宋娜：非常感謝上半場(chǎng)的幾位嘉賓，下來(lái)進(jìn)行今晚對(duì)話的第二場(chǎng)，第二場(chǎng)的對(duì)話人有潘石屹、馮侖、范偉、包宗華。有請(qǐng)各位嘉賓上臺(tái)就座。

　　主持人：非常榮譽(yù)為大家主持下半場(chǎng)的精英對(duì)話，在上半場(chǎng)的時(shí)候，嘉賓們眾論我們國(guó)家因121帶來(lái)的行業(yè)政策的變遷，在政策變遷過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響及其中可能有的機(jī)會(huì)，下半場(chǎng)我們想多撈一點(diǎn)實(shí)地，講一些比較實(shí)際的東西，我們想請(qǐng)嘉賓主要講一下當(dāng)銀行的錢拿不出來(lái)，或拿得比較少的時(shí)候，那么我們房地產(chǎn)業(yè)的錢從哪里來(lái)？我想請(qǐng)大家注意的是今天下半場(chǎng)的三位企業(yè)家跟下半場(chǎng)的三位老總有什么區(qū)別？一個(gè)是年青，第二個(gè)是他們是明企業(yè)家。上半場(chǎng)三位他們都是房地產(chǎn)業(yè)大宛，還有上半場(chǎng)三位都上過(guò)市，也在海外上市也在內(nèi)地上市，下半場(chǎng)這三位暫時(shí)沒(méi)上市，我們也知道像潘石屹先生，范偉先生他們的公司也在謀求在香港上市，北京制業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成功了，你們還沒(méi)有成功，或說(shuō)還沒(méi)有敲響那個(gè)鐘，原因是什么？因?yàn)樯鲜惺敲駹I(yíng)企業(yè)謀取資金非常有效的一個(gè)途徑。請(qǐng)潘先生先說(shuō)吧？

　　潘石屹：上市去年年初我們準(zhǔn)備在美國(guó)和香港兩地掛牌上市，主承銷商是高盛，最后高盛組織一個(gè)成效團(tuán)，把我們所有工作做完以后問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)你別到美國(guó)上市了，因你這個(gè)小公司又不是中國(guó)石油中國(guó)電訊，你到香港上市，現(xiàn)在國(guó)際上都連在一起，只有你在香港上市的話美國(guó)的資金同樣可以到香港來(lái)購(gòu)買，你到美國(guó)上市每半年還得跑美國(guó)一次，挺麻煩的。另外，整個(gè)香港的會(huì)計(jì)制度跟美國(guó)不一樣，你還得做兩套報(bào)表，花兩份錢。說(shuō)你為什么要到美國(guó)上市，我說(shuō)我得到美國(guó)上市，他說(shuō)為什么呢？我說(shuō)我到美國(guó)的研聯(lián)易所里面看了一下。美國(guó)聯(lián)易所有一個(gè)鐘，如當(dāng)天誰(shuí)要上市的話，誰(shuí)可以敲這個(gè)鐘，如你不上市的話國(guó)家元首克林頓，江澤民，朱镕基去了可以敲這個(gè)鐘，我說(shuō)我就想敲這個(gè)鐘，所以我就想著到美國(guó)上市。

　　主持人：這是你的理想，不是吧？

　　潘石屹：不是，他們覺(jué)得這不會(huì)是一個(gè)理由吧，最后他們還是說(shuō)服我了。我們決定就在香港上市，香港上市也是特別曲折，正好跟富地是前后腳，第一個(gè)碰到的我們的主承銷商是高盛，副主承銷商是MKSD，正在做著馬上要走的時(shí)候，中國(guó)電訊要上市，中國(guó)電訊的主承銷是MKSD，上路走了一半又回來(lái)了，說(shuō)沒(méi)賣出去，得臨時(shí)跟國(guó)務(wù)院商量要怎樣調(diào)整價(jià)格，所以，作為MKSD如果要把中國(guó)電訊做砸了，以后別想做中國(guó)的生意，所以把我們放在一邊，竭盡全力去做中國(guó)的電訊，我們說(shuō)我們先等一等吧，等完以后又要打仗了，打完以后又非典，所以耽誤到現(xiàn)在，當(dāng)然這是一個(gè)過(guò)程，這里面有一個(gè)特別重要的問(wèn)題，就是花了一年的時(shí)間，怎樣衡量上市公司，我認(rèn)為衡量中國(guó)一個(gè)房地產(chǎn)公司不廣應(yīng)該按照他的土地儲(chǔ)備的多少去衡量，而應(yīng)該按照他的賺錢能力衡量，可這個(gè)給他們說(shuō)就有點(diǎn)說(shuō)不清楚，可我到今天為止還認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照賺錢能力去衡量它，不應(yīng)該按照土地儲(chǔ)備的量的多少，因在中國(guó)法律環(huán)境大量的土地儲(chǔ)備兩年內(nèi)不開發(fā)有可能被收走，承擔(dān)著一個(gè)被收走的法律風(fēng)險(xiǎn)我覺(jué)得是比較可怕的。

　　范偉：富地是今年2月份出去錄演的，選擇了一個(gè)不是非常好的時(shí)機(jī)也有一些巧合，因2月中旬開始錄演，結(jié)果是伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)3月初就開始打了，在錄演過(guò)程中布仁總統(tǒng)強(qiáng)硬宣稱戰(zhàn)爭(zhēng)一定要把，還發(fā)生了上百萬(wàn)人世界各地反戰(zhàn)大游行，是一個(gè)比較重要的因素，那段時(shí)間國(guó)際資本市場(chǎng)的指數(shù)跌得很低，所以我們錄演過(guò)程中投資者對(duì)我們的反應(yīng)是說(shuō)很喜歡這個(gè)公司，覺(jué)得這個(gè)管理團(tuán)隊(duì)非常不錯(cuò)。但是東西是好東西，但是現(xiàn)在的市道不是很好，能不能便宜一點(diǎn)？我們覺(jué)得對(duì)我們自己的公司有一個(gè)比較中肯的評(píng)價(jià)吧，我們堅(jiān)持認(rèn)為自己是一個(gè)能夠賺錢的公司，是一個(gè)能夠持續(xù)賺錢的公司，所以我們得我們這公司相應(yīng)有的價(jià)值，我們也不想這個(gè)東西賣不出去，削削價(jià)吧，賣掉算了，沒(méi)這個(gè)概念，所以在這樣一種環(huán)境下面，我們暫時(shí)擱置我們的計(jì)劃，但是，像今天大家都要討論一樣，作為房地產(chǎn)資金密集型的行業(yè)資本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模是非常重要的，所以我們公司還是在積極尋求上市的一個(gè)準(zhǔn)備。除了上市外今天會(huì)議還討論了很多種資金融通的渠道，包括跟國(guó)外的資金合作，包括信托，我們這次上市錄演雖然最后沒(méi)有成功，但是也有很大的收獲，認(rèn)識(shí)很多國(guó)外的大資金，我們錄演回來(lái)后他們陸續(xù)都來(lái)回訪我們，目前我們也跟其中的好多家保持密切的聯(lián)系，他們都希望進(jìn)入上海的市場(chǎng)，非常希望我們作為他們?cè)诋?dāng)?shù)氐暮献骰锇檫M(jìn)行共同的操作，所以有失有得吧。

