主持人：接下來我們將進(jìn)行的是地產(chǎn)精英博鰲論劍，也就是我們原訂于今天晚上舉行的第二場對話，現(xiàn)在我們把它調(diào)到這個時段來進(jìn)行。下面我們有請對話嘉賓：潘石屹、施永青、胡葆森、林明彥、張寶全，以及我們的對話主持上臺。有請！

　　主持人：各位嘉賓，各位對話的嘉賓，下午好！今天下午談?wù)摰闹黝}是宏觀調(diào)控下的中國房地產(chǎn)，其實(shí)這是大會一個整的主題，但是我們今天下午這個對話的主題還想把這個主題再延伸一下。就是說下一步如果宏觀調(diào)控是目前房地產(chǎn)商非常關(guān)心和未來短時間非常關(guān)心的話題，那么最長久關(guān)心的一個話題就是中國城市化，和城市化的運(yùn)營能給房地產(chǎn)商帶來一個什么樣的機(jī)會或挑戰(zhàn)。我們這次對話的嘉賓，剛才上一場應(yīng)該是東西南北中，這次我們簡單分可能是分為海外派和本土派，因?yàn)槿魏我环N不確定性在市場里面都是會存在的。在海外他的不確定性我們總結(jié)為主要是市場和技術(shù)，但是在中國主要是政策和環(huán)境的。不知道各位對話嘉賓對此是怎么看的，要不先從潘總開始，就是對不確定性的理解。

　　潘石屹：中國和外國的區(qū)別？

　　主持人：對，對。

　　潘石屹：沒反應(yīng)過來。說中國和外國的話，我覺得中國的現(xiàn)狀還是很落后的。這個是一個現(xiàn)狀，因?yàn)樵?60年前鴉片戰(zhàn)爭的時候，才知道的外面的世界，才知道洋槍洋炮的厲害。所以所有的中國人就發(fā)奮，要現(xiàn)代化，要把我們國家搞得富強(qiáng)，可是140年過去了沒怎么富強(qiáng)。就在改革開放以后搞市場經(jīng)濟(jì)，在20多年富裕起來了，所以這就是一個中國的現(xiàn)狀。我想在中國做任何的生意，包括做房地產(chǎn)，實(shí)際上我們才剛剛有錢、剛剛吃飽飯，所以整個基礎(chǔ)還是非常的薄弱，包括香港，說是我們要支援他們，他們現(xiàn)在比較困難。實(shí)際上我們的收入只有人家的二十分之一，所以就是窮人幫富人。我覺得可能我們做房地產(chǎn)的時候千萬不要忽略我們才是剛剛有點(diǎn)錢，這個發(fā)展是幾百年都沒有怎么發(fā)展，是剛剛才開始發(fā)展起來的。宏觀調(diào)控的話，我還沒搞得太明白因?yàn)橛泻枚嗾呤遣皇呛暧^調(diào)控的，例如像國土資源部的11號令，這是從2002年的上半年就下發(fā)的，是不是都和宏觀調(diào)控有關(guān)系了。我覺得這個宏觀調(diào)控就像人在成長的過程中會得天花是一樣的，為了不得天花就種牛痘讓你得上一次小病，大家都知道了身上有這個免疫力了然后再健康的發(fā)展。從整個發(fā)展的前景來看的，整個中國才剛剛開始發(fā)展，才發(fā)展了20多年。和人家發(fā)展了幾百年的沒辦法比，可是在這過程中調(diào)控如果是種了牛痘要種得好了，終身免疫了就可以健康的成長。我覺得這次宏觀調(diào)控更應(yīng)該吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是93年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，93年下手有點(diǎn)狠了。所以最后的結(jié)果就是大概到97、98年的時候，就到處找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在哪。然后因?yàn)檎麄€就業(yè)問題、所有的問題都暴露出來了。所以這次的宏觀調(diào)控我想更多的是用經(jīng)濟(jì)的手段、用市場的手段而不要用行政命令的手段，下手不要太狠，適可而止。謝謝！

　　主持人：其實(shí)剛才潘總講的正是我們一個主題，我可能還要揭發(fā)一下潘總。關(guān)于不確定性，比如說，因?yàn)槲覀兩衔缬袀€私下的討論，到底說政府出臺一個什么樣的政策，如果他告訴一個規(guī)律按照這個規(guī)律做，大家有一個明確的期待。那這個不確定性其實(shí)是可以確定的，他是確定的不確定性，關(guān)鍵現(xiàn)在本身這種不確定性他也帶不確定性。下面，我想請問海外的中原地產(chǎn)的施總怎么看。

