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　　未來房?jī)r(jià)為何會(huì)持續(xù)上漲？政府應(yīng)該從哪些方面出手調(diào)控？城市遠(yuǎn)郊區(qū)域是否已迎來投資良機(jī)？香港樓市投資機(jī)會(huì)在哪里？我們看看香港“地產(chǎn)狂人”施永青在上海理財(cái)博覽會(huì)上演講時(shí)給出的答案。

　　房產(chǎn)還有投資機(jī)會(huì)嗎？香港“地產(chǎn)狂人”給出的答案是：有！

　　施永青是香港中原集團(tuán)主席，對(duì)內(nèi)地的讀者來說，“施永青”這三個(gè)字可能還沒有“中原地產(chǎn)”四個(gè)字熟悉，但在香港，施永青卻是地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)娜宋?。他?ldquo;中原地產(chǎn)”是香港最大的房產(chǎn)中介公司，因此有人稱他為地產(chǎn)霸主；還由于他經(jīng)常在報(bào)刊上發(fā)表樓市評(píng)論，而且出言大膽，所以有人稱他為“地產(chǎn)狂人”。

　　自上個(gè)世紀(jì)70年代末期創(chuàng)辦中原地產(chǎn)以來，施永青始終在關(guān)注香港樓市的發(fā)展和變化，長(zhǎng)期不懈地堅(jiān)持，讓他練就了一副“火眼金睛”，成功預(yù)測(cè)了香港樓市兩次調(diào)整時(shí)間和兩次上升時(shí)間。如1982年、1997年兩次調(diào)整，以及1985年和2002年的兩次上升。如果用一句上海話來形容施永青的話，他就是香港房地產(chǎn)界的“老法師”。

　　投資者非常希望分享他的經(jīng)驗(yàn)，在剛剛結(jié)束的上海理財(cái)博覽會(huì)上，他的演講會(huì)場(chǎng)內(nèi)人滿為患。演講結(jié)束之后，還有許多聽眾遲遲不肯離去，圍住他不停地請(qǐng)教。

　　樓市未來的發(fā)展趨勢(shì)如何？國(guó)家會(huì)否繼續(xù)加大對(duì)樓市的調(diào)控？城市外圍區(qū)域是否已迎來投資良機(jī)？……帶著諸多投資者關(guān)心的話題，本刊記者對(duì)施永青進(jìn)行了專訪。

施永青

　　房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭難改變

　　在施永青看來，國(guó)內(nèi)充沛的民間資本找不到合適的出路，無法進(jìn)入實(shí)業(yè)領(lǐng)域，因而大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是造成房?jī)r(jià)不斷上漲的一個(gè)重要原因。

　　目前內(nèi)地閑置資金太多，他舉例說溫州人生產(chǎn)打火機(jī)，而由于全球市場(chǎng)的打火機(jī)基本被溫州打火機(jī)占領(lǐng)，因此再無擴(kuò)大生產(chǎn)的必要，因此這些打火機(jī)生產(chǎn)商所賺取的鈔票必須找到合適的出路。而現(xiàn)狀是投資市場(chǎng)又不是非常成熟，可供選擇的投資工具不多，于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外由于受到通貨膨脹的影響，錢存入銀行會(huì)不斷貶值，出于保值需要，也會(huì)導(dǎo)致資金進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。

　　民間閑散資金沒有出路，這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，“這些情況如果無法得到改變，房?jī)r(jià)上漲的局面就不會(huì)改變。”他如是說。他同時(shí)觀察到，目前雖然發(fā)行了QDII等投資產(chǎn)品，讓國(guó)內(nèi)資金“外流”，但是其作用有限。“雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)快速上漲跡象，這是因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，但如果觀望期過去之后，又會(huì)迎來新的一輪上漲行情。”施永青預(yù)言。

　　此外，由于土地價(jià)值的不斷上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)保持上漲的趨勢(shì)。他表示，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來看，未來經(jīng)濟(jì)還會(huì)保持在一定的水平增長(zhǎng)，因此有了經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，土地的價(jià)值會(huì)不斷上漲。他說：“如果土地上的人生產(chǎn)財(cái)富的能力越來越高，那么土地的價(jià)值就越來越高。”他以上海為例，來說明房?jī)r(jià)為什么會(huì)保持上升趨勢(shì)，上海以前也是工業(yè)城市，而現(xiàn)在是做金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、管理、設(shè)計(jì)等高增值的行業(yè)，那么這里土地的價(jià)格也就上升了，房?jī)r(jià)則會(huì)不可避免地隨之上漲。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的區(qū)域?qū)?huì)是未來房?jī)r(jià)上漲速度較快的區(qū)域，施永青看好環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)城市群的發(fā)展?jié)摿?。他說：“以前環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一般，但是現(xiàn)在政府調(diào)撥資源過去，并在政策上給予相應(yīng)支持，我相信區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)加速。”此外，他還認(rèn)為江浙一帶城市群的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫暋?/p>

　　政府會(huì)繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)

　　施永青提醒，近期投資者應(yīng)該密切關(guān)注政策的變化。在他看來，政策明顯對(duì)房?jī)r(jià)不利。“房?jī)r(jià)上漲過快，這是政府不愿意看到的，因此還會(huì)有相應(yīng)的政策來針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的情況進(jìn)行調(diào)控。”

　　不過在他看來，政府不會(huì)去過分干涉房?jī)r(jià)，只是在房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常上漲狀況時(shí)，政府才會(huì)出手調(diào)整。“政府的做法就是讓房?jī)r(jià)回復(fù)到正常發(fā)展軌道上來。”施永青說。

