主持人：接下來是我們地產(chǎn)精英對話及博鰲論劍的環(huán)節(jié)，對話嘉賓王石、冼篤信、任志強(qiáng)、李思廉、孫宏斌。嘉賓主持有劉曉光，有請各位。

　　主持人：夜已經(jīng)深了，今天晚上吃飯的時(shí)候，劉曉光先生在吃飯的時(shí)候提了一個(gè)意見就是"博鰲論劍"看不到"劍"，他說實(shí)際上沒有真正意義上的對話，缺乏思維激蕩、刀光劍影，我的理解可能是很多來賓是胸中有"劍"，只是口中不說，所以今晚最主要的任務(wù)就是要把他們的胸中的"劍氣"逼出來，劉曉光先生是始作俑者，我把話語權(quán)交給他。

　　劉曉光：我是主持人，我有權(quán)利了。我們簡單一點(diǎn)，大家今天挺累的，我們今天做兩件事，第一件事你們每一個(gè)人講一講在宏觀調(diào)控下你們最難受的事是什么，你們的對策是什么。簡單講，一個(gè)人三分鐘就夠了，第二件事就是給大家一些對話的時(shí)間互動一下，因?yàn)檎搫φ搫?，論中有劍，劍中有論。你不論、不互動的話，光他們幾人講，那也意思不大了。諸位，你們再聽一遍，你們感到最難受的是什么，如果有，你的對策是什么？

　　主持人：先從孫宏斌開始，在今天上午的發(fā)言中，有人認(rèn)為你非常難受。

　　孫宏斌：我想要是說難受是有的，但是非常難受肯定不是。其實(shí)要是最難受的還是錢，這個(gè)不用說了。對策嘛，沒什么好辦法，還是以前的辦法，合作、(房子)快點(diǎn)賣、籌資、再建。今年的目標(biāo)努力，肯定可以實(shí)現(xiàn)。今年宏觀調(diào)控，我們一直在調(diào)我們的目標(biāo)，今年要達(dá)到100個(gè)億，我們最后一輪調(diào)到最保守的銷售回款是120個(gè)億。

　　王石：我加一句話吧，我認(rèn)為這是吹牛。

　　劉曉光：你說的回款是什么意思，我聽不太懂。

　　孫宏斌：回款就是收到的錢。

　　劉曉光：就是你沒交房子，你把錢先收到了。

　　孫宏斌：有交了的，也有沒有交的。只要是收到了錢(就是回款)。

　　劉曉光：李總你認(rèn)為最難受的事的什么？你想的對策是什么？簡單一點(diǎn)。

　　李思廉：我想了很久，沒有什么難受的事，一點(diǎn)也沒有。

　　劉曉光：那么你有什么對策呢？

　　李思廉：對策呀，好像沒什么難受的。我補(bǔ)充一下，我們主要還是在廣州做，據(jù)我們的理解就是廣州提早在用地方面已經(jīng)比較嚴(yán)格，所以我們也比較習(xí)慣了，所以好像也沒什么難受的事。

　　劉曉光：大家注意呀，這種企業(yè)沒有什么難受之處。

　　旁白：已經(jīng)麻木不仁了。

　　劉曉光：我想它運(yùn)作的一定是不錯(cuò)了，一定是比較健康的。我覺得他們在北京已經(jīng)過了最難受的那一段?，F(xiàn)在開始大量銷售了。任志強(qiáng)說說吧。

　　任志強(qiáng)：企業(yè)最難的永遠(yuǎn)是預(yù)想的目標(biāo)和自己的能力之間的結(jié)合點(diǎn)，找不好的話，可能就冒出去了。那么宏觀調(diào)控下最難的就是你如何在宏觀調(diào)控下不但不縮進(jìn)去還能長出來，企業(yè)的管理者最主要是你在任何條件下的決策適合當(dāng)時(shí)的游戲環(huán)境，如果這個(gè)你處理不好的話，可能就出現(xiàn)問題。

　　劉曉光：我看你的難受之處是你把糧票給別人，你還有沒有了？

　　任志強(qiáng)：93年的時(shí)候6月29日的時(shí)候，我和潘石屹簽了合同。我知道6月23日朱榕基發(fā)表了講話，就是要宏觀調(diào)控，要縮緊銀根，要釜底抽薪。今年也同樣，關(guān)鍵時(shí)候我把地賣給潘石屹就行了。

　　劉曉光：那你把地賣了，你還有什么呢？什么也沒了，你還要干什么，你有什么對策。

　　任志強(qiáng)：王石上午說了一句話，手里有一大把銀子，想干什么都能干，如果你手里地也沒了，銀子也沒有，那你可能什么也干不成了。我們現(xiàn)在收購了東直門80萬平米，可能雖然還有一點(diǎn)的官司要處理，但是我們從來就是最善于處理官司問題。過去賣給潘石屹的項(xiàng)目也是打了6年的官司，然后我們就把它處理完了以后，我就把它賣給潘石屹就行了。所以這次也一樣，我們認(rèn)為我們有能力把官司處理完。今年我們估計(jì)開工100萬平米沒什么大問題，現(xiàn)在差不多60萬，我們新的目標(biāo)再開發(fā)十幾二十多萬應(yīng)該問題不大，胡葆森今天說過一句話宏觀調(diào)控時(shí)弓不要拉的太滿，到順利的時(shí)候弓可以拉滿些，劍可以射得遠(yuǎn)一點(diǎn)，我們可以說老的經(jīng)過多次宏觀調(diào)控的企業(yè)都要有這樣的想法，在宏觀調(diào)控面前要比較適合地安排自己的節(jié)奏，這個(gè)節(jié)奏安排得比較合適的話，你就不會出現(xiàn)大的問題。金融危機(jī)的時(shí)候，很多企業(yè)跨了，包括百富勤，并不是這個(gè)企業(yè)很差，法國人仍然用一個(gè)很高的價(jià)格去收購它，是因?yàn)樗铌P(guān)鍵的時(shí)候現(xiàn)金流接不上，短了一口氣，所以它就沒有生存的余地，只能把自己賣掉。如果你的弓不是拉得太滿的時(shí)候，你可能仍然有余地去繼續(xù)喘過這口氣后，長得更高更好。

　　劉曉光：任志強(qiáng)好樣的，倒賣完糧票后還有60多萬平米開發(fā)著，又接著開發(fā)80萬平米，感覺十分爽，就是慢了點(diǎn)。這說明什么呢，說明他手中有些東西，如果沒有東西，他就不是地產(chǎn)商了，那他就成了"倒?fàn)?quot;了。

　　任志強(qiáng)：有時(shí)候當(dāng)"倒?fàn)?quot;能把錢賺到兜里，也是好樣的。

　　劉曉光：王總。

　　王石：我上午該說的我也說了，但你說我難受什么，我一般不太喜歡用"最"這個(gè)字。我已經(jīng)說了，我一般不太愛參加論壇的，但是還是來參加了，這叫難受。為什么呢，關(guān)鍵是我下面說的話，我為什么不參加論壇，我不參加論壇主要兩個(gè)理由，實(shí)際上99年我已辭去總經(jīng)理的職務(wù)，現(xiàn)在萬科整個(gè)是一個(gè)團(tuán)隊(duì)在管理，像這樣一個(gè)論壇，萬科當(dāng)然積極參加，但我希望是萬科以郁亮為首的董事、總經(jīng)理這個(gè)班子或者下面的副手出來參加，這樣讓我們?nèi)f科的團(tuán)隊(duì)能得以亮相，而不是我登完山，再到這個(gè)論壇上又演講又領(lǐng)獎的，這就給社會上造成一個(gè)錯(cuò)覺，就覺得第一王石在萬科還非常重要，第二王石他虛榮心非常強(qiáng)，你說他去登山吧，下來領(lǐng)獎他去了，工作他不干。這是第一個(gè)我不來的理由，不是說我萬科拒絕這些論壇。第二我說句老實(shí)話，論壇上去講就是要講平衡，叫來講顧左右而言他，你說什么還要說個(gè)平衡，但我這個(gè)人又心直口快，所以在論壇上你真正來了，你又不能暢所欲言，所以這是我主要不愿意在論壇上的兩個(gè)理由，我現(xiàn)在更多的時(shí)間到高校MBA班隨便講，隨便點(diǎn)企業(yè)，你就沒有什么顧及。但在這種場合就會有顧及，你們要一講，媒體他就給你報(bào)道出來了。再一個(gè)我最不喜歡打交道的就是臉皮非常厚，就是睜著眼說瞎話，在中國的現(xiàn)狀當(dāng)中最要不得的事情，我們更加強(qiáng)調(diào)陽光下的健康競爭，而不是睜著眼睛說瞎話，這是我內(nèi)心要說的話。