　　施永青：房地產(chǎn)的不確定性，我相信是全世界都一樣的。剛才發(fā)言也說因?yàn)樗纳a(chǎn)期比較強(qiáng)，風(fēng)險一定是大的。剛才潘總說的比喻很好，但是房地產(chǎn)可能種得不是終身免疫的。有一個時期，好像現(xiàn)在流行感冒打的針一樣他可能一年兩年的效率，可能將來還是要出問題的。我是從外面過來的，你們在里面生存的很好，在賺錢，當(dāng)然覺得沒有什么大的問題。但我從外面看過來我覺得中國房地產(chǎn)問題還是存在的，但問題是不是嚴(yán)重到要下重藥，可能還沒有到。但是我看到一個不太好的現(xiàn)象就是，控制量比較大，政府統(tǒng)計(jì)這個控制量跟香港的統(tǒng)計(jì)方法是不一樣的，這里統(tǒng)計(jì)的就是出售量，出售了他就覺得問題解決了。這個樓盤發(fā)展商把他賣掉之后沒有人搬進(jìn)去住的，這種統(tǒng)計(jì)在國內(nèi)好像沒有做，或者政府做了之后沒有公布。但是如果建出來之后沒有人用的話，對社會資源其實(shí)是一種浪費(fèi)。因?yàn)樵趪H上可能有些國家是他把資金引導(dǎo)去證券市場、股票市場、債券市場，他覺得如果游資引導(dǎo)到證券市場造成的破壞不會很大。雖然也是投機(jī)，但是這個企業(yè)的錢輸了給哪一個企業(yè)，那個企業(yè)贏了另一個企業(yè)，錢還在嘛。但是如果你做房地產(chǎn)的你錢變了磚頭之后，磚頭以后可能不會變成錢，可能對社會造成很大的破壞，現(xiàn)在銀行里面的壞賬，很多都是跟房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)的。所以政府對這個問題比較重視擔(dān)心資金錯配，我覺得是有它一定道理的。當(dāng)然我自己也是做房地產(chǎn)代理的，成交量上、價格上對我最有利。但是市場的波動太大的話，就是大的公司在面對波動的時候也要付出沉重的代價。所以做出一定的調(diào)整，我基本上贊成的，但是問題是調(diào)整的方法，因?yàn)樵谡{(diào)整經(jīng)濟(jì)是很難的，西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說好像是開一部老爺車，打油門的時候油不是一定到，兜個圈才到你打下來好像沒有反應(yīng)你就打得太多了，一下子沖出去，想剎車的時候開始剎不住，剎得太緊他就熄火了。所以中國政府在調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方面，92、93年這一次做的破壞性太大。所以我覺得調(diào)控雖然應(yīng)該做，但是做的時候應(yīng)該是很小心，很小心做得好的話，才可以避免不確定性的程度造成的社會破壞太大，我基本上還支持要做，問題是怎么樣去做。

　　主持人：其實(shí)施主席和潘先生談到一個調(diào)控的技術(shù)問題，這使我想起在地產(chǎn)界在香港我知道有一個"孫九招"對土地的批售有規(guī)定，這對香港的地產(chǎn)市場影響是非常大的。然后在我們內(nèi)地大家都知道，所謂8.31的批示，這個對我們的土地可能有一個轉(zhuǎn)型，以后有協(xié)議土地出讓這一塊。這個對市場和地產(chǎn)商的影響是非常大的。我想就這兩條，我們能不能談?wù)務(wù)谕恋卣哒{(diào)控這一塊直接的影響，胡葆森先生，您能不能就您掌握的這一塊的市場怎么樣？

