觀點(diǎn)網(wǎng) 中信泰富正式“插足”上海楊浦濱江樓市。

上海最新一批新房過會名單中，出現(xiàn)一項名為外灘道的改善型住宅項目，合計推出121套房源，備案均價13.85萬元/平方米。

該項目包括辦公、商業(yè)、住宅三個板塊，住宅部分?jǐn)M建5幢高層，中小套比例60%。此外，另有2000平方米公租房建設(shè)要求，擬與商業(yè)業(yè)態(tài)共用一幢高層進(jìn)行建設(shè)。

資料顯示，2023年11月13日，中信泰富聯(lián)合楊浦國資以114.39億元的價格拿下楊浦濱江八埭頭歷史風(fēng)貌保護(hù)項目。

據(jù)了解，項目對遴選申請人提出了多項具有篩選性的要求，例如50萬平方米城區(qū)商住辦開發(fā)經(jīng)驗、50萬平方米自持經(jīng)驗。經(jīng)過篩選后，僅有中建、中海、華潤、中信泰富等企業(yè)入選，最終中信泰富成為實施主體。

具體來看，項目包括4宗土地，包含3宗低密度住宅用地以及1宗商業(yè)、辦公、住宅混合用地，總建筑面積18.1萬平方米；其中，住宅建筑面積11.3萬平方米，辦公建筑面積5.2萬平方米，商業(yè)建筑面積1.6萬平方米。

從地理位置來看，4幅地塊位于上海楊浦濱江大連路板塊、平?jīng)雎穬蓚?cè)，開發(fā)內(nèi)容涵蓋辦公、商業(yè)、高層住宅、風(fēng)貌住宅。

有市場消息稱，若按照拿地價格來算，中信泰富和楊浦國資此次拿地樓板價約合6.8萬元/平方米（不算保障房），貨值接近200億元，遠(yuǎn)大于拿地價114.39億元。

如今外灘道過會，從首開均價看，中信泰富與楊浦國資似乎在定價時選取了區(qū)域內(nèi)房價的中間數(shù)。

近幾年來，上海楊浦濱江區(qū)域的房市價格仍在不斷上升。

2020年，楊浦濱江新房成交均價10.4萬元/平方米左右；2024年，該板塊新房成交均價達(dá)到近12萬元/平方米，內(nèi)中環(huán)區(qū)域已超過12萬元/平方米。

以當(dāng)前外灘道周邊二手房源保利翡麗甲第進(jìn)行對比，作為2015年入市的項目，翡麗甲第目前掛牌均價約15.25萬元/平方米。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，外灘道周邊還有一宗項目首創(chuàng)天閱濱江，該項目也時常與陽光城檀悅、星洲城等出現(xiàn)在二手市場中，對比保利翡麗甲第，天閱濱江價格相對較低，新房價格9.2萬元/平方米，二手房價格約合12.3萬元/平方米。

對此，有分析表示，外灘道目前策略是“用低于市場預(yù)期的定價來拉攏客戶”。

先不論這一觀點(diǎn)是否準(zhǔn)確，從客觀情況來看，中信泰富在上海市場僅操盤過一宗大體量項目，外灘道作為楊浦濱江八埭頭歷史風(fēng)貌保護(hù)項目的首宗入市住宅項目，能否打響名號關(guān)乎中信泰富后續(xù)操盤的平穩(wěn)性。

再加上楊浦濱江板塊暫時沒有同體量、同類型新房入市，中信泰富希望在有限的操盤履歷背景下把握住市場。

事實上，中信泰富在上海的每一次落子基本都位于中心區(qū)域——從南京西路中信泰富廣場，到陸家嘴濱江金融城，均是如此。

中信泰富廣場為純商業(yè)項目，坐落于靜安寺南京西路CBD群內(nèi)，臨近南京西路地鐵站，與恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場并列為靜安區(qū)南京西路的金三角。

該項目建成于2000年，樓高45層，總建筑面積超過10萬平方米，由3.45萬平方米商業(yè)配套和7.1萬平方米辦公樓面積組成。

去年12月，上海中信泰富廣場有限公司還針對項目進(jìn)行了一筆增資，投資方為中信建投證券，投資規(guī)模為20億元。投資完成后，中信建投證券對上海中信泰富廣場的持股比例為22.608%。

此次增資與中信建投-中信泰富廣場資產(chǎn)支持專項計劃的發(fā)行有關(guān)。

據(jù)悉，該資產(chǎn)支持專項計劃擬發(fā)行金額為45.3億元，發(fā)行品種為ABS。發(fā)行期限為17.92年，原始權(quán)益人為上海中信泰富廣場有限公司，發(fā)行機(jī)構(gòu)為中信建投證券股份有限公司。

陸家嘴濱江金融城則由中信泰富和中船集團(tuán)合作開發(fā)，開發(fā)時間可追溯至2005年。

項目前身為上海船廠，后改造為建筑面積136萬平方米的城市綜合體項目，包括八棟金融辦公樓、商業(yè)項目尚悅灣、船廠1862和船臺、公寓九廬及上海浦東文華東方酒店等業(yè)態(tài)。

除此之外，中信泰富近期還涉足了其他上海商業(yè)辦公業(yè)態(tài)。

10月16日，中信建投-中信泰富嘉定商業(yè)項目資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所受理。

據(jù)了解，該計劃發(fā)行人為上海嘉頤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，發(fā)行金額17.8億元，承銷商為中信建投證券。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，這一專項計劃針對的項目是位于上海嘉定新城勝辛路的中信泰富萬達(dá)廣場，項目總面積14.7萬平方米，于2018年正式開業(yè)。

從南京西路、陸家嘴、嘉定新城，再到楊浦濱江，外灘道項目的過會，標(biāo)志著中信泰富在上海的業(yè)務(wù)布局除了商業(yè)地產(chǎn)，也瞄準(zhǔn)了改善型住宅。

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