　　劉曉光：王石先生，萬科現(xiàn)在做得非常好，大家讓你來，可能希望和你接觸接觸，交流交流。但是王石剛才說得對，包括我一樣，我的總裁是唐軍，他們做得很好，應(yīng)該讓他們來，他們來了，你說我們還來不來？我說也能來，為什么呢，因?yàn)槭呛痛蠹医涣?，這是真正的思想飛翔的場所，是一個(gè)真正的思想信息技術(shù)的交流，我覺得有好處。但是他說的第二個(gè)問題確實(shí)是論劍論劍，而不能只論斧，難受呀，怎么辦？通過我們改革的形式來做，我希望分三個(gè)層次，第一個(gè)是論劍，第二個(gè)是將來要建立一個(gè)大的圓桌會議的制度，比如說50人一個(gè)圓桌，大家能盡量的勾通、對話，互相的來切磋，第三是將來做到一個(gè)生意的平臺就更有意思了，比如里昂證券，500個(gè)房間把床一拆，然后一天29個(gè)會的房間，需求者、供求者一一對應(yīng)，一個(gè)一個(gè)的談，他有收獲就走了，沒有白買飛機(jī)票。

　　冼篤信：坐在我身邊的都是房地產(chǎn)行業(yè)的巨人，我是一個(gè)在93年宏觀調(diào)控以后，走下坡路的海南發(fā)展商。今天受邀來參加這個(gè)會議，大家認(rèn)識我的可能會說冼篤信還在，不認(rèn)識我的，會說冼篤信是誰？我是88年最早在三亞從事整片開發(fā)的房地產(chǎn)商，然后運(yùn)氣不佳，后來我把總長1.2公里的一大片爛海灘搞完，我的土地地價(jià)是兩三百萬一畝。在92、93年我進(jìn)一步擴(kuò)展，和省級的兩個(gè)銀行合作，和幾個(gè)金融投資公司聯(lián)手合作成立了幾家開發(fā)商，當(dāng)時(shí)我們開發(fā)土地最多的時(shí)候接近8000畝，號稱為海南的大地主。然后94年海南省建設(shè)廳通過的評比排名，我們排在第四名，最大的是環(huán)島，第二是珠江，第三是港澳，第四是騰龍。通過宏觀調(diào)控以后，我們開始走下坡，因?yàn)槲覀?4年還排在第三，不但不把土地拋掉，還把我的土地收購回來，犯了個(gè)重大的錯(cuò)誤。整個(gè)宏觀調(diào)控對我的感觸最深，通過各方面的調(diào)整，我們現(xiàn)在的現(xiàn)狀是去年由政府成立了一個(gè)控股公司，有一家上市公司，還有一家新加坡公司一起進(jìn)來投資，政府委托我們搞幾個(gè)項(xiàng)目，是最近的一個(gè)鎮(zhèn)的改造，委托我們統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。還有準(zhǔn)備老城改造大的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目我們已經(jīng)工作了半年。政府又委托代表政府來開發(fā)，組建了這么一個(gè)公司，我相信五年后就是建立一個(gè)新的王國來。

　　劉曉光：他的教育聽到了沒有？人家賣的時(shí)候他來買，人家買的時(shí)候他來賣，錯(cuò)了。他有教訓(xùn)，但是我想他現(xiàn)在還是有實(shí)力的。第一主持人，我想還是把時(shí)間留給大家吧，會議就一兩天的時(shí)間，他們也很快就走，逮住他們趕緊問。

　　聽眾：我是深圳商報(bào)的記者，我想問順馳的孫先生，剛才你也承認(rèn)了你缺錢，你缺多少錢？如果讓你向在座的幾位的嘉賓借錢，你會找誰借錢？

　　孫宏斌：做房地產(chǎn)缺錢也不太丟人。因?yàn)闉槭裁慈卞X？可能我們在做八個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們就非常從容，做了九個(gè)項(xiàng)目非常吃力。你要問我現(xiàn)在缺多少錢，我可以告訴我現(xiàn)在一分錢不缺。如果缺錢的話，你要去想辦法，剛才說了你不可能有什么好的辦法，還是那些辦法，你想完做平了以后，就不缺錢了。我什么時(shí)候最缺錢，是6月份以前，我們在全國各地去年拿了一些地，但都沒有開盤，到了6月份的時(shí)候，去年拿的地陸續(xù)都開盤了，像南京、蘇州、

　　北京、上海陸續(xù)開盤了，開盤之后資金壓力也小了，我們其它的資金來源也解決了。我們現(xiàn)在有六、七筆信貸資金，最近銀行貸款也難了，難了也不是貸不著了，從5月份開始，我們貸的款貸大概是10筆。然后是信托資金，過去這一周時(shí)間里我們發(fā)了一筆"順馳臨海"的1個(gè)億的信托，供不應(yīng)求，大戶沒買到，散戶就買完了。我們也很缺錢，但我們有什么解決辦法呢？沒有好的辦法，還是把項(xiàng)目快點(diǎn)賣，能早點(diǎn)開盤，按照我們的計(jì)劃開了，我們再向銀行借錢也借到了，信托也有了。原來的合作伙伴再支持一點(diǎn)，也有支持了，七月份的時(shí)候我們的資金的缺口1億1千萬，我們的合作伙伴給了我們拆了短期的三個(gè)月的1億1，7、8月份我們沒有資金缺口了，也就是說我們現(xiàn)在沒有資金缺口，就不需要向在座的誰借錢了。

　　任志強(qiáng)：我有不同的看法，就是開發(fā)商在開一個(gè)項(xiàng)目之前，先把你的資金安排好的，不在于有沒有錢，但是你要有個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃，比如說我知道從銀行能拿到多少錢，從合作伙伴那里拿到多少錢，我把我的土地或者房屋銷售出去后我能拿多少錢，這個(gè)計(jì)劃一定不是七個(gè)鍋蓋去蓋十個(gè)鍋，今天倒到這，明天倒到那，來回折騰，這個(gè)缺錢和那個(gè)缺錢是兩回事。再一個(gè)缺錢，錢是怎么來的，一定有合理的資金成本，如果你是說缺錢的時(shí)候，我用當(dāng)鋪的方法，你也不缺錢了，但是你缺的是你經(jīng)營的成果，你可能缺少經(jīng)營成本的作用的計(jì)算問題，比如說王石是我的董事，劉曉光是我的股東，潘石屹是我的合作伙伴，我拿了東直門，潘石屹馬上跟我說你要是缺錢的話，我買你兩個(gè)樓座，那我事先就要做個(gè)工作安排，我應(yīng)該知道潘石屹的錢是我的后備軍，我如果需要做的話，他可以給我錢。那么這時(shí)候我缺錢，我也敢做，因?yàn)檫@時(shí)候我有比較好的財(cái)務(wù)安排，必要的時(shí)候這些人都可以給我錢，即使銀行不給我，我也有錢支付應(yīng)交的地價(jià)或是其它應(yīng)交的各種費(fèi)用。我也有時(shí)間及時(shí)準(zhǔn)備，因?yàn)樗饝?yīng)給我錢，這樣在宏觀調(diào)控下才不會出現(xiàn)問題。否則一旦有鏈條斷了線以后，你就會出問題。你說我能不能發(fā)基金，我一定能發(fā)基金，我前前后后在市場上發(fā)了三次債券，最大的一筆是一億七仟二百五十萬美元，說明市場信任我，我隨時(shí)可以發(fā)一個(gè)信托，但是他的成本比你從銀行上取的成本要高得多得多，現(xiàn)在信托大概10個(gè)點(diǎn)，我從銀行取是4.9個(gè)點(diǎn)。