　　胡葆森：這次宏觀調(diào)控開始我也當(dāng)然和其他的地產(chǎn)人一樣在關(guān)注這件事情。但是我們現(xiàn)在回過來看看誘發(fā)這次宏觀調(diào)控的原因，一個是一個數(shù)字，就是國土資源部的統(tǒng)計(jì)在全國的地產(chǎn)商手里，現(xiàn)在土地的存量是70萬畝，計(jì)算一下按1.5的容積率來算可以建7億平方米的房子。也就是說按現(xiàn)在每年的開發(fā)量將近2億平方米來算，還可以開發(fā)3-4年時間，即使這三四年時間不批土地那么也還可以維持。實(shí)際上，這70萬畝的土地很多沒有合理的配置在有開發(fā)能力的開發(fā)商手里，這個宏觀調(diào)控，我們怎么看他這次采取的政策，實(shí)際上中央政府和地方政府的一種博弈。實(shí)際上看各個地方大量的開發(fā)區(qū)很多土地是沒有進(jìn)行合理的、科學(xué)的配置。就拿我經(jīng)?？吹降囊恍┏鞘械拈_發(fā)區(qū)來講吧開發(fā)情況確實(shí)不是很好，我個人對這次宏觀調(diào)控，我持的態(tài)度我認(rèn)為還是應(yīng)該的。但是這次采取的手段，是不是合理我覺得政府也是在不斷的學(xué)習(xí)，他也有一個成熟的過程。而且就在這個過程當(dāng)中的人對這種學(xué)習(xí)的意識和對制定政策的能力也是需要一個成熟的過程。我覺得這次下的兩個藥，一個是嚴(yán)格控制的土地批注，第二是收緊銀根。但我覺得對開發(fā)商，我今天上午看了，對大的地產(chǎn)商或者說現(xiàn)在生存比較好的地產(chǎn)商沒有太大影響。我認(rèn)為媒體上把宏觀調(diào)控炒得太可怕了，但實(shí)際上我看到周圍的平時特別注重戰(zhàn)略、土地儲備和企業(yè)練內(nèi)功的企業(yè)反而生存得更好了。王石就連著爬了好幾座山，劉曉光在考慮兼并問題，任志強(qiáng)又一下買東直門了80萬平方米的土地。當(dāng)然宏觀調(diào)控給每個人的影響是不一樣，但我覺得政府這次采取的措施沒有顯示出他特別不成熟的東西，我覺得還是正面的東西多一點(diǎn)。

　　主持人：我覺得現(xiàn)在的地產(chǎn)商面臨的是技術(shù)的環(huán)節(jié)宏觀調(diào)控一些信貸和土地這兩塊的問題，就是怎么去和政府的政策配套或者說怎么去對應(yīng)這個政策。還有一塊就是，我們把話題延伸一點(diǎn)看現(xiàn)在應(yīng)該是本世紀(jì)以來，中國發(fā)生最大的變化就是城市化的運(yùn)動。城市化這塊的進(jìn)程非常快，當(dāng)然得益的有很多行業(yè)。還一塊是根據(jù)國家人口變動，在國家的整個計(jì)劃里面，這是非常大的一個變化，包括人口的遷居和一些資金的轉(zhuǎn)移。如果是這個實(shí)施慢慢的一直往后延伸，會延伸到20年、50年這樣節(jié)奏來走的話，地產(chǎn)商這一塊的分化應(yīng)該是很大的，誰能在城市化這個過程拿到很大的蛋糕。但在這一塊過程中當(dāng)然有好的消息面，就是人口在不斷的往城市走、建筑和一些需求在擴(kuò)大，但是同時我們國家會在政策上更理性的作各種調(diào)控。這個時候我想問我們的嘉賓們，你們怎么去看待在城市化運(yùn)動中同時又有技術(shù)上的調(diào)控的時候，怎么去搶到自己市場？我想問一下張總，您在這個城市化里面是怎么看的。

