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　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，其快速發(fā)展離不開金融的支持。但央行陸續(xù)發(fā)布了195號和121號文件，我國銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策步入了一個穩(wěn)步緊縮的時期。無論是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投向、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的限制，還是對房地產(chǎn)銷售回款環(huán)節(jié)的個人住房貸款政策，均呈現(xiàn)出越來越緊、越來越嚴(yán)的趨勢。如何融資成了房地產(chǎn)企業(yè)能否生存下去的關(guān)鍵，融資困境真正形成。

　　一、國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究進(jìn)展及融資方式概述

　　威廉姆•B•布魯格曼和杰夫•D•瑞費(fèi)雪針對住宅房地產(chǎn)融資和收益型房地產(chǎn)融資提出了固定利率抵押貸款、可變利率抵押貸款、不定支付抵押貸款等融資模式，并指出美國房地產(chǎn)金融的發(fā)展與美國金融法律制度的健全和完善是分不開的。

　　勞倫斯•朗瓦認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式，一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槠洮F(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

　　戴燦輝在系統(tǒng)分析了美國、英國、德國住宅金融政策及其特點(diǎn)后得出：住房金融的發(fā)展離不開政府的作用。

　　姚捷認(rèn)為，以美國、德國、新加坡為典型代表的住宅金融發(fā)展模式存在共性：(1)各國住宅金融的發(fā)展均離不開政府的支持；(2)住宅金融的政策性必須和經(jīng)營性有機(jī)地結(jié)合在一起；(3)住宅金融必須堅(jiān)持專業(yè)化和多樣化并存。

　　陳柳欽系統(tǒng)闡述了美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程、設(shè)立條件、種類和優(yōu)勢所在等，并借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真探討了我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展意義、模式選擇和政策建議。

　　郭曉亭探討了目前我國房地產(chǎn)各種融資途徑的優(yōu)勢和劣勢，對未來融資方式的發(fā)展趨勢做出了一定的預(yù)測和分析，認(rèn)為未來我國房地產(chǎn)業(yè)融資多元化趨勢是必然，并且直接投融資將成為主流。

　　綜合上述文獻(xiàn)資料，我們可以看出：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開房地產(chǎn)金融的支持，而房地產(chǎn)金融的發(fā)展離不開政府的支持，我國政府應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)金融相關(guān)法律制度的建立與完善。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

　　目前，從我國房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資現(xiàn)狀來看，主要表現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn)：

　　(一)融資規(guī)模持續(xù)增長。通過對近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量還是不斷上漲，2001年到2005年短短的4年時間，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量漲了1.8倍。(表1)

　　(二)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道。從我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。雖然近年來國家陸續(xù)出臺緊縮性貨幣政策，但是這并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，房地產(chǎn)行業(yè)信貸增長依然較高。

　　(三)股票融資和債券融資在我國房地產(chǎn)融資中所占比重較小。目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，截止2005年末我國房地產(chǎn)上市公司僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。同樣，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，這主要是由于我國對發(fā)行企業(yè)債券限制較嚴(yán)，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行企業(yè)債券的可能性非常小。