　　劉曉光：這么說你從來沒有七個(gè)鍋蓋蓋十個(gè)鍋的時(shí)候？

　　任志強(qiáng)：我基本上沒有，王石是我的董事，你知道，我們在上市的時(shí)候是先融資后買的項(xiàng)目，我們是先簽的合資合同，我知道我們有錢要進(jìn)來，我們才去簽通縣的項(xiàng)目，通常先知道上面有個(gè)信息要宏觀調(diào)控，我趕緊把地賣了，先把錢拿到。現(xiàn)在潘石屹給我錢，我還沒有動呢。這個(gè)需要7.8個(gè)億，我一次性就可以付清。就是說你事先有一個(gè)財(cái)務(wù)安排很重要，不在于你的錢是否在你兜里，哪怕在銀行或是合作伙伴的兜里，但是你要有一個(gè)財(cái)務(wù)安排，而不是說你臨時(shí)需要錢，才去想辦法把錢拿回來，我覺得是不可取的。開發(fā)商最好是先有財(cái)務(wù)安排再說你去干什么最好。第一是沒有錢別做這事，第二個(gè)沒有人別做這事，第三沒利潤也別做這事，我想柳傳志當(dāng)時(shí)說這三句話可能對任何一個(gè)企業(yè)都是一樣，沒有這三個(gè)條件，即使是一塊肥肉，也不要沾它。因?yàn)槟阋坏┱瓷狭?，回頭的麻煩事可能將自己的老本都賠光了，這樣不是在做地產(chǎn)或是做企業(yè)，而是一種投機(jī)行為。但是最不能這樣做的是地產(chǎn)商，地產(chǎn)商不能有投機(jī)行為，過去的日子好做，可能大家投機(jī)都賺了錢，但是今年宏觀調(diào)控，日子不那么好過了，你再用投機(jī)的方法可能就輸?shù)煤軕K，像冼先生可能就是因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候出現(xiàn)這樣的情況。有錢人會在這段時(shí)間把所有錢變成地，因?yàn)橹牢磥淼耐恋毓?yīng)會減少，土地會升值，可能他還有其它的資金安排，或者說在緊急的情況下，他有預(yù)留資金頂上去，不行的話自己做也可以。反過來就會出現(xiàn)問題，因?yàn)檫@資金鏈一旦出問題的時(shí)候，你永遠(yuǎn)不會在市場上或

　　資本市場上獲得信任，那個(gè)時(shí)候就不會有合作伙伴給你支持，王石也不會當(dāng)我的董事，劉曉光也不會當(dāng)我的合作伙伴。

　　劉曉光：這是資本市場的無情，資金市場的無情。

　　孫宏斌：任總說得很好，做任何一件事的時(shí)候一定要有個(gè)資金安排?，F(xiàn)在是什么情況呢，我們在去年做事的時(shí)候也有個(gè)資金安排，是一定要有資金安排的。如果沒有的話，你就不可能去做這事了。但現(xiàn)在情況變了，宏觀調(diào)控變了，貸款確實(shí)比以前難了，而且速度慢了。比如說開發(fā)商貸款按揭貸款也慢了，銷售也有影響，我們長三角的銷售影響最大，其它地區(qū)也有一些影響。我們原先計(jì)劃在南京、蘇州、上海差別都大一些，為什么長三角影響大，是因這長三角是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最有活力的地方，調(diào)控的話這些地方肯定影響最大，就好比.com一樣，調(diào)控的話一定影響美國，不會影響到尼泊爾，所以說銷售也有影響。

　　劉曉光：你的意思是我們北京是尼泊爾。(笑)

　　孫宏斌：我的意思是說形勢發(fā)生變了，我們今天坐在一塊研究的就是宏觀變化以后你如何應(yīng)對？原來都有個(gè)計(jì)劃，現(xiàn)在形勢變了，你就要隨著變，我明天的發(fā)言題目是"把每一次變化當(dāng)成機(jī)會"，變化一定是有利有弊的，它影響你過去的計(jì)劃了，影響你資金計(jì)劃了，也影響你的開發(fā)計(jì)劃了，影響你很多的東西，但是一定是有利有弊的。怎么把弊變?yōu)槔?，需要做大量的工作，我們現(xiàn)在就是在做這些工作。通過宏觀調(diào)控我們也知道，調(diào)整確實(shí)很難，但是我想每個(gè)地方必須都有安排，我們面臨的問題是形勢已經(jīng)變化了，今年上半年我們在天津的銷售額回款是34個(gè)億，去年是40個(gè)億，今年上半年比去年業(yè)務(wù)量大了很多，但是今年天津的貸款量是比去年增了1個(gè)億，去年我們安排天津貸款增量是15個(gè)億左右，我們上半年在天津還了貸款33.8個(gè)億，貸出大約是34.8個(gè)億，所以現(xiàn)在比原來難，所以我們現(xiàn)在研究的是變化后我們怎么辦，如果沒有變化的話，我想就沒有這么難。

　　冼篤信：很多銀行貸富不貸窮的，我是這樣走過來的，我原來在最紅的時(shí)候，打個(gè)電話給銀行，幾千萬就到手，上億從來沒有到銀行辦過手續(xù)，從接受錯(cuò)誤以后，房地產(chǎn)這邊你不但是投資進(jìn)去了，你當(dāng)時(shí)不要說收不回成本，就連回到成本的三分之一都收不到，那時(shí)候你就別指望銀行貸款。有些項(xiàng)目，你投資進(jìn)去了，房子沒蓋完，你還在繼續(xù)投資進(jìn)去蓋完，蓋完就壓死，土地差點(diǎn)錢就可以辦證，你又把錢拿去辦證，辦出來又壓死，我是這樣走過來的，我當(dāng)時(shí)掌握了這么大的土地，如果當(dāng)時(shí)賣我的土地的話，我想10點(diǎn)的利潤是不在話下的，但最終我走到今天這個(gè)樣子。我不能怪宏觀調(diào)控，應(yīng)該怪自己，當(dāng)時(shí)馬蔚華，就是我們以前的人民銀行的行長，現(xiàn)在是招商銀行行長，幾次要求我盡快把資產(chǎn)處理掉，宏觀調(diào)控的時(shí)間會很長，資金會大量的往島外調(diào)，然后你的市場就麻煩。我不但不聽，還要收購我股東的東西過來。最終造成這樣的后果，包括上市的事，我當(dāng)時(shí)有這么多錢在手里，上市就分分鐘的事。