　　張寶全：我覺得這個城市化和我們今天的房地產(chǎn)開發(fā)感覺有關(guān)系，但實(shí)際上沒有太大的關(guān)系。我覺得地產(chǎn)商還是關(guān)心我用了多少錢、我拿多少地、然后掙多少錢。那么如果城市化跟地產(chǎn)有關(guān)系的可能就是在城市化過程中可能會給我們土地價值的新的發(fā)現(xiàn)，比如說原來值錢的變得不值錢了，不值錢的又變成值錢了。這就看誰聰明，誰聰明把現(xiàn)在不值錢的先占在手上，那城市化以后值錢了那就掙錢了。所以我想，這個事情我還是說這一點(diǎn)。剛才前面的問題就是8.31，因?yàn)?.31在北京的地產(chǎn)商非常關(guān)注，包括很多的媒體提出了8.31大限。我個人感覺一個土地交易方式的大限和房地產(chǎn)開發(fā)的大限沒有必然的關(guān)系，我個人對此我覺得還是比較坦然的，這次土地上的方式改變宏觀調(diào)控和93年相比，他是兩個完全不同的事情。為什么不同，就是市場的技術(shù)不一樣，93年可以說中國根本沒有房地產(chǎn)的市場，所以任何行政的介入都可以說對我們僅有的一點(diǎn)點(diǎn)狀態(tài)是個毀滅性的打擊。但在今天呢？就是像去年一樣18號文件沒給我們帶來好處，121文件也沒給我們帶來什么壞處。我們既沒有看到哪個發(fā)展商說賺了很多的錢喜形于色也沒有看到哪個發(fā)展商跳樓去了。所以這就說明市場已經(jīng)發(fā)揮作用了，市場發(fā)揮作用的根本就是保持穩(wěn)定，他有能力來自我完善、自我協(xié)調(diào)，就是你出現(xiàn)一些東西的時候我可以來對策，這是一點(diǎn)。第二個就是831我個人認(rèn)為對發(fā)展商來說應(yīng)當(dāng)是一件好的事情，而不是壞事情。市場的游戲規(guī)則是什么？就是資本在這個市場中有最重要的發(fā)言權(quán)，資本能夠主宰我們的市場，房地產(chǎn)是資本非常密集這么一個行業(yè)。我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很奇怪，以前在房地產(chǎn)行業(yè)里面這個特色不是非常明顯，這次可能是由于土地交易方式的改變，使這個新的或者說真正的房地產(chǎn)市場這種游戲規(guī)則建立起來了。比方說，我們現(xiàn)在固然有很多的發(fā)展商，他如果手上沒有錢或者沒有地，或者說通過關(guān)系拿了一塊小地。那他究竟是不是發(fā)展商，這點(diǎn)我們就需要重新來定位。如果按照新的游戲規(guī)則他不是發(fā)展商，8.31土地交易方式的改變可能就是把那些濫竽充數(shù)的或者說偽發(fā)展商可能要攆出去。另外一點(diǎn)就是說正因?yàn)橐郧拔覀冊诜康禺a(chǎn)市場并不是以資本作為主要發(fā)言權(quán)在市場上的操作的話，也就造成在房地產(chǎn)這個開發(fā)普遍存在的一種我覺得一種過分、貪婪的欲望。這種表現(xiàn)就是什么？就是以小博大，以前地產(chǎn)商最高的境界和原則就是"空手套白狼"。所以我覺得游戲規(guī)則一改變，開始以資本來衡量的時候，那么這點(diǎn)可能就帶來新的危機(jī)。我覺得這點(diǎn)也是市場開始向一個真正的正常的狀態(tài)去回歸，也就是說如果說這是資本密集的市場，你有多少錢，你大概干多少活，如果以前你沒有錢的話你就算攬了很多的活那就必須面臨兩個選擇；一種選擇就是你能把錢引進(jìn)來，一種選擇就是你能把地弄出去。如果不行的話那么這些東西都吐給市場的話，那么對真正的地產(chǎn)商我覺得有好處。另外就是真正的地產(chǎn)商我覺得并不是說你開過項(xiàng)目你是地產(chǎn)商，在房地產(chǎn)開發(fā)里資本他沒有界限，只要有錢都可以做。房地產(chǎn)本來就是資本密集的行業(yè)，外行的資本或其他都可以介入。我覺得這次8.31大限以后，如果以資本作為平臺、作為門檻的話，就是反而會造成市場一種新有的公平。這種公平可能就會給我們市場帶來進(jìn)一步的成熟，比如像北京，現(xiàn)在可能注冊的房地產(chǎn)公司可能快有1萬個，那么真的有項(xiàng)目大概就1000個。那么9000個是發(fā)展商嗎？我覺得這是一個疑問，如果這9000個就算從開發(fā)行業(yè)里面退出去了，這是不是就影響了開發(fā)商的利益呢？我覺得不是，反而是保護(hù)了開發(fā)商的利益，剩下的真正的開發(fā)商反而少一個人跟你破壞、搗亂。你還可以少花點(diǎn)成本，就像我們以前找地一樣，天天談，天天談，每天談每天都跟你談，談到最后才發(fā)現(xiàn)是個騙子，談了半天浪費(fèi)感情也浪費(fèi)時間。所以我覺得，就是831以后這樣一種秩序的建立，我覺得我們可能少麻煩一點(diǎn)，簡單一點(diǎn)。到時候有可能真正的發(fā)展商能夠按照你的計(jì)劃和對企業(yè)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的安排去一步步的往下走。所以我覺得土地交易的大限并不是房地產(chǎn)開發(fā)的大限，很可能是新一輪房地產(chǎn)市場建立或者啟動的一個非常重要的契機(jī)。