　　主持人：馮侖先生有沒(méi)有考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題？

　　馮侖：這是中國(guó)人上市就像平勞模和閨女出嫁都好事，既然是好事不考慮是不對(duì)的，我們是這么一個(gè)做法，我們從前年在國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)上參與了一家公司，這間公司最近運(yùn)轉(zhuǎn)得也比較正常。另外我們也比較注意包括小潘還有復(fù)地他們的做法，我們認(rèn)為這中間我們應(yīng)該再加一個(gè)環(huán)節(jié)，我現(xiàn)在的做法是在國(guó)內(nèi)試幕，今年會(huì)很快完成，股本我們?cè)瓉?lái)是8億，現(xiàn)在會(huì)做到10億，完成后明年他們國(guó)際大行幫我們?cè)侔才艊?guó)際試幕，經(jīng)過(guò)國(guó)際試幕后就會(huì)有國(guó)外大的戰(zhàn)略投資人進(jìn)來(lái)，然后在兩三年過(guò)程中把公司的所有的管理、戰(zhàn)略、模式，已經(jīng)講給這些潛在的投資人聽，講三年，然后再直接上市，這樣的話，在國(guó)內(nèi)我們因?yàn)樗悸返脑?，本身也按?guó)際標(biāo)準(zhǔn)做，所以我們也請(qǐng)律師然后包括這些，就跟上市是一樣的，做完之后，我們有一個(gè)直接的結(jié)果，就是最近外國(guó)的一些資本、資金，包括銀行跟我們合作有實(shí)際性的開發(fā)，我們相信鄰居所走過(guò)的路比較近，所以我們也看得比較多，對(duì)我們下一步走好及早地出嫁，能夠傍個(gè)大款，我還是有信心的，另外，大家說(shuō)來(lái)說(shuō)去是錢的問(wèn)題，無(wú)非121文件錢不多了，原來(lái)說(shuō)自己認(rèn)為是大款，突然發(fā)現(xiàn)大貸款都是銀行的錢，所以傍大款最大的風(fēng)險(xiǎn)是傍大貸款，傍貸款還好，總比傍公款好，因公公款有法律風(fēng)險(xiǎn)，就是國(guó)有資產(chǎn)流失，傍貸款照樣還就行了，但更不利于，最要緊防的就是傍贓款，所以有很多傍大款的中學(xué)問(wèn)也很多，所以我們現(xiàn)在覺(jué)得121以后錢不多時(shí)，有兩種想法，一種是學(xué)上海人，一種學(xué)東北人。東北這個(gè)地方當(dāng)資源緊缺不行時(shí)就為，為匪為盜去搶，鋌而走險(xiǎn)了。還有一個(gè)就是學(xué)上海人，空間有限的縮起來(lái)，于是又增加一倍，就5平米，我縮??？我本來(lái)占的就少，一成5平米我一縮至少4平米空間可以活動(dòng)，所以說(shuō)減少欲望也是增加錢的一個(gè)辦法。因?yàn)槊髽I(yè)主要是欲望太多，所以錢一下子少了，如你適當(dāng)看121文件，欲望一減少，馬上錢就多了。

　　主持人：如果既想做大同時(shí)又沒(méi)有這么多錢？

　　馮侖：你不要忘了，兒子不是一天長(zhǎng)成爹的，他一定會(huì)慢慢長(zhǎng)，做大是理想，但不要著急，一天站起來(lái)就是一米八。給你一個(gè)時(shí)間你一定能長(zhǎng)大，在座的企業(yè)我想10年大部分都是，稍微長(zhǎng)點(diǎn)10年，8年，我看今天介紹的，像任總還有紅豆是二十年的，但對(duì)于大企業(yè)要做大來(lái)說(shuō)，二十年也是很短，所以大家還是太著急，然后由孫子熬爹，爹再熬成爺，爺再熬成太祖這就差不多了，一共要80年到100年。

　　主持人：馮總講了一個(gè)非常好的比喻，其實(shí)他講的做企業(yè)的心態(tài)是很重要的，這一輪遇到121可能會(huì)相當(dāng)一部分地產(chǎn)人覺(jué)得恐慌的原因可能在于心態(tài)和環(huán)境下產(chǎn)生的落差，可能如果心態(tài)好的話做的準(zhǔn)備多的話可能會(huì)轉(zhuǎn)化為一個(gè)契機(jī)，今天跟凌克先生聊的時(shí)候他就是借這個(gè)會(huì)推銷信托資金的意思，這就是一個(gè)潛在通道，剛才三位都談到上市去接觸很多的投資人，雖然直接融資通道沒(méi)打通，但大家各有所握，跟潘石屹閑聊時(shí)也說(shuō)你們現(xiàn)在也在考慮從香港從海外借貸款，我還記得港元的貸款利率是按揭2.7，美元是3.0，可能比國(guó)內(nèi)還要便宜一些，這方面是有一個(gè)什么機(jī)會(huì)呢？

