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　　楊大谷：謝謝各位嘉賓的主持。到場(chǎng)的嘉賓全是營(yíng)銷界的專家，所講的話也是非常有分量的。

　　深圳講營(yíng)銷講了很多年，近三年賣房子猶如賣白菜那么簡(jiǎn)單，地產(chǎn)行業(yè)很快就忘記了深圳的營(yíng)銷，目前深圳地產(chǎn)的銷售正處于自住者需求加大的過(guò)程，這些年深圳營(yíng)銷面臨很多困難，深圳如此，廣州也如此，十年前深圳開發(fā)商求著香港客戶到深圳來(lái)買樓，2007年買家顛倒，深圳許多買家前往香港、廣州、東莞、惠州，甚至更遠(yuǎn)的云貴川去投資。接下來(lái)有請(qǐng)來(lái)自香港、廣州以及深圳的專家們和我們一起解讀深圳、廣州、香港房地產(chǎn)互動(dòng)帶來(lái)的結(jié)果，對(duì)話主題是深圳、廣州、香港房地產(chǎn)互動(dòng)專題，第一個(gè)議題是中國(guó)地產(chǎn)的深圳經(jīng)驗(yàn)，第二個(gè)議題是深穗港地產(chǎn)互動(dòng)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　這場(chǎng)對(duì)話由我負(fù)責(zé)主持，有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授
　　華僑城集團(tuán)《華僑城》雜志總編輯胡梅林先生
　　中原地產(chǎn)副總賴國(guó)強(qiáng)先生
　　廣州僑鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理肖虹
　　世邦魏理仕深圳區(qū)總經(jīng)理招錫祥
　　中信證券研究咨詢部總監(jiān)王德勇先生

　　楊大谷：現(xiàn)在很多城市、省份在“挖”深圳的買家，所以深圳現(xiàn)在出現(xiàn)了資金外逃的現(xiàn)象，我曾經(jīng)跟潘石屹在聊天的時(shí)候潘石屹講了一句話，他曾經(jīng)在北京一個(gè)區(qū)域有五個(gè)開發(fā)商同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目，有四個(gè)是北京的，有一個(gè)是大連，在同時(shí)開發(fā)這個(gè)片區(qū)的時(shí)候想抬高一定的房?jī)r(jià)，潘石屹召集這五個(gè)開發(fā)上開會(huì)，開會(huì)之后北京的四個(gè)開發(fā)商同意以這個(gè)價(jià)格銷售，但大連不同意。將來(lái)深圳、廣州可能也會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，導(dǎo)致買家往外流失包括開發(fā)的資金也往各個(gè)省流失。

　　今天有幸請(qǐng)到了鐘教授，我在來(lái)開會(huì)之前聽說(shuō)鐘教授在研究萬(wàn)科的一些業(yè)務(wù)，下面有請(qǐng)鐘教授談?wù)剬?duì)深圳的研究乃至萬(wàn)科的研究有什么想法。

　　鐘偉：聽你的介紹我比較陌生，因?yàn)槲也惶宄顿Y，如果說(shuō)深圳市場(chǎng)現(xiàn)在進(jìn)入調(diào)整，那一定表明深圳的房?jī)r(jià)和周邊市場(chǎng)相比失去了優(yōu)勢(shì)，所以進(jìn)行調(diào)整，或者說(shuō)這一輪房?jī)r(jià)上漲深圳是領(lǐng)漲的話，那也會(huì)率先進(jìn)入調(diào)整，這樣的調(diào)整未必是壞事。

　　楊大谷：鐘博士也沒(méi)有感覺(jué)深圳的哪些經(jīng)驗(yàn)值得其他城市學(xué)習(xí)？

　　鐘偉：我對(duì)深圳市場(chǎng)一點(diǎn)都不了解，所以說(shuō)不上。

　　楊大谷：今天我們有幸邀請(qǐng)到《華僑城》編輯部總編輯胡梅林先生，華僑城也是深圳的五劍客之一，是比較大的開發(fā)商，信譽(yù)也非常高，有請(qǐng)胡總對(duì)深港聯(lián)動(dòng)，或者深圳經(jīng)驗(yàn)方面談一談。