　　劉曉光：當(dāng)時(shí)你是不是暈了？

　　冼篤信：當(dāng)時(shí)不但是暈了，沒現(xiàn)在這么成熟，借了這么多的錢，可能重組不了，上面又許多人來管理，很復(fù)雜，銀行的，證券公司的輪番來做我的工作，我就是不肯上，如果上市的話，肯定不是像今天了。你本身看不到這么遠(yuǎn)，也判斷不到。十年前的宏觀調(diào)控和現(xiàn)在的不一樣，有幾個(gè)不好的因素，第一個(gè)開發(fā)商都是剛剛起步的，第二個(gè)中國的購買力很差，買不起那房子，海南十年前的宏觀調(diào)控連一套房子也賣不掉，以前300元每平方米的房也賣過。今天同樣是宏觀調(diào)控，海南的房地產(chǎn)銷售勢頭還是很旺，大量的游客進(jìn)來買房。我是感受最深的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，我現(xiàn)在重新起步，再也不會犯以前那種錯(cuò)誤，人就是錯(cuò)過了就不會重來的。

　　劉曉光：所以說經(jīng)歷了寒冬的人才知道太陽的溫暖。

　　聽眾：我來自蘇州，我想問順馳的孫先生，你在蘇州某湖畔有一個(gè)項(xiàng)目，從5月份開始銷售，銷售情況比較差，另外上海青浦和奉賢有兩個(gè)項(xiàng)目，聽說銷售情況也不理想，這對你今年要完成120億的銷售金額，是不是有很大阻力，我想請你給我一個(gè)真實(shí)的回答？

　　孫宏斌：我想解釋一下，去年我們在調(diào)整，長三角我們有四個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在開盤，有兩個(gè)項(xiàng)目在開盤，去年安排有30個(gè)億的銷售額，后來情況變好后調(diào)整到34至36個(gè)億，根據(jù)現(xiàn)在南京、蘇州、上海的銷售的情況把今年的目標(biāo)調(diào)到21個(gè)億。為什么說長三角影響最大呢，天津影響不大，北京的"順馳領(lǐng)海"賣得也特別好，我們南京項(xiàng)目開盤的時(shí)候，賣的是102套，這個(gè)數(shù)據(jù)是我知道的，原來我們希望賣得更好，賣到兩三百套，上個(gè)月南京的回款大約是5000多萬，蘇州的情況是我們原來期望值比較好，希望一開盤能買一二百套，實(shí)際上開盤的時(shí)候，開盤的幾天賣了70多套，后來的情況一直不太好。

　　劉曉光：是不是按揭的問題。

　　孫宏斌：不是，就是市場的問題，昨天他們告訴我說蘇州前天賣了10套，明顯蘇州的市場在向前走。我想說蘇州市場的問題在哪？問題就在于老百姓持幣觀望，需求一定是有的，但是百姓一直保持觀望，因?yàn)槊襟w上說房價(jià)要進(jìn)入拐點(diǎn)了，要降了。在天津、蘇州、北京、南京都遇到這樣一個(gè)問題，就是在蘇州我們認(rèn)為小房子賣的比較快，因?yàn)槟抢锎蚬さ娜吮容^多，但是后來大房子賣得快，貴的賣得快。天津也是，天津8000多元每平方，300多平方的房子一兩天就賣完了。為什么貴房子賣的快？就是因?yàn)橘u貴房子的有錢人他有判斷，他知道房子沒有降價(jià)的空間，賣便宜房子的人等著降價(jià)，其實(shí)降不了。

　　劉曉光：你說的意思是，有錢人不怕宏觀調(diào)控。

　　孫宏斌：因?yàn)樗篮暧^調(diào)控房價(jià)不會降下來，沒有降價(jià)空間，沒錢人聽說報(bào)紙上要降，他說認(rèn)為要降，但實(shí)際上降的是漲幅，長三角房價(jià)降的是漲幅，沒有降房價(jià)，這實(shí)際上持幣待購。我們對蘇州，對長三角是有百分之百的信心的，我們現(xiàn)在把長三角的目標(biāo)調(diào)到21個(gè)億后，我們希望在10月份的時(shí)間，還能往上調(diào)一些。我們已經(jīng)在調(diào)整了，這個(gè)數(shù)確實(shí)是蘇州情況最好的。南京的情況，我們一共有240套房子，第一批銷售后可能現(xiàn)在只剩余幾十套，現(xiàn)在不多了。第二批銷售會在這個(gè)月中或月底出來。市場不好，但是沒有影響到我們現(xiàn)金流量，為什么呢，是因?yàn)樵?月27號的時(shí)候，我們中午跟摩根士丹尼簽約，我們公司領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)就去香港，下午的時(shí)候我接到三個(gè)銀行給我打的電話，說上面說這個(gè)月所有的貸款全部停，在香港的時(shí)候，我們開了一個(gè)緊急的會議，從現(xiàn)在開始堅(jiān)決地把所有拿到的土地全部停了，5月3-5日我們開了三天會，把所有拿的土地都停了，5月15-16日時(shí)我們開了600多人大會，還是堅(jiān)決要把土地停了，不買地的時(shí)候，所有的現(xiàn)金流就好一點(diǎn)了，我們最難受的是什么時(shí)候？是6月份以前，全國所有的地方都要向天津要錢，但是到了6月份，所有的地方都開盤了，我們的壓力小了非常多，最起碼不找天津要錢了。

　　聽眾：這個(gè)問題想再說一下，現(xiàn)在是開始銷售了，有一定的回款，但是接下來你要建筑費(fèi)用要付，包括其它的配套費(fèi)用都要付，那你怎么應(yīng)付這些接踵而來的費(fèi)用？包括還有上海的銷售情況也不理想，據(jù)我所知？

　　劉曉光：明天孫總有個(gè)發(fā)言，我們把問題理理都問問他。今天還有其他幾位，我想他們都大伙對對話，互動互動。

　　聽眾：那么第一個(gè)問題談?wù)労暧^調(diào)控對房價(jià)有什么影響，第二個(gè)問題大家談的宏觀調(diào)控對房價(jià)的影響主要是針對住宅這塊的，那么這些宏觀調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)有什么影響，特別是這兩年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，尤其是這次宏觀調(diào)控之后全國很多的ShoppingMall會有什么大的影響，能不能請?jiān)谧募钨e都分析一下呢？

　　劉曉光：任志強(qiáng)你回答一下價(jià)格問題，房價(jià)問題你回答回答。

　　任志強(qiáng)：房價(jià)問題，我沒有權(quán)利說這個(gè)話，我只能看到統(tǒng)計(jì)報(bào)表。6月份統(tǒng)計(jì)報(bào)表告訴我們的是土地價(jià)格增長是11.7，房價(jià)增長是10.4，土地的價(jià)格高于房價(jià)升漲，這在全世界都不太可能，因?yàn)橥恋貎r(jià)格提高到一定的程度以后，房價(jià)一定要高于土地增長，它總要賺錢，不賺錢房地產(chǎn)商還投什么。今天上午打出來表格中有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，第一是土地供應(yīng)量大幅度減少，第二是新開工量大幅度減少，這兩個(gè)下降的幅度在上午的表中是很明顯的，這兩個(gè)如果是下降的話，后期的供應(yīng)量一定是減少的，而我們的需求是固定存在的，當(dāng)供應(yīng)量減少時(shí)，房價(jià)一定會上漲。剛才那位先生問了商業(yè)地產(chǎn)，我不知道別人的商業(yè)地產(chǎn)是怎樣的，如果我要做商業(yè)地產(chǎn)的話，我不會去散賣，我可能會統(tǒng)一租給大的公司或是企業(yè)，我把租約賣掉，或是租約抵押到銀行去換來錢?，F(xiàn)在銀都就是把沃爾瑪引進(jìn)來，統(tǒng)統(tǒng)租給沃爾瑪，而不是像大連萬達(dá)那樣，不是把其中最差的一部份租給沃爾瑪，然后把最好的一部份賣了。這種商業(yè)可能不太好最后整體去對一個(gè)基金進(jìn)行銷售?，F(xiàn)在我有四個(gè)基金在排隊(duì)，就是因?yàn)槲譅柆數(shù)淖饧s是能夠被認(rèn)可的，銀行也可以換成錢，銀行認(rèn)可沃爾瑪?shù)默F(xiàn)金流，因?yàn)樗袚?dān)保，用沃爾瑪?shù)默F(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，實(shí)際上可能比我們的房子直接賣了賺到的還多一些，就是說換回來的現(xiàn)金流還多些。因?yàn)槲沂且粋€(gè)15年的合約，把15年的租約一下貼現(xiàn)以后得到的錢比我們房子賣了的現(xiàn)金流得還要大，這樣的商業(yè)地產(chǎn)可能是最好做的，即可以直接變現(xiàn)，又可以把它變成現(xiàn)金流去抵押，然后用租約換回來的現(xiàn)金干別的事，我想商業(yè)地產(chǎn)最終要走到這樣的模式才行。在北京我們下面的分公司準(zhǔn)備把一個(gè)法國的商業(yè)租約賣了，賣了的結(jié)果大概給對方留的是稅后的12%的利潤，對方就

