主持人：現(xiàn)在大家很疲勞，但是往往精彩的都放在最后，今天晚上大家都已經(jīng)看到橫幅是"金鹿航空對(duì)話之夜"，請(qǐng)來(lái)的都是重量級(jí)的人物，上午一直都沒(méi)有露面的萬(wàn)科的老總王石先生，專(zhuān)乘趕來(lái)，王總是從香港過(guò)來(lái)的？

　　王石：從深圳

　　主持人：是坐熱氣球過(guò)來(lái)還是怎么過(guò)來(lái)的？

　　主持人：這個(gè)那兩位都不用介紹了，大家都認(rèn)識(shí)。這位海南博鰲投資控股公司的董事副總經(jīng)理賀英偉，那么今天我們這個(gè)上半場(chǎng)的對(duì)話由我們幾個(gè)人進(jìn)行，對(duì)話的題目是"財(cái)富人生"，但是實(shí)際上我給大家一個(gè)底，我們這個(gè)暗題叫"誰(shuí)能做中國(guó)房地產(chǎn)的大老"既然我們來(lái)了兩位房地產(chǎn)的大腕，你們兩位算不算大老？

　　王石：大老這個(gè)含義感覺(jué)沒(méi)有那么大。

　　主持人：顯然是實(shí)力

　　主持人：這個(gè)可能不一樣，那么從某個(gè)角度講無(wú)論從哪個(gè)角度講那么認(rèn)為是自己哪方面是大老，他是從哪方面可以算？

　　任志強(qiáng)：把它拔下來(lái)，咱們都熟，有聲音嗎？

　　任志強(qiáng)：這個(gè)萬(wàn)科現(xiàn)在可能，王石得算大老。

　　任志強(qiáng)：我過(guò)去可以跟他拼一拼，把這個(gè)股權(quán)賣(mài)完了就是人家的了。所以我肯定是··· 　主持人：從甲A降到甲B了現(xiàn)在

　　任志強(qiáng)：肯定從是小手指頭半截，那個(gè)萬(wàn)科從股本結(jié)構(gòu)總資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)全面排在前列。

　　主持人：這個(gè)王總肯定有話要說(shuō)，

　　王石：我來(lái)談?wù)勥@個(gè)大的企業(yè)界很感興趣的話題，剛才吃飯也談這個(gè)話題，我是這樣看的，就是你把你的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)放在什么地方上？我們一談到大就是五百?gòu)?qiáng)就是前十強(qiáng)呀往往就是把大的當(dāng)成一個(gè)目標(biāo)，是有問(wèn)題的，大小只是一個(gè)結(jié)果，如何排序的結(jié)果對(duì)萬(wàn)科來(lái)講八八年進(jìn)行房地產(chǎn)當(dāng)然進(jìn)入房地產(chǎn)深圳已經(jīng)形成行業(yè)的一個(gè)局面排位的結(jié)果，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)不看好的，一班年輕人又不懂房地產(chǎn)兩千萬(wàn)房地產(chǎn)投到一個(gè)地上就殺進(jìn)來(lái)了對(duì)我們不看好，很明顯，當(dāng)時(shí)最大的規(guī)模是深圳房地產(chǎn)公司，也是全國(guó)最大的，當(dāng)時(shí)我們就把它當(dāng)作一個(gè)目標(biāo)，也是它大我們要作我們很大，它的很多經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)，但是怎么都沒(méi)想到，到了九八年我們突然發(fā)現(xiàn)就這么最大的房地產(chǎn)公司曾經(jīng)一年最大利潤(rùn)是五個(gè)億，實(shí)際上萬(wàn)科現(xiàn)在還沒(méi)有做到，這是九六年的事，但到了九七年五個(gè)億降到了一百多萬(wàn)，那么我就是知道五個(gè)億到一百多萬(wàn)就是虧損了，到了九八年從九六年的五個(gè)億虧損十個(gè)億，虧十個(gè)億，對(duì)萬(wàn)科來(lái)講的突然發(fā)現(xiàn)，我們把它當(dāng)作目標(biāo)來(lái)學(xué)習(xí)，到了九八年我們上市公司將近三十[家是房地產(chǎn)公司，我們從很后面的排到第一位，大不是追求的目標(biāo)來(lái)的，而是一個(gè)結(jié)果，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)說(shuō)大老我的年齡就比較大，我想說(shuō)我的年齡不大都沒(méi)辦法，但也要說(shuō)大老指的是你的規(guī)模和你的影響力，但就中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)還比較分散，萬(wàn)科就十個(gè)城市占有率占不到百分之一，我們?cè)谑畟€(gè)城市平均市場(chǎng)占有率是百分之二，就是這樣說(shuō)這樣一個(gè)大老，有什么意義，我說(shuō)意義不大，說(shuō)家電前三位，占領(lǐng)市場(chǎng)百分之七十到八十，在目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的規(guī)模還沒(méi)有出來(lái)，還有五六年的時(shí)間，比如說(shuō)，在座的博鰲中遠(yuǎn)九八年的時(shí)候還沒(méi)有中遠(yuǎn)，應(yīng)該說(shuō)，在五年前九十年代的末期中遠(yuǎn)還沒(méi)有進(jìn)入房地產(chǎn)，到了2001年上市公司的排位中遠(yuǎn)已經(jīng)排在第二位，現(xiàn)在說(shuō)排位是沒(méi)有用的，

　　主持人：現(xiàn)在一般說(shuō)這個(gè)大老，現(xiàn)在王石先生任志強(qiáng)先生一般媒體稱(chēng)是大老板，以前都是地產(chǎn)界頂尖的經(jīng)理人，任志強(qiáng)今天下午演講說(shuō)，任志強(qiáng)向老板極巨的演變，但是下午王石吃飯的時(shí)候說(shuō)，他還是一個(gè)經(jīng)理人，癡迷一個(gè)經(jīng)理人，我想問(wèn)問(wèn)兩位怎么看？

　　主持人：王石先生比較早提出職業(yè)經(jīng)理階層人。

　　王石：我們從志強(qiáng)穿的服裝可以看到，我們這一次來(lái)發(fā)的服裝有兩套，一套綠一套紅，我們看到志強(qiáng)穿的是紅的，我是穿綠的，他已經(jīng)脫變成花蝴蝶了，所以說(shuō)變老板他已經(jīng)成功，像我現(xiàn)在問(wèn)我將來(lái)有什么想法？還是屬于打工的，脫變好，是花蝴蝶，脫變不好，就說(shuō)不清楚，既然不清楚，就不要脫變，還是大蟲(chóng)的好。

　　任志強(qiáng)：王石比我晚來(lái)兩天，前幾天穿了綠的，今天就要換紅的，我可以有點(diǎn)查覺(jué)，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，王石基本上是職業(yè)經(jīng)理人的角度，過(guò)去的大股東是深特發(fā)，實(shí)際上大股東和經(jīng)理人沒(méi)有直接聯(lián)系，我和王石有一個(gè)重大差別，國(guó)有資產(chǎn)的代表者也是我，所以我實(shí)際上在華潤(rùn)的合作過(guò)程中，我是股權(quán)的代表人，不是一個(gè)完全經(jīng)理人，同時(shí)是一個(gè)經(jīng)理人的角色又是一個(gè)股東的角色，這是我們兩個(gè)人的差別，所以跟華潤(rùn)的合作中可以把股權(quán)賣(mài)掉，因?yàn)槲沂枪蓶|代表，我這個(gè)經(jīng)理人的身份隨著股東代表的拆掉，我這個(gè)經(jīng)理也被拆掉，也不存在經(jīng)理人的職務(wù)，轉(zhuǎn)移到另一個(gè)陣地，就用另外一種辦法來(lái)處理它，那么，萬(wàn)科完全可以用另一種辦法來(lái)處理它，萬(wàn)科已經(jīng)是非國(guó)有化的一個(gè)公司，百分之八十是上市流通的，這種公共公司，而我本來(lái)是一個(gè)上市公司，但賣(mài)了股權(quán)以后，把這個(gè)資金變成完全國(guó)有，今天說(shuō)了要把這個(gè)完全國(guó)有公司改為適應(yīng)市場(chǎng)化的公司，那這就發(fā)生了一個(gè)重大變化，經(jīng)過(guò)第一次轉(zhuǎn)換，我已經(jīng)知道如果沒(méi)有一定的股權(quán)控制能力角色的轉(zhuǎn)換，可能會(huì)隨時(shí)被炒掉，所以我們?cè)谥匦陆M建一個(gè)構(gòu)架公司的決定一個(gè)公司的命運(yùn)，就設(shè)立了一個(gè)投資管理中心完全自然人所持有的股權(quán)，而且被管理者和管理層這樣的一個(gè)公司加入到這個(gè)地產(chǎn)公司，這樣它就可以以股東的身份和職業(yè)經(jīng)理人的身份持有相當(dāng)?shù)墓蓹?quán)，雙方共存，用股東的角色來(lái)參與更多的角色，確實(shí)是一個(gè)經(jīng)理人職位和地位的轉(zhuǎn)換，有的職業(yè)經(jīng)理人很多是不持有股權(quán)或者是控股而現(xiàn)在是希望職業(yè)經(jīng)理人股東身份的代表參加公司決策來(lái)說(shuō)，這時(shí)候經(jīng)理人的身份就會(huì)轉(zhuǎn)換，我認(rèn)為，我當(dāng)了這么長(zhǎng)時(shí)間打工的，也希望能對(duì)自己作點(diǎn)主，所以要轉(zhuǎn)換角色，但是我們的私人力量很弱，在公司里面不能持有絕對(duì)控股的地位，恰恰是因?yàn)楣蓹?quán)結(jié)構(gòu)分散國(guó)有的和非國(guó)有兩個(gè)基本上是平衡，經(jīng)理層所持有的股份就起到一個(gè)法碼的作用，希望往別一邊偏就變成了絕對(duì)控股，結(jié)果偏到國(guó)有資產(chǎn)這邊，就有國(guó)有資產(chǎn)控股，結(jié)果偏到非國(guó)有資產(chǎn)這邊，就變成了非國(guó)有腔股，所以這里頭法碼平衡的作用，用極少的股權(quán)控制我想這個(gè)可以是職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)一步發(fā)展走一條必然的道路。

