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　　目前香港4%的房貸利率與3%的全年通脹率已越趨接近，一旦通脹率應(yīng)驗(yàn)陶冬預(yù)言的5.1%，則“負(fù)利率”將成定局。

　　“投資中國(guó)”的替代性選擇

　　在香港樓市升溫的背后，是日趨旺盛的需求。開發(fā)商嘉華地產(chǎn)有限公司近年活躍于香港政府土地拍賣會(huì)，該公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理陳玉成分析認(rèn)為，香港樓市正處于新上升周期的起點(diǎn)，需求增加是主因之一。

　　“以往香港人常以國(guó)際城市自居，但香港真正稱得上世界一流城市，能與倫敦、紐約等城市相提并論，是在回歸后中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛的這幾年。”陳認(rèn)為，香港近年匯聚了全球優(yōu)秀人才長(zhǎng)期或短期居留，為香港整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是圍繞中心城區(qū)的香港島、西九龍等地區(qū)創(chuàng)造了相當(dāng)大的住房需求。在他看來，與世界“頂級(jí)城市”紐約、倫敦相比，香港樓價(jià)并不貴，仍大有上升空間。

　　香港三大地產(chǎn)開發(fā)商之一恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理謝偉銓認(rèn)為，香港房地產(chǎn)整體需求正持續(xù)增加，首先來自于家庭成員平均數(shù)的降低。由于生活水平的提升和社會(huì)觀念的變更，香港平均家庭成員數(shù)目由十年前的3.3個(gè)降至現(xiàn)在的3個(gè)，反映出有更多年輕夫婦脫離家庭，分開居住。這一“獨(dú)立潮流”制造了約20多萬個(gè)住房需求量。

　　另外，大量早年移民海外的香港人，選擇回流香港工作。投行高盛發(fā)表報(bào)告指出，2007年3月時(shí)，全港樓盤空置單位正以每月1000個(gè)的速度減少，至2007年9月，速度加快至每月減少1700個(gè)。高盛預(yù)期，在工資進(jìn)一步上漲的前堤下，空置單位減少之勢(shì)將持續(xù)下去。

　　除了自住房，投資性買房也在增加。其中尤為引人注目的是海外基金開始聚焦香港物業(yè)。卓百德分析指出，西歐發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)正處于上升周期的頂部，基金紛紛轉(zhuǎn)投東歐和亞洲等新興市場(chǎng)，香港是目標(biāo)之一。近兩年全球投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)趨之若鶩，但因種種政策限制，投資中國(guó)內(nèi)地困難重重，且中國(guó)內(nèi)地也已流動(dòng)性過剩，于是和內(nèi)地息息相關(guān)的香港市場(chǎng)，逐漸成為海外基金“投資中國(guó)”的替代選擇。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，2007年全年，美國(guó)三大私募基金之一TPG旗下的TPG-Axon動(dòng)用16億港元，從香港實(shí)力地產(chǎn)商手中先后購得約255個(gè)中高價(jià)新盤單位。熟悉TPG-Axon的開發(fā)商恒隆地產(chǎn)集團(tuán)主席陳啟宗對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“我們?cè)缫延^察到海外基金的這一流向，但不會(huì)主動(dòng)邀請(qǐng)他們買樓。畢竟基金投資較為短線，如果他們套現(xiàn)時(shí)一并拋出市場(chǎng)，對(duì)香港樓市影響很大。”

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，在1997年香港樓市高峰時(shí)，很多海外基金盤踞其中。但以往海外基金只集中投資商用寫字樓，用于出租。近兩年進(jìn)入香港的海外基金，則連住宅新盤一并青睞。

　　內(nèi)地和香港關(guān)系密不可分，也造就了“北水南下”的購房機(jī)遇。嘉華地產(chǎn)營(yíng)業(yè)部經(jīng)理陳玉成接受采訪時(shí)表示，近年確有不少新界區(qū)和港島市區(qū)豪宅由內(nèi)地客承接，尤以新界區(qū)毗鄰深圳的交通交匯點(diǎn)沙田、大埔為盛，買家多為往來內(nèi)地與香港貿(mào)易的商人。對(duì)這些內(nèi)地客商來說，在香港資金進(jìn)出無限制，買香港物業(yè)有停泊資金的作用，“如內(nèi)地生意出問題，在香港留有后備資產(chǎn)也可應(yīng)急。”

　　在香港，業(yè)界多以“摸貨交易”判斷投資炒賣的多寡。“摸貨”一詞源自英語ConfirmorTransactions(確認(rèn)交易，即買賣雙方訂立合同后，買家于完成交易前再將物業(yè)的擁有權(quán)以更高價(jià)轉(zhuǎn)讓)。在上世紀(jì)90年代香港樓市火熱之時(shí)，成交期的一個(gè)月內(nèi)，物業(yè)可被轉(zhuǎn)手三四次，相當(dāng)瘋狂，故“摸貨”量一直被視為樓市的溫度計(jì)。根據(jù)地產(chǎn)中介公司香港置業(yè)研究部的數(shù)據(jù)，2007年“摸貨”交易達(dá)1700宗，較2006年增加約30%。

　　“勾地”與泡沫

　　除了新界區(qū)的私人農(nóng)地、以及鐵路車站上蓋的發(fā)展項(xiàng)目，香港開發(fā)商的建房土地資源均來自政府。2002年前，港府一直實(shí)行常規(guī)土地拍賣政策，每年預(yù)先訂立拍賣土地的數(shù)目和時(shí)間表。

　　至2002年，香港樓市仍如一池死水，未能從金融風(fēng)暴的打擊中恢復(fù)過來。為回暖樓價(jià)，港府首度提出以“勾地制”代替定期賣地。