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　　蹊徑與震蕩

　　已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月沒有再涉足土地市場的金地地產(chǎn)，則自2006年便開始嘗試新的融資途徑。2006年8月，金地公告與荷蘭ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，擬與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作開發(fā)金地天津格林世界項(xiàng)目。

　　根據(jù)雙方約定，合作涉及土地面積約26.6萬平米，ING基金將共投資約1.88億元，其中1.37億元用于收購金地天津51%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，金地天津變更為中外合作經(jīng)營企業(yè)。ING基金將擁有金地天津48%的利潤分配權(quán)，金地集團(tuán)擁有52%的利潤分配權(quán)。然而，這一合作在2007年9月新一輪調(diào)控到來時(shí)，因未獲天津主管部門審批而中止。

　　2008年2月21日，金地集團(tuán)再次宣布與UBS(瑞銀)達(dá)成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，雙方各出資50%設(shè)立投資管理公司，金地集團(tuán)在境內(nèi)以相當(dāng)于1000萬美元的等值人民幣出資。合資公司將籌集2億-3億美金，用于地產(chǎn)開發(fā)。

　　據(jù)瑞銀全球資產(chǎn)管理公司大中華區(qū)的一位內(nèi)部人士透露，“瑞銀與金地接洽始自一年半前，雙方共設(shè)投資公司的自主資金投入很少。這個(gè)公司只是一個(gè)融資平臺(tái)，由瑞銀利用海外融資的優(yōu)勢(shì)，吸納資金，幫助金地開發(fā)項(xiàng)目。”

　　這位消息人士稱，“通過這個(gè)合作，金地得到了一個(gè)融資平臺(tái)，瑞銀進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)。這一合作模式將以金地為導(dǎo)向，由其選定項(xiàng)目投資，合資公司追加相同投資額度，在項(xiàng)目中各獲取50%的收益。”

　　對(duì)此，一位地產(chǎn)資深人士評(píng)論指出，“這種合作模式本質(zhì)上是一個(gè)基金。金地不必受讓股權(quán)，但是，會(huì)受讓項(xiàng)目的一部分收益。”他認(rèn)為，地產(chǎn)商在融資渠道暢通時(shí)一般不愿這么做，但在現(xiàn)在的境況下不失為一種好選擇，也是外資投資地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)新途徑。

　　另一位分析人士則認(rèn)為，該融資模式，同樣無法繞過結(jié)匯這道閘門。“政策明令向項(xiàng)目公司注資，只能采取追加注冊(cè)資本金的形式，每一項(xiàng)大額注資都要經(jīng)過商務(wù)部審批。”

　　對(duì)于很多地產(chǎn)商，目前遭遇的融資困難是多年未見的窘境。“即使不是一個(gè)拐點(diǎn)，也是一次震蕩。未來一年，信貸政策可能將持續(xù)緊縮中。”偉業(yè)顧問董事金勇認(rèn)為。

　　央行副行長易綱在最近一次公開講話中已表示，今年將延續(xù)緊縮的信貸政策。

　　但是仍有分析人士對(duì)未來幾個(gè)月的融資環(huán)境相對(duì)樂觀。華興資本CEO包凡即認(rèn)為：“在次級(jí)債風(fēng)波的影響下，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的憂慮將大過對(duì)投資過熱的擔(dān)心，信貸在持續(xù)緊縮后，會(huì)有一段時(shí)間的放開。”更有地產(chǎn)人士認(rèn)為這可能成為大地產(chǎn)商以低價(jià)吸納地產(chǎn)項(xiàng)目的契機(jī)，并由此引發(fā)行業(yè)并購。

　　但這種樂觀很難讓人信服，因?yàn)橹挥惺种形沼鞋F(xiàn)金的地產(chǎn)商，才能在這場震蕩中獲益——“但大多數(shù)地產(chǎn)商，手中都沒有錢”。對(duì)于平均負(fù)債率達(dá)70%左右，囤積大量土地的內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)而言，融資困局越久，矛盾越突出。

　　進(jìn)入2月，房地產(chǎn)成交量繼續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，北京推出的六個(gè)住宅項(xiàng)目689套住宅中，僅有84套住宅簽約，簽約率僅為12%。其中，更有四個(gè)項(xiàng)目銷售簽約量為零。