　　主持人：任總，據(jù)說(shuō)你當(dāng)年收入是最高的職業(yè)經(jīng)理人，你剛才說(shuō)想要角色轉(zhuǎn)換，你說(shuō)為什么要這種角色轉(zhuǎn)換？

　　任志強(qiáng)：原來(lái)收入高是因?yàn)橄愀凵鲜?，如果沒(méi)有在香港上市用上市公司的角度來(lái)出發(fā)談這種收入很難用國(guó)內(nèi)的角度來(lái)談收入來(lái)增加問(wèn)題，那么，就國(guó)內(nèi)這種收入基礎(chǔ)上可能我們這種經(jīng)理人可能就沒(méi)有一個(gè)企業(yè)請(qǐng)得起，所以就要以資本獲得收益的來(lái)轉(zhuǎn)換直接從工資收入所起得的收入狀況，總得收益情況就會(huì)被資本市場(chǎng)所認(rèn)可，和經(jīng)理人市場(chǎng)的結(jié)合上較差，差到什么程度？幾乎不承認(rèn)經(jīng)理人知識(shí)資本，或者經(jīng)理人的實(shí)際價(jià)值，而資本想承認(rèn)也到國(guó)有企業(yè)的傳統(tǒng)工資待遇所限制。

　　主持人：這里沒(méi)有你覺(jué)得更好的結(jié)構(gòu)，經(jīng)理人盡管掙這么多還是覺(jué)得少？

　　任志強(qiáng)：不但我覺(jué)得少，在座可能都覺(jué)得少，凡是職業(yè)經(jīng)理人都少。

　　主持人：王石先生覺(jué)得少不少？

　　主持人：王石先生沒(méi)有任先生掙得這么多，為什么還安于現(xiàn)狀？

　　王石：首先說(shuō)，我拿的也不是像你們想象這么少，(笑)這是第一點(diǎn)，你比如說(shuō)，志強(qiáng)在香港拿幾百萬(wàn)而且志強(qiáng)也沒(méi)有動(dòng)，那動(dòng)不動(dòng)我不知道，那像幾年都沒(méi)動(dòng)，他是合法的交稅戶但是他又很心痛，所以怎么辦呢？就是又合法交稅又心痛很多錢(qián)交了，所以他就沒(méi)動(dòng)，沒(méi)動(dòng)呢就沒(méi)交稅問(wèn)題，當(dāng)然我想他現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就不知道了，這是我想說(shuō)的第一點(diǎn)。我的工資沒(méi)有你們想象的這么少，我盡滿足現(xiàn)在的工資又不滿足我的工資，第一呢，我是滿意我待遇，因?yàn)橥徽劦焦べY實(shí)際上形象上大了個(gè)人的作用，比如說(shuō)，任先生說(shuō)，年薪七百萬(wàn)我覺(jué)得是個(gè)案，他在中國(guó)來(lái)講，剛才任先生也是一個(gè)案，資本給你的付出一定是你的盈利能力相結(jié)合起來(lái)，他給你七百萬(wàn)是需要你七百萬(wàn)回報(bào)的需求，在我們看來(lái)職業(yè)經(jīng)理人不是獨(dú)立的，如果你是第一把手七百萬(wàn)，那你的副手就是四百萬(wàn)，不是說(shuō)搞平衡主義，沒(méi)有四百萬(wàn)也有三百萬(wàn)，那他副手下面的經(jīng)理。。。。。。。。這樣累計(jì)下來(lái)成本就受不了了，就萬(wàn)科現(xiàn)在目前情況來(lái)看，他的整個(gè)工資支出，當(dāng)然不是僅僅我一個(gè)人的，整個(gè)萬(wàn)科的薪籌支出在成本占不低的，所以從這個(gè)意義來(lái)講，總體工資支出占的比例是我你現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)能力一致的，所以在這個(gè)情況下滿足你的待遇的話，那就提高你的經(jīng)營(yíng)能力，所以我第一滿意第二不滿意，我還希望拿更多的錢(qián)，那怎么辦呢？就好好的干活，提高效益，比如說(shuō)，按照我的理想當(dāng)中，。。。。。那是不可能的，不能把中國(guó)的通貨澎脹想得這么利害，在我的理想當(dāng)中，我現(xiàn)在的年薪現(xiàn)是六十萬(wàn)，我希望后面加個(gè)零，即使再加一個(gè)零，也沒(méi)到志強(qiáng)七百萬(wàn)。但是到那時(shí)候，我后面加一個(gè)零就不是給一個(gè)人加了，也就是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)能力加零，去年是三億七，差不多，我想怎么經(jīng)營(yíng)能力也有十個(gè)億吧，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)十個(gè)億，王石的工資加個(gè)零，所以說(shuō)這是穩(wěn)妥，不滿意的結(jié)果是努力去做。

　　主持人：沒(méi)有其它的因素，比如說(shuō)，作老板更累，我知道王石同志的愛(ài)好比較多，比如說(shuō)劃翔呀，劃雪呀，前段時(shí)間亞不利劃雪把手給骨折了，如果作老板的機(jī)會(huì)就不多了，要是作老板的話。

　　王石：另外一個(gè)話題，就是說(shuō)當(dāng)打工的就沒(méi)有當(dāng)所有者。實(shí)際上呢，這里有幾點(diǎn)，和個(gè)人的志向有關(guān)系，換句話說(shuō)是跟個(gè)人的情趣有關(guān)系，你突然錢(qián)很多，你會(huì)被它所累，對(duì)于我來(lái)說(shuō)是。情趣問(wèn)題這是我想說(shuō)的第一點(diǎn)，第二點(diǎn)，就是剛才說(shuō)的生活方式，生活方式跟錢(qián)多錢(qián)少?zèng)]有關(guān)系，比如說(shuō)，英國(guó)有一位老板他是億萬(wàn)富翁，但他也喜歡搞極限運(yùn)動(dòng)，熱氣球/航海，沒(méi)有因?yàn)樗莾|萬(wàn)富翁影響他了，因?yàn)樗形镔Y財(cái)富很多，我們想做做不到的他做到，比如說(shuō)我們想到太空去，旅游一次兩千萬(wàn)，他有這個(gè)。對(duì)我來(lái)講，不要說(shuō)兩千萬(wàn)美金了，兩千萬(wàn)人民幣我也沒(méi)有這個(gè)能力，如果說(shuō)兩百萬(wàn)人民幣我有這個(gè)能力，飛上太空去。我支付得起，但我也不認(rèn)為我喜歡的運(yùn)動(dòng)。和這個(gè)有錢(qián)是沒(méi)有關(guān)系呢？我可以說(shuō)有幾點(diǎn)我想說(shuō)，像志強(qiáng)這樣做了職業(yè)經(jīng)理有小財(cái)富的聚集，志向像老板所有者轉(zhuǎn)換這個(gè)準(zhǔn)備是很充足的，像很多的人突然有錢(qián)起來(lái)，準(zhǔn)備不足，突然有錢(qián)往往是災(zāi)難，因?yàn)檫@個(gè)錢(qián)不知道怎么才花，這我真的是說(shuō)，說(shuō)老實(shí)話，你突然一下子鏈條全段了，沒(méi)有任何思想準(zhǔn)備，突然有錢(qián)是災(zāi)難，有準(zhǔn)備和沒(méi)準(zhǔn)備差別是很大，有準(zhǔn)備是知道怎么運(yùn)用財(cái)富，沒(méi)有準(zhǔn)備的他就會(huì)遭踏財(cái)富，比如說(shuō)，中國(guó)農(nóng)民歷史上都說(shuō)勤勞勇敢，但實(shí)際上是窮得沒(méi)辦法，他必須得干活不勤勞就沒(méi)吃的，不勤勞也得勤勞，不勤勞生活問(wèn)題就解決不了，非常有風(fēng)險(xiǎn)的情況下他還得必須得去做，不做就不能生存，一旦風(fēng)調(diào)雨順一旦大豐收有錢(qián)了他干什么呢？第一，賭博，第二，娶小老婆，當(dāng)然說(shuō)現(xiàn)在說(shuō)是娶二奶，三個(gè)呢？第三，修祖墳光宗耀祖。他突然有錢(qián)就不會(huì)分配財(cái)富。