　　潘石屹：他說(shuō)的這個(gè)概念有一點(diǎn)問(wèn)題，我們這個(gè)周末要簽一個(gè)協(xié)議，是跟香港的兩家銀行，一家是永亨銀行，一家是叫東亞銀行，兩家銀行簽的是消費(fèi)性的協(xié)議，就是按揭貸款協(xié)議，不是貸給我們房地產(chǎn)發(fā)展商的，是把我們房地產(chǎn)發(fā)展商項(xiàng)目考察完后貸給我們的客戶，按揭貸款一個(gè)是美元貸款的利息，一個(gè)是港幣利息，一個(gè)是2.7，一個(gè)是3.0都是比較低的，因今天談了一天房地產(chǎn)資金的事情，我覺(jué)得中國(guó)可能還是不要做太多的貸款比較好一點(diǎn)，貸款的比較多的話，中國(guó)市場(chǎng)的起伏是承擔(dān)著一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，從我們公司來(lái)講我最擔(dān)心的問(wèn)題，就是跨幣銀行的存款量太高，一邊存款量很高，一邊我們的財(cái)務(wù)人員從銀行貸款，貸來(lái)款以后附著一個(gè)很高的利息，存款時(shí)人家給我們一個(gè)很低的利息，這樣的話就讓銀行做了生意了，雖然我們房地產(chǎn)辛辛苦苦掙的一些錢的話都給銀行打了工了，所以我覺(jué)得一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的比例應(yīng)該是一個(gè)比較低，尤其是把錢放在銀行里面作存款和現(xiàn)金，我往外花的時(shí)候，我覺(jué)得這是一種犯罪。

　　主持人：包會(huì)長(zhǎng)你也是房地產(chǎn)界的前輩，我想有一個(gè)問(wèn)題，你覺(jué)得就現(xiàn)在房地產(chǎn)大多數(shù)企業(yè)，他們目前貸款的比例高不高？風(fēng)險(xiǎn)大不大，有多大？

　　包宗華：我講幾件事情，第一事情就是剛才張?jiān)酥飨v了，我們中國(guó)房地產(chǎn)每一年承擔(dān)重點(diǎn)課題觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，第二個(gè)針對(duì)當(dāng)前地區(qū)新情況新問(wèn)題，提出建議，關(guān)于金融問(wèn)題，121文件的問(wèn)題，我們也寫了一個(gè)報(bào)告，關(guān)于若干問(wèn)題和我們的想法、態(tài)度應(yīng)該怎樣分析等等都有。這一次到博鰲來(lái)開會(huì)，我請(qǐng)示了部長(zhǎng)，我寫了一些東西能不能講，他說(shuō)你有又的東西我們都吸收了，但對(duì)外講立了一頭，站在矛盾之上，又能夠解決矛盾的問(wèn)題，那個(gè)跟大家講，但打仗那事那些話你就別講了，作為我們中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)一直作為一個(gè)獨(dú)立編的股份，每一年可以這樣講，在今年來(lái)經(jīng)常受到部長(zhǎng)的表?yè)P(yáng)，因我們有些分析提出的問(wèn)題和建議不是比較好的。第二件事情，剛才談到融資的事情，中國(guó)現(xiàn)在的存款是9萬(wàn)億，你銀行存了9萬(wàn)億的錢，你不把他貸出去，把它變成生存和建設(shè)的資金，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，放在那就變成死錢，這是最大的浪費(fèi)，所以作為一個(gè)銀行，你應(yīng)該想辦法把融資。我們寫了一個(gè)很驚人的話，我們創(chuàng)世界記錄，我看世界上的商業(yè)銀行要存9萬(wàn)億，我看其他國(guó)家，因外國(guó)人對(duì)存款沒(méi)中國(guó)人那么大的興趣，存不了那么多。但是金牌拿到手又把他用出去了，你說(shuō)怎么辦，第二個(gè)事情WTO進(jìn)來(lái)后，外資銀行要進(jìn)來(lái)，第三件事情，外資銀行要進(jìn)來(lái)，外國(guó)發(fā)行股票等等，我們提出第二一個(gè)問(wèn)題，就是我們要搞一個(gè)政策，這個(gè)政策是讓我們今后中國(guó)的金融業(yè)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠我們中國(guó)的金融業(yè)，當(dāng)然外資也可以依賴一部分，或者采取一個(gè)政策統(tǒng)統(tǒng)推給外國(guó)人，這個(gè)政策錯(cuò)誤就可能是這樣，說(shuō)得尖銳一點(diǎn)，這邊也封了，那邊也封了，你都不給錢，我們外國(guó)人需要切記，這是不是一個(gè)好辦法。像剛才說(shuō)到一個(gè)這是不是高低的問(wèn)題，剛才你不是提出來(lái)融資的錢是高了低了，不是那么回事，你根本就不給，根本就沒(méi)有，把我們很多房地產(chǎn)企業(yè)推到外國(guó)的金融資本那里去，這個(gè)辦法是否值得考慮，這一件事我是知道得最早，今年一月份召開全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議，有銀行的同志講了，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)撈了房地產(chǎn)很多很多銀行的錢，這個(gè)必須要整頓，當(dāng)時(shí)又人說(shuō)，你是不是到桌上去講一講，他說(shuō)時(shí)間已經(jīng)不行了，但是我又一想我們是老部，我們堅(jiān)持不要提出一個(gè)政策，一個(gè)措施。他首先要求你跟有關(guān)部門協(xié)商，協(xié)商一致才能上報(bào)國(guó)務(wù)院，對(duì)于央行來(lái)講它不管這些事，現(xiàn)在中央決定央行調(diào)控中國(guó)金融的事，但調(diào)控金融事我們不管，但是要調(diào)控房地產(chǎn)你肯定要征求意見(jiàn)，最后出了文了，部里人的同志說(shuō)沒(méi)有找我們商量，順便跟大家講一下，我們中國(guó)的法律或政策是三大層次，第一層次就有全國(guó)人大和人大委員會(huì)通過(guò)的法律，那是第一層次，是全國(guó)最大的。第二是國(guó)務(wù)院發(fā)布的法。第三步才是部里面的，我們現(xiàn)在叫部門規(guī)章，我剛才說(shuō)了一個(gè)政府的態(tài)度，我想121代表不了政府，因?yàn)閮H僅是一個(gè)部門出來(lái)的，只是我們?cè)诮ㄔO(shè)部不知道，我們并沒(méi)有投贊成票，所以今天我就講當(dāng)年92年93年國(guó)務(wù)院黨中央要進(jìn)行宏觀調(diào)控，在那個(gè)情況下我們房地產(chǎn)企業(yè)還是有很多融資的辦法，現(xiàn)在它緊緊是一個(gè)部門規(guī)章，何況今天不是下面是否執(zhí)行，如果商業(yè)銀行有了大批資金，上面給他來(lái)一個(gè)指示，他放在那里，死在那有什么好處呢？可能他還是會(huì)貸的。我們也應(yīng)該怎么講，最良好的那個(gè)貸款是我們住房第二貸款，美國(guó)70年的經(jīng)驗(yàn)百分百?zèng)]有一條是損耗的，因住房在那還會(huì)賣嗎？第一個(gè)問(wèn)題很容易解決的，我們中國(guó)房地產(chǎn)貸款的情況也是非常好的。真正出毛病的是官商勾結(jié)，那是貪官和有些人勾結(jié)。但是銀行的審查不嚴(yán)，這個(gè)事不能多多說(shuō)什么。

