觀點(diǎn)網(wǎng) 易商REIT，上市首日獲得不錯(cuò)漲幅。

1月24日，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT和和中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT同日于交易所上市，兩只基金均錄得不錯(cuò)漲幅。其中，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT開盤以30%漲幅封死漲停板，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT開盤也漲逾10%。

產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT此次發(fā)售總份額8億份，發(fā)行價(jià)格為2.628元/份，募資總額超過(guò)21億元，吸引12家戰(zhàn)略投資者等參與認(rèn)購(gòu)，其中ESR集團(tuán)（易商）持有份額占份額總數(shù)的比例為41%。

此前在發(fā)行過(guò)程中，易商REIT并非太順利，基金管理人確定的詢價(jià)區(qū)間為2.628元/份-3.200元/份，這一區(qū)間的下限為擬募集價(jià)格的86.2%，上限為擬募集價(jià)格的105%。最終根據(jù)詢價(jià)報(bào)價(jià)情況，基金管理人確定基金份額發(fā)售價(jià)格為2.628元/份。

在認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y者當(dāng)中，戰(zhàn)略配售發(fā)售總量為74.01%；網(wǎng)下發(fā)售總量為18.19%；公眾發(fā)售總量為7.80%。從發(fā)行倍數(shù)上看，網(wǎng)下以及公眾的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為1倍出頭，網(wǎng)下投資者配售比例約為92%，公眾投資者配售比例約為95%。

這在一定程度上顯示了投資者對(duì)于目前倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的擔(dān)憂。從發(fā)行上看，市場(chǎng)起初對(duì)于易商REIT上市的預(yù)期謹(jǐn)慎。

上市首日，該基金卻表現(xiàn)不俗，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT上市當(dāng)日盤中價(jià)格最高漲幅至3.150元/份，最終收盤價(jià)格為3.030元/份，全天漲幅15.30%，成交額為3026.08萬(wàn)元。

易商REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，位于花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在過(guò)去五年平均出租率超過(guò)90%。項(xiàng)目總占地面積合計(jì)約41萬(wàn)平方米，建筑面積合計(jì)約43萬(wàn)平方米，可租賃面積約38萬(wàn)平方米，為現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施高標(biāo)倉(cāng)。

在資產(chǎn)估值方面，最新標(biāo)的資產(chǎn)估值24.35億元，而在首次申報(bào)時(shí)資產(chǎn)估值為28.7億元，估值下調(diào)約15%。加上折價(jià)發(fā)行的14%，足以體現(xiàn)發(fā)行人的上市誠(chéng)意。

該REIT項(xiàng)目2024年和2025年的年化分派率預(yù)測(cè)值分別為5.23%和5.4%，全周期IRR約為7.3%。根據(jù)預(yù)測(cè)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)十年租金復(fù)合增長(zhǎng)率為2.97%，全周期復(fù)合增長(zhǎng)率為2.82%，而項(xiàng)目2018年-2022年項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率為3.8%-4.3%。

租戶方面，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在執(zhí)行租約共涉及租戶15家，富萊德昆山物流園項(xiàng)目租戶所屬的前四大行業(yè)分別為物流、電商、品牌服裝、汽車業(yè)，四大行業(yè)租賃面積占項(xiàng)目已出租面積 99.49%，前四大租戶租賃面積占項(xiàng)目已出租面積72.02%。

出租率預(yù)測(cè)方面，基于區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)配套、區(qū)域內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目稀缺的新增供給以及區(qū)域市場(chǎng)出租率水平等因素綜合審慎考慮，項(xiàng)目出租率將在未來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)用6年時(shí)間將整體出租率逐步提升至95%。

值得關(guān)注的是，根據(jù)原始權(quán)益人易商集團(tuán)出具的《關(guān)于目標(biāo)運(yùn)營(yíng)凈收入（NOI）補(bǔ)足的承諾及聲明函》的約定，承諾保障項(xiàng)目2024、2025、2026年三年的NOI。若實(shí)際經(jīng)營(yíng)與評(píng)估預(yù)測(cè)目標(biāo)NOI出現(xiàn)差額，則易商集團(tuán)以自持份額分紅金額為限進(jìn)行補(bǔ)足。

ESR方面表示，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的上市交易將進(jìn)一步鞏固ESR集團(tuán)在物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施和可再生能源等新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位，同時(shí)拓寬集團(tuán)加快資本循環(huán)的渠道。

據(jù)了解，作為易商REIT發(fā)起人，ESR集團(tuán)在中國(guó)40個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行投資和管理合計(jì)176個(gè)園區(qū)，其中納入資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目40個(gè)，各基金平臺(tái)上項(xiàng)目136個(gè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理面積合計(jì)接近1500萬(wàn)平米，近70%穩(wěn)定物業(yè)資產(chǎn)位于長(zhǎng)江三角地區(qū)及大灣區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)中心。

為推動(dòng)公司未來(lái)管理費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)，易商集團(tuán)儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)2450萬(wàn)平方米，包括約700萬(wàn)平方米的大規(guī)模土地儲(chǔ)備作為未來(lái)開發(fā)使用。

值得關(guān)注的是，此前ESR對(duì)外披露私有化事項(xiàng)，喜達(dá)屋資本集團(tuán)、SixthStreet和SSWPartners牽頭的財(cái)團(tuán)聯(lián)合ESRGroupLimited宣布財(cái)團(tuán)提案，擬通過(guò)協(xié)議安排將ESR私有化。

該提案對(duì)ESR的股權(quán)估值為552億港元（71億美元），也將是自2021年以來(lái)香港聯(lián)交所最大的私有化項(xiàng)目。

根據(jù)公告，要約方發(fā)起私有化的目的，是為可長(zhǎng)期充分實(shí)現(xiàn)ESR的平臺(tái)價(jià)值。要約方認(rèn)為，ESR必須成功轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)平臺(tái)，重新專注于新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，簡(jiǎn)化目前的投資組合并分拆非核心資產(chǎn)及優(yōu)化其資產(chǎn)負(fù)債表。該戰(zhàn)略舉措可能會(huì)造成巨大的短期盈利波動(dòng)，要約人認(rèn)為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最好在私有環(huán)境下進(jìn)行，以避免公開市場(chǎng)的短期壓力及上市規(guī)則的限制。

推動(dòng)公募REITs上市，也是轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略考量之一。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。