　　胡梅林：這個(gè)話題比較大，我原來(lái)有一個(gè)觀點(diǎn)，將來(lái)廣州、深圳和香港一定會(huì)一體化的，剛才有位嘉賓說(shuō)過(guò)關(guān)非常困難，我上兩個(gè)星期，因?yàn)槿A僑城的一個(gè)香港上市一年多更名為華僑城亞洲控股，是華僑城集團(tuán)三家上市公司，華僑城有三家上市公司，另外是康佳集團(tuán)，還有一個(gè)是香港亞洲控股。為什么講這個(gè)事情呢？前幾天更名時(shí)我們?cè)谙愀叟e辦了一個(gè)非常隆重的酒會(huì)，我們所有華僑城的高管是下午四點(diǎn)鐘坐大巴到香港太古城，晚上九點(diǎn)返回，路上一路是暢通的，比在深圳更舒服，一路上一直沒(méi)有堵車，一個(gè)小時(shí)的車程相當(dāng)于這邊華僑城到東部華僑城的距離，也就是說(shuō)我們現(xiàn)在跟香港的距離非常近，前一段時(shí)間流行看《色.戒》，有很多人去看，一聽都是講普通話的，也就是說(shuō)都是深圳人去看。這種交流非常多，包括我們經(jīng)常過(guò)去看一些演唱會(huì)，因?yàn)樵谙愀劭囱莩獣?huì)比在深圳看便宜，這和我們?nèi)サ襟w育館的時(shí)間距離是一樣的。我個(gè)人感覺(jué)深圳和香港的時(shí)間距離已經(jīng)非常短，只不過(guò)有些麻煩，這種麻煩當(dāng)你有另外一種利益驅(qū)動(dòng)時(shí)會(huì)覺(jué)得它并沒(méi)有太大的障礙。

　　在深圳和香港的互動(dòng)，因?yàn)樵瓉?lái)我在華僑城地產(chǎn)做營(yíng)銷時(shí)有人問(wèn)過(guò)我，買你們的樓香港人多不多？我說(shuō)不多，香港人在深圳置業(yè)很多都是中低層的，深圳特別有錢的人會(huì)去東莞買房。華僑城第一個(gè)商品房海景花園99%都是香港人買的，現(xiàn)在住進(jìn)去的人都是從香港人手上買的房，為什么相差二十年差距會(huì)那么大呢？我個(gè)人感覺(jué)深圳跟香港經(jīng)過(guò)二十多年的改革開放之后，處在不同的經(jīng)濟(jì)階段，在二十年以前或者說(shuō)十幾年以前，深圳是香港的加工廠，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)都處在加工產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，現(xiàn)在全球一體化之后，狀況不一樣了，我們現(xiàn)在迎來(lái)了新經(jīng)濟(jì)，包括英國(guó)經(jīng)濟(jì)的重整也是通過(guò)導(dǎo)入了創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)才發(fā)展的，而我們中國(guó)唯一一個(gè)經(jīng)濟(jì)與世界同步的就是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，我剛剛看了，可以直接把我們今天講話的內(nèi)容發(fā)到網(wǎng)絡(luò)上去。為什么互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)可以同步？是因?yàn)槊绹?guó)在發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)候，我們中國(guó)也在發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，而美國(guó)在發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)候把日本的制造業(yè)給“滅”了，剛才賀博士說(shuō)的《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》，我花了兩天時(shí)間把它看完，講得非常好，從英格蘭銀行開始，講到現(xiàn)在的A股市場(chǎng)。

　　實(shí)際上現(xiàn)在深圳有一個(gè)非常好的機(jī)遇，大家都在發(fā)展新經(jīng)濟(jì)，新經(jīng)濟(jì)是沒(méi)有前者的，沒(méi)有歷史的，深圳是一個(gè)沒(méi)有歷史的城市，沒(méi)有歷史的城市反而是沒(méi)有負(fù)擔(dān)的，在發(fā)展新經(jīng)濟(jì)的情況下我們?cè)趺窗l(fā)展房地產(chǎn)？在這方面華僑城是走在前面的，像OCT-LOFT，里面有一些創(chuàng)意的主題，有一大部分人都是香港人，為什么選擇這里？實(shí)際上就是他可以在這里做這些產(chǎn)業(yè)，可以跟香港甚至歐洲的工作室同步，深圳迎來(lái)了可以跟世界共舞的時(shí)代，包括我們的工作方式、生活方式、還有我們剛才講的以人為本的臥浴一體的設(shè)計(jì)，其實(shí)這是都是新經(jīng)濟(jì)催生的生活方式，我覺(jué)得這些都是值得摸索和探索的。

　　楊大谷：今天在座的嘉賓招總是香港人，今年7月1日西部通道開通，香港是真正和深圳連在一起了，我知道世邦魏理仕在香港是非常優(yōu)秀的一個(gè)公司，希望招總能在深港互動(dòng)方面發(fā)表一些見解。