　　主持人：劣根性就出來(lái)了。

　　王石：所以說(shuō)突然有錢(qián)呀，當(dāng)然我相信在座的民營(yíng)企業(yè)都會(huì)合理分配財(cái)富，但不知道我會(huì)不會(huì)分配，我屬于那百分之五的。

　　主持人：好在沒(méi)做這么多錢(qián)。

　　王石：突然有一天控制不了就離它遠(yuǎn)一點(diǎn)，這是個(gè)人的私人思維方式，就把它簡(jiǎn)單化了，所以我現(xiàn)在就當(dāng)打工的，我也很開(kāi)心，我想再說(shuō)一點(diǎn)就是真正的將來(lái)中國(guó)，現(xiàn)在我當(dāng)打工了我也很開(kāi)心。我也想跟志強(qiáng)交換交換看法，我認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)在在八十年代缺少創(chuàng)業(yè)者，缺少老板，但是在九十年代末期，尤其是到了二十一世紀(jì)，中國(guó)是不缺老板，缺的就是職業(yè)經(jīng)理即使缺就是奇貨可聚，那是奇貨它硬要變成大陸貨，那沒(méi)辦法了。(全場(chǎng)大笑)(掌聲)

　　任志強(qiáng)：我個(gè)人還是覺(jué)得不缺老板也不缺職業(yè)經(jīng)理人，缺的是老板和職業(yè)經(jīng)理相結(jié)合，(全場(chǎng)大笑)(掌聲)很多有錢(qián)的老板急著去找職業(yè)經(jīng)理人，覺(jué)得一個(gè)職業(yè)有缺陷，有時(shí)候職業(yè)經(jīng)理人有少了老板的資本支持，所以呢，他需得找一個(gè)能和他意向相結(jié)合的老板，很多職業(yè)經(jīng)理人和老板鬧出很多矛盾，職業(yè)經(jīng)理人也待不長(zhǎng)，資本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相結(jié)合可能不會(huì)一致，一定是有矛盾的，在國(guó)際上經(jīng)濟(jì)學(xué)是一直打了很多年一直沒(méi)有打出來(lái)，到底是在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，到底是以老板為主還是以經(jīng)理人為主，這個(gè)中間曾經(jīng)很多次翻過(guò)來(lái)倒過(guò)去，最后決定還是以股東為主，這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)近來(lái)把員工為主以勞動(dòng)為主的理論都推翻了，又到了股東為主的管理概念，那實(shí)際上是不是取得一種融合，老板和經(jīng)理人之間能融合在一起的時(shí)候企業(yè)效益是目前最高。

　　主持人：你是指一個(gè)身上融合還是指兩個(gè)人身上融合。

　　任志強(qiáng)：通常是指一個(gè)管理者然后才附帶一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)，這種期權(quán)給予管理者和管理層的概念，就是期望管理層也是股東之一，國(guó)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展情況目前這種情況是最多的，所以大量的用期權(quán)的方式來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)管理層激勵(lì)管理層就是想管理層成為股東之一，這個(gè)到目前來(lái)說(shuō)，這幾年經(jīng)濟(jì)理論都是朝這個(gè)方面一邊倒，那也就是說(shuō)成為老板不一定是最大的老板，職業(yè)經(jīng)理人兩個(gè)同時(shí)存在的時(shí)候常常是企業(yè)效益最高的時(shí)候，可以照顧短期利益，也可以照顧企業(yè)長(zhǎng)期利益，因?yàn)槌钟泄蓹?quán)的時(shí)候也在考慮企業(yè)長(zhǎng)期利益，所在這兩者相結(jié)合可能是目前這幾年管理學(xué)為股東負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)換以后發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，所以我個(gè)人還是認(rèn)為中國(guó)目前缺少即是老板又是職業(yè)經(jīng)理人。

　　主持人：咱們的話題先進(jìn)行到這里，任志強(qiáng)先生和王石先生都是中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)云人物，兩個(gè)人之間還有一種剪不斷理還亂的關(guān)系，今天我們也抖抖歷史的賬，因?yàn)楫?dāng)時(shí)華遠(yuǎn)和萬(wàn)科是要合作的，但任志強(qiáng)先生一直非常反對(duì)而且還攪黃了，我就想問(wèn)任志強(qiáng)先生為什么堅(jiān)決的反對(duì)？現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，當(dāng)初的反對(duì)對(duì)不對(duì)？

　　任志強(qiáng)：我說(shuō)可能是媒體把它搞錯(cuò)了，王石應(yīng)該是最清楚，我是堅(jiān)決想和他合作的，所以我?guī)е钡剿麄兡鞘鞘召?gòu)股權(quán)的時(shí)候，不是我沒(méi)有誠(chéng)意去收購(gòu)，因?yàn)榇蠊蓶|發(fā)生一些變化，他不肯賣(mài)給我，那次收購(gòu)沒(méi)有收購(gòu)成，大概是九八的時(shí)候第一次收購(gòu)，后來(lái)以華潤(rùn)北京置地上市公司的名譽(yù)，我是董事總經(jīng)理，當(dāng)時(shí)"令光林"是董事長(zhǎng)，王石也是董事，但我也是非執(zhí)行董事，他是獨(dú)立董事，仍然保持這樣的一個(gè)名譽(yù)，所以第一次收購(gòu)，是以華遠(yuǎn)的收購(gòu)，我不但沒(méi)有反對(duì)，反而是最積極的，最后沒(méi)有收購(gòu)成功，后來(lái)的收購(gòu)是華潤(rùn)北京置地用上市公司的名譽(yù)收購(gòu)了B股，然后用華潤(rùn)的名譽(yù)收購(gòu)了A股的，不是是法人股的百分之六點(diǎn)幾，收購(gòu)的加起來(lái)百分之十五左右，但是這個(gè)收購(gòu)和華遠(yuǎn)的直接的收購(gòu)已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系了，這是兩種不同性質(zhì)的收購(gòu)。

　　主持人:剛才王石先生說(shuō)話的時(shí)候在搶話筒，現(xiàn)在來(lái)表達(dá)了。

　　王石：沒(méi)有搶話筒，每人一個(gè)不用搶?zhuān)瑒偛诺谝粋€(gè)話題是"誰(shuí)是房地產(chǎn)大佬"？志強(qiáng)已引用國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的論證證明是成功的，實(shí)際上大佬已經(jīng)產(chǎn)生了，就是任志強(qiáng)先生，(笑)我想說(shuō)的就是這個(gè)，第二，剛才說(shuō)萬(wàn)科和華遠(yuǎn)有恩恩怨怨剪不斷理還亂，實(shí)際上是剛才志強(qiáng)已經(jīng)講了，本身是志強(qiáng)比較強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)，造成了錯(cuò)覺(jué)，好像是志強(qiáng)反對(duì)實(shí)際上志強(qiáng)是積極參與的，但為什么。。。。。。我和志強(qiáng)都有共同之處，雖然一個(gè)在北京一個(gè)在深圳，兩個(gè)都是軍人出身，兩個(gè)人都是搞貿(mào)易出身，而且都是短兵相接，八四年的時(shí)候，搞錄相機(jī)主要是從香港進(jìn)口，然后再批發(fā)到北方去，按理論上講，志強(qiáng)他們?cè)诒本?yīng)該是我們的下家，就是我們批發(fā)給他們，他們?cè)偃チ闶?，但我突然發(fā)現(xiàn)我的批發(fā)渠道被打亂了，就是北京一家公司租的軍用飛機(jī)，到珠江三角洲直接在當(dāng)?shù)厥召?gòu)，然后再急速運(yùn)回去，成了他扮演一個(gè)批發(fā)的角色，這是誰(shuí)呢，這就是任志強(qiáng)，哈哈(笑)之后呢，萬(wàn)科除了搞貿(mào)易還搞很多行業(yè)，華遠(yuǎn)也是搞了很多行業(yè)，中間進(jìn)入房地產(chǎn)而逐步逐步的成為主導(dǎo)，這都有很多類(lèi)似之處，所不同的呢，就是一個(gè)是在南方一個(gè)是在北方，所不同的當(dāng)兵，他是當(dāng)官出身，他是復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)出身的，我復(fù)員的時(shí)候我是班長(zhǎng)他是營(yíng)長(zhǎng)，他本人是我的上級(jí)，所以在萬(wàn)科合并的時(shí)候他本人是我的上級(jí)，所以是以上級(jí)的姿態(tài)和廣州合并的，當(dāng)然他也選擇一條經(jīng)濟(jì)學(xué)家證明行之有效的即是經(jīng)營(yíng)者/管理者又是所有者走過(guò)這條路，顯然我還走在他的后面，這個(gè)就是這么關(guān)系吧，應(yīng)該之間脾氣這個(gè)很相同，我非常同意志強(qiáng)這種說(shuō)話很像，就人家問(wèn)，你跟王石先生之間區(qū)別是什么？這樣說(shuō)吧，要用音樂(lè)來(lái)表示，他說(shuō)，我呢，是進(jìn)行曲。。當(dāng)當(dāng)。。。。。。他這個(gè)王石啊！是小夜曲，哈。。哈。。(全場(chǎng)大笑，掌聲)，比較舒緩，是吧？我覺(jué)得這個(gè)來(lái)形象我們性格，他說(shuō)，你說(shuō)過(guò)，說(shuō)過(guò)，我不是直接聽(tīng)你說(shuō)--------------------

