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　　成都和鄭州人口差不多，成都房價大概7千多/平方，鄭州房價在5千/平方左右徘徊，比較兩個城市的供需矛盾，鄭州房價攀升空間應(yīng)該很大。

　　這是我談的第一點。第二點從機遇來講，我認為未來房地產(chǎn)需要規(guī)范，可能最近大家關(guān)注，08年1月份《城市規(guī)劃法》，這個規(guī)劃與土地之間的關(guān)系，比方原來的土地取得的開發(fā)商，早期儲備目前沒有開發(fā)會得到一定的規(guī)范，主要體現(xiàn)到原來的容積率和08年以后的容積率如果調(diào)整以后，會使土地出現(xiàn)差價，原來中原地區(qū)實際上是一個(作為開發(fā)商)機遇。如果你們原來有土地，土地容積率比較低，一個月抓緊時間簽，不然容積率增加會使你的土地重新計算土地。

　　我感覺鄭州土地比較低的，如果看一下全國的土地拍賣市場，都看省會城市，鄭州還是比較低，土地成本是房地產(chǎn)成本一個關(guān)鍵因素之一，但是最近慢慢的大部分開發(fā)商原來儲備的土地量得到完全的消化，取得土地三條途徑：土地改造、舊城改造、市場招拍掛，鄭州情況量很小，第二個成本慢慢加大。第三舊城改造，第一沒有很好政策，第二舊城改造成本很大，面臨未來中原地產(chǎn)的土地成本會在現(xiàn)在大部分市場城市內(nèi)的每畝地4百多萬一畝地的情況下，一千不到兩千范圍之內(nèi)未來鄭州土地價格我初步估計應(yīng)該08年會達到600-700萬應(yīng)該比較正常。這是我們同行的感受。

　　因此鄭州土地成本大幅上漲，會使我們房價肯定還要提高。

　　第三挑戰(zhàn)，未來中原地產(chǎn)商關(guān)鍵是練內(nèi)功。第一點是資本整合，我們企業(yè)已經(jīng)意識到人力資本儲備和資金、資源儲備整合是已經(jīng)發(fā)展的引導(dǎo)力。

　　第二點是成本控制和內(nèi)部管理。因為我覺得未來發(fā)展是內(nèi)部管理和成本控制關(guān)鍵因素，上海最近拍賣土地已經(jīng)不再實行招拍掛，實行一次性購買，開發(fā)商整一塊地時候弄一個信封報一個價，誰的價高給誰。原來房地產(chǎn)中間利潤相對偏高，會變得像機械行業(yè)利潤很微弱，使未來開發(fā)商可能由內(nèi)部管理和人員儲備能力薄弱，從業(yè)人員可能會轉(zhuǎn)行，未來5-10年應(yīng)該沒有問題這是中原地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。

　　路瑩：不管在任何市場之下我們都應(yīng)該苦練內(nèi)功。在其中一個方面是有設(shè)計院來幫我們完成的，現(xiàn)在我想請五合國際陶總來談一下怎樣成為好的發(fā)展商，苦練內(nèi)功，他們在建筑設(shè)計方面有一個創(chuàng)舉，不但在技術(shù)方面領(lǐng)先，同時還有和房地產(chǎn)商有附加值。

　　陶滔：實際上我很高興再一次來到鄭州，參加逐鹿中原的會場，第二我還是在這里發(fā)表觀點作為一個設(shè)計師的觀點，因為我前面聽了很多朋友的發(fā)言，我覺得非常高興，而且得到了很多的營養(yǎng)。尤其是對于我從事的設(shè)計置業(yè)，我覺得還是蠻有希望的。剛才兩位主任談到我們的房地產(chǎn)不會是最重要的可悲的狀態(tài)隨時都可能出現(xiàn)，還是有希望的。這一點我們作為房地產(chǎn)行業(yè)里面的末端的設(shè)計機構(gòu)，如果房地產(chǎn)形勢好那么我們也可以保證我們的職業(yè)能正常的進行。

陶滔

　　當然能把房地產(chǎn)本身市場做好，作為設(shè)計師也應(yīng)該盡一份力量，也可能它的觀點和一些看法都還是從技術(shù)角度出發(fā)的。

　　從現(xiàn)在態(tài)勢來看，陳主任的標題很有意思，大到城市，小到住宅，扣住題，大到城市用地指標，作為規(guī)劃師，這次溫總理也提出來城市規(guī)劃要嚴格進行。而且檢查組要下去督查。城市總體規(guī)劃里面有核心指標就是城市用地定額指標，我們知道中國城市在編之城市總體規(guī)劃時，國家基本規(guī)定指標是90平米到120平米之間這樣的人均指標，對于一些特殊的城市可能可以給到120平米的用地指標，對于大量城市都控制在90平米這個標準里面，就是人均城市用地指標就是這樣的。對于鄭州這個城市實際上指標控制更嚴，實際上在80-90平米之間，上海70平米，在這樣的控制指標的話，如果城市用地指標計算，我們居住用地一年占多少？基本上按城市基本規(guī)律來算25%比例，在這個份額里面再核算下去，如果參照90平米模式，每戶90平米基本模式核算過來，我們城市住宅容積率應(yīng)該是1.64。也就是說在這樣的基本的容積率數(shù)據(jù)下面，我們低密度樓盤不會太低。

