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　　主持人：謝謝曹先生,接下來(lái)我們有請(qǐng)觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市·觀點(diǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士為我們致辭。

　　陳詩(shī)濤：其實(shí)今天是周末，城市觀點(diǎn)論壇首次在星期天召開(kāi)，我向各位再次道歉，因?yàn)榻裉煸缟蠌?：30開(kāi)始起大霧，陳淮博士和王小廣老師，他們從昨天晚上6：50趕到機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)在在路上，到達(dá)鄭州已經(jīng)經(jīng)歷了16個(gè)小時(shí)，他們沒(méi)有放棄到鄭州。鄭州確實(shí)正在成長(zhǎng)，是非常有吸引力的城市。我向正在趕來(lái)的嘉賓表示感謝！

陳詩(shī)濤

　　同時(shí)也非常感謝今天到場(chǎng)的朋友們。我們首次來(lái)到鄭州，與當(dāng)?shù)刈钪髁鞯拿襟w東方今報(bào)共同主辦本次鄭州行的活動(dòng)，在中原這一站，像曹總編說(shuō)的，其實(shí)05年我們創(chuàng)立的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷發(fā)展的高峰，但是06年上半年開(kāi)始直面輿論的焦點(diǎn)，本來(lái)今天到場(chǎng)的嘉賓也包括部分廣東開(kāi)發(fā)商，想與本地的開(kāi)發(fā)商溝通一下，但是確確實(shí)實(shí)因?yàn)檫@場(chǎng)大霧而有能到會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，包括上海瑞銀的江濤以及十幾個(gè)嘉賓沒(méi)法到場(chǎng)。07年我們的房地產(chǎn)行業(yè)目前再一次經(jīng)歷了宏觀調(diào)控實(shí)施的高峰期，可能大家看到房地產(chǎn)行業(yè)在下調(diào)和放價(jià)。至少?gòu)?6年底到現(xiàn)在已經(jīng)翻了一倍多了。上次胡葆森講過(guò)，鄭州確實(shí)是他堅(jiān)守的陣地，也把我們目前所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的眼光吸引過(guò)來(lái)了，包括廣州、深圳很多大的企業(yè)正向鄭州涌來(lái)，印證了鄭州在08年開(kāi)始引領(lǐng)第二波房地產(chǎn)風(fēng)尚?，F(xiàn)實(shí)正告訴我們企業(yè)并購(gòu)每天都在發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)整合期。我們是堅(jiān)守二線還是堅(jiān)守一線，接下來(lái)時(shí)間我們把這個(gè)時(shí)間交給我們?cè)谧乃械募钨e一起來(lái)探討我們中原，特別是河南的房地產(chǎn)企業(yè)將如何迎接及應(yīng)對(duì)這些機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　再次感謝今天所有出席論壇的嘉賓和鄭州的朋友們！謝謝大家！

　　主持人：非常感謝陳女士的精彩的致辭！房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)區(qū)域性非常強(qiáng)的行業(yè)，但是今天，我們中國(guó)的地產(chǎn)顯然已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)從區(qū)域化發(fā)展到全國(guó)性發(fā)展的時(shí)代，而我們鄭州也成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，最為活躍的城市之一，至少剛剛陳女士是這樣告訴我的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)區(qū)域性極強(qiáng)的行業(yè)，但是，今天的中國(guó)地產(chǎn)顯然已經(jīng)從區(qū)域化發(fā)展進(jìn)入到全國(guó)性發(fā)展的時(shí)代。而也成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為活躍的城市之一。今天我們論壇請(qǐng)到了相關(guān)專家為，他們將站在全國(guó)乃至國(guó)際視野的角度來(lái)，讓我們看到鄭州地產(chǎn)更為廣闊的發(fā)展空間。接下來(lái)我們將請(qǐng)出三位嘉賓為我們做本次論壇的主旨演講。首先邀請(qǐng)嘉賓是星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司鄭州分公司總經(jīng)理盛斌先生為我們做演講，有請(qǐng)！

　　盛斌：各位來(lái)賓下午好，臨時(shí)收到通知比較突然，既然天氣給了我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，希望我能夠把在這個(gè)思想盛宴的開(kāi)頭部分當(dāng)成一個(gè)可口的甜品給大家留下一點(diǎn)印象。我今天演講的題目是：后新政時(shí)代的樓市趨向。

　　我們是做專業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃代理公司，也是作為最貼近市場(chǎng)、最貼近客戶的機(jī)構(gòu)，我想站在市場(chǎng)的角度，也結(jié)合了我們總公司在全國(guó)的市場(chǎng)信息跟大家進(jìn)行思想分享。