　　范偉：我覺(jué)得對(duì)于央行的文件，我覺(jué)得我們房產(chǎn)界其實(shí)也有一點(diǎn)反應(yīng)過(guò)分了，我們公司內(nèi)部曾經(jīng)開過(guò)一個(gè)玩笑這個(gè)121，如讀成121就是121齊步走，其實(shí)銀行的貸款，給房地產(chǎn)公司純粹是一筆生產(chǎn)，現(xiàn)在生意的一方他說(shuō)我不想按以前的規(guī)矩給你做生意，我換種方式，這樣就會(huì)變成三種情況，一種情況以前大家已經(jīng)簽了合同已經(jīng)貸款了，這個(gè)當(dāng)然已經(jīng)簽了協(xié)議不能變應(yīng)該繼續(xù)履行，第二種情況這個(gè)項(xiàng)目房產(chǎn)公司還沒(méi)談還沒(méi)考慮了，現(xiàn)在銀行說(shuō)我們現(xiàn)在的貸款條件變了，作為房產(chǎn)公司我們要自己想一想，這樣的條件下我怎樣考慮我的融資環(huán)境，唯一一種受影響的就是說(shuō)，假設(shè)我原來(lái)按這個(gè)條件垡貸到款的，所以我已經(jīng)去談了項(xiàng)目，也付了部分錢了，此時(shí)，可能對(duì)房地產(chǎn)公司打擊比較大，這種情況可能需要一個(gè)協(xié)商需要一個(gè)過(guò)程，作為銀行的角度，他從他防范風(fēng)險(xiǎn)的角度出這樣的一個(gè)政策，我覺(jué)得上在他的角度完全沒(méi)什么差錯(cuò)，因?yàn)樗惨紤]他的風(fēng)險(xiǎn)，雖我們房產(chǎn)企業(yè)說(shuō)房產(chǎn)形勢(shì)很好，房格不會(huì)跌的，但是站在銀行的角度憑什么相信房?jī)r(jià)不會(huì)跌，所以從他的角度防范風(fēng)險(xiǎn)我覺(jué)得也是有他一定的道理。所以作為我們房產(chǎn)企業(yè)有時(shí)站在銀行的角度想一想，我覺(jué)得這個(gè)事情完全能夠更，所以我總的想法就是我們房產(chǎn)企業(yè)最關(guān)鍵還是要在這樣的一個(gè)環(huán)境下面怎樣考慮我們自己生存之路，除了銀行外還有沒(méi)有別的渠道，或像剛才馮總講的一樣，我是不是在現(xiàn)在有的環(huán)境下面縮小一下我的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，雖然我有一個(gè)很遠(yuǎn)大的理想，但是我可以慢慢走，不一定一下子急于求成。

　　潘石屹：其實(shí)我的想法跟范偉的觀點(diǎn)都是很一樣的，因?yàn)樗J(rèn)為銀行和房地產(chǎn)發(fā)展商，銀行把款貸給房地產(chǎn)發(fā)展商之間是商業(yè)關(guān)系，是一個(gè)買賣關(guān)系，所以人家開價(jià)時(shí)我不把東西賣給你了，如果一般的買賣關(guān)系你也可以從別的地方去建立買賣關(guān)系?？梢灾袊?guó)的銀行是一個(gè)獨(dú)家壟斷，又不允許外國(guó)銀行進(jìn)來(lái)，人民銀行下發(fā)這個(gè)文件，下面各個(gè)商業(yè)銀行就要執(zhí)行，另外作為房地產(chǎn)又沒(méi)有另外的算途徑，上市的公司很少，中國(guó)的房地產(chǎn)基金又沒(méi)有成立，在這樣的情況下，是因?yàn)閴艛嘣斐傻?，他說(shuō)多高的利息，你就得用多高的利息，不像一個(gè)完全自由的競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，價(jià)格、利息、貸款的期限你都可以跟他討價(jià)還價(jià)，實(shí)際上在中國(guó)一方是獨(dú)家壟斷時(shí)你就沒(méi)辦法，如果中國(guó)只有一個(gè)電信公司，電信公司打電話想出多高的費(fèi)就得出多高的費(fèi)，如我就不打電話了，我就寫信了，我覺(jué)得這種辦法還是挺笨。

　　主持人：我們當(dāng)然非常希望中國(guó)的銀行跟中國(guó)的房地產(chǎn)一起共贏，但是現(xiàn)在看來(lái)雙方談得比較困難，這就會(huì)產(chǎn)生駁議，這個(gè)駁議對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)如中國(guó)的銀行不給貸款的話或不能給錢的話他們可能去海外去找錢。兩種通道，第一種通道是海外上市，第二種通道是海外的貸款，因現(xiàn)在三位年輕的企業(yè)家他們都有跟海外打交道的經(jīng)驗(yàn)了，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)也很寶貴，今天這個(gè)場(chǎng)合也很難得，看在座有沒(méi)有人來(lái)給他們提問(wèn)了？怎樣跟金融機(jī)構(gòu)包括國(guó)外的投資者打交道，要注意什么？

