diào)。中央空調(diào)是作為唯一的采暖方式，唯一的制冷方式，夏天怎么燒也涼不下來，冬天怎么燒也暖和不了。工人在裝修的時(shí)候他也是人，他也得用這個(gè)東西才暖。用完了之后，等我住進(jìn)去后，把這個(gè)網(wǎng)拆下來一看里面這么厚的是粉塵，里面四壁全都是粉塵。把它檫干凈只能檫一米見方，整個(gè)系統(tǒng)是報(bào)廢掉的，這個(gè)中央空調(diào)沒有用。房子的燃?xì)鉅t，噪音一會啟動一會關(guān)，因?yàn)樗撬械臒崴?，全部的暖氣全靠它。排到室外就達(dá)標(biāo)了，但是整個(gè)小區(qū)有多少這種小鍋爐？冬天不敢開窗，開了窗一股廢氣就像籠罩在汽車廢氣里一樣。熱效率如此之低污染是這么嚴(yán)重，但是發(fā)展商把這些東西就是都作為一個(gè)賣點(diǎn)。房子達(dá)標(biāo)以后，根據(jù)國家的規(guī)范沒有問題。但是現(xiàn)在國家規(guī)范多低，大家知道不知道？就一點(diǎn)這個(gè)冷橋，大家知不知道冷橋這個(gè)外墻保溫或者是門窗保溫，這個(gè)地方保溫系統(tǒng)很高。有個(gè)地方冷能傳進(jìn)去，熱能傳過去的話就叫冷橋。別的地方再好，沒有膠圈沒有成一個(gè)完整的系統(tǒng)，你再好的設(shè)備也就報(bào)廢了。剛才盧總也講過門窗現(xiàn)在質(zhì)量提高了，可是墻的保溫又不行了，結(jié)水結(jié)露結(jié)在玻璃上沒事，可是現(xiàn)在全結(jié)在墻上了，整個(gè)不成系統(tǒng)。現(xiàn)在各個(gè)商家、各個(gè)廠家出的標(biāo)準(zhǔn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家的規(guī)范?？墒窃O(shè)計(jì)院如果不采用你廠家的產(chǎn)品，我就可以不采用你的技術(shù)。所以你的發(fā)展商要求的再高，到了這種傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)模式里根本就沒有辦法提高。我們有很多的做法是錯(cuò)誤的做法在沿用。比如說是遮陽，如果我們窗戶只是外面有個(gè)窗戶，這個(gè)窗戶有遮陽，全做內(nèi)遮陽，不管是百葉窗簾還是什么樣的辦法。內(nèi)遮陽起什么作用？只能遮擋陽光，遮擋不了你的輻射。長波輻射的紅外線全部都進(jìn)來了，一定要靠你燒空調(diào)的把它燒掉。所以，這些錯(cuò)誤的做法導(dǎo)致中國住宅品質(zhì)非常低。所謂的低技術(shù)應(yīng)該是不能叫低技術(shù)的，是成熟的各種適應(yīng)技術(shù)。做到這點(diǎn)并不難，需要發(fā)展商在設(shè)計(jì)和施工實(shí)施過程中有非常強(qiáng)的執(zhí)行力度。那么前面嘉賓說到，藝術(shù)這里稍微的多說兩句。藝術(shù)、文化這類的思想或火花可以在建筑里面體現(xiàn)。大家說建筑是凝聚的音樂，但是它應(yīng)該是體現(xiàn)在追求藝術(shù)。比如說像悉尼歌劇院，造價(jià)翻了六番，工期拖了17年。在項(xiàng)目本身虧了很多，但是它是澳大利亞國家、民族甚至悉尼城市的象征。它作為一個(gè)城市的名片，給城市接下來的幾十年基至是上百年的旅游收入，國際地位帶來了無窮的好處。國家大劇院鳥巢，這些都是中國的名片，都是有必要的。但是中國必竟還是發(fā)展國家，不可能所有的項(xiàng)目都可以不計(jì)成本不計(jì)工本的去干。特別是發(fā)展商，你做的項(xiàng)目是商品是賣品，藝術(shù)家如果玩藝術(shù)的，除非他來報(bào)銷說樓盤你賣不掉我全報(bào)銷了，如果建筑師不能買單的話，藝術(shù)創(chuàng)作在住宅方面是實(shí)現(xiàn)不了的。藝術(shù)、文化這些想法一定要有個(gè)載體，這個(gè)載體就是建筑，建筑的工程技術(shù)方面。

　　最后我總結(jié)一下這個(gè)宏觀調(diào)控應(yīng)該說是件好事?？陀^上對提高了中國住宅中國房地產(chǎn)水平是非常有好處的，對發(fā)展商來講提高他的質(zhì)量，提高你產(chǎn)品的質(zhì)量，使這個(gè)行業(yè)和其他的行業(yè)能夠看齊，是發(fā)展商能夠生存的唯一方式。隨著中國這種地產(chǎn)行業(yè)從營銷時(shí)代進(jìn)入到產(chǎn)品時(shí)代，我可以肯定在下一次的論壇我們所談?wù)摰脑掝}將會有本質(zhì)的飛躍。謝謝。