馮毅成 距離發(fā)表《2024樓市不宜幻想，局部仍有機(jī)會(huì)》文章已經(jīng)一年。

最近各大媒體都在做2024樓市總結(jié)和2025年樓市預(yù)測(cè)。我翻出了2024年年初做的預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)與全年實(shí)際形勢(shì)高度吻合。以現(xiàn)在視角重溫一遍年初的預(yù)測(cè)，或許會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)。

本文我將寫(xiě)兩個(gè)章節(jié)，其中第一章節(jié)我將對(duì)2024年度預(yù)測(cè)的原文進(jìn)行提煉，第二章節(jié)對(duì)2024年武漢樓市發(fā)生的具體變化進(jìn)行簡(jiǎn)要點(diǎn)評(píng)。

1、2024年初對(duì)全年樓市的預(yù)測(cè)

2024年的樓市不宜幻想，總體困難重重，局部仍有機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)業(yè)不再是一個(gè)追求規(guī)模的行業(yè)，而是一個(gè)講究修煉內(nèi)功，精準(zhǔn)決策與追求質(zhì)量的行業(yè)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，不是誰(shuí)持有的房產(chǎn)數(shù)量多，誰(shuí)的幸福感就越高。如果還有貸款，就是風(fēng)險(xiǎn)“催化劑”。

對(duì)于從業(yè)者而言，他們會(huì)深刻體會(huì)到不是誰(shuí)掌握的營(yíng)收流水大，誰(shuí)的優(yōu)越感就越強(qiáng)。

規(guī)模越大，固定成本也就越居高不下，而行業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)在增加，一旦新增呆死壞賬，吞噬的將是數(shù)倍的利潤(rùn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)者而言，不是誰(shuí)土儲(chǔ)多，開(kāi)發(fā)量大，誰(shuí)的品牌實(shí)力就越強(qiáng)。如今的市場(chǎng)，品牌對(duì)于銷(xiāo)售的促進(jìn)作用在不斷下降。全國(guó)排名也好，區(qū)域銷(xiāo)冠也好，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言不再具有非常強(qiáng)的打動(dòng)作用。對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)期以價(jià)換量的新房市場(chǎng)而言，銷(xiāo)量越好的樓盤(pán)，并不能反映它在盈利和正向發(fā)展。

行業(yè)的容錯(cuò)率在不斷下降，潛在風(fēng)險(xiǎn)的溢出率在上升，妄動(dòng)者出局風(fēng)險(xiǎn)很大，精準(zhǔn)決策者與走精品路線者，才可能會(huì)挖掘出發(fā)展機(jī)會(huì)。這就是本文要討論的重點(diǎn)。

法拍房、二手房掛牌量等數(shù)據(jù)也達(dá)到了歷史高峰。

形勢(shì)的嚴(yán)峻，并非一朝一夕，幾個(gè)政策就能使其快速反彈復(fù)蘇的。

當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，樓市仍將處于積弱不堪的基本狀態(tài)。市場(chǎng)對(duì)于政策的敏感度已經(jīng)大不如前。城中村改造將對(duì)中心城區(qū)精準(zhǔn)釋放流動(dòng)性。包括但不限于會(huì)有“房票”“以舊換新”等創(chuàng)新手段推進(jìn)，當(dāng)前想要帶動(dòng)全行業(yè)普漲幾乎是不可能的，但局部可以釋放流動(dòng)性，緩和矛盾。

“以舊換新”的明顯局限在于，核心工作在于二手房的成交周期與成交價(jià)格。如果意向購(gòu)房者無(wú)法在短期內(nèi)快速以理想的價(jià)位賣(mài)掉二手房，那么“以舊換新”的政策就會(huì)卡殼。

根據(jù)行業(yè)基本面和諸多局限來(lái)看，“房票安置”和“以舊換新”是創(chuàng)新手段，能夠?qū)植抗ぷ饔写龠M(jìn)，但無(wú)法成為扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面的“殺手锏”。

新房端，商住趨于“同權(quán)”。雖然不可能在全國(guó)大范圍實(shí)行，但部分城市、部分區(qū)域、部分項(xiàng)目是可能實(shí)現(xiàn)商住“同權(quán)”的。這個(gè)“同權(quán)”是逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，并且是階段性“同權(quán)”。

