信心，源于穩(wěn)定的預(yù)期；

信心，源于發(fā)展的動(dòng)力；

信心，源于不變的信仰。

習(xí)近平總書記曾深刻指出：什么時(shí)候沒有困難？一個(gè)一個(gè)過，年年過、年年好，中華民族5000多年來都是這樣。爬坡過坎，關(guān)鍵是提振信心。只要有信心，未來一定可期！

今年以來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)。但面對錯(cuò)綜復(fù)雜的國際國內(nèi)形勢，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了一些新情況新問題，外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求依然不足，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換存在陣痛，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展面臨困難和挑戰(zhàn)。

9月26日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。要加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

一、“止跌回穩(wěn)”是穩(wěn)定、安全和發(fā)展的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，規(guī)模大、鏈條長，樓市穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費(fèi)穩(wěn)！雖然“9.26政治局會議”沒有提及“房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)”等風(fēng)險(xiǎn)，但防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和維護(hù)社會大局穩(wěn)定的重要性卻不言而喻！

“止跌回穩(wěn)”是“安全、穩(wěn)定和發(fā)展”的內(nèi)在要求。安全、穩(wěn)定、發(fā)展三者密切相關(guān)，安全是穩(wěn)定的前提，是重中之重；穩(wěn)定壓倒一切，唯穩(wěn)定方能持續(xù)發(fā)展，才能使經(jīng)濟(jì)問題、民生問題、風(fēng)險(xiǎn)問題等迎刃而解！

“止跌回穩(wěn)”不是權(quán)宜之策，我們必須充分認(rèn)識其重要性和緊迫性，當(dāng)務(wù)之急是快速止住房價(jià)和成交量持續(xù)下跌的頹勢，在土地供應(yīng)、盤活二手、回購存量、購房退稅、資金支持等方面多管齊下給予供給端和需求端足夠的支持，從而穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

二、近期市場邊際改善和政策利好有利“止跌回穩(wěn)”

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度廣東新建商品房銷售面積5302萬平方米，銷售額8310億元，同比下降27.4%和27.9%，降幅比上半年縮窄3.2個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月小幅收窄。其中商品住宅銷售面積4131萬平方米，銷售額7185億元，同比下降30.8%和28.3%，降幅比上半年縮窄5.1個(gè)和5.0個(gè)百分點(diǎn)。

圖1：2023年以來廣東商品房銷售面積、銷售額累計(jì)走勢

從投資建設(shè)情況看，前三季度全省累計(jì)完成房地產(chǎn)投資8665億元，同比下降17.2%，降幅比1—8月略微收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖2：2023年以來廣東房地產(chǎn)本年累計(jì)完成投資走勢

截至9月末，全省商品房施工面積約7億平方米，同比下降9.8%，降幅比上月略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中新開工面積3886萬平方米，竣工面積3393平方米，同比下降22.9%和23.8%，降幅比1—8月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)和擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。

以上數(shù)據(jù)反映，廣東房地產(chǎn)市場形勢雖然依舊嚴(yán)峻，但著實(shí)已出現(xiàn)了可喜的筑底跡象。

隨著“9.26政治局會議”的召開，國家、省、市一套套政策“組合拳”陸續(xù)落地，支持政策連番加力增量讓樓市快速升溫，尤其北上廣深等熱點(diǎn)城市商品住房認(rèn)購量和網(wǎng)簽量、到訪量均有較大幅度上升，市場階段性回暖明顯。

三、決定“止跌回穩(wěn)”的幾個(gè)因素

據(jù)數(shù)據(jù)，10月份珠三角9城成交量環(huán)比除珠海外全面上漲，廣州100%，深圳127%、佛山127%、東莞100%、惠州12%、中山100%、江門72%、肇慶45%，樓市超預(yù)期回暖鐵板釘釘，北京、上海等也然，可其他核心二線城市卻有漲有跌，分化鮮明。北上廣深等城市回暖態(tài)勢能否持續(xù)，全國其他城市能否在其帶動(dòng)下全面實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”值得關(guān)注。

客觀講，部分城市的回暖是近年積壓需求在“非常規(guī)政策”刺激下的集中釋放。我們必須清楚至9月末廣東全省已獲銷售（預(yù)售）許可證尚未售出的商品房可售面積（期房庫存+現(xiàn)房庫存）為2.05億平方米，其中商品住宅可售面積為1.24億平方米，庫存依然是橫亙在樓市面前的一座大山，“止跌回穩(wěn)”不能輕言樂觀！

當(dāng)前，影響房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”最突出、最主要問題依然是信心不足、預(yù)期降低，主要原因是由國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢、國際政治軍事和地緣沖突等多種因素的疊加。毫無疑問，當(dāng)下最珍貴的莫過于信心和對未來的預(yù)期！預(yù)期穩(wěn)，則信心強(qiáng)；信心強(qiáng)，則動(dòng)力足。“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵是穩(wěn)定提振供需兩端，以及各類市場主體的預(yù)期和信心！