　　主持人：上午有好幾位嘉賓都談了這個(gè)問(wèn)題，基本上是否定態(tài)度，但是確實(shí)是八月二十六號(hào)六部委聯(lián)合發(fā)了一個(gè)規(guī)定，其中就有預(yù)防防止房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象，如果就不存在過(guò)熱現(xiàn)象的話，就沒(méi)有必要的這樣的一個(gè)文件，這里到底說(shuō)明什么？各位包括對(duì)這個(gè)文件房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，張司長(zhǎng)："我現(xiàn)在是非官方身份，下臺(tái)干部，那么下午我也講了這個(gè)問(wèn)題，過(guò)熱和泡沫經(jīng)濟(jì)是兩碼事，過(guò)熱是指開(kāi)發(fā)量的過(guò)多擴(kuò)張，這個(gè)過(guò)度擴(kuò)張不一定是價(jià)格價(jià)值很高，過(guò)熱是指開(kāi)發(fā)量的過(guò)多擴(kuò)張，這個(gè)泡沫呢，講的是價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)的被離了價(jià)值，也就是炒作炒上去的，我想這個(gè)泡沫經(jīng)濟(jì)和過(guò)熱要把它區(qū)分開(kāi)來(lái)，我下午也講到一個(gè)例子，海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，我個(gè)人看呢，還不能這樣說(shuō)，海南主要是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展超越了它的宏關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)超前了，形成了一個(gè)過(guò)熱現(xiàn)象，當(dāng)然海南當(dāng)時(shí)也有泡沫但不能說(shuō)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，這個(gè)過(guò)熱的過(guò)程當(dāng)中也有泡沫，這個(gè)泡沫的表現(xiàn)是炒地皮，一手四手五手這樣炒，地皮的價(jià)格越炒越高，這時(shí)房地產(chǎn)有泡沫。

　　主持人：是不是過(guò)熱呢？

　　張?jiān)耍菏沁^(guò)熱，所以當(dāng)時(shí)過(guò)熱，九三年下半年，國(guó)務(wù)院在調(diào)控經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)，進(jìn)行宏關(guān)調(diào)控，海南還有一些地區(qū)，廣東的一些地區(qū)，作為過(guò)熱來(lái)進(jìn)行調(diào)控。

　　主持人：現(xiàn)在屬于不屬于過(guò)熱？

　　張?jiān)耍含F(xiàn)在是不是過(guò)熱呢，我看在全國(guó)而言還不是過(guò)熱，分析過(guò)，還是需求拉動(dòng)增長(zhǎng)，但是在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱的跡象，所以有必要在太沒(méi)有過(guò)熱的時(shí)候有過(guò)熱苗頭的時(shí)候及時(shí)的預(yù)防是非常必要的。

　　賀英偉：我們博鰲控股公司作是博鰲水城的主開(kāi)發(fā)商，今天能夠有機(jī)會(huì)跟房地產(chǎn)界的前輩王石董事長(zhǎng)以及任先生以及各位領(lǐng)導(dǎo)，談?wù)摲康禺a(chǎn)的話題非常榮幸，還是帶著一種學(xué)習(xí)的心情來(lái)的，剛才談到房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題，我認(rèn)為對(duì)于海南來(lái)講，我今天非常高興的聽(tīng)到了林廳長(zhǎng)對(duì)于海南近兩三年房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)思路，可以年平均百分之六十六的百分率左右在增長(zhǎng)，我來(lái)海南的時(shí)間，比較相對(duì)于九二九三年那個(gè)時(shí)候海南發(fā)展高峰時(shí)期的狀態(tài)我沒(méi)看到，我從飛機(jī)往下看到半拉子工程，由于當(dāng)時(shí)的泡沫經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的后遺癥，實(shí)際上到現(xiàn)在還是海南的房地產(chǎn)，還是海南的房地產(chǎn)一提到房地產(chǎn)就"維恐"揮之不去的惡夢(mèng)一樣，那么現(xiàn)在兩三年的發(fā)展尤其是這種中高檔的樓盤(pán)，尤其是在?？?三亞出現(xiàn)一些以旅游房地產(chǎn)概念為主這樣的新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傾向，而且以島外熱為主，這樣的一個(gè)事實(shí)，我總覺(jué)得對(duì)于海南而言，以中高端客戶為主，結(jié)合了海南當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源和良好生態(tài)環(huán)境，打造出新的旅游產(chǎn)品和旅游概念的房地產(chǎn)恰恰應(yīng)證了海南全國(guó)唯一的熱帶省份唯一的凈土，所應(yīng)該體現(xiàn)出是一種價(jià)值，是價(jià)值回歸，從某種意義上來(lái)講，海南有很多待開(kāi)墾的處女地，比如說(shuō)象我們的博鰲，一夜成名，實(shí)際上從我們的前身曉鰲公司九二年進(jìn)入博鰲到2000年博鰲亞洲論壇成立大會(huì)一直到今年的首屆年會(huì)，之前實(shí)際上博鰲和類(lèi)似于博鰲這樣一些成遍開(kāi)發(fā)的占據(jù)獨(dú)特旅游資源項(xiàng)目的還很多，有一些，由于種種原因停在那里，但這并不意味著海南的旅游資源的獨(dú)特性不能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)，無(wú)論是在現(xiàn)在的?？?三亞以及現(xiàn)在的博鰲前一段熱銷(xiāo)京城的博鰲藍(lán)色海岸，它的別墅大家可能明天去參觀，它以六千多每平米起價(jià)，都以為是天方夜譚，不可能這樣的地方賣(mài)這樣的價(jià)錢(qián)，賣(mài)出去的，一期賣(mài)得很好，二期有一定的預(yù)售，從這一點(diǎn)意義來(lái)講，我認(rèn)為對(duì)于海南目前房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)講是一種真正的價(jià)值體現(xiàn)，而不是過(guò)熱，還不夠，還應(yīng)該加大對(duì)這種資源的開(kāi)發(fā)力度，只不過(guò)把過(guò)去的擊鼓傳花式的市場(chǎng)變成實(shí)實(shí)在在能夠把海南真正的環(huán)境生態(tài)環(huán)境智能概念，以及現(xiàn)在類(lèi)似象博鰲這樣的一種國(guó)際放在品牌里，它就能夠體現(xiàn)海南獨(dú)特的價(jià)值。

　　主持人：聽(tīng)你這么一說(shuō)，潘石屹在博鰲發(fā)了一筆大財(cái)？

　　賀英偉：這個(gè)你可以在給潘石屹先生做專(zhuān)訪，據(jù)透露了消息是這樣的。

　　主持人：不管怎么說(shuō)過(guò)熱的現(xiàn)象是存在的，你們兩位認(rèn)為各地房地產(chǎn)過(guò)熱怎么樣？你們兩位操盤(pán)手最有發(fā)言權(quán)，從你們項(xiàng)目的本身存不存在過(guò)熱？