　　包宗華：我們希望中國(guó)的金融業(yè)進(jìn)一步健全，我們中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要應(yīng)該是我們自己的金融業(yè)，國(guó)外可以走，但是總是小部分，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)走到國(guó)外的更困難，我們主要還是立足于中國(guó)的金融業(yè)來(lái)給我們房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生良性互動(dòng)，這樣向前走。第二，金融業(yè)他自己考慮自己的問(wèn)題是會(huì)考慮的，但是要做出一種政策，要有關(guān)房地產(chǎn)，影響房地產(chǎn)的規(guī)模、速度等等的問(wèn)題應(yīng)該磋商，因我們國(guó)家多年來(lái)的一個(gè)事情，我們建設(shè)部要定一個(gè)政策只要跟其他部有關(guān)系的要反復(fù)協(xié)商，剛才潘總說(shuō)得很清楚，如果是一家獨(dú)斷，北京自來(lái)水要漲價(jià)，你一家壟斷企業(yè)，你說(shuō)上漲就漲那不行，立一個(gè)會(huì)議，你應(yīng)該漲你把道理說(shuō)清楚，我們反復(fù)協(xié)商，充分征求各方面意見(jiàn)，最后定下來(lái)。就是證明反復(fù)協(xié)商最后的決策錯(cuò)誤就少一些，你又是一家，你要想到我，那該怎么辦，那就很難辦了。新一屆政府最大的特別要一定要民主科學(xué)，溫家寶最有時(shí)也是，民主科學(xué)，什么叫民主，廣泛征求意見(jiàn)，你只管房地產(chǎn)的事，主管房地產(chǎn)部門都不知道就不太合適了，你說(shuō)那個(gè)考慮再周到，征求我們的意見(jiàn)非常周到，不是很好嗎？但是有很多問(wèn)題，應(yīng)該提高多少，怎么樣，怎么樣，反復(fù)協(xié)商，這樣可能是比較有利，把事情做得，想到盡量減少損害，盡量有利一些，我剛才說(shuō)有三層，部門有作為部門規(guī)章的權(quán)利，但部門規(guī)章要涉及到其它部門，國(guó)務(wù)院有一條道路，因?yàn)殂y行不是一個(gè)部，現(xiàn)在附予等于一個(gè)部的行政責(zé)任，建設(shè)部一個(gè)東西，也許名方面的意見(jiàn)。

　　主持人：我前兩天剛好跟人民銀行剛好是121號(hào)文件具體的制定部門的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)打電話，我們也想請(qǐng)他談一談最近的形勢(shì)，他跟我這個(gè)問(wèn)題太敏感了，太敏感了，太敏感了，一連用了三個(gè)太敏感了，我最近剛好看到馮侖先生在一個(gè)雜志上寫一篇文章，這件事情也是第一次讓房地產(chǎn)企業(yè)形成一種市場(chǎng)的合力，我大概看了這篇文件，你覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身除了對(duì)各個(gè)企業(yè)的影響以外，我剛才也聽到希望加強(qiáng)業(yè)內(nèi)的溝通、了解、合作的需求？

　　馮侖：121文件我覺(jué)得這個(gè)事情大家都很清楚，但他后來(lái)發(fā)出來(lái)很多東西還是值得去思考，一個(gè)從政策層面，現(xiàn)在主要是依法行政，按照法律給寫的框架來(lái)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，人民銀行的這個(gè)過(guò)程制定是他內(nèi)部制定，但這是一個(gè)通知，如果從技術(shù)來(lái)說(shuō)，通知有個(gè)起始時(shí)間，他可能說(shuō)幾號(hào)開始，下發(fā)即日起執(zhí)行，但什么時(shí)候結(jié)束，沒(méi)有一個(gè)起始時(shí)間，這個(gè)東西執(zhí)行到哪天為止。而且通知的約束力和人民銀行其他文件的約束力到底法律上有多少，有很多行政法還有各方面的專家，從這個(gè)角度來(lái)談我們開發(fā)商是另外一個(gè)角度。這就涉及到我們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的管理者是依據(jù)什么樣來(lái)管理，還是依照過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)反正做一個(gè)文件就完了，至于是否執(zhí)行，結(jié)果怎樣，也不考慮執(zhí)行的成本，就是政策制定前的成本要消費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)候，現(xiàn)在信息社會(huì)有一最大的好處，可能把要做的事情的成本提到前面來(lái)，就像美國(guó)打伊拉克一樣，準(zhǔn)備時(shí)是半年花了600億，成本都花在這，打了25天花300億，打完以后的成本是自己拿錢買的，成本都很清楚?？涩F(xiàn)在一個(gè)一個(gè)政策制定等于通知制定后將會(huì)帶來(lái)的社會(huì)成本，事先是沒(méi)有計(jì)算的。另外一個(gè)問(wèn)題，這次出現(xiàn)以后媒體、業(yè)界的反應(yīng)又異乎尋常的快，而且異乎尋常的聲音大。今天有一個(gè)著名的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的專家寫篇文章說(shuō)，第一次是商人的生意壓倒政府的生意，經(jīng)過(guò)改革開放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后，造成的一種情況，真正對(duì)行業(yè)利益集團(tuán)開始對(duì)政策制定的過(guò)程而講話，而講話的方式以前的媒體完全是管制狀態(tài)，非市場(chǎng)化狀態(tài)，所以以前也不是不存在不同的行業(yè)的利益集團(tuán)，不同的利益群體。但沒(méi)有說(shuō)的地方，或者說(shuō)媒體沒(méi)有說(shuō)你的動(dòng)力，而這次媒體不僅是很多樣化，都可以進(jìn)，而且媒體還特別有動(dòng)力找這些業(yè)界的人來(lái)講，媒體的動(dòng)力非常大，也找政府，媒體的動(dòng)力由于商業(yè)化，反應(yīng)不同利益群體的動(dòng)力是非常的大，所以這一次就表現(xiàn)為非常大的生命。這樣就帶來(lái)后續(xù)的一個(gè)發(fā)叫，就是國(guó)務(wù)院也好，其他各部門緊急磋商，各個(gè)行業(yè)團(tuán)體不斷的互動(dòng)過(guò)程，這一次就變成一個(gè)良性過(guò)程，也有人說(shuō)這開起一個(gè)政策制定的新的一個(gè)活頁(yè)的游戲的一個(gè)開始，所以這也是我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)逐步豐富依法行政的一個(gè)進(jìn)步，同時(shí)也看到社會(huì)經(jīng)過(guò)改革各地群體由原則埋頭做自己的事情，到出現(xiàn)一些比較自覺(jué)地能夠維護(hù)這個(gè)行業(yè)的共同利益，通過(guò)團(tuán)體依法跟政府相關(guān)部門作有效溝通這樣一個(gè)機(jī)制，這個(gè)機(jī)制的完善預(yù)視中國(guó)未來(lái)行業(yè)和政府之間良性的、理性的市場(chǎng)關(guān)系的建立，這可能意義大達(dá)文件本身，也就是說(shuō)，有時(shí)候我們應(yīng)該習(xí)慣把喪事當(dāng)喜事，這件事情對(duì)人民銀行來(lái)說(shuō)發(fā)這個(gè)文從整個(gè)宏觀來(lái)看這個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，確實(shí)我們應(yīng)該說(shuō)經(jīng)歷一件喜事，這件事情對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是非常好的事情。