　　很痛快準(zhǔn)備簽約了，現(xiàn)在只是律師在起草法律文本。也就是說當(dāng)你有一個(gè)較長租約的商業(yè)房地產(chǎn)，一般的情況下你可能會獲得你所需要的現(xiàn)金，只要有這個(gè)租約，你隨時(shí)都會變現(xiàn)。我想慢慢可能會成為境外基金或是持有物業(yè)的大量境外基金在國內(nèi)重點(diǎn)尋找的對象，而好的租約不管是在銀行還是其他地方一定可以變成現(xiàn)金，那么你的商業(yè)地產(chǎn)可能就沒有什么風(fēng)險(xiǎn)了。但是這種大的"Mall"一定是上百家上千家，比如說北京的一家，原樣的英國佬的圖紙，做了一個(gè)將近50萬平方米的建筑，最后"Mall"租的不錯(cuò)，就在樓上又加了兩層，加了大約12萬平米，我擔(dān)心的是這個(gè)樓會不會塌了，因?yàn)橛嗽趲资昵白鲈O(shè)計(jì)的時(shí)候，一定不會在上面再加一層樓，運(yùn)量和人流量會加得非常大，還有貨物運(yùn)營量，我想安全性應(yīng)該是發(fā)展商首先要考慮的，而不是因?yàn)槟阋@利再在上面加一層，所以我比較擔(dān)心這種大"Mall"會出現(xiàn)一些問題。

　　劉曉光：你不能說別人不好，

　　任志強(qiáng)：大家也不知道那個(gè)是誰的？

　　劉曉光：王總你對價(jià)格問題怎樣看？

　　王石：兩點(diǎn)：一點(diǎn)從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，土地價(jià)格在上升，價(jià)格在上升，但是中國的市場東南西北的差異非常大，所以就一個(gè)區(qū)域來講也不同。比如說這次宏觀調(diào)控，剛才孫先生講整個(gè)長三角是明顯地受影響，應(yīng)該影響最大的是長三角，但也不平衡，應(yīng)該是上海、浙江和江蘇的部分城市壓力會比較大，我相信價(jià)格不僅僅是上升的速率會非常慢，甚至浙江或某些城市價(jià)格下降的可能性是有的。但就其它一些地區(qū)來說，它的房地產(chǎn)周期東南西北不一樣，很多地方還存在上升的空間。

　　劉曉光：李總怎么看呢，這些價(jià)格問題對我們商人很關(guān)鍵。

　　李思廉：我們每個(gè)月大概賣700多套房子，最近的反映應(yīng)該是短期以內(nèi)由于供應(yīng)量緊張了一下，房價(jià)還是稍往上漲了一些，但是如果宏觀調(diào)控整體的影響太大的話，大家都賺不到錢，很現(xiàn)實(shí)樓房的價(jià)格不會往上漲。

　　劉曉光：媒體要注意了，媒體你不能宣傳拐點(diǎn)要出現(xiàn)了，我說這不現(xiàn)實(shí)。

　　主持人：媒體也是反映你們的話語，媒體沒有自己的聲音，是客觀的記錄，是你們中的部份人老是說拐點(diǎn)。

　　任志強(qiáng)：不是吧，我們從來就是被你們娛樂化了，所以你們就故意地說這個(gè)、那個(gè)的，影響我們，好讓我們朝那走。(笑)

　　主持人：是你們中的一部份人在影響你們。

　　劉曉光：第一是土地價(jià)格在上漲，第二是開發(fā)的數(shù)量在減少，第三是開發(fā)商的量在減少，價(jià)格不上升才奇怪呢！肯定會上升的。如果你老宣傳拐點(diǎn)，那肯定就下降了。

　　主持人：如果老是宣傳拐點(diǎn)的話，對我們媒體也是非常不利的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)廣告在我們這里也是一個(gè)相當(dāng)大的量。(鼓掌)

　　劉曉光：剛才說商業(yè)房地產(chǎn)，我現(xiàn)在說幾句。第一在一個(gè)城市中量太大了是有問題的，我感覺我們北京88-93年出現(xiàn)一些問題，陳希同要建100個(gè)，后來一下子做起來了，賠了五年，后來好了一點(diǎn)，所以量是一定要控制的。第二個(gè)我建議我們地產(chǎn)商有地產(chǎn)的時(shí)候最好有用戶，有長期的租金，有租約，然后你再開工定制，或者你真正找到大用戶以后再做，輕意地開發(fā)很大量，我覺得有問題。諸位還有什么問題？

　　主持人：商業(yè)地產(chǎn)我再補(bǔ)充一點(diǎn)就是現(xiàn)在我看到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)全國ShoppingMall有200多個(gè)，占用的資金是1000多億，80%是銀行款，現(xiàn)在國家已經(jīng)在調(diào)控ShoppingMall這塊，聽上午嘉賓講的國外的風(fēng)險(xiǎn)基金對商業(yè)基本是不愿意來投資的，這種形勢商業(yè)怎么去應(yīng)對這樣的宏觀調(diào)控？

　　劉曉光：你說的不對，國外對商場的投資并不是不愿意，關(guān)鍵看你的容量，看你的租金回報(bào)，看你的用戶?，F(xiàn)在很多人在北京都在談，比如說法國人、英國人希望要你4個(gè)商場，每個(gè)商場大約是3萬、4萬平方米，他要看你的租金流量，按照他的設(shè)計(jì)，還有把地點(diǎn)要求得非常嚴(yán)。所以你的城市的容量、地點(diǎn)我覺得不能太大，這將來可能有問題。

　　任志強(qiáng)：我不知道你的200多個(gè)是從哪里統(tǒng)計(jì)來的，我們通常說40個(gè)中心城市或者說35個(gè)在中型城市，200個(gè)意味著一個(gè)城市有五個(gè)大型Mall，是不是平均下來我們40個(gè)城市都能有5個(gè)Mall，我覺得你200多個(gè)都是在圖上畫的，還沒有到實(shí)際投的時(shí)候，更不可能有銀行貸款堆在這200個(gè)Mall里。

　　主持人：很多的地方一個(gè)ShoppingMall是40萬平方米的，像東莞3、4個(gè)這個(gè)大型的ShoppingMall，城市容量肯定是消化不了的。