　　任志強(qiáng)：上午的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，吉司長(zhǎng)全國(guó)統(tǒng)計(jì)的角度看來(lái)，要現(xiàn)在說(shuō)全國(guó)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象不太現(xiàn)實(shí)，從現(xiàn)行指標(biāo)來(lái)看可以是投資以及土地交易大于交易銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，從現(xiàn)行的指標(biāo)來(lái)看可能會(huì)出現(xiàn)后期預(yù)警的問(wèn)題，在土地的投入上有一個(gè)制后的過(guò)程，有可能土地第二年第三年才真正轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的投資和項(xiàng)目的推出。對(duì)市場(chǎng)的供應(yīng)，但我個(gè)人覺(jué)得不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，中央在七月份的土地拍賣(mài)的這個(gè)取消協(xié)議書(shū)上完全進(jìn)行土地拍賣(mài)和掛牌處理情況，前期對(duì)土地大量的采購(gòu)準(zhǔn)備以及投資可能和政策是有關(guān)的，那么當(dāng)這政策推出之后，可能全國(guó)土地的供尾速度會(huì)大大降慢，而這些土地制度可能明年后年可能會(huì)產(chǎn)生的東西就會(huì)大大壓縮，如果從北京的情況看，北京最新執(zhí)行土地拍賣(mài)制度之后大概土地總供應(yīng)量可建樓面的面積算起來(lái)不到三百萬(wàn)，其中有兩個(gè)項(xiàng)目本身超過(guò)一百萬(wàn)，如果按照他們五年計(jì)劃算的話，每年大概向市場(chǎng)投入二十萬(wàn)左右的建筑面積，這二十萬(wàn)是當(dāng)年實(shí)現(xiàn)不了的，不管是廣區(qū)門(mén)還是大紅門(mén)都會(huì)在明年才會(huì)出現(xiàn)這二十萬(wàn)，因?yàn)樗麄兊挠?jì)劃和土地的時(shí)間來(lái)看都在三年到五年時(shí)間里，那么實(shí)際上也就意味著今年的在七月一號(hào)的土地拍賣(mài)出場(chǎng)費(fèi)當(dāng)年幾乎沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，那么原有的項(xiàng)目提供在這個(gè)時(shí)間之前就是為了回避土地的掛牌拍賣(mài)，就趕著在這之前進(jìn)行大量的投入，必需交納土地代納金，完成土地合同，防止被政府回收防止立項(xiàng)被拍賣(mài)，或者用拍賣(mài)的手段去重新獲得土地，在這個(gè)之前有大量的資金投入到土地，可是實(shí)際上完成規(guī)劃完成開(kāi)工完成這個(gè)項(xiàng)目到市場(chǎng)的話，還有一個(gè)制后時(shí)間，假定全國(guó)的土地拍賣(mài)速度都按照北京的這樣在今年的從七月一號(hào)開(kāi)始算下半年過(guò)程中到明年的上半年的過(guò)程中所有的城市規(guī)劃部門(mén)都沒(méi)有完全將土地向市場(chǎng)拍賣(mài)的供應(yīng)的準(zhǔn)備，有一些個(gè)別老的城市像廣州呀他們開(kāi)始他們的時(shí)間比較早，所以儲(chǔ)備中心手里還有一部分土地，這樣一個(gè)制后過(guò)程緩解了我們所有先行指標(biāo)高于銷(xiāo)售指標(biāo)增長(zhǎng)速度，今天早上吉司長(zhǎng)公布的數(shù)據(jù)土地增長(zhǎng)40點(diǎn)8，銷(xiāo)售指標(biāo)這樣一個(gè)增長(zhǎng)速度而銷(xiāo)售這一塊增長(zhǎng)是二十，這兩者間差一倍，但所有的土地大部分被拍賣(mài)的過(guò)程中可以看到獲得之后都要一到兩年的規(guī)劃期而制后于向市場(chǎng)的推廣，王石可能更有經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)樗麄儚哪暇┥钲诙加幸恍┡牡降耐恋兀ツ昱牡降耐恋囟紱](méi)有推向市場(chǎng)，我估計(jì)是分期分批的推向市場(chǎng)按這樣一個(gè)計(jì)算，我估計(jì)原來(lái)預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象會(huì)被土地政策的轉(zhuǎn)化而被消化掉了，壓制住，不管原來(lái)是不是這個(gè)現(xiàn)行指標(biāo)都被壓制住了，但實(shí)際的市場(chǎng)今年和明年都不會(huì)有過(guò)熱的現(xiàn)象，那這是其一。

　　主持人：按照你說(shuō)的這個(gè)現(xiàn)象，說(shuō)的這種防止房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象有一點(diǎn)杞人憂天了。

　　任志強(qiáng)：就是防止，他就是先行指標(biāo)的一個(gè)防止而不是實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)的，而是防止過(guò)熱，但是并沒(méi)有真正出現(xiàn)過(guò)熱，還有一個(gè)就是從這兩年的統(tǒng)計(jì)的數(shù)字看速度會(huì)大大的提高，前一個(gè)五年計(jì)劃里，九五期間基本上我們每年不到百分之一的速度來(lái)進(jìn)行，后一個(gè)五年這一個(gè)十五，五年計(jì)劃中，吉司長(zhǎng)還可以提供一些數(shù)字，我們還可以接近一或者一的速度大大超前，過(guò)去在八五期間我們每年城市化的百分之零點(diǎn)五，就是五年增長(zhǎng)了百分之二點(diǎn)幾三點(diǎn)幾，九五期間我們?cè)鲩L(zhǎng)了百分之五左右，從三十一增長(zhǎng)了三十六，每年平均百分之一，不到一點(diǎn)，這個(gè)五年計(jì)劃實(shí)際上的最近速度會(huì)不到一點(diǎn)，這是城市新增的容量問(wèn)題，如果這個(gè)新增容量在不斷產(chǎn)生和延續(xù)的話，這個(gè)過(guò)熱現(xiàn)象也會(huì)被消化掉，所以表面上看，這個(gè)過(guò)熱指標(biāo)都達(dá)不到城市化增長(zhǎng)百分一個(gè)點(diǎn)，這個(gè)百分之一點(diǎn)是非常非常大，要是城市提高百分之一的話對(duì)房地產(chǎn)是非常大的影響，我個(gè)人來(lái)說(shuō)，我不太擔(dān)心過(guò)熱的現(xiàn)象，第三個(gè)就是私人資本的投入會(huì)自我約束的去控制，過(guò)去是靠銀行資本/國(guó)有資本來(lái)投入控股，而現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明，企業(yè)的自有資金加大，就是非國(guó)有成份的加大，非國(guó)有成份占到了很高的比例，自有資金的加大和運(yùn)作款的加大，減少了銀行對(duì)地產(chǎn)的支持和投入，上午吉司長(zhǎng)說(shuō)，那個(gè)只占了銀行貸款的百分之二十三，已經(jīng)很低了，過(guò)去銀行支撐的資金要占百分之六十到七十，這個(gè)比例是很大的，靠銀行的錢(qián)產(chǎn)生的泡沫性是很大，而靠自己的錢(qián)和預(yù)售款去支撐地產(chǎn)的時(shí)候銀行的風(fēng)險(xiǎn)和信用的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)大大減少，所以我個(gè)人認(rèn)為，從全國(guó)的現(xiàn)行指標(biāo)來(lái)看和采取的現(xiàn)行政策的來(lái)看，今后一兩年不會(huì)產(chǎn)生太多的過(guò)熱。

　　主持人：剛才任先生談到在土地和銀行資金方面減少一些共擠。我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)另外一個(gè)現(xiàn)象，就是很多公司忙著上市，包括排隊(duì)的地產(chǎn)公司，那是不是意味著銀行那方面風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到股市的可能性，任總？

　　任志強(qiáng)：說(shuō)是這么說(shuō)，但是真正的地產(chǎn)公司上市的有幾家？九八年以前大概加起來(lái)有二十九家，境外上市三家，共計(jì)三十二家，發(fā)行共是三十二家，債券不超過(guò)五家，這一些債券到了還款期都還完了，后來(lái)買(mǎi)殼上市和準(zhǔn)備上市，真正開(kāi)放后新上市的只有四家，真正掛牌只有四家，買(mǎi)殼上市的大概是十四家，其它行業(yè)轉(zhuǎn)向的不超過(guò)三十家，總共加起來(lái)一千多家上市公司不超過(guò)一百家，不到百分之十，全國(guó)將近四萬(wàn)家開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)在就接近四萬(wàn)家，四萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)你只有一百家上市，你到市場(chǎng)上能融多少錢(qián)？對(duì)股市有多少影響？對(duì)整個(gè)地房產(chǎn)商有多少影響？我們要指定分析一下沒(méi)有多少影響，幾乎可以說(shuō)是非常非常少，我們這一次對(duì)地產(chǎn)公司進(jìn)行排列，也沒(méi)有超過(guò)五十家進(jìn)行排列，就是都沾得上邊的不超過(guò)一百家，這里真正在地產(chǎn)中投入在股市中所融的錢(qián)也是少之又少，非常非常少，對(duì)股市沒(méi)有什么影響，影響很少，和資產(chǎn)結(jié)合我想地產(chǎn)公司這個(gè)走向是必然的，可能今后會(huì)越來(lái)越多，是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度和土地制度決定，用過(guò)去辦法拍賣(mài)可能不行了，用過(guò)去的辦法可能有問(wèn)題了，大家都會(huì)向資本市場(chǎng)融合，再一個(gè)我們沒(méi)有太多的證券化債券化和其它的一些金融支持，土地的抵押是貶值抵的，國(guó)外的土地抵押是增值的，他們是按產(chǎn)出來(lái)抵押，我們現(xiàn)在是按評(píng)估值減值這種差別是非常大的，我們的改革不能在短期之內(nèi)改變的話，依賴(lài)市場(chǎng)依賴(lài)于銀行和資本金各三分之一這種現(xiàn)況短期之內(nèi)是不會(huì)完全改變的，所以資本市場(chǎng)想對(duì)地產(chǎn)商擴(kuò)大影響那可能就是一萬(wàn)家或者一千家公司對(duì)股市產(chǎn)生的影響隨地產(chǎn)產(chǎn)生的影響而影響。