主管部門(mén)可以通過(guò)下調(diào)商辦類(lèi)產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，引導(dǎo)有序合理置換土地，實(shí)現(xiàn)商辦轉(zhuǎn)住宅性質(zhì)等，讓商辦類(lèi)產(chǎn)品逐步享受與住宅產(chǎn)品同等權(quán)益。

這種政策將讓開(kāi)發(fā)商“變廢為寶”，加快商辦資產(chǎn)的去化，增加資金流。對(duì)于購(gòu)房者而言，可以通過(guò)相對(duì)較低的門(mén)檻享受到與住宅幾乎同等的附屬權(quán)利（如落戶、教育等）。

存量端，逐步優(yōu)化居住老大難問(wèn)題。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)嚴(yán)格，包括對(duì)住宅管理細(xì)則，對(duì)商辦費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)合理下調(diào)等。房屋維修基金管理更加科學(xué)細(xì)致。待售產(chǎn)品調(diào)整，公攤面積降低，或逐步取消公攤算法。這些政策的細(xì)化可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，降低居住成本，提升居住滿意度，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)公司的收費(fèi)效率等。

設(shè)計(jì)端，產(chǎn)品主義時(shí)代加速到來(lái)。伴隨土地規(guī)劃出讓條件的不斷優(yōu)化，住房產(chǎn)品迭代的時(shí)代將加速到來(lái)。新房市場(chǎng)打敗二手房的一定是品質(zhì)，而不是價(jià)格。主要體現(xiàn)在低容積率、高綠化、低公攤、高得房等。政策將鼓勵(lì)套內(nèi)實(shí)得面積更大，居住舒適度更強(qiáng)，生活品質(zhì)更高。

用新的內(nèi)卷打破老的內(nèi)卷是突圍的必經(jīng)之路。

交易端，加大常規(guī)促銷(xiāo)手段的優(yōu)惠力度。落戶、限售、限購(gòu)門(mén)檻進(jìn)一步寬松。買(mǎi)賣(mài)交易稅費(fèi)利率進(jìn)一步下降，持續(xù)加大補(bǔ)貼?，F(xiàn)房銷(xiāo)售，交房按揭。由企業(yè)或者政府出臺(tái)保價(jià)協(xié)議、后悔協(xié)議、追償協(xié)議等。政府和企業(yè)進(jìn)一步提升在交易環(huán)節(jié)的服務(wù)性、公信力，是恢復(fù)購(gòu)房者信心的必要?jiǎng)幼鳌?/p>

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，2024年，樓市將會(huì)進(jìn)入全面內(nèi)卷，特別是部分庫(kù)存較大、去化周期較長(zhǎng)的城市，內(nèi)卷程度更明顯。開(kāi)發(fā)企業(yè)的屬性（國(guó)、央企）、產(chǎn)品力、現(xiàn)房、價(jià)格等單一維度的價(jià)值點(diǎn)已經(jīng)很難打動(dòng)購(gòu)房者。依靠?jī)冬F(xiàn)實(shí)力整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，全維度體現(xiàn)品質(zhì)感、性價(jià)比將是唯一的出路。這是痛點(diǎn)，也是機(jī)會(huì)。

如果難以通過(guò)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)升值或保值，起碼要努力做到降低家庭負(fù)債所帶來(lái)的資產(chǎn)縮水。同時(shí)，不要輕易產(chǎn)生新的負(fù)債，這也就是前文所講到的避免因妄動(dòng)而出局。

新的一年，樓市發(fā)出的任何政策，都應(yīng)看作是房地產(chǎn)業(yè)自我修復(fù)過(guò)程中的一個(gè)必要?jiǎng)幼鳌ＯM(fèi)不是刺激出來(lái)的，牛市也不是救出來(lái)的，但城市的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)是依賴土地發(fā)展的。

行業(yè)的修復(fù)，深層次依賴的是社會(huì)面消費(fèi)力的修復(fù)，依賴于普通家庭經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)。城市化紅利只是在休整期，并沒(méi)有發(fā)展殆盡，可以在震蕩中尋找相對(duì)機(jī)會(huì)，依舊值得謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

以上是2024年初對(duì)全年樓市形勢(shì)的研判，在2024年末、2025年初重讀，是否會(huì)有新的體會(huì)？

2、2024年武漢樓市十大變化

高層會(huì)議對(duì)2024年樓市定調(diào)是以化解風(fēng)險(xiǎn)為主，對(duì)2025年樓市定調(diào)是以穩(wěn)為主。

