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　　“去年9月，市場(chǎng)大幅震蕩前，萬(wàn)科內(nèi)部高層，便計(jì)劃2008年初停止擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。只是沒(méi)想到，這一輪震蕩來(lái)得如此快。”一位業(yè)內(nèi)資深人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露。

　　一個(gè)并非巧合的現(xiàn)象是：目前急于回籠資金或融資的地產(chǎn)商，正是前一階段的囤地大戶。

　　“萬(wàn)科等大地產(chǎn)商的資金鏈緊張，一方面與融資不暢有關(guān)，一方面是因其在2007年前后土地儲(chǔ)備極速擴(kuò)張。”一位業(yè)內(nèi)資深人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。萬(wàn)科公報(bào)顯示，僅在去年三季度便新增項(xiàng)目13個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約268.6萬(wàn)平方米。

　　另一家A股龍頭上市公司金地地產(chǎn)(上海交易所代碼：600383)亦在2007年8月至9月間，以招拍掛方式為主，共斥資83億余元集中拿下位于珠三角、長(zhǎng)三角附近多宗地塊。

　　碧桂園(香港交易所代碼：2007)則在港上市后，三月內(nèi)激增2600萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備；2007年8月5日又新增總建筑面積約835萬(wàn)平方米的四幅土地，成為儲(chǔ)備土地最多的國(guó)內(nèi)上市開(kāi)發(fā)商，土地儲(chǔ)備總量達(dá)4500萬(wàn)平方米。

　　“去年9月，地產(chǎn)融資渠道受阻后，大多數(shù)地產(chǎn)公司緊縮戰(zhàn)線。五個(gè)月來(lái)，土地項(xiàng)目交易驟減。”深圳控股總裁張化橋說(shuō)。

　　金地公告顯示，金地在2007年9月，以2.04億元獲取東莞市一地塊51%股權(quán)后，再未購(gòu)入一塊土地，與其前三季度的瘋狂購(gòu)地形成鮮明對(duì)比。

　　招商地產(chǎn)(深圳交易所代碼：000024)則在2007年12月初，以12.2億元競(jìng)得重慶一地塊。其下屬兩子公司同時(shí)以24.1億元購(gòu)得南京一地塊。至2月，再無(wú)土地交易。

　　只有萬(wàn)科在降價(jià)促銷、回籠資金的同時(shí)，仍于2007年四季度斥資數(shù)十億元，連續(xù)購(gòu)得位于無(wú)錫、成都、上海、長(zhǎng)沙的多宗地塊。但與前三個(gè)季度頻繁以招拍掛形式參與天價(jià)競(jìng)地不同，萬(wàn)科在調(diào)控后購(gòu)入的土地，多以協(xié)議出讓為主。至2008年初，萬(wàn)科亦停止購(gòu)地。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前地產(chǎn)業(yè)因宏觀調(diào)控而遭遇的融資困局，對(duì)于大地產(chǎn)商既是挑戰(zhàn)，也是契機(jī)，概因小地產(chǎn)公司融資更為艱難，只能選擇轉(zhuǎn)讓手中持有的地塊。“現(xiàn)在這個(gè)階段，不會(huì)再有人天價(jià)拿地，但如果手中有錢，卻是一個(gè)以低價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。”偉業(yè)顧問(wèn)董事金勇指出。

　　不過(guò)，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)亦毋庸置疑——此時(shí)激增的土地，將令土地占有公司的資金鏈?zhǔn)艿礁鼑?yán)重的考驗(yàn)。由于“囤地大限”的設(shè)定，各地產(chǎn)商必須確保有足夠資金按期啟動(dòng)旗下地塊的開(kāi)發(fā)。據(jù)張化橋透露，“這幾個(gè)月，某些擁有幾百億資產(chǎn)的大地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流只有20個(gè)億，周轉(zhuǎn)很難，根本無(wú)力擴(kuò)張。”

　　以碧桂園為例，其在2007年年底新獲施工許可證建筑面積約為1500萬(wàn)平方米，2007年年底在建建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，2008年新報(bào)建及開(kāi)工的可建建筑面積約為1600萬(wàn)平方米。資金壓力不言而喻，在外界看來(lái)，這也是碧桂園在2007年10月底準(zhǔn)備發(fā)債15億美元未果后，又卷土重來(lái)不惜縮水發(fā)債的主要原因。

　　融資路難

　　地產(chǎn)融資路徑受限，是一個(gè)漫長(zhǎng)而逐漸加碼的過(guò)程，最早的限制來(lái)自對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的限制。2006年6月，“國(guó)八條”發(fā)布后，六部委聯(lián)合發(fā)布171號(hào)文，其中規(guī)定，外資欲投資地產(chǎn)，必須設(shè)立注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)美元的公司。兩個(gè)月后，銀監(jiān)會(huì)再發(fā)54號(hào)文，堵死了外資以股權(quán)回購(gòu)形式，借債給地產(chǎn)公司的途徑。

　　外資進(jìn)不來(lái)的同時(shí)，銀行信貸亦在緊縮。2007年9月27日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)359號(hào)文，明令銀行加強(qiáng)信貸管理，禁止對(duì)查實(shí)具有囤地和囤房行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。此外，銀行還將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%；同時(shí)，第二套房的貸款利率在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，這與先前銀行普遍采用的基準(zhǔn)利率下浮10%-15%的房貸實(shí)際利率相比，相當(dāng)于上調(diào)了20%-25%。