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　　北京、廣州和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，之所以出現(xiàn)價(jià)升量跌的局面，與城市商品房供給量下降有一定的關(guān)系。從絕對(duì)量來(lái)講，這三座城市的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積都小于同期的商品銷售或預(yù)售登記面積；從相對(duì)量來(lái)講，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的速度都快于銷售或預(yù)售登記面積的速度，需求相對(duì)于供給更加強(qiáng)勁，供給的下降較快，而我們?cè)谏掀趫?bào)告中分析了6座城市的旺盛潛在需求，這必然帶來(lái)城市商品房市場(chǎng)價(jià)升量減。因此我們依然看好，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2.1北京商品房?jī)r(jià)升量跌

　　07年年末以來(lái)北京商品房銷售面積不斷下降

　　北京商品房銷售面積，07年繼續(xù)維持05年以來(lái)年逐年下降趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)率為-16.53%，基本與06年持平；環(huán)比增長(zhǎng)率，12月較11月增長(zhǎng)22.89%，雖維持了年末的翹尾效應(yīng)，但04年以來(lái)，12月環(huán)比增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)，07年12月相對(duì)下降較多；這一方面與04年以來(lái)土地購(gòu)置面積下降導(dǎo)致商品房供給量下降有關(guān)，另一方面，也受到年末市場(chǎng)觀望氣氛逐漸積聚的影響。

　　07年北京商品房銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)39.54%,年末兩月環(huán)比正增長(zhǎng)

　　07年北京商品房?jī)r(jià)格較同期增長(zhǎng)了39.54%；環(huán)比增長(zhǎng)率，11、12月分別為2.63%和14.35%。

　　商品房供給減少，推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)升量減

　　07年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)升量減局面，而08年前兩個(gè)月商品房預(yù)售登記面積分別為119.25和47.9萬(wàn)平方米，2月環(huán)比下降59.83%，這一方面與影響需求的因素，如春節(jié)、銷售淡季和市場(chǎng)觀望氣氛繼續(xù)等因素有關(guān)，另一方面與商品房供給也有很大關(guān)系。

　　北京商品房成交量的下降，主要與商品房供給量下降有關(guān)。首先，05、06年土地購(gòu)置面積的下降必然帶來(lái)07年商品房供給量的相對(duì)下降；其次，北京商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降較較快，07年同比下降21.44%，08年前兩個(gè)月同比下降34.3%；再次，商品房供給相對(duì)于需求下降速度更快，08年2月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比下降66.1%，高于預(yù)售登記面積的環(huán)比增長(zhǎng)率，-59.83%；第四，需求仍相對(duì)旺盛，不僅在環(huán)比增長(zhǎng)率上，供給下降快于需求，而且從絕對(duì)量上看，08年前2月商品房預(yù)售登記面積為167.15萬(wàn)平方米，高于商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積，163.73萬(wàn)平方米。供給量的下降，而需求的相對(duì)旺盛，必然導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)升量減。

　　2.2上海商品房?jī)r(jià)升量更增

　　07年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)22.13%，小戶型產(chǎn)品充斥市場(chǎng)

　　上海商品房銷售面積，07年較同期增長(zhǎng)22.13%；環(huán)比增長(zhǎng)率，07年12月為47.86%，扭轉(zhuǎn)9月以來(lái)逐月下降的態(tài)勢(shì)。

　　07年上海商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)16.19%

　　上海商品房銷售均價(jià)，04年以來(lái)不斷上漲，07年同比增長(zhǎng)率為16.19%，而06年同期則為5.17%，07年價(jià)格同比增長(zhǎng)較快；環(huán)比增長(zhǎng)，12月份也并未如市場(chǎng)預(yù)期下跌，而是增長(zhǎng)了20.72%。

　　從商品房成交的價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，08年前兩月成交的商品房主要集中在7000元/平方米以下，其中均價(jià)在1萬(wàn)元以下的商品房銷售面積占總銷售面積的比重，08年1月為74.7%,二月為79.8%，說(shuō)明上海的房?jī)r(jià)并不是高不可攀，但這與商品房銷售的區(qū)域有一定關(guān)系；

　　從商品房成交的面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，08年前兩月成交的商品房主要集中在70-140平方米之間，140平方米以下商品房成交面積占總成交面積的比重，08年1月為81.1%，08年2月為84.8%，小戶型產(chǎn)品較多，說(shuō)明06年以來(lái)對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控取得了一定效果，小戶型產(chǎn)品投入市場(chǎng)的量將逐步發(fā)大，這部分產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也更將激烈。