　　主持人：我們也很樂(lè)意把你這翻話看成是市場(chǎng)對(duì)我們財(cái)經(jīng)媒體人士的表?yè)P(yáng)，這三位也是非常難得有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，剛才有一位先生想提問(wèn)的，你現(xiàn)在提吧。

　　嘉賓：作為我們中小企業(yè)可能向三位老總請(qǐng)教海外融資和上市可能對(duì)我們來(lái)說(shuō)不是面臨的問(wèn)題，我想還是對(duì)121文件談?wù)勎业目捶ê鸵恍﹩?wèn)題想請(qǐng)教一下。作為我們中小企業(yè)121文件我的切身感受影響非常大，在此之前，我的項(xiàng)目前幾年剛開始運(yùn)作時(shí)，銀行行長(zhǎng)輪流請(qǐng)我吃飯，銀行銀行長(zhǎng)為了拉這個(gè)項(xiàng)目，副行長(zhǎng)來(lái)了不行，正行長(zhǎng)來(lái)，我找了兩家銀行，按揭的協(xié)議都簽了，這個(gè)文件出來(lái)后，剛才像范總講的一個(gè)問(wèn)題，就是項(xiàng)目在履行一半過(guò)程中，不是我們公司，我們公司自己沒(méi)貸款，幫消費(fèi)者按揭時(shí)原來(lái)承諾按七成，文件下來(lái)以后，他提出要按六成，過(guò)了一下又變成五層，這樣的話我們企業(yè)就面臨一個(gè)問(wèn)題，因我們跟購(gòu)房者已經(jīng)承諾了，原來(lái)是他吃飯，我都應(yīng)付不過(guò)來(lái)，現(xiàn)在我請(qǐng)他吃飯，他說(shuō)沒(méi)辦法，要請(qǐng)省上面的很吃飯才能解決，其實(shí)這個(gè)很現(xiàn)實(shí)，我這個(gè)企業(yè)什么狀況呢？原來(lái)答應(yīng)給七成，現(xiàn)在銀行按揭八成，我自己公司給他按揭兩成，這個(gè)法律上面存在一個(gè)很大的疑問(wèn)，我原來(lái)是搞法律工作的，后來(lái)做房地產(chǎn)，我對(duì)中國(guó)法律應(yīng)該講研究了二十幾年，這一次房地產(chǎn)中央的文出來(lái)了，應(yīng)該說(shuō)它是的雷聲大，雨點(diǎn)小，就是當(dāng)時(shí)通知很嚴(yán)厲，執(zhí)行起來(lái)跟各地情況不一樣，這就反映出一個(gè)新聞媒體和行業(yè)的影響，也是國(guó)家進(jìn)步的體現(xiàn)，所以我在這里盡管說(shuō)我是121受害者，但是我還是非常感謝我們幾位有影響力的老總，通過(guò)他們的新聞采訪，通過(guò)發(fā)表，也看到一些比較強(qiáng)硬的呼聲，所以這樣文件在執(zhí)行起來(lái)，往往打一些拆號(hào)，這一次這個(gè)文件就相當(dāng)于93年的金融大整頓的嚴(yán)打，我可以認(rèn)為是房地產(chǎn)的嚴(yán)打行為，盡管出現(xiàn)一些問(wèn)題，這種問(wèn)題通過(guò)很向強(qiáng)烈的措施來(lái)處理的話可能像我剛才講的一個(gè)項(xiàng)目做到一半，那么企業(yè)的受害很大，其受害最終結(jié)果可能對(duì)社會(huì)的一種影響。

　　主持人：你覺(jué)得在目前這種時(shí)間你需要什么樣的？比如哪一種投資方式來(lái)解決你這個(gè)問(wèn)題？

　　嘉賓：下面我就想問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，跳開我這個(gè)企業(yè)本身的問(wèn)題，我想問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，想請(qǐng)問(wèn)三位老總和會(huì)長(zhǎng)，應(yīng)該講從我個(gè)人感覺(jué)是什么，全國(guó)各地很多行業(yè)，因房地產(chǎn)是比較有暴力，因我也是受益者之一，這個(gè)行業(yè)的這個(gè)暴力，或這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)比較高，吸引很多資金投入這里面來(lái)，我想中國(guó)的房地產(chǎn)可能有一個(gè)感覺(jué)是象股市一樣，不可能永遠(yuǎn)高上去，香港的房地產(chǎn)和日本房地產(chǎn)的都會(huì)有一個(gè)下降的時(shí)期，我想請(qǐng)三位老總和會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫？這個(gè)泡沫什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)？因我們都是房地產(chǎn)船上的船員，它進(jìn)入這個(gè)房地產(chǎn)，按揭風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是誰(shuí)？