　　招錫祥：深港之間主要的因素是交通，交通對(duì)于房地產(chǎn)以及珠三角有很大的促動(dòng)作用，香港是一個(gè)大都會(huì)城市，整體定位是以國(guó)際金融中心為主，深圳、廣州在物流業(yè)、金融后勤基地和生產(chǎn)方面起了非常大的作用，特別是交通往返在過(guò)去幾年也比較大的發(fā)展。

　　作為發(fā)展商來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)最近在福田中心區(qū)發(fā)展比較快，這個(gè)趨勢(shì)也依托于香港跟深圳、廣州整體基建發(fā)展。最近我看到很多國(guó)際性企業(yè)找過(guò)我們，考慮在深圳、廣州落戶，特別是一些比較大的公司，這些公司一般在香港已經(jīng)具有一定規(guī)模的市場(chǎng)，他選擇深圳和廣州可能因?yàn)榻煌ǖ谋憷捅旧淼男枰?，希望在成本方面，在拓展客源方面可以有比較大的進(jìn)步，現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)慢慢明顯。珠三角都是深圳、廣州、香港的互動(dòng)，特別是現(xiàn)在看起來(lái)有一些公司已經(jīng)開始擴(kuò)張，比如某些公司是世界500強(qiáng)企業(yè)，以前在羅湖區(qū)已經(jīng)有幾百平米的地方，現(xiàn)在搬到福田中心區(qū)可能超過(guò)一千平米。

　　我個(gè)人覺(jué)得廣州、深圳、香港互動(dòng)在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)是比較好的契機(jī)，對(duì)發(fā)展商來(lái)講可能他也要積極探討一下專業(yè)性，包括提供服務(wù)、硬件、物業(yè)管理方面的需求越來(lái)越大，我們可以在這方面幫他們?nèi)プ鲞@些事情。

　　楊大谷：王總是從北京來(lái)的，想請(qǐng)你們聊一聊從一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來(lái)看深圳、廣州、香港互動(dòng)有什么招式，有什么見解。

　　王德勇：因?yàn)檫@不是我研究的領(lǐng)域，我作為旁觀者談一點(diǎn)個(gè)人的看法。我想這是一個(gè)城市群、城市帶的問(wèn)題，在我的研究里曾經(jīng)提到未來(lái)中國(guó)一線區(qū)域會(huì)成為全球的一線區(qū)域，我認(rèn)為中國(guó)的三個(gè)區(qū)域，珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海有可能成為全球的一線城市，可能和紐約圈、東京圈等成為同樣數(shù)量級(jí)的城市群。從中國(guó)所有的城市來(lái)看，我覺(jué)得珠三角會(huì)靠前，因?yàn)榭疾煲粋€(gè)大城市發(fā)展成不成功有幾點(diǎn)，一個(gè)就是他的城市功能發(fā)揮是不是夠？如果他只有具有吸收作用，不具備輻射作用，說(shuō)明這個(gè)城市的發(fā)展是非常落后的。出現(xiàn)這種情況的原因是房?jī)r(jià)、地價(jià)或者勞動(dòng)力成本，聚集作用發(fā)揮大的時(shí)候，會(huì)使得城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而會(huì)使得成本要素發(fā)生變化，比如上海房?jī)r(jià)上漲，黃埔江邊所有的工業(yè)企業(yè)必須離開，如果說(shuō)上海的房?jī)r(jià)不漲，這些企業(yè)根本沒(méi)必要離開。

　　深圳大量的一般加工制造業(yè)還是很多的，如果房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)上漲，這些企業(yè)的離開是必然的。廣州、深圳城市的聚集效應(yīng)存在，但輻射作用同樣也是巨大的。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)我個(gè)人還不是太看好，這一次房?jī)r(jià)上漲我們是清晰預(yù)測(cè)到的，04年底我們說(shuō)深圳房?jī)r(jià)三年漲50%，現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)預(yù)測(cè)很可笑，因?yàn)楝F(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了50%，但是在04年預(yù)測(cè)時(shí)基本上沒(méi)有人提到。既然它的上漲是有很多原因支撐的，比方說(shuō)供給的下降，深圳家庭結(jié)構(gòu)變化、人口結(jié)構(gòu)變化等等都決定了房?jī)r(jià)的上漲，但漲成今天這樣的程度就有一些問(wèn)題。因?yàn)樵谖铱磥?lái)邏輯關(guān)系是這樣的，就是一個(gè)城市在全球經(jīng)濟(jì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)里的定位，這樣的定位決定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)，決定了購(gòu)買力，決定了房?jī)r(jià)。我們從這個(gè)邏輯關(guān)系看深圳，深圳歷史上應(yīng)該說(shuō)發(fā)展很快，它的定位是改革開放試驗(yàn)田、窗口，在這樣的定位下勞動(dòng)力資源、政策資源都是集中的，但是發(fā)展到今天，深圳和香港的融合有可能會(huì)使深圳更加衰退，因?yàn)樯钲诘某鞘卸ㄎ挥悬c(diǎn)模糊化，走到今天深圳的城市定位還是試驗(yàn)田、窗口的定位嗎？是區(qū)域的金融中心嗎？任何定位都談不上，制造業(yè)又在快速的離開，如果說(shuō)深圳和香港更多融合的話，中國(guó)向世界的窗口一定會(huì)比深圳更加明顯一些。在這樣的情況下深圳的城市定位是不清晰的，城市定位不清晰必然會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不清晰。

