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　　商品房供給下降，推動市場價升量減

　　與06年4月以來廣州商品房銷售面積同比增長率呈下降趨勢相反的是，商品房銷售價格的同比增長率卻呈上升趨勢，廣州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價增量減的現(xiàn)象，之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是由于商品房供給量下降造成的。一方面，如我們上月報告中提到的04、05年土地購置面積的下降導(dǎo)致商品房可供給量下降，另一方面，06年以來廣州商品房批準預(yù)售量同比增長是在下降的，也即廣州新增商品房的供給同比是在下降的。另外，商品房批準預(yù)售面積的同比增長率低于銷售面積同比增長率，即商品房供給較需求下降更快，而且商品房銷售面積與批準預(yù)售面積的比例基本在1以上，廣州房地產(chǎn)市場供需矛盾依然緊張，需求支撐商品房價格同比上升。08年1月批準預(yù)售面積同比增長率高于銷售面積，且銷售面積與批準預(yù)售面積的比率為0.71，這一方面與目前市場觀望氣氛自07年年末不斷積聚有關(guān)，同時也受到市場淡季、春節(jié)因素和廣州傳統(tǒng)的購房習(xí)慣等的影響；另一方面，在信貸緊縮的情況下，部分開發(fā)商有可能加快推盤的速度。批準預(yù)售面積同比增長率高于銷售面積，在07年前3個月同樣出現(xiàn)，因此僅憑一個月的數(shù)據(jù)難以確定未來的趨勢。

　　2.6深圳住宅供給減少，推動市場價升量減

　　如我們上期報告中所分析，07年深圳住宅銷售面積同比增長-29.1%，而價格則增長44.84%，價升量減。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，與深圳的住宅供給是分不開的。首先，深圳住宅批準預(yù)售面積同比增長率為負值，07年同比下降了15.17%，比06年減少了105.37萬平方米，住宅供給量下降；其次，與廣州房地產(chǎn)市場類似，深圳住宅批準預(yù)售面積同比增長率低于銷售面積增長率，而且商品房銷售面積與批準預(yù)售面積的比例基本在1以上，即住宅供給較需求下降更快，住宅供給小于需求，這必然出現(xiàn)價升量減的局面。07年12月商品房銷售面積與批準預(yù)售面積的比例為0.85，主要是受市場觀望氣氛的影響，我們認為需求基礎(chǔ)并未動搖。

　　2.7供給下降較快，推動北京，廣州和深圳商品房價升量減

　　從07年商品房銷售狀況來看，北京，廣州和深圳價升量減，而上海、天津和重慶則量升價也增。6座城市商品房價格均有所上漲，其中深圳上漲最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次為，廣州、天津、重慶和上海。從銷售面積同比增長率來看，重慶、上海、天津、廣州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、廣州和深圳房地產(chǎn)市場，之所以出現(xiàn)價升量跌的局面，與城市商品房供給量下降有一定的關(guān)系。從絕對量來講，這三座城市的商品房批準預(yù)售面積都小于同期的商品銷售或預(yù)售登記面積；從相對量來講，商品房批準預(yù)售面積下降的速度都快于銷售或預(yù)售登記面積的速度，需求相對于供給更加強勁，供給的下降較快，必然帶來城市商品房市場價升量減。

　　3.一線城市商品房供給趨勢：增速將減緩

　　近期來講，重慶和天津商品房供給增速將較快；但中期來講，只有重慶增速高于近期，其它城市都有所減緩，上海則有可能下降。

　　3.1北京商品房供給，近期較為平穩(wěn)，中期將減緩

　　北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率，07年為16%，高于06年約3個百分點，遠低于全國平均水平。

　　開工未竣工面積是指施工面積中扣除新開工面積的剩余部分。07年扭轉(zhuǎn)06年的下降趨勢，同比增長7.9%，高于06年的-6.15%，低于全國平均水平；新開工面積，07較06年有較大幅度的下降，同比下降19.6%，07年全國則同比增長19.4%。另外，07年開工未竣工面積同比增速高于新開工面積增速，且新開工面積增速為負值。

　　土地購置面積，04-06年逐年減少，07年同比有所增加，同比增長率為32.7%；完成土地開發(fā)面積，04、05年處于負增長，06年由負轉(zhuǎn)正，同比增長率為167.5%，這也因此帶動07年土地購置面積同比增長，而07年再次進入負增長。完成開發(fā)未購置土地面積是指同期完成土地開發(fā)面積扣除土地購置面積的余額。該面積，04、05、07年均為負值，06年為正，一方面說明土地供需矛盾較為強烈，另一方面，土地供給相對稀缺，未來土地供給也將有所降低。