　　主持人：因?yàn)閯偛乓恢痹谶^(guò)熱嗎，現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)一種現(xiàn)象大規(guī)模的圈地，王石先生為首的萬(wàn)科在去年到今年圈地的規(guī)模應(yīng)該達(dá)到一千八百萬(wàn)平方米，是不是這樣數(shù)字？

　　王石：一千八百萬(wàn)平方米是相當(dāng)大的。

　　主持人：是不是預(yù)視著未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)是這樣一種模式。

　　王石：剛才說(shuō)到房地產(chǎn)是不是過(guò)熱的現(xiàn)象就不準(zhǔn)備談了，突然發(fā)現(xiàn)矛頭對(duì)準(zhǔn)了我，帶頭來(lái)圈地，我再說(shuō)一下，不久前，在北京地產(chǎn)十周年論壇上，我談了一個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)形式傾向的三個(gè)觀點(diǎn)，第一呢，是地產(chǎn)商圈地泡沫投資過(guò)熱，消費(fèi)超前，當(dāng)然要轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，萬(wàn)科把地都圈了，你不讓別人圈，你說(shuō)是泡沫我們來(lái)看什么叫泡沫，兩個(gè)概念，一個(gè)是大小不適當(dāng)?shù)拇笫沁^(guò)大，比如說(shuō)，我們所在地博鰲，博鰲地發(fā)展商拿地是幾十平方公里，四十平方公里，四十平方公里是什么概念呢？?jī)蓚€(gè)澳門(mén)，是個(gè)城市，絕對(duì)不是地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)而是城市開(kāi)發(fā)，我們的開(kāi)發(fā)商不是表?yè)P(yáng)自己，在表?yè)P(yáng)潘石屹，歡迎投資者來(lái)投資，絕對(duì)不是一家能承擔(dān)下來(lái)的，這顯然規(guī)劃不是一樣，我們現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商，我們的目地就是規(guī)劃城市，那我說(shuō)，你拿十平方公里不算大，但你做一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)住宅區(qū)就太大了，就目前我知道的案例，這去年以來(lái)最大的案例就是一萬(wàn)八千畝，一萬(wàn)八千畝就是十二平方公里，我們知道蛇口，誰(shuí)知不知道蛇口是多大？有沒(méi)有誰(shuí)能告訴我，開(kāi)發(fā)的改革開(kāi)放之前蛇口模式時(shí)間就是生命，效率就是金錢(qián)，這個(gè)蛇口，蛇口開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在，十平方公里，就今年這蛇口，但我們現(xiàn)在一個(gè)區(qū)小得四千畝，五千畝，六千畝，多的一萬(wàn)八千畝，顯然作為一個(gè)區(qū)的開(kāi)發(fā)就規(guī)模的大小，一般來(lái)講，十二平方公里是什么概念，你隨便算一下，一平方公里差不多是一百萬(wàn)平方米，十二平方米就是。。。。。。。顯然這種圈地的方法小區(qū)的開(kāi)發(fā)是過(guò)大的，大小的概念就不一定在地球上一平方公里十平方公里的差不多，實(shí)際上差別是非常非常大的，就一般來(lái)講超過(guò)一平方公里我個(gè)人認(rèn)為，已經(jīng)不是一個(gè)小區(qū)了，這是一個(gè)概念；第二，資金的能力，雖然剛才志強(qiáng)講，他自己的錢(qián)怕什么，我們不是說(shuō)怕，我們說(shuō)是一種現(xiàn)象，因?yàn)槟阃读司拖Ｍa(chǎn)出平衡，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)平均的負(fù)債是多少？是百分之八十五，是無(wú)論從什么角度來(lái)講是非常高的，是非常非常危險(xiǎn)的，在這樣的前提，除了個(gè)別地是免費(fèi)給你的之外，但其它都不是免費(fèi)的，不是免費(fèi)的大規(guī)模的圈地，這個(gè)資金會(huì)發(fā)生變化，資金鏈一定會(huì)斷掉，所以說(shuō)這樣大的圈地在普遍資產(chǎn)負(fù)債這么高的情況下，圈地運(yùn)動(dòng)毫無(wú)疑問(wèn)這是泡沫，這是發(fā)出一個(gè)判斷看法，顯然對(duì)發(fā)展商再去拿地再去開(kāi)發(fā)對(duì)你的把握應(yīng)該引起關(guān)注，這是我想的第一點(diǎn)，至于反過(guò)來(lái)講，以萬(wàn)科是一千萬(wàn)平方米這也是不小的數(shù)字，你說(shuō)多大，你沒(méi)有十二平方公里，你差不多也有十平方公里，對(duì)萬(wàn)科來(lái)講很簡(jiǎn)單，剛才講了單向的十平方公里也好，八平方公里也好，但我也要告訴你萬(wàn)科的單向項(xiàng)目到去年年底萬(wàn)科的整個(gè)土地儲(chǔ)備是九百六十萬(wàn)平方米，沒(méi)有到一千萬(wàn)平方米，當(dāng)萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備是十個(gè)城市的二十五個(gè)項(xiàng)目，分?jǐn)傄幌?，算一下，一下一個(gè)項(xiàng)目多大面積，十個(gè)城市分?jǐn)傁聛?lái)也就是九十六萬(wàn)個(gè)平方米，你在二十五在平分，一個(gè)項(xiàng)目在四十萬(wàn)平方米左右，就基本上萬(wàn)科的單向項(xiàng)目是沒(méi)有超過(guò)一千畝土地，因?yàn)槿f(wàn)科是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，是在十個(gè)城市差不多一年過(guò)去了，半年過(guò)去了，到目前狀況我們的土地儲(chǔ)備量是多少？我們的土地儲(chǔ)備量是六百八十萬(wàn)平方米，其它的在開(kāi)發(fā)。

　　主持人：那三百萬(wàn)已經(jīng)在開(kāi)發(fā)了嗎？

　　王石：開(kāi)發(fā)中，不象傳說(shuō)中的一千八百萬(wàn)平方米，我個(gè)人認(rèn)為，按照萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)速度保持一千萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備，因?yàn)槲覄偛鸥阒v了，我們看我們上海我們?cè)陂}行有兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在徐匯/浦東/寶山有一個(gè)，我們?cè)谏虾Ｊ橇f(wàn)項(xiàng)目，我們?cè)谏虾５耐恋貎?chǔ)備最多，我們?cè)谔旖蛴泻艽蟮耐恋貎?chǔ)備，一塊就接近占了三平方公里，萬(wàn)科的體會(huì)，這是萬(wàn)科三年前拿下來(lái)的，是萬(wàn)科本質(zhì)的資產(chǎn)重組當(dāng)中我們把我們的酒店換出去拿下來(lái)的，我們的項(xiàng)目酒店不是我們的優(yōu)勢(shì)，酒店的股權(quán)換給地方政府，拿一億五千萬(wàn)現(xiàn)金換了它，就屬于我們資產(chǎn)質(zhì)換中，一種激活我們的成量資產(chǎn)，就這塊土地我們?nèi)f科搞了三年，為什么我們規(guī)劃下不了手，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)這個(gè)大的一平方公里以上是一個(gè)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科一直都是小區(qū)開(kāi)發(fā)，我拿的這塊大地沒(méi)辦法，我相信博鰲開(kāi)發(fā)商也有他的苦衷，所以我們講這個(gè)概念，絕對(duì)不是說(shuō)萬(wàn)科手里拿了很多土地，你們說(shuō)不要拿了，這絕對(duì)不是，本身平均下來(lái)項(xiàng)目不是很大，就最大的一塊也是萬(wàn)科被動(dòng)。

