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　　在市場(chǎng)觀望氣氛較濃的情況下，萬(wàn)科08年前兩個(gè)月銷售面積同比增長(zhǎng)27.16%，銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)4.4%。另外，萬(wàn)科良好的融資能力以及作為行業(yè)集中度提高的受益者，同時(shí)按照近期股價(jià)，萬(wàn)科08年市盈率低于20倍，我們維持對(duì)萬(wàn)科強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。

　　核心觀點(diǎn)：

　　政府觀望市場(chǎng)，相機(jī)決策。08年2月，除2月7日公布《土地調(diào)查條例》外，基本沒(méi)有出臺(tái)重大調(diào)控政策。而《條例》的出臺(tái)，有助于加快土地調(diào)查的進(jìn)程，加大存量土地的盤活力度。另外，資金層面，華發(fā)股份的配股申請(qǐng)和杭州濱江房地產(chǎn)的首發(fā)申請(qǐng)獲得通過(guò)，直接融資限制有所松動(dòng)，但仍較嚴(yán)格；信貸方面，由于1月份信貸增量較大，緊縮沒(méi)有松動(dòng)的跡象。資金的緊縮，必將推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資創(chuàng)新。

　　供給下降較快，推動(dòng)北京、廣州和深圳商品房市場(chǎng)價(jià)升量跌。從銷售狀況來(lái)看，北京、廣州和深圳商品房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量跌的局面，而上海、重慶和天津則價(jià)升量增。之所以前三座城市出現(xiàn)價(jià)升量跌現(xiàn)象，我們認(rèn)為與相應(yīng)城市商品房供給量的絕對(duì)和相對(duì)下降有關(guān)系。從絕對(duì)量來(lái)講，這三座城市的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積都小于同期的商品銷售或預(yù)售登記面積；從相對(duì)量來(lái)講，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的速度都快于銷售或預(yù)售登記面積的速度，供給的下降較快，而我們?cè)谏掀趫?bào)告中分析了6座城市的旺盛潛在需求，因此必然出現(xiàn)城市商品房市場(chǎng)價(jià)升量減。我們依然看好，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　一線城市商品房供給增速將放緩。綜合分析各項(xiàng)先行指標(biāo)，近期來(lái)講，重慶和天津商品房供給增速將較快；但中期來(lái)講，只有重慶增速高于近期，其它城市都有所減緩，上海則有可能下降。

　　強(qiáng)烈推薦萬(wàn)科A。在市場(chǎng)觀望氣氛較濃的情況下，萬(wàn)科08年前兩個(gè)月銷售面積同比增長(zhǎng)27.16%，而部分城市的銷售面積在下降，這可以體現(xiàn)萬(wàn)科優(yōu)秀的把握市場(chǎng)趨勢(shì)的能力和較強(qiáng)項(xiàng)目銷售能力。另外，萬(wàn)科良好的融資能力以及作為行業(yè)集中度提高的受益者，同時(shí)按照近期股價(jià)，萬(wàn)科08年市盈率低于20倍，我們維持對(duì)萬(wàn)科強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。

　　1.政府觀望市場(chǎng)，相機(jī)決策

　　08年2月，除2月7日溫總理簽署國(guó)務(wù)院令公布《土地調(diào)查條例》外，基本沒(méi)有出臺(tái)重大調(diào)控政策，我們認(rèn)為主要原因在于，首先，07年下半年政策較為密集，而政策被市場(chǎng)接受需要一定的時(shí)間；其次，在市場(chǎng)局勢(shì)不明朗的情況下，政府也處于觀望態(tài)度，相機(jī)選擇。

　　《土地調(diào)查條例》進(jìn)一步規(guī)范了土地調(diào)查的內(nèi)容、方法、組織實(shí)施的過(guò)程及其行為人和調(diào)查后的成果形式等。這將加快土地調(diào)查的進(jìn)程。土地調(diào)查，首先，可以顯示政府控制土地閘門將持續(xù)不改；其次，土地調(diào)查的結(jié)果也有助于國(guó)家采取有針對(duì)性地土地政策，避免一刀切，有助于提高政策的靈活性；再次，有助于加大盤活存量土地的力度和增加存量土地供給。

　　資金緊縮將迫使房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

　　繼08年1月17日合肥城建公開發(fā)行之后，08年2月29日中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過(guò)了華發(fā)股份的配股申請(qǐng)和杭州濱江房地產(chǎn)的首發(fā)申請(qǐng)。另外，有很多房地產(chǎn)開發(fā)公司已向證監(jiān)會(huì)提交了非公開發(fā)行的申請(qǐng)，正在等待審批，如津?yàn)I發(fā)展。這一方面說(shuō)明監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資的限制有所緩解，另一方面監(jiān)管層的限制力度還較大。而銀行信貸方面，1月份新增貸款8036億元，信貸緊縮也同樣沒(méi)有過(guò)多的放松。在資金緊縮的情況下，將迫使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道創(chuàng)新，同時(shí)銀行也會(huì)在資金運(yùn)作方面有所改變。

　　2.一線城市商品房銷售：價(jià)升，量增減不一

　　供給下降較快，推動(dòng)北京，廣州和深圳商品房?jī)r(jià)升量減

　　從07年商品房銷售狀況來(lái)看，北京，廣州和深圳價(jià)升量減，而上海、天津和重慶則量升價(jià)也增。6座城市商品房?jī)r(jià)格均有所上漲，其中深圳上漲最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次為，廣州、天津、重慶和上海。從銷售面積同比增長(zhǎng)率來(lái)看，重慶、上海、天津、廣州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。