　　王主任說法容積率提高，空置率提高。我們本身沒有多少用地。另一方面小到住宅，企圖要提高容積率，我們這幾年很多樓盤把這些東西做的很細，就是衛(wèi)生間的問題，在這里面可能也要擺脫很多媒體朋友們應(yīng)該在這點上改變中國人居的基本習(xí)慣，為什么住宅一定要明廁，一定要衛(wèi)生間對外采光，剛才聽到衛(wèi)浴設(shè)備的介紹，很顯然我們已經(jīng)是度過了蹲坑式的時代了，我們還要采光嗎？這地方有一個計算，如果把一個衛(wèi)生間所占的1.8-2米寬的外墻面拿進來，我們的住宅凈深可以加大將近1米，容積率可以提升0.1米。衛(wèi)生間開了一個60-90公分窗戶，犧牲掉了外墻面，我們?nèi)莘e率無法上去。話說回來，像歐洲社會，美國社會大量得住宅是暗的，我們現(xiàn)代設(shè)備的提高，必然會解決異味問題。為什么衛(wèi)生間還要采光呢？這會影響到我們?nèi)莘e率問題，這是我們居住觀念有問題。

　　小到日常生活中衛(wèi)生間，作為一套成功得住宅，這兩年應(yīng)該說中國的小區(qū)建設(shè)，已經(jīng)達到了一個很高的水平，不管是做景觀也好，做戶型也好，水平都很高了。尤其像上海、深圳這些地區(qū)，對這些方面的研究，應(yīng)該說是有很高的水平，所以這個層面上我們還需要什么創(chuàng)新？最后逼的我們很多廣告只能做噱頭。我們把住宅拆開以后，就五大系統(tǒng)必須做：基本支撐系統(tǒng)目標是要安全。這里面涉及到我們知道結(jié)構(gòu)要牢固，這么多年設(shè)計質(zhì)量管理，從建設(shè)部到各省市建委這方面管理很嚴的。結(jié)構(gòu)性應(yīng)該是不會有問題。另一層面我們的房子不僅僅是塌下來，也不可能把你渴死，憋死?？晌覀儸F(xiàn)在的管線系統(tǒng)大概使用期限只有5年，只有這兩方面解決了我們說這個房屋是安全的。你不會搞一會堵了什么問題。

　　第二個是維護系統(tǒng)。這套系統(tǒng)現(xiàn)在看來國家非常重視。環(huán)保里面很重要的節(jié)能要求就是體現(xiàn)在節(jié)能系統(tǒng)，外圍系統(tǒng)上包括外墻外保溫這方面做的很高，但是我們需要提高我們的節(jié)能問題，構(gòu)造系統(tǒng)是我們基本解決。

　　我們不能還在沿用80年代的標準構(gòu)造系統(tǒng)來做東西，因為現(xiàn)在設(shè)備有所提升，所以我們在做更細的構(gòu)造，來解決我們所有鏤空的問題，來保證我們棉襖穿在身上不冷的問題。

　　第三個是健康系統(tǒng)。

　　健康體系里面要幾個東西解決：溫度問題、防噪音問題，通風(fēng)問題。我們可以保證我們對自己的房屋進行自己需求上的控制，甚至進行遠程控制，這是現(xiàn)代技術(shù)可以達到的。

　　所以這一層面上也是我們作為考慮完善的住宅體系里面考慮的。第四個系統(tǒng)是居住式系統(tǒng)。

　　再一個是環(huán)保系統(tǒng)建立，這里面涉及到現(xiàn)在提出來的再生能源問題，這都解決了應(yīng)該沒有問題，這五大系統(tǒng)是不是都是昂貴的系統(tǒng)呢？

　　我們普通公共住宅，我們這些系統(tǒng)每個指向應(yīng)該做的全，它可以在里面獲得低保住宅里面更好的舒適度。我想這不是面積達小問題，而是質(zhì)量問題。

　　第三層次那些要想享受的，必須要做的準，必須要有準確的數(shù)據(jù)、指標來衡量，溫度保持最舒適溫度，我們就社保房子只需要18-26度就可以了。這里面就是這樣的。

　　所以反過來說我們做創(chuàng)新也好，做高質(zhì)量產(chǎn)品的時候，我們并不是在于產(chǎn)品的尺寸有多大，而是我們必須把這個產(chǎn)品做的有多么準確。就是這樣的道理。

　　雖然我講我在參與觀點論壇這個活動簡單就發(fā)表這點體會吧！