我們正處于并將長(zhǎng)期處于窄幅震蕩的階段里，只有透過(guò)乏味的數(shù)據(jù)關(guān)注中觀的變化，才可能找到更多的樓市激情與可參考研究的小趨勢(shì)，也才能基本看清武漢樓市的整體格局。

本文將主要從政策、規(guī)劃、市場(chǎng)、價(jià)量信心四大維度來(lái)提煉武漢（新房市場(chǎng)）這一年的十大變化。

第一，商改住

在“商改住”工作上，武漢開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)盤(pán)活存量資產(chǎn)的先河。

此前很多項(xiàng)目地塊的出讓條件，是根據(jù)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快較熱時(shí)對(duì)后市經(jīng)濟(jì)做的規(guī)劃，而如今全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)生了重大而深層次的變化，原有的諸多規(guī)劃已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前和今后的發(fā)展需要，并可能會(huì)造成巨大的社會(huì)資源浪費(fèi)，同時(shí)造成局部經(jīng)濟(jì)指標(biāo)惡化。

適時(shí)調(diào)整政策、調(diào)整地塊規(guī)劃是實(shí)事求是、務(wù)實(shí)負(fù)責(zé)的科學(xué)發(fā)展之舉。

2024年，武漢市共有十個(gè)“商改住”項(xiàng)目正在推進(jìn)中，包括漢陽(yáng)區(qū)卓越大江地塊、漢陽(yáng)區(qū)四新方島A3地塊，武昌區(qū)保利維塔地塊、硚口區(qū)復(fù)星外灘中心存量用地、武漢長(zhǎng)江中心B2地塊、青山區(qū)濱江雙子塔地塊、江岸區(qū)中美大都會(huì)二期地塊、關(guān)山大道中建大公館地塊等。

這些項(xiàng)目基本處于主城區(qū)核心板塊，通過(guò)“商改住”有利于盤(pán)活存量、優(yōu)化增量，穩(wěn)住企業(yè)現(xiàn)金流、促進(jìn)區(qū)域發(fā)展兌現(xiàn)、穩(wěn)定居民生活幸福指數(shù)，帶動(dòng)局部市場(chǎng)良性循環(huán)。

第二，以舊換新

武漢通過(guò)“以舊換新”政策，將政府、房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者有機(jī)聯(lián)系到了一起，通過(guò)這一政策有效促進(jìn)了一些“賣(mài)房難”、“換房難”的群體實(shí)現(xiàn)高效、便捷地置換新房。

特別是像貝殼這樣的全國(guó)大型專業(yè)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，在二手房委托出售、新房咨詢交易過(guò)程中，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供了專業(yè)服務(wù)，同時(shí)還積極在政府、房企、消費(fèi)者之間直接起到了政策銜接作用。

目前在武漢的主城區(qū)內(nèi)，硚口區(qū)、江岸區(qū)、江漢區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)等都在“以舊換新”的政策上收效明顯，特別是愷德雲(yún)麓、越秀天悅文華、凱德淮海壹號(hào)、新世界漢江云赫等項(xiàng)目受到政策的帶動(dòng)影響十分明顯。

當(dāng)然，“以舊換新”政策的持續(xù)關(guān)鍵取決于兩個(gè)方面：

第一是舊房子是否能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照原業(yè)主心理預(yù)期價(jià)格賣(mài)出；

第二是專項(xiàng)資金（“專項(xiàng)債”）是否能夠持續(xù)為這一政策托底。

無(wú)法按照市場(chǎng)周期和價(jià)格成交的舊房，最終都需要專項(xiàng)資金解決。而這批被政府收購(gòu)的二手房要么是快速賣(mài)出，要么是作為“還建房”安置，再或者自持做保障性租賃住房。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢市2024年收儲(chǔ)的保障性住房至少達(dá)到2萬(wàn)套，而2025年相關(guān)工作目標(biāo)有望超過(guò)這個(gè)數(shù)字。

“商改住”和“以舊換新”都是對(duì)存量市場(chǎng)的優(yōu)化，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)循環(huán)，盡管當(dāng)前整個(gè)行業(yè)困難不小，但千里之行始于足下。存量市場(chǎng)的優(yōu)化過(guò)程，就是提振行業(yè)的過(guò)程。

第三，城市更新加速兌現(xiàn)