　　任志強(qiáng)：40萬平方米就意味著什么？我們北京的一個(gè)就是60萬平方米，就一個(gè)Mall，大Mall少于40平方米就不叫Mall。

　　陳基強(qiáng)：我看我們博鰲論劍我們下面輕的"弓劍"射這些高手是打不了火花的，我們應(yīng)該請高手論一下，因?yàn)榻裉煸缟下犕蹩偢慰偹麄冄葜v的觀點(diǎn)完全不一樣，因?yàn)橐粋€(gè)講單做住宅地產(chǎn)，一個(gè)說商業(yè)地產(chǎn)絕對能的。晚上剛剛才知道，王石還是任總公司的董事，我不知道你們在董事會定公司策略的時(shí)候，是跟萬科那一套呢，還是跟華遠(yuǎn)這一套，到底是哪個(gè)時(shí)間跟一套，還是誰說的算呢？

　　王石：這個(gè)實(shí)際上很簡單，任先生講的是歷史，并不是現(xiàn)狀，他說的是在華潤下面北京置地的時(shí)候，我是董事，我現(xiàn)在還是，但是北京置地改成華潤置地了，我現(xiàn)在是華潤置地的董事，并不是任先生的董事。我覺得你剛才說得很有意思，實(shí)際上不是一個(gè)矛盾，只是一個(gè)風(fēng)格，只是經(jīng)營角度不一樣，正是因?yàn)檫@些風(fēng)格、經(jīng)營角度才使任先生把北京置地從華遠(yuǎn)拉出去，自己來做新華遠(yuǎn)，現(xiàn)在變成華遠(yuǎn)，這才是完全體現(xiàn)任先生自己的風(fēng)格。所以有時(shí)候在市場上來講，風(fēng)格不是一個(gè)錯(cuò)對的問題，是一個(gè)角度的問題，風(fēng)格不同，都可以賺錢。但是很多來講，如果整個(gè)商業(yè)的原則在操作上把握錯(cuò)誤就可能賠錢，在原則上我們和任先生沒有什么沖突的，在各種場合討論的是一樣的。但是不排除這種可能，比如對宏觀調(diào)控的看法，它的偏進(jìn)程度等，可能對這些看法有些差異。但是你是經(jīng)營Mall，你是經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，你還是經(jīng)營住宅，它是不同公司的選擇，比如任先生原來在歷史上是我的大股東，正因?yàn)槲也荒苈男兴囊恍┮庖娝运妥约鹤?。還有一種可能，他選擇我把你王石開了，我要把你萬科也貫徹我任先生東西，他是一個(gè)選擇，他做了這個(gè)選擇不是開了我，他和華潤來談，這樣很友好的分手。所以雖然現(xiàn)在不是這個(gè)關(guān)系，我們在商場還是朋友，經(jīng)營規(guī)模上還是大家相互促進(jìn)來開拓這個(gè)市場。

　　陳基強(qiáng)：為什么我問這個(gè)問題呢，其實(shí)我在上一年，大概知道你們?nèi)f科本來想在黃浦區(qū)拿一個(gè)項(xiàng)目，有一個(gè)想法是說，你們是一個(gè)上市公司，在融資方面可以把部份的商鋪保留，類似新鴻基的長期投資，假如我沒有記錯(cuò)的話，比較早期的萬科、新鴻基也是一個(gè)學(xué)習(xí)的象征，新鴻基上市的股票為什么還這么堅(jiān)挺？因?yàn)樗麄冇蟹浅４罅康氖杖?，今天早上任總也說過香港有些公司，大約40%-60%是靠商業(yè)或者是他們把住宅賣掉，把商業(yè)配套留下來做長期收租以達(dá)到一個(gè)租金收入去維持的，對于上市公司一般融資成本相對比較低，但是又需要長期穩(wěn)定的收入去支持每年的現(xiàn)金……

　　王石：我覺得你是正在學(xué)習(xí)MBA的學(xué)生。相當(dāng)一段時(shí)間是拿萬科和新鴻基做比較，但是不能從理論到理論，如果理論到理論，可能理論上是通的，但實(shí)際結(jié)果可能就是荒謬的，比如說我們說一個(gè)房地產(chǎn)成熟不成熟當(dāng)然看他的租金的比例是多少，一個(gè)優(yōu)良土地儲備，再一個(gè)是租金的收入的比例，這是抵抗周期時(shí)租金，可能他簽十年、二十年的，它受的周期影響比較小，但是不要忘記了新鴻基的資產(chǎn)規(guī)模是多少呢，我告訴你一下，我們一談呢就應(yīng)該談它的凈資產(chǎn)，有償資產(chǎn)規(guī)模意義不是很大，比如孟曉蘇要談中房資產(chǎn)的話，他給你談五六百個(gè)億，凈資產(chǎn)來說，可能就7、8個(gè)億，從這個(gè)角度來看這個(gè)公司風(fēng)險(xiǎn)大了，新鴻基的凈資產(chǎn)有多少呢？一千三百億。萬科的凈資產(chǎn)多少呢？可以說在上市房地產(chǎn)中凈資產(chǎn)是比較多的有56個(gè)億。你說人家新鴻基怎么做，我萬科就怎么做，那我前兩年就趴下去了。你不要這樣去談，這樣談沒什么意義的。我就告訴你萬科現(xiàn)在還是像新鴻基，但我們不是向他學(xué)習(xí)，如果他的收租物業(yè)有多少，我們學(xué)習(xí)他整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的流程，整個(gè)對消費(fèi)者的經(jīng)營理念。比如說新鴻基成立的叫"新地會"，萬科成立了個(gè)"萬科會"，現(xiàn)在包括中國的很多的房地產(chǎn)同行，他們也成立了相應(yīng)的他們的消費(fèi)者會，更多的是說對消費(fèi)者的服務(wù)理念。如果經(jīng)營模型來說，萬科基本上比較靠近美國的PortHuron公司，這家公司的模式，萬科可效仿的是第一這家公司美國50個(gè)洲當(dāng)中在24個(gè)洲進(jìn)行開發(fā)萬科類似的住宅就是開發(fā)了就賣，這個(gè)公司是連續(xù)53年盈利，現(xiàn)在凈資產(chǎn)回報(bào)是18%，萬科目前的凈資產(chǎn)回報(bào)只是做到12%，我們認(rèn)為按照這樣的模式做，對股東的回報(bào)我們還可以做到的13、14%。我們再來說新鴻基，新鴻基凈資產(chǎn)回報(bào)是多少？是3.5%，也就是經(jīng)營的資金回報(bào)效率來說，萬科是新鴻基的4倍，按這樣來反算萬科凈資產(chǎn)100萬相當(dāng)于新鴻基的400萬，從這點(diǎn)說，我們雖然有這

　　么大的差距，這樣差距就不像原來說的1/10的差距，很多方面來講，你不要跟我來講IBM的1＋1＝2，這個(gè)不是應(yīng)該你來教育我的，而是我來教育你。

　　任志強(qiáng)：我拿華潤做個(gè)例子，因?yàn)槟菚r(shí)王石是董事，我們在香港上市的時(shí)候面對投資者就提出華潤置地要用40%固定資產(chǎn)回報(bào)，就是靠租金收租的物業(yè)，所以華威大廈沒有賣，華南大廈沒有賣，西單文化廣場沒有賣，這就是按照我們當(dāng)初上市對股東的承諾提出的要求，所以我做商業(yè)地產(chǎn)的興趣比王石更濃厚，也就是那個(gè)時(shí)候的上市公司提出來的。我們在97年開始實(shí)現(xiàn)了大型物業(yè)以后，實(shí)際上我們的利潤是下降了，因?yàn)槟菚r(shí)候我的凈資產(chǎn)比他多，我在境外連續(xù)融資將近5個(gè)億美元以后，比他十年融資的量還要多。