　　主持人：你這一千萬(wàn)平方米土地占有你萬(wàn)科多少資金？

　　王石：我只能這樣來(lái)回答你，一個(gè)總數(shù)來(lái)回答，萬(wàn)科在發(fā)十五億轉(zhuǎn)換債之前我們的資產(chǎn)負(fù)債重來(lái)沒(méi)有超過(guò)百分之五十，基本是在百分之四十五左右，就是這樣一個(gè)把握，因?yàn)檫@是我們的土地儲(chǔ)備象今年發(fā)十五億可轉(zhuǎn)換債，我們知道可轉(zhuǎn)換債可以轉(zhuǎn)換的股票也可以到五年之后才可以還是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展項(xiàng)目，就把這個(gè)加上，我們的負(fù)債呢百分之六十，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度看這一點(diǎn)偏高的，所以說(shuō)現(xiàn)在在普遍房地產(chǎn)/資產(chǎn)公司負(fù)債在百分之八十五的情況下圈地項(xiàng)目，是泡沫。

　　賀英偉：我接著王總的話題說(shuō)一下，提到泡沫又提到圈地，王總也是把我們?yōu)槭裁醋鳛橥恋貎?chǔ)備的概念為我們作了一個(gè)說(shuō)明，對(duì)于博鰲我們還要多說(shuō)兩句，這個(gè)博鰲呢，從海南曉?shī)W公司進(jìn)入博鰲以及三個(gè)規(guī)劃面積的調(diào)整，當(dāng)時(shí)叫海南博鰲旅游度假區(qū)，當(dāng)時(shí)是十五平方公里，由一個(gè)蔣曉松先生所創(chuàng)辦的海南曉?shī)W公司也是日資的公司獨(dú)家開(kāi)發(fā)萬(wàn)泉河入?？谶@一塊，然后到了九九年調(diào)整到為二十七點(diǎn)八平方公里，到2000年調(diào)整為四十一點(diǎn)八平方公里，調(diào)整是經(jīng)過(guò)海南省政府針對(duì)博鰲水城的發(fā)展依托于博鰲的這里地理的條件服務(wù)于博鰲亞洲論壇的宗旨，就是要把博鰲不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)而是把它升華成能夠適應(yīng)未來(lái)為博鰲亞洲論壇專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的人文環(huán)境和社會(huì)環(huán)境都比較好的居住的地方，從這個(gè)概念來(lái)講，我們博鰲整個(gè)四十一點(diǎn)八雖然是相對(duì)于其它的開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，博鰲的面積比較大的，兩個(gè)澳門(mén)這么大，那么仔細(xì)看呢，博鰲它有百分之二十五的江河湖海溫泉水域都在里面，這些地方是不適應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)的概念，那再有一塊呢，按照我們開(kāi)發(fā)的力度我們要讓出大部分的農(nóng)莊。。。。。(換帶錄制)

　　王石：房地產(chǎn)模式實(shí)際上剛才已經(jīng)談到如何融資，現(xiàn)在融資市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)還不是很暢通，隨著我們看，剛才講了有一種泡沫現(xiàn)象，這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大是必須趨勢(shì)，規(guī)模越來(lái)越大資金量就會(huì)越來(lái)越大，通過(guò)多種的融資渠道必然房地產(chǎn)公司要解決的，但是實(shí)際上我們上市的渠道到目前為止，還是限制的，也就是說(shuō)2000年以來(lái)就是四家，再把過(guò)去就是九八年以前上市的29家再加上4家，再加上中間買(mǎi)殼，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行上市的，如果說(shuō)我們這是五千億的產(chǎn)業(yè)，我們現(xiàn)在已經(jīng)成為各地城市的支柱產(chǎn)業(yè)也好，或者主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，顯然房地產(chǎn)公司的規(guī)模是不相適應(yīng)的，那我們談第一個(gè)觀念，規(guī)模的第一個(gè)開(kāi)發(fā)，目前市場(chǎng)的籌資渠道是不相稱(chēng)的，萬(wàn)科這樣的地位是很少的，發(fā)A股又發(fā)B股可轉(zhuǎn)換債，但直到現(xiàn)在萬(wàn)科的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)八十個(gè)億，至于說(shuō)剛才談話的主題，誰(shuí)是將來(lái)的大鱷，這種說(shuō)法我不同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有正當(dāng)?shù)耐顿Y渠道，一定是透明的，一定是公開(kāi)化的，如果它都不能透明，是不公開(kāi)化的，它可以做得很大，它可能在新疆，我不公開(kāi)化，一百平方公里的儲(chǔ)備沒(méi)有人跟你，但我認(rèn)為中國(guó)在五年之內(nèi)房地產(chǎn)格局變化不大，但如果說(shuō)大小我們?cè)谑袌?chǎng)信息化數(shù)字化的當(dāng)中，首先要一點(diǎn)透明度，如果沒(méi)有，就沒(méi)有意思。

　　任志強(qiáng)：大概只有中國(guó)人喜歡說(shuō)大鱷媒體早想把地產(chǎn)公司弄成什么大鱷，我這個(gè)從美國(guó)回來(lái)，真正用于上市百分之七十以上，出租鋪面不是搞開(kāi)發(fā)，美國(guó)小的地產(chǎn)公司只蓋兩棟房子，一年三個(gè)月蓋兩棟房子就完了，三個(gè)月又蓋兩個(gè)房子，一年大概蓋八棟房子，每一次就兩棟而且很簡(jiǎn)單的住宅，但是美國(guó)的產(chǎn)率有多少？美國(guó)的房地產(chǎn)所有的交易量都加起來(lái)接近我們中國(guó)每年的固定資產(chǎn)總值，總值量的百分之七十五，非常大，靠什么，就靠量大，每一個(gè)小公司兩棟兩棟房子建，他沒(méi)有大額，美國(guó)今年新增的估計(jì)在一百三十萬(wàn)套，二手市場(chǎng)占多數(shù)，大概有七百萬(wàn)到八百萬(wàn)，而中國(guó)的房地產(chǎn)才有多少？農(nóng)村的不算，城市的全加起來(lái)二百萬(wàn)多一些，比美國(guó)差遠(yuǎn)了，美國(guó)都是兩棟兩棟的房子，而中國(guó)的王石可能就一個(gè)人可以蓋五十萬(wàn)平米，但即使是這樣，有這樣幾個(gè)公司并不能撐起中國(guó)的一片天，中國(guó)的GPT總值我們也只占到七八左右，而美國(guó)的就比我們大多了，在房產(chǎn)這塊占了十四到二十二，它的總量靠小的積累，我們現(xiàn)在就拼命找個(gè)大了，成為大的很難很難，盈額到了三十四十億的時(shí)候已經(jīng)覺(jué)得很累很累的了，大概有二十二個(gè)項(xiàng)目，主要是靠八個(gè)項(xiàng)目來(lái)支撐，而我的房子也賣(mài)得比較貴，王石的房子平均賣(mài)四千，五千，六千平均，我的都集中在北京，平均一萬(wàn)塊錢(qián)平方米，我賣(mài)一平方米就他賣(mài)二平方米，我賣(mài)五十萬(wàn)平方米就已經(jīng)很多很多了，三十多個(gè)億已經(jīng)不得了了，做到一百個(gè)億兩百個(gè)億進(jìn)入到五百?gòu)?qiáng)，不太可能，而這個(gè)管理能力土地儲(chǔ)備入住糾紛，如果說(shuō)還沒(méi)有露面的大鱷，只能說(shuō)在境外市場(chǎng)和資本市場(chǎng)相結(jié)合的基金，經(jīng)理人管理層迅速的占有原有的土地項(xiàng)目，否則他拍賣(mài)的都來(lái)不及，到目前看，現(xiàn)在的格局發(fā)展情況土地制度金融拍賣(mài)以后，出現(xiàn)幾年迅速能成為大規(guī)模的如果沒(méi)有寵大資金支持這種大規(guī)模的是不可能出現(xiàn)的，現(xiàn)在的格局可能會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間維持下去，我個(gè)人認(rèn)為，年產(chǎn)都蹦出一位上百個(gè)億的很難，通過(guò)近兼并組合的形成的倒有可能，那么就需要有強(qiáng)大的市場(chǎng)支持，這種支持才能實(shí)現(xiàn)把所有的資源形成一個(gè)巨鱷。

　　張?jiān)耍何蚁胝f(shuō)一下大鱷，大鱷呀，我也不太懂，我在說(shuō)經(jīng)營(yíng)理念要改變，不能再去求大，我的想法，我們?cè)瓉?lái)的房地產(chǎn)是從1978年慢慢發(fā)展起來(lái)的，一開(kāi)始規(guī)模很小，后來(lái)規(guī)模變大，但現(xiàn)在面對(duì)來(lái)說(shuō)，空房大量增長(zhǎng)，增大幅度還不小，如果在這樣的情況下，我們?cè)谄娴淖非蟠?，你生產(chǎn)出來(lái)賣(mài)給誰(shuí)？空在那里嗎？所以我說(shuō)，對(duì)大這個(gè)問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)不能去做，不能再鼓動(dòng)他，再鼓動(dòng)他就不得了了，原來(lái)是求規(guī)模，你不鼓動(dòng)他，他也要發(fā)展，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)理念怎么改變，原來(lái)我們是求規(guī)模效益越大越好，現(xiàn)在針對(duì)現(xiàn)在的空置房大量增加，我們要改變這個(gè)理念，就是要按照新經(jīng)濟(jì)思潮，主要是產(chǎn)品的，提高產(chǎn)品的科技含量和信息含量下功夫來(lái)提高效益，而不是擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模產(chǎn)品數(shù)量來(lái)求取規(guī)模效益，把規(guī)?？萍夹畔⑾嘟Y(jié)合，求取一個(gè)綜合效益，南而不是單純一個(gè)規(guī)模效益。