　　主持人：林總，您認(rèn)為8.31對你沒有影響吧？比如說完全市場化以后，這個地價的控制權(quán)掌握在市場手里以后，對局部市場反應(yīng)不配套？

　　林明彥：其實(shí)831執(zhí)行之后，我相信整個土地交易的方式會改變。這個改變的前提就是在這之前我們有了宏觀調(diào)控的各種不同的政策。在這個政策下主要針對的方向就是開發(fā)商，在這里面市政的要求，土地出讓金、需要交租等等。在這些要求之下，基本上你開發(fā)項(xiàng)目的時候，你需要的不是原來的10%的資金，你可能需要自備的資金要達(dá)到40%-50%。在這情況下，進(jìn)一步把原來還沒開發(fā)但是有一些歷史遺留問題的土地拿回來的話，我相信整個會市場比較規(guī)范，那么他對我們肯定是有影響，但他對整個市場都有影響，就是不只是對我們，對所有的開發(fā)商都會有很大的影響。

　　主持人：剛才幾位嘉賓都從各自的角度談了宏觀調(diào)控，但是可能有個前提就是宏觀調(diào)還是有必要性。但是技術(shù)和手段可能有西醫(yī)的做法，有中醫(yī)的做法，有雞尾酒的療法。就這一塊比如現(xiàn)在像城市化運(yùn)營這一塊，我聽說鄭州、西安、成都很多都有新區(qū)或者再造一個新區(qū)。因?yàn)楹傄矃⒓恿肃嵵菪聟^(qū)的建設(shè)，比如像一個這種造城或者說一種計(jì)劃，地產(chǎn)商有什么樣的機(jī)會。跟潘總交流的時候，在北京發(fā)展很好就在CBD呆著，挺舒服，不必要去造一個大的城。比如說王石先生說的12平方公里的一個大城。對這一塊或者說這種機(jī)會不同的地產(chǎn)商是怎么辨別或認(rèn)識的？要不先請胡總談?wù)勥@個問題。

　　胡葆森：像今天下午說的我現(xiàn)在戰(zhàn)略正好是在一個區(qū)域內(nèi)，那么這種區(qū)域的城市化進(jìn)程對我的企業(yè)應(yīng)該說產(chǎn)生了很多影響。這種影響從目前來看積極的層面比較多。比如剛才說到鄭州，他現(xiàn)在正在建一個鄭州新區(qū)，150平方公里，相當(dāng)于過去50年建的鄭州那么大。給我提供了機(jī)會，首先政府找了我，讓我參與了第一塊土地的操作，給了我很多的優(yōu)惠政策，后來又讓我們中城聯(lián)盟所屬的中城投資也加入了，實(shí)際上等于把全國地產(chǎn)商的組合帶入了這個新區(qū)。實(shí)際上就形成了一個非常好的互動的局面，就是政府給我提供了機(jī)會，我同時又拉著全國的地產(chǎn)商對這個新區(qū)的開發(fā)起到一定的拉動作用。像這種情況我在河南遇到的很多，像各個中等城市包括洛陽，任何城市像平頂山在他的那個大的水庫邊上又建一個新的區(qū)。政府也都批到那個水庫邊上了，像每一城市現(xiàn)在都有很多這樣的機(jī)會。我相信如果地產(chǎn)商你自己把你的戰(zhàn)略自覺的和一個城市、一個區(qū)域的整個經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略能夠自覺的結(jié)合在一起的話，那么你下一步會有無盡多的機(jī)會。所以我自己認(rèn)為下一輪的城市化進(jìn)程會對開發(fā)商提供越來越多的機(jī)會。

　　主持人：我想問一下，剛才胡總談到了機(jī)會是不是還有一種風(fēng)險？比如現(xiàn)在對城市運(yùn)營大家也有一種反思的觀念，就說政府成立一個這種公司把土地注入進(jìn)去，然后拿這個公司抵押再去銀行貸款，反復(fù)的這樣開發(fā)，這種放大效應(yīng)會不會帶來一些陷阱？