2024年，全國(guó)啟動(dòng)新一輪城市更新，武漢走在全國(guó)前列，而作為排頭兵，武漢城建在城市更新工作中搶占了發(fā)展先機(jī)，旗下多個(gè)項(xiàng)目均位于武漢中心城區(qū)，并取得了明顯的成績(jī)。

崇仁路的城建天樾、青年路的中央云城、古田四路的漢江云宸、徐東楊園的武昌首府、武船舊址的長(zhǎng)江天地、二七濱江門(mén)戶的濱江云城等都是各自片區(qū)的熱門(mén)項(xiàng)目。 

武漢城建天樾位于崇仁路輕軌站口，漢口內(nèi)環(huán)核心地段。項(xiàng)目的建設(shè)為區(qū)域帶來(lái)了高品質(zhì)改善機(jī)遇，在區(qū)域房齡年限普遍停留在2000年前的大背景下，天樾的出現(xiàn)被譽(yù)為是區(qū)域改善“久旱逢甘霖”，將為區(qū)域帶來(lái)更加現(xiàn)代化的生活社區(qū)。

中央云城承擔(dān)的是青年路“最后一公里”煥新使命，開(kāi)發(fā)的是超級(jí)板塊綜合體，除了住宅產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)快速升級(jí)外，還在積極引進(jìn)全球奢華品牌酒店，探索高品質(zhì)社區(qū)醫(yī)療保障體系等，作為武廣商圈的黃金干道，未來(lái)十年的變化值得期待。

長(zhǎng)江天地屬于十年以上跨周期開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤(pán)，將伴隨區(qū)域面貌整體更新而擦亮城市名片，不能用簡(jiǎn)單的算賬邏輯去看待該盤(pán)，可以參考的開(kāi)發(fā)邏輯是武漢天地。

該項(xiàng)目涉及長(zhǎng)江防汛、文物保護(hù)等諸多重要的城市責(zé)任，因此在開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度上將以穩(wěn)為主，完全不同于單純的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

武昌首府地處武昌內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間，是楊園板塊建設(shè)的排頭兵，首開(kāi)熱銷(xiāo)后，目前正在對(duì)后期地塊做規(guī)劃升級(jí)，預(yù)計(jì)在2025年將推廣準(zhǔn)四代產(chǎn)品。

漢江云宸將激活古田四路以北的區(qū)域，帶來(lái)片區(qū)整體更新，有望實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境跨越式升級(jí)。

濱江云城地處解放大道與二環(huán)線交會(huì)處，是二七濱江的門(mén)戶大盤(pán)，項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)的交通、教育、公園、商業(yè)配套，以及較高的產(chǎn)品力和親民友好的價(jià)格深受廣大青年喜愛(ài)。

目前還有武勝路的利北社區(qū)、仁壽路的皮子街等，都是武漢城建集團(tuán)在主導(dǎo)城市更新，預(yù)計(jì)在2025年，武漢城建集團(tuán)的新房項(xiàng)目將進(jìn)一步受益于城市更新的政策機(jī)遇，同時(shí)，中心城區(qū)的局部經(jīng)濟(jì)活力也將伴隨這一政策逐步釋放。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年武漢市在城中村改造的房屋超過(guò)3萬(wàn)套，2025年相關(guān)工作目標(biāo)有望超過(guò)這一數(shù)字。

第四，準(zhǔn)四代住宅

2024年是武漢樓市新房產(chǎn)品力迅速提升的一年。三環(huán)外允許做真四代住宅，三環(huán)內(nèi)允許做類(lèi)四代住宅，也被稱為準(zhǔn)四代。

中建壹品漢韻公館是武漢光谷首個(gè)四代住宅，這也是在全國(guó)中建體系內(nèi)的首個(gè)四代住宅，標(biāo)桿示范意義重大，是全國(guó)同行學(xué)習(xí)的對(duì)象。

城投金沙府可以說(shuō)是2024年度最成功的準(zhǔn)四代新盤(pán)，項(xiàng)目位于武昌內(nèi)環(huán)，年中開(kāi)放售樓部，年末清盤(pán)。城投將這種勢(shì)能成功帶給了城投金沙樾，后者在年末實(shí)現(xiàn)兩開(kāi)兩罄，并在2025年實(shí)現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅。

城投金沙樾位于武昌1.1環(huán)楊園南路與沙湖大道交會(huì)處，憑借升級(jí)版的“準(zhǔn)四代”一舉解決了片區(qū)長(zhǎng)期缺乏“準(zhǔn)四代”改善的需求，為廣大青年享受武昌內(nèi)環(huán)生活提供了機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)該盤(pán)將在2025年持續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域。