從宏觀經(jīng)濟(jì)看，“9.26政治局會議”強(qiáng)調(diào)“要努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)”，11月8日全國人大通過6萬億化債刺激計(jì)劃，未來還將可能有更大規(guī)模的刺激措施出臺，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，彰顯了國家的決心，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)保證、收入增加注入了信心。

從政策端看，黨和國家穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心非常堅(jiān)定，“四個(gè)取消、四個(gè)降低”政策利好創(chuàng)近年歷史之最，取得了立竿見效的效果，為“止跌回穩(wěn)”注入強(qiáng)心針，可望在一個(gè)階段內(nèi)保持穩(wěn)定或優(yōu)化。另外，通過貨幣化安置等新增100萬套城中村改造和危舊房改造；年底前“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模將增加到4萬億元。值得期待的是“兩個(gè)增加”一方面將加快房地產(chǎn)項(xiàng)目的去化，另方面將有效緩解企業(yè)的流動(dòng)性不足，加快企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性有利于穩(wěn)定市場預(yù)期和信心，但實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，“兩個(gè)增加”的執(zhí)行落實(shí)力度很關(guān)鍵。

從企業(yè)端看，3年多的深度調(diào)控，企業(yè)和項(xiàng)目嚴(yán)重“失血”，正經(jīng)歷著“銷售不暢、融資困難、債務(wù)兌付、如期交房”等多重壓力與考驗(yàn)。10月樓市回暖是以價(jià)換量的結(jié)果，盡管某些企業(yè)喊出了“漲價(jià)”或“取消優(yōu)惠”的口號，但在市場依然存在多種不確定、不穩(wěn)定因素的情況下，漲價(jià)是不理智、不現(xiàn)實(shí)的，維持價(jià)格穩(wěn)定才是王道。

量穩(wěn)則價(jià)穩(wěn)，沒有“量”就沒有“價(jià)”，光有“價(jià)”沒有“量”，“止跌回穩(wěn)”始終是一句空話。

從消費(fèi)端看，樓市動(dòng)力源自房價(jià)、就業(yè)、收入等基礎(chǔ)條件的穩(wěn)定，以及低首付、低利率、低稅收等政策的刺激，具有“好產(chǎn)品、好服務(wù)和好運(yùn)營”特質(zhì)的高得房率“好房子”也是影響消費(fèi)的重要因素。

總之，只有經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)無憂、收入保證、房價(jià)穩(wěn)定、品質(zhì)保證、交樓無誤……以及地緣沖突緩和，購房者愿加杠桿、敢加杠桿才能全面實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”！

四、評判“止跌回穩(wěn)”的幾個(gè)條件

從成交時(shí)間的維度看。房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，必須要看高成交量的持續(xù)性，單個(gè)月回暖不能驗(yàn)證持續(xù)地“穩(wěn)”。12月份市場由于企業(yè)沖擊全年業(yè)績的需要一般不會太差，關(guān)鍵是11月份，以及2025年一季度。每年一季度通常都是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)“淡季”，如果11月份及2025年一季度的成交量及價(jià)格能維持或高于10月份的成交水平才是妥妥的“穩(wěn)”。

從成交結(jié)構(gòu)的維度看。二手房掛牌量和成交量也是衡量“止跌回穩(wěn)”的一個(gè)重要指標(biāo)。二手旺則一手興，一二手市場交易通常相輔相成，活躍的二手交易有利于完善市場供應(yīng)體系，形成合理的住房梯度消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

從成交城市的維度看。中國城市間差異大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)完善、人口凈流入的城市住房需求有保障，反之住房需求可能供大于求。一枝獨(dú)秀不是春萬紫千紅才是春，僅一線城市“穩(wěn)”不是“穩(wěn)”，二三四線城市全面“穩(wěn)”才是堅(jiān)固的“穩(wěn)”。

從房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)看。春江水暖鴨先知！房地產(chǎn)開發(fā)投資、居住用地成交量……與之息息相關(guān)的商品房施工量、新開工量和竣工量等屬于房地產(chǎn)市場先行指標(biāo)，都是衡量“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵性指標(biāo)，它表明企業(yè)愿意投入、敢于投入，市場前景向好。

冰凍三尺非一日之寒！實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”任重道遠(yuǎn)，但我相信有黨的英明領(lǐng)導(dǎo)，有強(qiáng)大的國家作為后盾，只要全社會、全行業(yè)凝聚信心、智慧和力量，我們不躺平，頂硬上，“止跌回穩(wěn)”將指日可待！

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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