盛斌

　　首先2007年9月27日房貸緊縮政策出臺(tái)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生廣泛而深刻的影響。主要是從消費(fèi)者的層面之上，從提高第二套住房的貸款首付，確實(shí)這個(gè)政策比較猛烈。首先我們看一下珠三角片區(qū)，深圳市場(chǎng)從今年上半年的非?；馃?、火爆的夏天，進(jìn)入10月份以后，確實(shí)跌到了谷底，特別顯示為價(jià)量齊跌。包括整個(gè)深圳市的銷(xiāo)量只有16萬(wàn)平方米，整個(gè)環(huán)比下降了47%，整個(gè)房交會(huì)幾天市場(chǎng)成交量都是非常的低迷，同時(shí)整個(gè)二手房的市場(chǎng)也受到了很大的影響。第一、深圳二手房最大跌幅達(dá)到45%，成交量也是一夜之間跌到了谷底，包括最近出臺(tái)引起全國(guó)關(guān)注的事件——中天置業(yè)卷款關(guān)門(mén)。廣州市場(chǎng)體現(xiàn)出的特點(diǎn)：量跌價(jià)平，廣州一手樓十月份銷(xiāo)量55萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2成，市場(chǎng)上投資客的離場(chǎng)等現(xiàn)象都出現(xiàn)了。

　　同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)非常少，整個(gè)媒體投放量和市場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)也明顯得到的提升，那我們?cè)倏匆幌轮槿侵苓叺某鞘?，隨著深圳關(guān)內(nèi)土地的緊缺，逐步向東莞和惠州進(jìn)行轉(zhuǎn)移，包括今年上半年那一塊土地拍出的天價(jià)，但是隨著新政的出臺(tái)，土地成交也是天價(jià)的惠州樓價(jià)也普遍降溫。

　　據(jù)我們檢測(cè)和統(tǒng)計(jì)，上海也呈現(xiàn)出價(jià)漲量跌，因?yàn)樯虾＝?jīng)過(guò)了05、06年宏觀調(diào)控，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有特別明顯的提高，07年3、4月份以后，上海商品房?jī)r(jià)格又有了一個(gè)鼓漲，某些甚至上漲60-80%的程度。同時(shí)受到新政的影響，上海環(huán)比銷(xiāo)量下降13.55%和29.83%。北京也是價(jià)漲量跌。

　　我們看國(guó)內(nèi)快速發(fā)展的二線城市，成都這個(gè)市場(chǎng)據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，今年上半年1-7月份商品房成交面積達(dá)到13722套，成都地區(qū)上半年開(kāi)發(fā)很多知名樓盤(pán)都是在開(kāi)盤(pán)一周之內(nèi)基本全部清盤(pán)，隨著十月份以后，整個(gè)住宅銷(xiāo)量也是明顯下降到的35.2%，這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，應(yīng)該還是比較明顯的。

　　同時(shí)十月份下半年以后，成都供應(yīng)量還是非常大，市場(chǎng)成交量比之前35.2%的下降。同時(shí)包括天津，成交量也是銳減，價(jià)格增勢(shì)在趨緩。

　　我們看一下我們鄭州，今年鄭州市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)也是非常好從今年3月份以來(lái)，一直到十月份鄭州銷(xiāo)售量在持續(xù)提高，包括鄭州今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格也是得到的提高，在20%左右的幅度，同時(shí)鄭州寫(xiě)字樓、物業(yè)也是得到了包括價(jià)格和銷(xiāo)量都比07年之前有了明顯的提升。但是十月份之后受到了一些新政的階段性影響，日軍銷(xiāo)售量據(jù)我們統(tǒng)計(jì)只有150-200套，但是影響非常短暫，11月份下旬我們最近開(kāi)盤(pán)了一些樓盤(pán)的情況也都銷(xiāo)售的比較好，開(kāi)盤(pán)基本上達(dá)到6成到7成的銷(xiāo)售量，同時(shí)套數(shù)基本上達(dá)到400套，對(duì)鄭州市房地產(chǎn)影響并不是特別的明顯，有一個(gè)階段性下降，但是并不是很明顯。

　　07年整個(gè)市場(chǎng)每個(gè)月銷(xiāo)售情況和05、06年進(jìn)行對(duì)比，歷年情況鄭州都會(huì)有一個(gè)小幅的下跌，到11月份有所回升，只是今年新政出來(lái)的時(shí)候，下降幅度比往年大了一點(diǎn)而已。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？一線城市和快速發(fā)展的二線城市反應(yīng)劇烈而二線城市反應(yīng)比較??？

　　鄭州可以從這幾個(gè)方面進(jìn)行一些闡述，首先我們總結(jié)大量客戶情況來(lái)看，目前鄭州市內(nèi)的客戶，是一個(gè)主流，真正的不想購(gòu)房或者是購(gòu)房很少的只是占了很小的一部分，因此我們覺(jué)得從這一點(diǎn)來(lái)講，客戶層面是有很大挖掘性的，第二購(gòu)房目的還是解決基本的居住問(wèn)題和改善和提高生活質(zhì)量為主體，也就是說(shuō)我們真正的客戶層面是比較良性，需求也是比較剛性的，鄭州整體以投資為目的，短線投資為目的的投資比例非常少，內(nèi)地投資客戶更多屬于中長(zhǎng)期的投資客戶。所以他的特點(diǎn)跟其他城市不太一樣。現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)房的和一次性購(gòu)房客戶明顯從圖表上顯示出來(lái)占了主流，現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)房客戶將來(lái)都有進(jìn)一步改變住房條件的愿望，這是非常好的。