城投在2024年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)、品牌雙豐收，特別是“金沙系”一戰(zhàn)成名，已經(jīng)被市場(chǎng)公認(rèn)為暢銷(xiāo)產(chǎn)品系，這一點(diǎn)，對(duì)于提振整個(gè)行業(yè)信心有著巨大作用。

第五，“小而美”成為“香餑餑”

2024年以來(lái)，中心城區(qū)的土地出讓以“小地塊、低密度”為趨勢(shì)。政府在規(guī)劃和出讓條件上都做了很大的優(yōu)化，中心城區(qū)的住宅地塊容積率最高也就是3字頭，如果與綜合配套打通來(lái)看，不少地塊在2字頭。

低密度的規(guī)劃條件直接促進(jìn)了產(chǎn)品力的提升，讓原本擅長(zhǎng)做高品質(zhì)住宅的房企有了很大的發(fā)揮空間。

比如像建發(fā)房產(chǎn)就是典型受益者。早在多年前，建發(fā)房產(chǎn)就首次進(jìn)入武漢，落子花山璽院，但是多年來(lái)卻難以在武漢內(nèi)環(huán)拿到合適的地塊。

2023年通過(guò)開(kāi)發(fā)建發(fā)朗玥，正式在沙湖板塊站穩(wěn)腳跟。

2024年，相繼在武商夢(mèng)時(shí)代和沙湖邊分別開(kāi)發(fā)建發(fā)璞玥和建發(fā)望湖。

以上三個(gè)項(xiàng)目都屬于“小而美”的代表，它們都是建發(fā)房產(chǎn)的高端產(chǎn)品序列，將濃郁的新中式建筑風(fēng)格與現(xiàn)代生活融合，以高品質(zhì)的產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)。

這種天時(shí)地利人和成就了建發(fā)房產(chǎn)，建發(fā)也讓武漢看到了優(yōu)秀的土地規(guī)劃與土地出讓將帶來(lái)優(yōu)秀的市場(chǎng)表現(xiàn)與業(yè)主的有口皆碑。這是一次良性的互動(dòng)循環(huán)，而可以預(yù)見(jiàn)的是，這種三方受益的共贏游戲還將在2025年繼續(xù)擴(kuò)大上演。

第六，賦能優(yōu)質(zhì)配套提升購(gòu)房信心

今年以來(lái)，城市的發(fā)展方向沒(méi)有“攤大餅”，沒(méi)有一味追求發(fā)展新區(qū)，而是更加務(wù)實(shí)聚焦于中心城區(qū)的建設(shè)，謀求高質(zhì)量均衡發(fā)展。

特別是在一些新建小區(qū)板塊，區(qū)域的民生配套工程規(guī)劃審批與建設(shè)速度都令人稱贊，以更優(yōu)質(zhì)的交通配套、教育配套等全方位帶來(lái)區(qū)域資源品味提升，提高宜居指數(shù)。

比如硚口區(qū)將武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校小語(yǔ)種基地學(xué)校和漢江灣國(guó)際高中（武漢英中學(xué)校）引進(jìn)漢江灣板塊，并且兩所新校區(qū)的建設(shè)進(jìn)度不斷加快。

而附近受此利好的有愷德雲(yún)麓和越秀天悅文華。

值得一提的是，愷德云麓是漢口第一個(gè)四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，最高空間實(shí)得率戶型接近“0公攤”。

該項(xiàng)目以其優(yōu)秀的設(shè)計(jì)和親民的市場(chǎng)價(jià)格贏得了市場(chǎng)的投票，成為漢口首屈一指的熱銷(xiāo)紅盤(pán)。與此同時(shí)，愷德還在積極尋求拿地，乘勢(shì)而上，是2024年度難得一見(jiàn)、表現(xiàn)卓越的本土民營(yíng)房企。

江岸區(qū)的福星惠譽(yù)鉑雅府，位于建設(shè)大道萬(wàn)象城商圈，以“準(zhǔn)四代+洋房”的設(shè)計(jì)彌補(bǔ)了區(qū)域空白，同時(shí)根據(jù)有關(guān)報(bào)道該地塊將對(duì)口新建的武漢市育才小學(xué)，將對(duì)口六初。這就形成了“強(qiáng)地段、強(qiáng)資源、新設(shè)計(jì)”的購(gòu)買(mǎi)邏輯，也是暢銷(xiāo)的主要原因。