　　馮侖：這個(gè)問(wèn)題說(shuō)了很久，我想到一個(gè)相關(guān)的，輕松一點(diǎn)的話題，實(shí)際上我們現(xiàn)在的設(shè)施生活中最大的泡沫是愛(ài)情市場(chǎng)的泡沫，大家想這里頭的泡沫是最多的，不著邊際好話，甜言蜜語(yǔ)，無(wú)謂的約會(huì)，但為什么沒(méi)有人累，沒(méi)有倒，因有真實(shí)的需求，要繁衍，要生孩子，要過(guò)熱，所以當(dāng)有一個(gè)真實(shí)的目的需求在后面支撐的時(shí)候，有時(shí)這個(gè)泡沫和正常的生活之間很難說(shuō)清楚，他也許沒(méi)有這種泡沫的愛(ài)情，可能大家覺(jué)得至少電視要砸掉了，然后我們的生活時(shí)間會(huì)太富裕，但是如果有了以后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)電視天天有得看，報(bào)紙一天一天地賺錢，我們生活很忙碌，每天要應(yīng)付這東西，苦惱和幸福，現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了永遠(yuǎn)說(shuō)不清楚的到底幾分泡沫配幾分需求，整好這個(gè)生活是甜蜜的愛(ài)情，所以我覺(jué)得現(xiàn)在從中國(guó)整體來(lái)看，我覺(jué)得現(xiàn)在的生活還是真實(shí)的，并不認(rèn)為整體上有泡沫，但是未來(lái)，比如天天談戀愛(ài)，花前月下，永遠(yuǎn)不生孩子，這叫泡沫，所以我覺(jué)得這是一個(gè)邊界。

　　潘石屹：121號(hào)文件整個(gè)制定的初衷實(shí)際上就是擔(dān)心房地產(chǎn)過(guò)熱，有泡沫，怕重復(fù)東南亞的金融危急，中國(guó)人和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)承受不了，談泡沫的時(shí)候，我覺(jué)得這位先生的問(wèn)題太具體了，這種思路把我們上面幾位當(dāng)成是算卦先生了，就是你說(shuō)一下有多大，什么時(shí)候會(huì)爆發(fā)，其實(shí)市場(chǎng)的價(jià)格和市場(chǎng)的走勢(shì)實(shí)際上很難去預(yù)測(cè)，你可能只知?jiǎng)菰诎盐找粋€(gè)大體的方向，如果想把所有的問(wèn)題都算清楚，這種思維方式就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)想要把所有事情算清楚的時(shí)候沒(méi)有算清楚，所以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了多少年就比不上搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，所以我們現(xiàn)在鄧小平給我們提了一條路，是走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)走了二三十年的時(shí)間，而且走得很好，所以我們每個(gè)人的思維都要換成一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的思維，不要按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維去考慮問(wèn)題，我覺(jué)得121號(hào)文件一個(gè)很重要是出發(fā)點(diǎn)把過(guò)高的房?jī)r(jià)壓下去，可這個(gè)文件下發(fā)后，我當(dāng)天寫了一個(gè)這個(gè)文件對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的20個(gè)影響，其中一條影響就是房?jī)r(jià)可能上升，這是在6月14號(hào)的晚上我寫的。實(shí)際上從我們公司感受到的和我報(bào)紙雜志上看到這個(gè)城市，121號(hào)文件的出臺(tái)，調(diào)整了人們的預(yù)期，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)是靠預(yù)期代步，人們的預(yù)期以為在121號(hào)文件8條把各種各樣的資金管道堵死了，既然這個(gè)行業(yè)中建設(shè)的資金少了，他的供應(yīng)量一定會(huì)上，一定會(huì)少在需求量一定的情況下價(jià)格一定會(huì)上，所以可能全中國(guó)從121號(hào)文件這個(gè)信號(hào)打了出，調(diào)整了人們的預(yù)期，所有的房?jī)r(jià)都在很快的上漲，我們現(xiàn)在占了銷售項(xiàng)目是建了SOHO，今年我雄心勃勃，說(shuō)能不能達(dá)到三十億的目標(biāo)。第一個(gè)季度銷售不錯(cuò)，銷售了七億，第二季度是加上我們銷售給一個(gè)精度律師事務(wù)所的一個(gè)多億才銷售了三個(gè)多億，主要是受非典影響，緊接著121號(hào)文件，我說(shuō)今年肯定泡湯，我們要把我們的預(yù)期調(diào)整下來(lái)，所以這個(gè)季度我們能夠銷售五個(gè)億就不錯(cuò)了，結(jié)果在121號(hào)文件公布后，大概一個(gè)半月時(shí)間吧，我們提了三次價(jià)，而且每一次提的幅度都是3%、4%這樣的幅度，我們的目的到現(xiàn)在為止已經(jīng)超過(guò)六個(gè)億，所以第三季度10個(gè)億的銷售額應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，因我們自己的情況比較清楚，就是121號(hào)問(wèn)題制定的初衷就是達(dá)到的結(jié)果完全變成相反，為什么變成相反的結(jié)果，就是想用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一套辦法去調(diào)控市場(chǎng)的手段，他忘了，市場(chǎng)中最重要的影響格核的是人們的預(yù)期。