　　任志強(qiáng)：我在補(bǔ)充一個(gè)，我們?cè)谧幸粋€(gè)中文說(shuō)得很好的英國(guó)人，全世界一個(gè)最大的地產(chǎn)商的案例就是一個(gè)英國(guó)的碼頭，全世界第一位加拿大的地產(chǎn)商，在英國(guó)建了一個(gè)碼頭，當(dāng)時(shí)在全世界引起震動(dòng)的就是同時(shí)他帶動(dòng)銀行和帶動(dòng)地產(chǎn)商的破產(chǎn)，整個(gè)碼頭的區(qū)域非常大，一共是十七棟樓，每棟樓的規(guī)模都很大，幾年以后，這個(gè)地方成為非常好的場(chǎng)所，那是整個(gè)大型的CBD中心，當(dāng)時(shí)卻因?yàn)樾枨笾尾粔?，所以公司帶?dòng)銀行都破產(chǎn)，歷史上有記載的，地產(chǎn)界破產(chǎn)最大的一個(gè)案例，大不一定是最好，中國(guó)的地產(chǎn)是一個(gè)高速增長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程，兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，可能明年和后年仍然保持兩位數(shù)以上的算高速增長(zhǎng)，這個(gè)高速增長(zhǎng)過(guò)程中不會(huì)因?yàn)槟愦缶彤a(chǎn)生問(wèn)題，但是一旦出現(xiàn)問(wèn)題，反正越大越不好調(diào)頭，地產(chǎn)的和別的不大一樣，它有差別，所以在土地儲(chǔ)備的問(wèn)題上，我們過(guò)去是三百到四百，五百萬(wàn)到頭，而這個(gè)土地相當(dāng)一部分不用于建設(shè)，這次的物流六千多畝，真正的可以用于建設(shè)的只有一千四百多畝，所以號(hào)稱(chēng)我有六千畝的土地儲(chǔ)備，但真正的用于建設(shè)不到三百萬(wàn)平方米，所以這個(gè)土地儲(chǔ)備不能單用我有多少畝這個(gè)概念，我們要落實(shí)到可以建設(shè)的面積上這個(gè)概念，我這個(gè)不管有幾百萬(wàn)畝的土地，但我可建筑的面積是多少呢？可能是一百萬(wàn)，二百，三百萬(wàn)。。。。。。。北京現(xiàn)在有綠化帶項(xiàng)目，綠化帶項(xiàng)目可能很多公司吹我有多少多少面積，但實(shí)際綠化帶要求百分之七十以上，只有三百畝可以使用，所以他說(shuō)他有一千畝實(shí)際上他只有三百畝，另外一個(gè)可建設(shè)面積還有一個(gè)差別，就是配套要扣掉，我們拿竣工和銷(xiāo)售增長(zhǎng)的對(duì)比，所有的統(tǒng)計(jì)局各地方的統(tǒng)計(jì)局常用的數(shù)據(jù)，今年我的竣工面積是多少？我的銷(xiāo)售面積是多少？而銷(xiāo)售面積只要大于竣工面積這個(gè)城市就不會(huì)有泡沫，正常和高速的增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積大于竣工面積，這是一個(gè)很重要的指標(biāo)，另外，我們國(guó)家的統(tǒng)計(jì)不是以套為準(zhǔn)，是以平方米為準(zhǔn)，而每一個(gè)建筑面積只占銷(xiāo)售的百分之七十面積，有百分之三十歸建筑公攤面積，我想城市里面或地區(qū)里面，你的銷(xiāo)售面積大于竣工面積是沒(méi)有泡沫的，只要你保持銷(xiāo)售面積大于竣工那你一定沒(méi)有什么空置，都是被銷(xiāo)售掉了，但它可能有一個(gè)制后，就是說(shuō)我今年把明年竣工面積都銷(xiāo)售了，合算到今年，合算到當(dāng)月的，可能有一個(gè)制后，如果每一個(gè)城市都延續(xù)的制后的成為一個(gè)成立可能不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，這個(gè)對(duì)比還是有其結(jié)果的，我們現(xiàn)在的問(wèn)題是認(rèn)為我個(gè)人認(rèn)為，我們的地產(chǎn)公司小得太多，所以我們需要大的公司，比如說(shuō)我個(gè)人認(rèn)為，什么比較合適，一個(gè)小區(qū)面積三十萬(wàn)平方米合適，因?yàn)樗墓才涮缀退慕ㄖ畛膳浔?，你要用一個(gè)中心配套，走得太遠(yuǎn)，可能用兩個(gè)配套呢，費(fèi)用會(huì)增加，從一個(gè)公司的情況看，六十萬(wàn)平方以上，當(dāng)年開(kāi)過(guò)工可能是自行能周轉(zhuǎn)，如果不是六十萬(wàn)平方米以上，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，也要保持三年一個(gè)周期，每年有一個(gè)利潤(rùn)結(jié)利做不到，可能大一點(diǎn)的公司要一百萬(wàn)到五十萬(wàn)才能調(diào)整，保證一定的竣工量，盈利利潤(rùn)上市公司和資本市場(chǎng)相結(jié)合利潤(rùn)保證，要不然每一股收益今年高明年低，資本市場(chǎng)接受不了，所以一定要看你的規(guī)模和你的需求是批配的才可能，否則的話就要需要三百萬(wàn)五百萬(wàn)以上的，當(dāng)年開(kāi)工這可能就太大了，而過(guò)小的三萬(wàn)五萬(wàn)這樣一個(gè)小區(qū)不成熟，這個(gè)小區(qū)很難做到很好的配套，居民住起來(lái)不是最舒服的，環(huán)境和條件都比較差的，而我們恰恰是這種小區(qū)太多了，你就給城市的規(guī)劃城市建設(shè)居住環(huán)境生活質(zhì)量，提高上了都會(huì)造成很多困難，我們最缺的不是最大的公司多大多大，而是最小的公司要適當(dāng)?shù)挠卸啻螅俏医裉煜挛缫仓v了，采購(gòu)一千套的與三百套五百套的采購(gòu)的價(jià)格就差了很多很多反而不值得，對(duì)量的大小一定在根據(jù)你的體制相適應(yīng)跟市場(chǎng)相適應(yīng)，最后的結(jié)果才是最好的結(jié)果，美國(guó)的市場(chǎng)他是私有主意，他就買(mǎi)兩小塊土地，我就賣(mài)兩棟房子就夠了，我不用跟別人去競(jìng)爭(zhēng)，他可能不斷的作業(yè)，那中國(guó)就不行了，兩個(gè)房子怎么形成一個(gè)完整社區(qū)，政府又不批你，你怎么做這兩個(gè)房子的配套，因此，各個(gè)地方要根據(jù)自己的情況要是在一個(gè)中小城市，你一年的銷(xiāo)售量才三十萬(wàn)平米，能建一個(gè)一百五十萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)公司，你不能遭踏市場(chǎng)，但是作為一個(gè)一千萬(wàn)的銷(xiāo)售量的城市來(lái)說(shuō)，你是一百萬(wàn)的，那你的市場(chǎng)占有率并不大，好的公司一般占有百分之二十至三十，我們公司去年在市場(chǎng)上占有的分額是百分之十五，這個(gè)要根據(jù)你城市變化的開(kāi)工面積和市場(chǎng)背景，才能保證大小的問(wèn)題，這樣有利于我們公司的發(fā)展，謝謝。(掌聲)

　　主持人：看來(lái)誰(shuí)將成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大老，臺(tái)上的幾位都持否定態(tài)度也不愿意看到這種局面出現(xiàn)，更重要的是能有一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)以健康的心態(tài)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)正常的發(fā)展，所以誰(shuí)將是房地產(chǎn)的大老，我想這個(gè)企業(yè)整體健康發(fā)展也是這個(gè)大老的愿望，那么我們這個(gè)議題上半場(chǎng)就到此，非常感謝大家，請(qǐng)嘉賓下臺(tái)，我們?cè)僬?qǐng)出兩位嘉賓，休息幾分鐘。下半場(chǎng)的討論由副主持宣布一下，下半場(chǎng)兩位嘉賓一位是福布斯的中國(guó)首代福潤(rùn)先生和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的汲司長(zhǎng)。