　　香港在針對(duì)樓市調(diào)控時(shí)也曾采用過打擊需求的做法，但是很不成功。他分析認(rèn)為，增加利息，增加首付這些做法之所以效果不大，因?yàn)閮r(jià)格快速上漲的時(shí)候，會(huì)把稅收、利息等作用全部抵消，而價(jià)格還未上漲到位的時(shí)候，賣家反而會(huì)把稅收、利息等費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，反而促使房?jī)r(jià)上漲得厲害。

　　就現(xiàn)行政策的實(shí)際效果，施永青持保留態(tài)度。在他看來，政府調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)還是在打擊投資需求，如近期出臺(tái)的第二套房貸政策，以及“限外”措施等等；而另外一個(gè)方面，供應(yīng)又不是很充足，因此調(diào)控措施到底能否起到實(shí)際作用，還有待觀察。

　　他提議政府開征空置稅，針對(duì)目前的空置房征稅，增加空置房的持有成本，給持有人施加壓力，這樣持有人就會(huì)被迫釋放部分房源，從而增加市場(chǎng)供應(yīng)量，抑制市場(chǎng)價(jià)格過快上漲。

　　投資遠(yuǎn)郊房產(chǎn)需謹(jǐn)慎

　　遠(yuǎn)郊房產(chǎn)是否值得投資，施永青表示難以判斷。就上海來看，近期外環(huán)附近的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲跡象，據(jù)統(tǒng)計(jì)，其均價(jià)上漲幅度與內(nèi)環(huán)相當(dāng)，而與此同時(shí)，隨著交通狀況、商業(yè)配套等各項(xiàng)生活設(shè)施的逐步改善，外環(huán)以外的區(qū)域也逐漸為購(gòu)房者所接受。

　　也有讀者提出，國(guó)外都市的核心區(qū)域內(nèi)均為商業(yè)、辦公區(qū)，市民大都居住在比較偏遠(yuǎn)一些的郊區(qū)，這與國(guó)內(nèi)喜歡聚集在市中心的做法剛好相反。而上海、北京等一線城市已逐漸發(fā)展成為國(guó)際化大都市，未來是不是也會(huì)朝著這種格局發(fā)展？而這是否就意味著遠(yuǎn)郊區(qū)域的房產(chǎn)面臨巨大的投資機(jī)會(huì)？

　　對(duì)此，施永青認(rèn)為在內(nèi)地的大都市里，人們喜歡居住在市中心，這主要是由于中心區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善，如商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等與生活工作息息相關(guān)的配套設(shè)施十分齊備，因此很受購(gòu)房者的青睞。同時(shí)，他也看到了國(guó)內(nèi)很多城市如北京、上海、廣州等地，隨著城市化進(jìn)程的加快，遠(yuǎn)郊區(qū)域得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)由于中心區(qū)域土地的日趨減少，遠(yuǎn)郊也已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。“不過，這不能成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的理由。”他說。

　　施永青之所以不太看好城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，因?yàn)樵谒磥?，?guó)內(nèi)城市居民喜歡居住在城市中心區(qū)域，這種習(xí)慣是經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)幾十年甚至上百年的時(shí)間而養(yǎng)成的，因此要在短時(shí)間內(nèi)改變這種狀況，他不敢保證是否辦得到。而如果這種偏好居住在市中心的習(xí)慣不能改變，那么城市遠(yuǎn)郊區(qū)域的投資價(jià)值將會(huì)無法提高。

　　香港樓市存在機(jī)會(huì)

　　“我感到香港樓市近期有投資機(jī)會(huì)。”施永青如是說。在他看來，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)后，迫使美國(guó)減息，由于港元與美元掛鉤，因此香港不得不隨之一起減。而現(xiàn)實(shí)情況是近年來香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，本應(yīng)該是加息避免經(jīng)濟(jì)過熱才是，這種與本地經(jīng)濟(jì)實(shí)況不符的利率政策，無可避免會(huì)對(duì)已經(jīng)相對(duì)活躍的經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生新的刺激作用。

　　施永青觀察到，在過去時(shí)間內(nèi)，香港的投資者熱衷于投資股市遠(yuǎn)多于投資地產(chǎn)，因而房?jī)r(jià)上漲幅度與其他投資產(chǎn)品相比，落后不少，尤其是中小型住宅市場(chǎng)，漲幅很小。這樣的表現(xiàn)似乎與現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不吻合，因?yàn)橄愀鄣慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已持續(xù)了幾年，失業(yè)率日漸下跌，工資不斷上升，市民已累積了不少購(gòu)買力。

　　施永青指出，在各項(xiàng)投資項(xiàng)目中，股票及商品期貨的價(jià)格都已上升了不少，唯有房?jī)r(jià)仍相對(duì)滯后。而對(duì)普通市民來說，買樓既是投資，又可改善生活，應(yīng)該是資金出路的首選。因此他估計(jì)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)將受減息的影響而全面起飛，升幅有機(jī)會(huì)超過15%。

　　哪些區(qū)域值得投資呢？施永青表示傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，如半山區(qū)、太平山山頂、南區(qū)等。新興區(qū)域有西九龍，這是香港未來的文化中心，政府在這里投入了大量資金進(jìn)行開發(fā)；此外地鐵新近開進(jìn)的區(qū)域如香港的西部和南部，都有投資價(jià)值。