　　楊大谷：關(guān)于城市定位深圳市政府早有結(jié)論，深圳市是高科技城市定位，就像你說(shuō)的，制造業(yè)往東莞、惠州遷移。廣州僑鑫房地產(chǎn)公司在廣州是非常優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，最近廣州的房?jī)r(jià)也在暴漲，有消息不知道準(zhǔn)不準(zhǔn)確，有兩千多億美金注入廣州炒房，現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)差不多到頂了，廣州還在低洼區(qū)，深圳的資金在外逃，廣州炒房的資金在注入，可能接下來(lái)廣州就成為上海、深圳的第三個(gè)模型，所以廣州、香港、深圳的聯(lián)盟是很有必要的?？纯葱た傆泻胃咭?？

　　肖虹：剛才提到三地的互動(dòng)問(wèn)題，首先我先說(shuō)一下機(jī)遇，因?yàn)楝F(xiàn)在在這三個(gè)城市里廣州是最好的，為什么呢？剛才主持人已經(jīng)說(shuō)了，我們屬于低洼的那個(gè)地方，處于吸納階段，所以目前來(lái)說(shuō)廣州是最爽的。爽歸爽，既然這三個(gè)城市代表南中國(guó)的核心城市帶，我覺(jué)得我們互相之間互動(dòng)也好、互相促進(jìn)也好、互相學(xué)習(xí)也好，其實(shí)淵源上本來(lái)就是親兄弟，比如廣州和香港的關(guān)系根本是切不開的，中間現(xiàn)在還有深圳在里面，所以這種血脈是連在一起的。

　　怎么去真正互動(dòng)呢？我覺(jué)得還不僅僅是交通上的互動(dòng)，而是各自區(qū)域本身優(yōu)勢(shì)的互動(dòng)和互相促進(jìn)，比如說(shuō)深圳是一個(gè)年輕的城市，在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)里營(yíng)銷這一塊一直比較領(lǐng)先，引領(lǐng)市場(chǎng)，雖然前期廣州不錯(cuò)，但后期深圳趕上來(lái)也做得不錯(cuò)。

　　深圳是這樣的情況，香港又怎么樣？香港一直以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)都是蠻高的地方，他為什么能承受？我們本來(lái)應(yīng)該學(xué)習(xí)怎么迎接高房?jī)r(jià)的操作，廣州一直以來(lái)是一個(gè)很務(wù)實(shí)的城市，開發(fā)商也好、消費(fèi)者也好，都十分務(wù)實(shí)理智，正因?yàn)檫@樣，所以一直以來(lái)廣州的地產(chǎn)開發(fā)在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，不管是所有的產(chǎn)品開發(fā)也好，在很多層面上一直處于領(lǐng)先地位，只是比較低調(diào)而已，北京、上海很多行家都這樣評(píng)價(jià)，廣州的房子特別值錢，性價(jià)比特別高，特別值得買，一直都是這樣的評(píng)價(jià)，為什么呢？是因?yàn)閺V州真的是太務(wù)實(shí)了，所以一直以來(lái)開發(fā)是需求很務(wù)實(shí)，一分錢、一分貨，一直影響到現(xiàn)在，很多虛的東西買家是絕對(duì)拋開的，也造成了廣州在營(yíng)銷方面更多的是實(shí)際的東西多，到目前也還是這樣的狀況。