　　胡葆森：大家知道像現(xiàn)在的政府很多是弱勢的，表現(xiàn)在財(cái)政這方面，像類似于這種欠發(fā)達(dá)地區(qū)吧，河南也屬于這一類的地區(qū)。政府都是很窮的財(cái)政，那么政府他沒有錢去啟動這樣一個新區(qū)的開發(fā)，就只好借助很多手段，一個是從商業(yè)銀行貸款把土地抵押給銀行借一些錢，同時另外一種就是剛才你說的成立一個公司把土地給他之后，用這個公司再去運(yùn)作，作為土地的一級開發(fā)。這種作為開發(fā)商來講，要去判定首先是這個區(qū)域的規(guī)劃，國務(wù)院是不是已經(jīng)批準(zhǔn)了，第二呢他的規(guī)劃是否合理，政府操作的水平是不是能夠和你的企業(yè)的戰(zhàn)略配合，這里面有很多技術(shù)層面的原因，不是說每個政府推出一個新區(qū)你就盲目的進(jìn)去，政府的操作水平、操作方式、運(yùn)作的節(jié)奏，以及整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承受能力，包括消費(fèi)者GDP增長的人均收入這種關(guān)系有很多數(shù)字，你進(jìn)與不進(jìn)，進(jìn)了之后怎么操作，節(jié)奏怎么把握，你投入的規(guī)模如何的制定，我想有一系列的數(shù)據(jù)，這是開發(fā)商需要考慮的戰(zhàn)術(shù)上的原因。從戰(zhàn)略上來講你和政府形成這樣的一種合作伙伴關(guān)系，這是大的趨勢。但從技術(shù)操作的時候，戰(zhàn)略上應(yīng)該是積極配合，但戰(zhàn)術(shù)上應(yīng)該是謹(jǐn)慎執(zhí)行。

　　主持人：我想問一下潘總，因?yàn)榕丝傄恢北本┑腃BD地區(qū)精耕細(xì)作，假設(shè)從北京拿一塊很大的地，讓你去造一個城，你去不去？

　　潘石屹：這造城的事我不太會干，所以我可能不會去。另外從我對這個城市規(guī)劃的認(rèn)識，我覺得應(yīng)該是自然而然的成長起來，他可能要經(jīng)過一段時間成長起來的這可能就是一個好的城市。所以我們現(xiàn)在整個中國的房地產(chǎn)發(fā)展商感覺到的機(jī)會就是中小型的地區(qū)包括一些農(nóng)村的地區(qū)在城市化，我想這是一個很大的機(jī)會，就是有好多人要進(jìn)城需要房子。對中國的特大型城市北京、上海，上海的情況我不是很了解，像北京的情況就是明確的提出來叫世界城市，就是我們平時說的國際化大都市。也對我們的房地產(chǎn)發(fā)展商提供的一個很大的機(jī)會，原來世界城市就是要把北京作為的一個口號一樣，要建成一個國際化大都市。我就常想可能2008年開完奧運(yùn)會以后就差不多了，正好前段時間北京市做總體規(guī)劃的抽簽我有幸被他們聘請成專家委員了。也是一個學(xué)習(xí)的過程了，他們做了好多資料我看了一下。實(shí)際上作為一個世界城市，有三個標(biāo)準(zhǔn)：初級標(biāo)準(zhǔn)、中級標(biāo)準(zhǔn)和高級標(biāo)準(zhǔn)。要達(dá)到的世界城市的初級標(biāo)準(zhǔn)，它有一系列的指標(biāo)，人均居住面積、旅游人口占的比重，國際化的會議各種各樣的指標(biāo)就算下來，北京不要宏觀調(diào)控，就按照過去三五年的房地產(chǎn)增長的速度再往下增長，還需要20年的時間才能達(dá)到的世界城市初級標(biāo)準(zhǔn)的底線。所以我想這是個非常大的機(jī)會因?yàn)槲矣X得是可能全國各地都有機(jī)會，每一個發(fā)展商都可以看到這個機(jī)會。我認(rèn)為我的機(jī)會就在北京，就在國貿(mào)周圍沒有超過1000米的范圍之內(nèi)?，F(xiàn)在做了五六年的時間，營業(yè)額也不知道是不是北京第一了。反正我查了一下，最近三年時間每年納稅是北京第一，一個小時給政府交24萬的稅金，所以別人批評我說你一分錢貸款都沒有，中午還批評說是你是不是沒有進(jìn)取心了。我說是我在自己感覺有點(diǎn)把握不住了，增長的速度已經(jīng)比較快，我還在1000米的范圍內(nèi)精耕細(xì)作，能夠在把北京做成一個國際化的大都市的初級標(biāo)準(zhǔn)這20年時間內(nèi)做我自己應(yīng)該做的事情。