　　王石：當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)凈資產(chǎn)是36億，萬科是24個(gè)億，比萬科大得多。

　　任志強(qiáng)：是大得多，那時(shí)我還有13億的股東貸款，所以股東貸款就相當(dāng)于我的凈資產(chǎn)，我有40多個(gè)億。但實(shí)際將近投了20個(gè)億在固定資產(chǎn)投資規(guī)模上，后來有一部份變現(xiàn)了，還是將近有10個(gè)億押在了固定資產(chǎn)上，連續(xù)五年十個(gè)億的平均回報(bào)率不到1%，因?yàn)槟莻€(gè)項(xiàng)目里面有一部份貸款，前幾年全部要還貸款，第二國內(nèi)和國外的固定收租物業(yè)的計(jì)算方式不一樣，我們要先提折舊，提完折舊雖然有了現(xiàn)金，但不能出利潤，你要知道你拿回來的錢是不能出利潤的，再扣除稅以后，最后幾年的現(xiàn)金回報(bào)是非常非常低的。大概從2003年開始，租金的回報(bào)開始上來了，因?yàn)榧铀僬叟f以后前幾年的折舊量很大，后些年折舊量越來越低，從2003年從華潤報(bào)表可以看出來，原來那些固定資產(chǎn)的物業(yè)收租的比例在整個(gè)利潤中的比例在逐年上升，而且越來越高，但是中間熬了五年。所以你要把固定資產(chǎn)像境外那樣變成商業(yè)，你又不能及時(shí)去銀行去變現(xiàn)資金的時(shí)候，你的凈資產(chǎn)回報(bào)率會減少，因?yàn)橐淮蠖训馁Y金押在固定資產(chǎn)里，而固定資產(chǎn)提完折扣后很少有利潤，這邊你要用很少的現(xiàn)金去提供更大凈資產(chǎn)的回報(bào)率，你會有很多很多的困難，除非你熬很長的時(shí)間熬過去。比如說華威大廈用七年的時(shí)候把境外的6900萬美元貸款全部還完，所以現(xiàn)在開始出利潤，而且利潤越來越高，他還是最早的合資企業(yè)，他還享受國家的政策，這樣它這幾年收租利潤在它總的利率的比例越來越高，去年和今年的報(bào)表上明顯地看出來是提高了，可是發(fā)展商要熬這個(gè)過程，可能五年也可能是十年，如果熬不過去怎么辦，我們現(xiàn)在融資渠道如果沒有完全打開的時(shí)候，你的凈資產(chǎn)回報(bào)率能保持多少，是用租金去保持還是用銷售房屋去保持，這就要有一個(gè)判斷的過程。我剛才說我租給沃爾瑪一個(gè)30年的租約，我的預(yù)期收入是非常高，但可能我還是要把它變現(xiàn)，因?yàn)槟切┈F(xiàn)流如果能換回來用于投資，賣房子這部份收益可能會很高。如果不能投入，僅靠租金收益，把所有的折舊者提完了以后，在前幾年沒有利潤，到后幾年才能出現(xiàn)利潤，這是中國的財(cái)務(wù)制度和境外的財(cái)務(wù)制度的很大不同的一個(gè)方面，因此沒有很多實(shí)力的發(fā)展商最好不要留太多的商業(yè)物業(yè)，像潘石屹把商業(yè)打散做成小商業(yè)一個(gè)個(gè)去買掉，你也不用去整體經(jīng)營，不會去考慮它的出租情況，那就是獲利最高的條件，我想每個(gè)人都要根據(jù)自己的獨(dú)立的情況和當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)能力去決定你的商業(yè)地產(chǎn)用什么辦法最好，而不是說按照某一個(gè)模式，什么新鴻基的模式、美國某個(gè)公司的模式，你去固定下來，別人成功不一定你也成功，小孩學(xué)步也不能這樣去學(xué)，學(xué)完了以后倒霉的是你自己。

　　王石：剛才那個(gè)提問提得很好，可能我剛才有點(diǎn)過激，我來檢討一下。我想借這個(gè)問題談一下，就是如何一個(gè)資金

　　流的問題，剛才說的是規(guī)模大小，其際上我們中國國家的幾大商業(yè)銀行對房地產(chǎn)進(jìn)行貸款，無論你做商業(yè)地產(chǎn)還是住宅的全部是短期投資，最長是一年，很少是十八個(gè)月的，如果是住宅，十八個(gè)月是最起碼的，往往最多的是六個(gè)月、八個(gè)月到其展期，一旦宏觀調(diào)控，這種資金就會出現(xiàn)問題。如果你把這種資金用于固定資產(chǎn)投資會非常麻煩的。我們來談?wù)効矗瑸槭裁粗袊鞘谐霈F(xiàn)了這么多商業(yè)地產(chǎn)，有這么多寫字樓，我看不出問題的寫字樓是哪些。我們來的有沒有南寧的發(fā)展商，南寧有一個(gè)小型的CBD，有些高層非常好看，據(jù)說朱榕基去了，也很關(guān)注，他問這是什么樓，他們告訴了是財(cái)政局、稅務(wù)局、海關(guān)、銀行的，朱榕基就非常不高興，廣西我們說是一個(gè)扶貧的地區(qū)，怎么蓋這些樓。這些樓是沒有問題的，這些都是衙門，本身都是收錢的部門。如果在上海、北京、廣州、深圳大樓蓋起來正常的運(yùn)轉(zhuǎn)的大廈基本上是電信局、通信公司、石油公司、銀行、煙草，反正不是這一類型的公司，不論你蓋起來的是什么大廈，只要你蓋起來了就是你的死期，不信的話深圳可以舉一系列例子，最典型的就是賽格大廈，賽格大廈整個(gè)把賽格集團(tuán)拖得"不亦樂乎"，如果不信，誰想早死，誰想快死，你就建那個(gè)不動產(chǎn)不賣的樓，不信你就試試看。萬科的經(jīng)歷來講，險(xiǎn)遭滑鐵盧，為什么，我們曾經(jīng)準(zhǔn)備蓋一個(gè)深圳排第二高的寫字樓叫"海神廣場"，當(dāng)然有第一樓的叫"地王大廈"，萬科覺得要和它比沒有那個(gè)能力，但是有能力開發(fā)第二高大廈。地基打了，附樓也出來，但覺得不對，我們覺得是錯(cuò)的，根本沒有能力去承受它，就停掉了把它改成深圳一個(gè)最高的住宅樓，我們說住宅可能賣。當(dāng)時(shí)改這個(gè)樓時(shí)整個(gè)深圳同行都認(rèn)為王石死定了，萬科死定了，他們認(rèn)為我把大廈蓋起來沒問題，結(jié)果那個(gè)項(xiàng)目沒有賺什么錢，但資金回?cái)n了。就是我們實(shí)際上要做這種固定收租的收入，一定要非常慎重，但絕不并不等于說這樣的商業(yè)不能去做，那就是資金的安排需要很高技巧，由于在中國現(xiàn)在一個(gè)金融環(huán)境下。再一種情況，我們吃午飯談的，為什么五星級的大酒店一個(gè)一個(gè)地蓋，我原來不明白，現(xiàn)在很簡單了，比如說一個(gè)酒店6個(gè)億，錢哪里來的？銀行來。發(fā)展商和建筑公司來說6個(gè)億回扣多少呢，20%就是一億兩仟萬，只要建起來，大家能不能賺錢都不重要了，重要的是我一億兩仟萬已經(jīng)到手了，將來酒店經(jīng)營著，虧錢是銀行負(fù)擔(dān)，我呢走人了，這是非常合法的，我不是貪污，我也不是行賄受賄，我是合理的優(yōu)質(zhì)承建公司，我來承建的。這一解釋就非常清楚了，為什么很多的地方明明不可能賺錢的，五星級的一個(gè)一個(gè)建，也就像我們的高速公路，我們地方的投資機(jī)構(gòu)為什么要造，一個(gè)施工的一個(gè)標(biāo)段的明碼標(biāo)價(jià)350萬，所以我們可不要輕意在固定資產(chǎn)投資上誤入這樣一個(gè)陷阱。既然我們談到這個(gè)資金問題，我覺得這還不只是一個(gè)大小的問題，還有就是在這種環(huán)境中，為什么中國就是這樣固定的一個(gè)一個(gè)的項(xiàng)目上。

