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　　蟄伏十年的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年四季度突然升溫，價(jià)量雙增，其中既有港人對(duì)未來(lái)“負(fù)利率”的預(yù)期，也有外資“投資中國(guó)”的替代作用

　　新年伊始，計(jì)劃于年內(nèi)結(jié)婚的李先生打算在離父母較近的港島區(qū)內(nèi)買房，“踩盤”一番后卻叫苦連天。他發(fā)現(xiàn)近期區(qū)內(nèi)待售樓盤不僅放盤量少，開(kāi)價(jià)更比兩月前漲了20%到30%。“實(shí)在高得有點(diǎn)過(guò)分！”他說(shuō)。

　　近期樓價(jià)漲幅，也令香港資深物業(yè)投資人陳清白感到吃驚，他屬意的一些目標(biāo)樓盤突然提價(jià)5%-10%，“只好放棄了”。

　　回顧2007年，香港樓市的增長(zhǎng)曲線明顯分成兩個(gè)階段：2007年九十月以前，樓價(jià)只是緩慢攀升，升幅約3%-4%，與通貨膨脹率相若；戲劇性的抬升出現(xiàn)在2007年的最后三個(gè)月。根據(jù)中原地產(chǎn)代理有限公司研究部按全港各區(qū)主要樓盤房?jī)r(jià)走勢(shì)計(jì)算得出的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)，2007年，該指數(shù)累積上升27.8%，其中四季度(10月至12月)上升了16.9%。

　　反映樓市活躍程度的物業(yè)交易量，數(shù)字也大增。香港土地注冊(cè)處統(tǒng)計(jì)顯示，截至2007年12月27日，香港整體物業(yè)注冊(cè)宗數(shù)已達(dá)至143932宗，注冊(cè)金額5184億港元，同創(chuàng)十年來(lái)的新高。其中，一手樓盤交易2007年約17014宗，較上年增長(zhǎng)40%，交易額同比增加超過(guò)1倍；二手樓交易迄今注冊(cè)量為105468宗，注冊(cè)金額3135億港元，同樣是十年來(lái)的新高。

　　物業(yè)交易量的突破性增長(zhǎng)主要來(lái)自于四季度。2007年10月和11月的樓盤買賣合約數(shù)目，分別以26%和36%的速度增加，合約金額總值更分別增加81%和60%。

　　歷經(jīng)1997年亞洲金融風(fēng)暴蹂躪和2003年SARS重挫之后，蟄伏十年的香港樓市已悄然抬頭，漸入亢奮。

　　“負(fù)利率”將成

　　香港樓市在2007年年尾突然升溫，主要肇因于美國(guó)減息周期的啟動(dòng)。

　　港元多年來(lái)奉行與美元掛鉤的聯(lián)匯制度。香港銀行提供的房貸計(jì)劃，一般以最優(yōu)惠利率扣減若干百分點(diǎn)來(lái)計(jì)算房貸利率。當(dāng)美國(guó)減息時(shí)，香港銀行即調(diào)低最優(yōu)惠利率(Primerate)，間接令房貸利率降低。

　　美聯(lián)儲(chǔ)為提振疲弱的美元和美國(guó)經(jīng)濟(jì)，近三個(gè)月四度降息，使得香港銀行將最優(yōu)惠利率降至6.75%。香港房貸利率也隨之大幅下調(diào)，大大降低了房屋供款成本。加之市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)2008年美國(guó)可能再減息兩次，香港地產(chǎn)商和購(gòu)房者對(duì)后市均存有美好憧憬，投資升值預(yù)期推高了樓價(jià)。

　　中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升告訴《財(cái)經(jīng)》記者，目前香港房地產(chǎn)商普遍偏向惜售，有的甚至封盤。在樓盤供應(yīng)吃緊的情況下，樓價(jià)出現(xiàn)“三級(jí)跳(升)”實(shí)屬必然。

　　黃良升指出，連續(xù)四次減息后，香港銀行房貸利率已降至4%，令市民的供款負(fù)擔(dān)比率下降近1%，目前約為34%，與1997年樓市高峰期的85.4%相差逾50%。

　　利率走低只是推動(dòng)因素之一。更重要的原因在于，香港處于美元弱勢(shì)和人民幣升值的夾縫中，一方面跟隨美國(guó)持續(xù)減息；另一方面，因香港消費(fèi)品和食物主要由內(nèi)地輸入，在人民幣持續(xù)升值、內(nèi)地食品特別是肉類大幅漲價(jià)的形勢(shì)下，便難免會(huì)輸入通脹。

　　“如果2008年香港經(jīng)濟(jì)有令我吃驚的地方，我相信會(huì)是通脹。”瑞信中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究部主管陶冬認(rèn)為，香港本土通脹正在加劇。近年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，高端人材極度短缺，企業(yè)“搶人”情況嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)內(nèi)需，低端勞工也開(kāi)始受惠，2008年正面臨大規(guī)模的加薪浪潮。他認(rèn)為，若計(jì)入跳槽人士加薪的幅度，2008年港人平均薪酬調(diào)整可達(dá)8%-10%，將令通脹火上加油。陶冬預(yù)期2008年香港通脹率高達(dá)5.1%，高于市場(chǎng)預(yù)期的3.3%。

　　一方面是房貸利率隨美元降息大幅下調(diào)，另一方面是通脹率趨升，雙向運(yùn)動(dòng)的直接結(jié)果是：房貸利率與通脹率相比將可能出現(xiàn)“負(fù)利率”，而這正是吹大資產(chǎn)泡沫的征兆之一。前摩根士丹利董事總經(jīng)理，私人房產(chǎn)基金LimAdvisors董事卓百德對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“購(gòu)房人士比較關(guān)心的是房貸利率和通脹率的比較。呈負(fù)數(shù)時(shí)，會(huì)真正刺激到他們買樓的愿望。”