　　主持人：剛才潘總提到一個規(guī)劃，比如國際化大城市的規(guī)劃。因?yàn)槭┫壬土窒壬际呛Ｍ獾?，對這個國際化城市肯定有這方面的意見，我想聽聽兩位的看法。要不，施先生先請。

　　施永青：這個題目其實(shí)我也不太熟悉，我可以談?wù)剟偛耪畬ε卣叻矫嫖铱吹降囊恍┣闆r。香港跟國內(nèi)不同的就是香港政府對批地是很謹(jǐn)慎的，他是透過控制土地供應(yīng)量去維持這個土地的基本價格的。但是中國的情況很奇怪，就是中國政府拼命的把土地批出去，現(xiàn)在流落在民間的土地的量是可以足夠幾年甚至十幾年的發(fā)展。這個從某一個角度來說，中國比香港更市場化。這個土地供應(yīng)在民間的土地供應(yīng)已經(jīng)大量的存在，會造成的影響就是中國的地價、樓價也不容易增長。你看這幾年雖然說什么過熱了，除了上海、浙江一帶，其實(shí)深圳的樓價沒有怎么升，廣州、北京也是一樣。就是樓價一好大量的供應(yīng)就可以出現(xiàn)，這個政策將來政府會不會改變呢，如果現(xiàn)在8.31號這個大限，我自己看本來是不一定要定8月31號，他以前批地也有條款也可以做的。但以前不能夠做，到了8月31號就能夠做了嗎？我的估計(jì)也是做不到，因?yàn)檫@么大量的土地在民間你怎么去收回？你是行政上沒有能力去做的，但是如果他是一步步去收緊的話，對市場有什么樣的影響呢？如果他是把土地收回給政府，對有實(shí)力的發(fā)展商應(yīng)該是有好處的，因?yàn)槟闶菧p少將來的供應(yīng)嘛。但是如果這一批人，受了銀行政策的影響，銀行不貸款，沒有發(fā)展機(jī)會了，他可能將這些土地吐出來。但不是吐給政府，他是吐給有能力的、有財(cái)政能力的現(xiàn)存的發(fā)展商。這會造成一個什么樣的情況呢？因?yàn)檫@批土地吐出來的時候，他是已經(jīng)不計(jì)成本了拿到多少就是多少，就會對市場造成一個沖擊。因?yàn)橛幸慌四玫奖容^便宜的土地之后，建出來的房子跟你競爭的時候他就可以我便宜一點(diǎn)也賺錢了嘛，他就跟你搶的時候可以造成市場價格的影響。所以這個問題，就是這批土地是吐給市場還是政府收回。我覺得政府應(yīng)該想辦法自己來收回，不要讓他吐給市場。吐給市場，潘總就最喜歡了，因?yàn)樗F(xiàn)在是有錢沒地嘛，吐給市場他就可以拿。但是從整個社會來說，這么大量的土地吐給市場的話就會對市場造成很大的沖擊。這是我看到一些情況。

　　林明彥：可能先談一下這個國際化大都市的這個標(biāo)準(zhǔn)吧。剛才潘總也提到他也是有很多不同的標(biāo)準(zhǔn)。但是這個標(biāo)準(zhǔn)在不同的城市會有不同的標(biāo)準(zhǔn)。比如說現(xiàn)在我們到了東京，可能東京會有另外一個標(biāo)準(zhǔn)說怎么把他定位成國際化大都市，那么到了紐約他又有另外一個標(biāo)準(zhǔn)。所以這個不確定的因素，基本上就根據(jù)每一個不同的國家，不同的計(jì)劃委員會會制定一個標(biāo)準(zhǔn)，那么計(jì)劃怎么樣能夠達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)。從世界上看的話，他們可能會看他是不是世界上的金融組織，比如說紐約、倫敦都是世界上一個金融中心，那么他們是不是國際化的大都市，一般的人都會認(rèn)可。那么北京今天可能還沒有達(dá)到這個地位。中國經(jīng)濟(jì)目前的崛起，北京肯定是有非常大的這方面的希望?？赡芪蚁朐僬f一下，剛才潘總也提到就他可能在企業(yè)的戰(zhàn)略方面更加的重視的是北京CBD這個范圍。我們從另外的角度，從凱德置地的角度考慮的話，我們企業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)?？赡芪覀冇斜匾稚⒁幌率袌霰旧淼娘L(fēng)險。那么你到了這么大的規(guī)模，進(jìn)入了這個市場，如果你占有這個市場的比例是非常大的話，市場一有什么波動都會直接影響到企業(yè)。從這個角度考慮的話，我們是希望就是把我們的風(fēng)險相對分散，分散到不同城市，當(dāng)然這里面也帶來操作上的一些要求?？鐓^(qū)域、跨國際可能要求是更加大，這里面也有一個學(xué)習(xí)的過程。我們再總結(jié)一下，最重要的一點(diǎn)就我們需要很大程度的本土化，這樣才能夠達(dá)到一定的成功。