武昌區(qū)中北路黃鸝路的中海東湖玖章，是一座總規(guī)劃1300多套住宅的大盤(pán)，將在武昌——中北路板塊形成整體開(kāi)發(fā)，帶來(lái)“內(nèi)環(huán)+地鐵口+名校+東湖”的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品邏輯。

值得一提的是高層住宅擁有沙湖與東湖的觀景視野。武昌區(qū)有關(guān)部門(mén)為促進(jìn)該區(qū)域教育資源配套升級(jí)，擬引入武漢小學(xué)和武珞路實(shí)驗(yàn)初中兩個(gè)教育品牌，這也將提升武昌內(nèi)環(huán)教育資源品位。

洪山區(qū)卓刀泉板塊的保利澗山觀奕，是位于虎泉地鐵站的上蓋項(xiàng)目。該站點(diǎn)是地鐵2號(hào)線與11號(hào)線的換乘站，特別是在11號(hào)線延長(zhǎng)線開(kāi)通之后，該站點(diǎn)已經(jīng)成為武昌地鐵出行的重要樞紐。

項(xiàng)目位于東湖南濱，毗鄰街道口商圈。項(xiàng)目打造準(zhǔn)四代住宅，將建成慢生活社區(qū)，將為區(qū)域帶來(lái)高階煙火氣的生活方式。

顯而易見(jiàn)，在區(qū)域建設(shè)賦能和加速兌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源之下，放大了以上項(xiàng)目的產(chǎn)品力，形成了區(qū)域熱銷(xiāo)的局面。

第七，名企大盤(pán)持續(xù)深耕，穩(wěn)住樓市基本面

讓大盤(pán)持續(xù)深耕，讓名企持續(xù)在武漢拿地發(fā)展，這是保證武漢樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。2024年，武漢的大盤(pán)深耕和名企拿地實(shí)現(xiàn)了雙穩(wěn)。

武昌內(nèi)環(huán)濱江的聯(lián)投中心推出了最后一棟臨江頂豪產(chǎn)品夏加爾，成為不可復(fù)制的作品。而根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，將在2025年持續(xù)開(kāi)發(fā)，拿下項(xiàng)目東側(cè)地塊，繼續(xù)深耕武昌內(nèi)環(huán)濱江。

華僑城紅坊持續(xù)深耕青山濱江，建設(shè)獨(dú)具歷史風(fēng)貌的人文社區(qū)，特別是周邊雙名校（紅鋼城小學(xué)、武鋼三中初中西校區(qū)）、商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)不斷升級(jí)的趨勢(shì)下，華僑城紅坊幾乎是以一己之力在撬動(dòng)超級(jí)板塊的紅利。華僑城紅坊云岸拿下2024年武漢新房市場(chǎng)單盤(pán)銷(xiāo)售額第一。

金茂除了盤(pán)活方島存量資產(chǎn)外，仍在漢陽(yáng)拿地。

嘉里建設(shè)頂住市場(chǎng)壓力，在六渡橋片繼續(xù)拿地推區(qū)域更新工作。大華立足青山，拓展大武昌等都是受到了地方政策的優(yōu)惠鼓勵(lì)。

市場(chǎng)雖有壓力，但政策的及時(shí)合理調(diào)整能夠起到應(yīng)有的保護(hù)作用。穩(wěn)住了大盤(pán)和名企，就等于穩(wěn)住了武漢樓市的基本面。

第八，半壁江山看華潤(rùn)

2024年的樓市現(xiàn)象層出不窮，但是從新房銷(xiāo)售、城市建設(shè)兩個(gè)維度找出現(xiàn)象級(jí)代表，華潤(rùn)置地首屈一指。

5月份，武昌萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)

6月份，“武漢最貴地價(jià)”武漢瑞府一期交付

6月份，光谷潤(rùn)府清盤(pán)，該盤(pán)于2024年開(kāi)放售樓部，先后創(chuàng)下三開(kāi)三罄。

11月份，親橙萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)

11月底，長(zhǎng)江中心B2地塊完成商改住

11月底，長(zhǎng)江中心住宅基本清盤(pán)

12月初，沙湖天境清盤(pán)。項(xiàng)目從開(kāi)售樓部到清盤(pán)（358套房）僅用40多天，其間兩開(kāi)兩罄，創(chuàng)下2024年武漢樓市最快清盤(pán)速度。