　　李思廉：因?yàn)榈谝淮螀蠖鄶?shù)朋友我還是第一次認(rèn)識，在大會現(xiàn)場也有十分有趣的事情，我左邊的孫先生都比較多的記者圍攻他，我們也在不同報(bào)道上看到一些關(guān)于順馳的消息，我想只要孫先生能夠解釋一下你說今年有120多個(gè)億要回收，我想有一間公司能在一年內(nèi)回收120個(gè)億，就是說每個(gè)月能夠回收10多個(gè)億，是非常強(qiáng)大的現(xiàn)金流，不應(yīng)該出現(xiàn)有資金短缺的問題。我估計(jì)如果一年有120多億，可能是我跟萬科加起來一年的現(xiàn)金回收還要多，只要孫總把它列出來告訴媒體，我想他們是非常高興的，以后都不會再問了。因?yàn)檫@個(gè)是很清楚的，只要解釋清楚，大家都非常開心。因?yàn)橹袊幸患?，我估?jì)是第一家房地產(chǎn)行業(yè)年銷售額超過100億的公司，我們同行，我們同業(yè)都非常高興，這是第一點(diǎn)，第二我跟王總也是第一次見面，他剛才講了做商業(yè)地產(chǎn)的危險(xiǎn)，恰恰我們公司今年大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，我們40萬平方米的商業(yè)同時(shí)動工，沒有意外的情況下2006年下半年8月份可以完成，都是在廣州珠江新城，都是廣州CBD地區(qū)，我希望大會再次邀請我和王總來，大家再對話一次。我知道王總剛才講的是非常準(zhǔn)確有道理的，但是我們作為一個(gè)企業(yè)也有這個(gè)勇氣去挑戰(zhàn)這個(gè)難度。

　　主持人：好，今天時(shí)間差不多了，孫總再補(bǔ)充一些。

　　孫宏斌：我想就剛才李總說的而言，其實(shí)大家一直關(guān)注今年的100億能不能完成，確實(shí)宏觀調(diào)控我們一直在學(xué)習(xí)，我們現(xiàn)在一直說做100億，其實(shí)去年我們定的目標(biāo)是155億，后來到3、4月份時(shí)，我們把目標(biāo)調(diào)到189億，現(xiàn)在調(diào)到120億，我們是根據(jù)銷售情況一直在調(diào)整，有一點(diǎn)我可以特別準(zhǔn)確的說，上半年在天津34億回款已經(jīng)完成了，到了7月份已經(jīng)超過了40個(gè)億，8月份加外地肯定是10多個(gè)億，在這三、四、五月份的時(shí)候都有7個(gè)億，六月份稍微有所下降，我們說難，為什么呢，因?yàn)槲覀冑I的地的確多了一點(diǎn)，所以老付錢。

　　劉曉光：孫總，我說你做一個(gè)準(zhǔn)備，倒底是一二三四五……

　　孫宏斌：我不想準(zhǔn)備，我沒想說服任何人，當(dāng)時(shí)袁一泓去年采訪我的時(shí)候說一百億怎么怎么的，我就說我犯不著跟你說，就一年的時(shí)間很短，等到現(xiàn)在已經(jīng)過了七個(gè)月，還有五個(gè)月，等著看吧。(鼓掌)其實(shí)剛才說的商業(yè)地產(chǎn)和住宅這一塊，我想說任總和王總說的非常對。其實(shí)我們也做了許多商業(yè)地產(chǎn)，但我們判斷非常簡單，就一個(gè)我們判斷我們商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)性，變現(xiàn)性是什么意思，我們定義了一下，不管你做的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓還是住宅，可變現(xiàn)性一定好，一個(gè)原則一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說當(dāng)你的價(jià)格變動的時(shí)候，你的銷售量增沒增加，現(xiàn)在我們做的產(chǎn)品，你降300塊，能多賣30套，降600塊錢，就能多賣60套，產(chǎn)品對價(jià)格特別敏感，它的變現(xiàn)性一定非常好，按照這樣做的話，要選的話就選住宅了。商業(yè)地產(chǎn)拆成小的便宜的賣了，所以我們說，我們就只有一個(gè)原則，你做的產(chǎn)品一定是可變現(xiàn)性特別好，可變現(xiàn)性的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是看你的銷售量和你的價(jià)格是不是敏感的，你的價(jià)格一變，銷售量就增加，這就是可變性好，我們做的產(chǎn)品都是這樣。我們公司什么是固定資產(chǎn)，手機(jī)、汽車是固定資產(chǎn)，其它全部都是租的。為什么？就是讓我們所有的資產(chǎn)可變現(xiàn)性都好，所有的資產(chǎn)都在經(jīng)營中，因?yàn)槲覀兪亲錾虡I(yè)地產(chǎn)也不是太少，也將近100萬平米了，就是不管你做什么樣的地產(chǎn)，就一個(gè)原則可變現(xiàn)性好，關(guān)鍵就是銷售量和價(jià)格的關(guān)系，價(jià)格一變銷售量就增長。

　　聽眾：我是海南的一個(gè)小企業(yè)，在貸款上遇到困難了，有一些鋪面和一些別墅現(xiàn)在不貸給我了，按揭也按揭不了了，各位前輩估計(jì)一下這種情況多長時(shí)間能過去？

　　聽眾：我是蘇州的開發(fā)商，今天劉總定義的題目為"難受"。其實(shí)說不難受是假的，如果說不難受就只能說是習(xí)慣逆來順受了。我的意思是說，我們在博鰲論壇，談一些事情的同時(shí)，我們有沒有考慮到比如象美國的商會對美國的政策會有一定的影響力，因?yàn)橹挥袑I(yè)的行業(yè)協(xié)會才能對這個(gè)行業(yè)的發(fā)展有最好的評價(jià)的資格，我覺得我們在一起除了相互之間切磋一些管理和技藝，以及如何在這種條件下去度過這種風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，我們是否還應(yīng)該聯(lián)合起來有自己的一些聲音，就像今天的球賽一樣，我們不能夠因?yàn)橐粌蓚€(gè)邊裁或是主裁他看錯(cuò)了球，判定了一個(gè)不合理的結(jié)果，我們就去接受它，我們是否可以在博鰲能夠形成某種機(jī)制。我這個(gè)問題是想問任志強(qiáng)先生，是否由某一位先生來領(lǐng)軍發(fā)出自己的微弱的聲音。

　　任志強(qiáng)：5月9日我參加了和曾培炎副總理的會，會上曾培炎副總理提出現(xiàn)有的宏觀調(diào)控還不夠，下一步將要出臺的是嚴(yán)格控制消費(fèi)信貸，會上可能除了我之外沒有一個(gè)發(fā)展商敢說話，是我在會上說完了，會下謝家瑾又專門讓我把汪洋拉住，專門跟他說你千萬不能出消費(fèi)信貸的調(diào)控政策，所以你們現(xiàn)在很幸運(yùn)沒有出宏觀調(diào)控消費(fèi)信貸的政策。

　　主持人：我們今天的大會非常的感謝劉曉光先生。