　　包宗華：什么叫泡沫，在我們國(guó)外和中國(guó)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都講，價(jià)格高漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)地離開了價(jià)值，這就叫做泡沫，為什么叫泡沫，就是有一天他抬高的價(jià)維持不住，像泡沫一樣破滅了，這個(gè)就是國(guó)外有很多例子，海南事件等等，中國(guó)最有名的就是君子蘭事件，1984長(zhǎng)春市的君子蘭花原來(lái)是幾百塊錢一盆，幾百塊錢一盆，大家一炒，烘抬，最高一盆是15萬(wàn)，那商的價(jià)格最后也破滅了，最后降到幾十塊錢、幾百塊錢一盆，最貴的是三千塊錢，這就叫做泡沫，但是中國(guó)的泡沫擴(kuò)大化，什么都講泡沫，比如房地產(chǎn)擠壓了就是泡沫，但房地產(chǎn)擠壓之后，是實(shí)實(shí)在在的房子擠壓在那，隔了幾年后他回頭就賣掉了，他沒(méi)有破滅，一般叫泡沫的話名詞都不對(duì)，這樣一來(lái)，我們中國(guó)現(xiàn)在的結(jié)合泡沫擴(kuò)大化，張?jiān)緦I(yè)寫了一篇文章，要跟泡沫真本清源，泡沫沒(méi)有搞清楚，因泡沫是價(jià)格太高，你的降價(jià)的問(wèn)題，我們現(xiàn)在叫做空置率交易1億2千萬(wàn)平米，其中都是擠壓五千萬(wàn)平米，有人說(shuō)多的不得了，以一乘上兩千塊錢料米，控制率就是2400億，就可以建一個(gè)三峽水庫(kù)，其中我們房地產(chǎn)界認(rèn)真研究房地產(chǎn)的事情的人就清楚，外國(guó)根本不叫擠壓率，或我們的空置率就是當(dāng)年建成沒(méi)賣出去的，他是算全國(guó)總的空房率，空房率美國(guó)是10%，英國(guó)是13%，那么高的空房率拿來(lái)中國(guó)來(lái)真的要下市了，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，住房富裕就有10%的空房率，因此，人才流動(dòng)非常容易，到了那個(gè)城市買房子、租房子都行，我們中國(guó)的空房率是什么？計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)沒(méi)空房率，因?yàn)榻o了單位，單位是自己的，沒(méi)有空房率，現(xiàn)在來(lái)了一個(gè)新建房率，說(shuō)是現(xiàn)在把112和5千萬(wàn)給我們先有住房率總額，現(xiàn)在我們住房率總額是多少呢？開始時(shí)是40億，后來(lái)有10億，是80億，但是我們城市人口每人已超過(guò)20平米，算來(lái)算去都不對(duì)，他說(shuō)你算多少，我說(shuō)這樣一推算的話大概90個(gè)億，或大家都沒(méi)有20平米，他說(shuō)反正都是那個(gè)數(shù)，我說(shuō)90多平米10%的空房率應(yīng)該是9億了，這是一個(gè)國(guó)家富裕，但是我們現(xiàn)在拿來(lái)除我們的擠壓率的話大概是百分之零點(diǎn)幾，得出1億2大概是那么多，為什么跟大家說(shuō)一下，就是去年，中國(guó)發(fā)生了大的泡沫，連泡沫都沒(méi)有搞清楚就說(shuō)我們出現(xiàn)泡沫了，這個(gè)事情就太麻煩了，中國(guó)有沒(méi)有濼，另外，如果是擠壓了，經(jīng)濟(jì)學(xué)找一個(gè)名詞叫生產(chǎn)過(guò)盛，生產(chǎn)過(guò)盛不要那個(gè)泡沫，因?qū)?lái)采取政策住房擠壓了降低政策，出現(xiàn)泡沫了，自然會(huì)破滅，處理政策都不一樣，順便給大家說(shuō)一說(shuō)共同研究房地產(chǎn)到底我們存在什么問(wèn)題，第一個(gè)就是我們擠壓多不多，順便說(shuō)一下我們13億人口，我們的空房率應(yīng)該多高，這些事情我們大家今后再算，大家拿到外國(guó)的情況來(lái)，要把中國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)說(shuō)得一團(tuán)糟，你可要?jiǎng)x車，我們有個(gè)政策，可以需要采取調(diào)控的時(shí)候，可以調(diào)控，但調(diào)控的話影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)是大事情。

　　主持人：作為主持人我還有最后一個(gè)問(wèn)題，可能這個(gè)有點(diǎn)主觀，我還是希望能夠問(wèn)一下，因?yàn)閺娜谫Y渠道來(lái)說(shuō)如國(guó)內(nèi)銀行融資的話，海外上市，或國(guó)內(nèi)上市，或在海外銀行去融資，這個(gè)離得比較遠(yuǎn)，一個(gè)離得比較近的可能是說(shuō)國(guó)內(nèi)資金自我組建的資金，這次餐會(huì)任志強(qiáng)先生他們已經(jīng)在做一個(gè)資金了，就是把民間的資金集中起來(lái)，讓他們來(lái)進(jìn)行投資，凌克先生他們已經(jīng)做這個(gè)事情，剛才我聽范偉先生說(shuō)你們以后也有那個(gè)打算，我的問(wèn)題是如果你是一人房地產(chǎn)投資資金的主持人，你會(huì)選擇什么樣房地產(chǎn)公司去投資？

　　范偉：我來(lái)假設(shè)，根據(jù)我們接觸一些海外資金接觸的過(guò)程，談一下他們的觀點(diǎn)，因?yàn)榇蠹抑篮Ｍ獾馁Y金管理很多大額的資金，他們的資金管理委員會(huì)都會(huì)定一些規(guī)則，像發(fā)展中國(guó)家，像中國(guó)這樣的國(guó)家，可能會(huì)定一個(gè)比較高的要求，他對(duì)你一個(gè)發(fā)展商進(jìn)行了非常詳細(xì)的調(diào)查、了解，對(duì)項(xiàng)目的可行性財(cái)務(wù)分析作了很多的了解的基礎(chǔ)上，他還會(huì)要求一個(gè)額外的附加的回報(bào)率，就是在歐洲他要求回報(bào)率5%、6%，但如果投資到中國(guó)，他可能要在百分之五六的基礎(chǔ)，再加多一個(gè)5%、6%，為什么，因他覺(jué)得這里面有更多不決定的因素，其實(shí)我想無(wú)論是121文件也好，包括SARS事件也好，其實(shí)對(duì)中國(guó)的企業(yè)也是反面的一個(gè)反思，就是我們的企業(yè)到底怎樣來(lái)設(shè)計(jì)自己公司公司的控制度，你到底應(yīng)該能夠承受多大的風(fēng)險(xiǎn)，到底應(yīng)該冒多大的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)我覺(jué)得我們每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該認(rèn)真思考，我們當(dāng)然要對(duì)國(guó)有政策的制定提我們的想法，提我們的意見(jiàn)，但我們不能把我們所有的希望寄托在改變這個(gè)政策，我們還是要把希望寄托我們?cè)鯓涌刂破髽I(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，這個(gè)我覺(jué)得是至關(guān)重要的，現(xiàn)在從銀行的角度來(lái)講并不是說(shuō)不貸錢，只是達(dá)到他的要求他可以貸給你錢，資金的來(lái)源并不是只有銀行一家，像老潘講的一樣，銀行這個(gè)政策出后可能反過(guò)來(lái)會(huì)造成房?jī)r(jià)上升，既然房?jī)r(jià)上升當(dāng)然會(huì)有更多的資金來(lái)參與房地產(chǎn)，這些資金是哪來(lái)的？是房地產(chǎn)以外別的行業(yè)過(guò)來(lái)的，做服裝的，做汽車的，他們都想來(lái)投，從我們現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司的手里面分走了一部分市場(chǎng)，我覺(jué)得這是很公平的。

　　主持人：謝謝大家，今天晚上的精英對(duì)話到此結(jié)束。