12月初，長(zhǎng)江天際開(kāi)放。2024年是華潤(rùn)置地在武漢最高光的一年，同時(shí)也是華潤(rùn)置地進(jìn)入武漢的20周年。如今，華潤(rùn)置地不僅成為優(yōu)質(zhì)改善住宅的代名詞，同時(shí)還在多個(gè)方面深遠(yuǎn)影響著武漢人民的生活福祉。

第九，產(chǎn)品力突破帶動(dòng)市場(chǎng)熱情

一萬(wàn)多的越秀天悅文華公區(qū)做得像兩三萬(wàn)的樓盤(pán)；

二萬(wàn)多的綠城桂湖云翠，公區(qū)做得像四五萬(wàn)的樓盤(pán)；

三萬(wàn)的萬(wàn)科錦繡湖山，公區(qū)做得像七星級(jí)酒店；

三萬(wàn)多的龍湖御湖境，公區(qū)可以比肩二七濱江頂豪的豪華程度

……

升維競(jìng)爭(zhēng)，降維打擊，用新的內(nèi)卷打破老的內(nèi)卷，價(jià)格是輔助手段，提高產(chǎn)品力才是市場(chǎng)的根本出路。

第十，價(jià)格突破天花板帶來(lái)增長(zhǎng)信心

新希望黑珍珠一線臨江高區(qū)8萬(wàn)起，綠城黃浦灣看江大平層8.5萬(wàn)—9.5萬(wàn)，武漢天地盛薈二期地塊已經(jīng)動(dòng)工……二七濱江的豪宅一邊卷產(chǎn)品，一邊突破價(jià)格天花板，這種良性循環(huán)帶來(lái)了行業(yè)增長(zhǎng)信心。

而另一方面，武漢的高端服務(wù)式總裁大平層也進(jìn)入了新階段，到2024年年底，市場(chǎng)已經(jīng)形成了五大巨頭：

恒隆府、新希望·CASA、宸嘉100·嘉佰軒、華潤(rùn)長(zhǎng)江天際、龍湖清能101。

武漢迎來(lái)高端服務(wù)式總裁大平層爆發(fā)期，標(biāo)志著武漢的商業(yè)、商務(wù)消費(fèi)需求進(jìn)入了更高層次的發(fā)展階段。

在新一線城市發(fā)展過(guò)程中，這種產(chǎn)品的出現(xiàn)是必經(jīng)階段。同時(shí)，這也標(biāo)志著武漢頂豪人群，對(duì)豪宅會(huì)所服務(wù)提出了更高的需求和發(fā)展方向。

一個(gè)行業(yè)的發(fā)展需要靠上限的突破，而這種上限，既包括產(chǎn)品力、價(jià)格，也包括服務(wù)理念和生活方式。

3、結(jié)束語(yǔ)

武漢樓市，特別是新房市場(chǎng)一直是全國(guó)新房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

2024年，武漢樓市在市場(chǎng)壓力中穩(wěn)健運(yùn)行，雖然行業(yè)存在多方面壓力，但武漢樓市仍然表現(xiàn)出了上述十大方面的積極轉(zhuǎn)變，行業(yè)生態(tài)正在穩(wěn)步修復(fù)。

從政府適時(shí)調(diào)整政策，讓利于市場(chǎng)，到企業(yè)逐步化債、降低風(fēng)險(xiǎn)，再到提高產(chǎn)品品質(zhì)讓利于民，優(yōu)化購(gòu)房政策實(shí)惠于民等，都是促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的關(guān)鍵。

2024年，整個(gè)行業(yè)的企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)度過(guò)了高峰期，行業(yè)仍然處于最困難的時(shí)期，但最困難的階段已經(jīng)平穩(wěn)度過(guò)。

2025年，將是行業(yè)進(jìn)一步修復(fù)生態(tài)的一年，盡管各個(gè)方面仍然面臨不少的困難，但整體生態(tài)修復(fù)的趨勢(shì)不會(huì)改變，我們?nèi)匀豢梢栽谥?jǐn)慎中期待有更加優(yōu)秀的規(guī)劃地塊出讓，更加優(yōu)秀的產(chǎn)品問(wèn)世，市場(chǎng)機(jī)制更加有利于保護(hù)購(gòu)房者，以及更多企業(yè)的市場(chǎng)動(dòng)作越來(lái)越專業(yè)。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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