　　是不是真的就是一分錢一分價(jià)值呢？到今天為止，廣州在營(yíng)銷這個(gè)層面更沉穩(wěn)一點(diǎn)，我代表的是僑鑫地產(chǎn)，我的圈還是在豪宅層面上，我們現(xiàn)在的開發(fā)除了真正建筑層面，真的是腳踏實(shí)地，充分整合所有資源去做很好、很舒適、很人性化的房子。我們也在追求另一個(gè)層面，就是非物質(zhì)建筑這一塊，現(xiàn)在很多人要求的是不僅僅房子好、環(huán)境好、地方好，更要求你給我再提供什么附加值？在這一點(diǎn)上廣州的買家已經(jīng)十分理智，我們不可能貼金，不可能這樣去做。我們?cè)趺慈プ龈郊又的?？在物質(zhì)建筑這一塊我們真的很務(wù)實(shí)，每一期產(chǎn)品出來(lái)都讓廣州所有的行家去看，在產(chǎn)品創(chuàng)新，在新技術(shù)運(yùn)用、新材料運(yùn)用上我們的確是在領(lǐng)先地位。第二個(gè)層面是非物質(zhì)建筑這一塊，我們現(xiàn)在把大量營(yíng)銷推廣費(fèi)用轉(zhuǎn)變成給他們提供另外一種享受，剛才我記得高博士提到了消費(fèi)者的福利怎么給？我現(xiàn)在說(shuō)的是我們給富豪的福利怎么給？這個(gè)層面上我們的確做了很多事情，現(xiàn)在面臨整體說(shuō)市場(chǎng)好象有點(diǎn)冷靜了，樓價(jià)10月份開始有點(diǎn)停了，銷售有點(diǎn)滯后，其實(shí)從另外一個(gè)層面我可以說(shuō)我們的項(xiàng)目在10月份還是繼續(xù)往前走的。為什么這樣去做呢？因?yàn)槲覀冊(cè)诟叻鍟r(shí)間里也沒(méi)忘記給，不是白賺錢就好了，這個(gè)市場(chǎng)很好做就不用做其他事情，不是的，在那個(gè)時(shí)間我們反而投入更多，真正給到消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在的性價(jià)比高，比如豪宅，他們更在意的是身份、享受，在社會(huì)上的位置，所以在這一階段我們投入了很多，才出現(xiàn)了市場(chǎng)好象下滑時(shí)我們還再繼續(xù)上漲。

　　楊大谷：剛才嘉賓講到了互動(dòng)的結(jié)果、方式，包括良性循環(huán)，關(guān)于深圳地產(chǎn)、深圳經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有展開，我簡(jiǎn)單補(bǔ)充兩點(diǎn)。深圳的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)有兩點(diǎn)是值得全國(guó)學(xué)習(xí)的，第一點(diǎn)是營(yíng)銷，營(yíng)銷走在前面，什么文本營(yíng)銷、名人營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、價(jià)值營(yíng)銷，什么營(yíng)銷都玩得很透，玩到最后自己不玩營(yíng)銷，但最近又玩起來(lái)了，從明年開始深圳可能會(huì)不斷出現(xiàn)翻新的營(yíng)銷。第二點(diǎn)深圳的經(jīng)驗(yàn)是產(chǎn)品創(chuàng)新，立面不斷創(chuàng)新，立面材料不斷更新，這些創(chuàng)新的東西值得全國(guó)人借鑒。

　　之前大家在解決創(chuàng)新基礎(chǔ)的時(shí)候，可能售價(jià)不是很高，而目前已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)、3萬(wàn)，甚至10萬(wàn)，在這樣的高價(jià)下開發(fā)商又玩品質(zhì)，品質(zhì)的差異化，對(duì)品質(zhì)有更高的要求，他敢于用大理石去貼，深圳未來(lái)的住宅，可能產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)更高。

　　接下來(lái)請(qǐng)鐘教授發(fā)言。

　　鐘偉：從金融做研究的角度來(lái)講，第一是深圳+香港，沒(méi)有什么未來(lái)，因?yàn)樯钲谝矝](méi)有支撐它的東西，香港也沒(méi)有，廣州+香港有美好的未來(lái)，但是即便廣州+香港和在上海的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，廣州+香港仍然會(huì)輸給未來(lái)的上海，而上海和北京的金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，北京會(huì)勝出未來(lái)的上海，所以在金融行業(yè)的中心確實(shí)毫無(wú)疑問(wèn)向北京的金融街轉(zhuǎn)移，因此北京的金融街在未來(lái)10-20年可以跟倫敦非常重要的金融街齊名。就地產(chǎn)范圍，從全國(guó)來(lái)看，華南開發(fā)商會(huì)勝出，在華南開發(fā)商群體當(dāng)中，廣州開發(fā)商將在全國(guó)勝出。謝謝！

　　楊大谷：鐘教授的確是博士，由深圳、香港、廣州聯(lián)動(dòng)，談到了珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海三個(gè)聯(lián)動(dòng)，這是中國(guó)的大聯(lián)動(dòng)，20年之后我們?cè)倏慈齻€(gè)區(qū)域的發(fā)展情況。

　　“城市·觀點(diǎn)論壇深圳行”到此結(jié)束，謝謝各位！

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