　　主持人：我想問一下，張總，因?yàn)槟阋彩潜粴w為北京的地產(chǎn)商，你是想做一個北京的地產(chǎn)商呢？還是想做一個中國的地產(chǎn)商或者說跨國的地產(chǎn)商？你對這個企業(yè)的目標(biāo)是怎么樣設(shè)計(jì)的？

　　張寶全：我覺得這次宏觀調(diào)控以后，很多企業(yè)感到壓力一樣。我覺得中國地產(chǎn)商整體來看心情還比較浮躁，用好話來說叫志向遠(yuǎn)大、以小博大等等。所以我個人認(rèn)為通過這次宏觀調(diào)控可能也需要我們自身一個反省。我覺得可能就是我們還在需要一個理性的狀態(tài)、一個從容的心態(tài)。在我們的發(fā)展過程中有很多的誘惑，這個誘惑可能前景都很好，但是不是你的一定要想明白。如果不能夠放棄的話，很可能給你帶來我覺得正好是相反的一種東西，但在中國地產(chǎn)在規(guī)矩或者游戲規(guī)則不很清晰的情況下，滋長了這種叫投機(jī)也好，叫拼博也好。我覺得要從容，該放棄的要放棄，我個人還是這樣定位。我肯定是永遠(yuǎn)不可能去想我當(dāng)最大的發(fā)展商。但是我立志想當(dāng)一個最好的發(fā)展商，那我最好的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如果你做一個項(xiàng)目，能盡力把這個項(xiàng)目做成產(chǎn)品的定位，到市場的經(jīng)營，他的綜合思維比一般的項(xiàng)目更高，或者說一個人相當(dāng)于兩個的話，我覺得這也是一樣的狀態(tài)，這是一點(diǎn)。第二點(diǎn)就是說，像今天的會議一樣我們還是把房地產(chǎn)作為一個經(jīng)濟(jì)形態(tài)，作為一個產(chǎn)業(yè)來認(rèn)識的。我覺得這個經(jīng)濟(jì)形態(tài)產(chǎn)業(yè)認(rèn)識可能是在房地產(chǎn)發(fā)展的初級市場的時候它是最主要。但是就是房地產(chǎn)還有一個形態(tài)就是文化形態(tài)，他一定和城市有關(guān)的。所以如果在這個過程中，把這種東西融合起來，包括也是今天新一輪需求增長里一個很重要的現(xiàn)象或者很重要的需要，包括像一級城市房價基本處于穩(wěn)定沒有怎么很大的增長。但是二、三級城市房價基本上是幅度比較大的增長，這種增長其實(shí)并不是宏觀調(diào)控帶來的，就算帶來可能還沒到不是他的原因。最最重要是需求的更新，或者是需求的提高。所以我認(rèn)為所有的企業(yè)也好、發(fā)展商來也好，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中我個人認(rèn)為還是應(yīng)該正確的根據(jù)自己企業(yè)的能力、特征、狀況來做一種選擇。我覺得可能就是要放棄我們以前很多不切實(shí)際的想法，這些想法在宏觀調(diào)控后可能更不能實(shí)現(xiàn)了，或者說可能帶來一些負(fù)面的影響。如果能夠在選項(xiàng)目、地段、選產(chǎn)品的時候，做一些自己擅長的也比較喜歡的也比較高興的，同時也可以賺到錢的，又能保證是很自由的按照自己的愿望來發(fā)展，我想這是最好的一種選擇。謝謝！

　　主持人：今天這場的幾位嘉賓，對宏觀調(diào)控談都了一些自己的意見，然后對自己的企業(yè)發(fā)展按照自己的特性做了很多的理解，到底先是做大還做強(qiáng)，怎么避免越大越弱、怎么做好做強(qiáng)，這一塊可能大家都有很多話題可以展開討論。因?yàn)闀r間關(guān)系本次論壇的這場對話結(jié)束，謝謝各位嘉賓。

　　主持人：再一次謝謝我們今天所有發(fā)言的嘉賓，接下來我們要請所有VIP的嘉賓上臺合影留念。