編者按：2024年，面對經(jīng)濟與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出“穿過風暴”年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 古語有言，不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，有哪些是能夠“謀全局”的企業(yè)？

過去幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)回歸住宅本質(zhì)，市場的較量從過往規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品本身，而一向以產(chǎn)品作為長期主義的中國金茂，也迎來了春暖花開之時。

據(jù)了解，2024年，中國金茂多項目入市，市場反饋較優(yōu)，一時之間，幾售幾罄成為了部分產(chǎn)品的代名詞。

顯然，中國金茂長期對產(chǎn)品的沉淀以及品牌轉(zhuǎn)化能力，為其提供了市場價值，這也將是公司穿越行業(yè)周期的依靠。

不過，產(chǎn)品優(yōu)勢之下，市場亦關(guān)注企業(yè)后續(xù)的儲備是否充足，產(chǎn)品投入對資本負債是否造成一定的影響。

“金玉滿堂”

15年前，北京城中心一座廣渠金茂府橫空出世。

自此，“12大科技系統(tǒng)”成為奢宅市場的流行詞匯，這個以“科技”、“綠色”為核心賣點的項目，更是創(chuàng)下“五開五罄”成績。

以廣渠金茂府為起點，中國金茂開始布局未來賽道。

2024年，中國金茂產(chǎn)品再度煥新升級，3月22日全新產(chǎn)品線“金玉滿堂”亮相，成為了年內(nèi)首家發(fā)布新產(chǎn)品戰(zhàn)略的房企。

其中，“金”指的是已經(jīng)進化到3.0的“金茂府系”，以科技為核心進行全維度提升，用“一核、五美、兩配套、兩服務”，為高知及新貴家庭營造“自然生長的社區(qū)”。

“玉”是中國金茂“璞”系，對標金茂府，但在定位上稍有不同，更加融合東方韻和國際范，同時注重藝術(shù)感，設計上去繁為簡，返璞歸真。

“滿”系主打時尚、精致、潮流，尋求為悅己派帶來精神共鳴。

“棠”系從全齡友好型社區(qū)出發(fā)，倡導家庭陪伴、親子成長和元氣活力。

在中國金茂筆下，“金玉滿堂”不再是愿景，而是一個具象化的存在。

與此同時，依托持續(xù)提升的產(chǎn)品力，中國金茂在市場周期中走出了超預期的行情。

其中，作為金茂府3.0的華東首秀，上海中環(huán)金茂府憑借品牌賦能和科技加持，實現(xiàn)了四次開盤四次售罄的成績。

實際上，在拿地之初，市場對該項目并不看好。一方面，周邊地鐵站、商業(yè)體等配套設施并不完善；另一方面，所處板塊的城市界面較差。

直至3月22日首開，紅色海報打消了市場所有的質(zhì)疑聲。

觀點新媒體了解到，3月22日，上海中環(huán)金茂府首次推盤，熱銷17億元，266套住宅全部售罄；6月27日項目二期開盤，認籌率達到159%，銷售金額為15億元；隨后三批次、四批次開盤均實現(xiàn)不俗成績。

從上海房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，中環(huán)金茂府共獲取四張預售許可證，共計推出695套住宅，預售面積8.2萬平方米。

因網(wǎng)簽存在一定的滯后性，目前共計售出598套，已售面積7.04萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：上海房管局、觀點指數(shù)整理

除了中環(huán)金茂府，首個璞系項目——西安金茂璞逸曲江亦于年內(nèi)入市，上半年先后兩次開盤，實現(xiàn)兩開兩罄的成績，熱銷15億元。

此外，金茂棠系產(chǎn)品——天津上東金茂曉棠于天津首開，192套住宅在1小時售罄。

數(shù)據(jù)來源：西安住房和城鄉(xiāng)建設官網(wǎng)、觀點指數(shù)整理

土儲布局

房地產(chǎn)企業(yè)的長效價值是什么？是規(guī)模效應、經(jīng)濟回報還是資本與負債水平？

實際上，在一個企業(yè)發(fā)展過程當中，品牌沉淀與轉(zhuǎn)化能力，具有難以量化的價值，這種價值被稱為長效價值。

對中國金茂而言，產(chǎn)品力便是長效價值。通過長期的產(chǎn)品主義構(gòu)建，2024年的業(yè)績得到了一定提振。

截至2024年12月31日，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計人民幣982.55億元，累計簽約銷售建筑面積約581.84萬平方米，已認購（未簽約）物業(yè)銷售金額共計17億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

從觀點指數(shù)發(fā)布的2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)來看，中國金茂權(quán)益銷售排名第10位，全口徑銷售排名第12位，兩個排名均較2023年實現(xiàn)提升。

過去一年，房地產(chǎn)市場仍舊處于量價齊跌、深度調(diào)整的狀態(tài)，全年來看，前100房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售28414.55億元，同比下降約29.35%；前100房企實現(xiàn)累計全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

因此，中國金茂想要跑贏大市，唯有在產(chǎn)品端持續(xù)發(fā)力。

新產(chǎn)品線為金茂帶來新的活力，不過，企業(yè)的長效價值如何維系？后續(xù)儲備是否足夠延續(xù)當前優(yōu)勢？仍是市場關(guān)注的重點。

在2024年中期業(yè)績會上，中國金茂管理層透露，截至2024年6月30日，中國金茂未售貨值約3000億。

進入12月份，中國金茂在土地市場更是按下了加速鍵，接連在長沙、天津、嘉興、鄭州、成都、上海等地逆勢搶地。

其中，在2024年上海八批次土拍中，中國金茂表現(xiàn)尤為搶眼，12月30日在寶山區(qū)連下三城，與招商聯(lián)合體以29.291億元總價競得寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊，樓板價38,479元/平方米；與招商聯(lián)合體拿下寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊，成交總價43.07億；與寶冶聯(lián)合體底價拿下寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊，成交總價31.1555億，樓板價9,058元/平方米。

12月26日，中國金茂還聯(lián)合上海申迪集團拿下浦東新區(qū)上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元08-02地塊。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)，該公司共計獲取16宗土地，拿地金額為超過300億元，總土地面積為67.04萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

隨著地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，拿地已經(jīng)成為眾多房企可望而不可及的事情，在這種情況下，央企拿地具有天然優(yōu)勢。

同時，在土地市場持續(xù)加碼過程當中，中國金茂亦借機不斷調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)。

據(jù)了解，從2024年的數(shù)據(jù)來看，該公司總土儲當中超64%集中在華北及華東等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，84%位于一二線城市。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官微、觀點指數(shù)整理

2024年內(nèi)獲取的土地，三分之一位于一線城市，其余均處于新一線城市，整體質(zhì)量較優(yōu)。

逆勢擴張、結(jié)構(gòu)優(yōu)化……在接下來一到兩年內(nèi)，這些優(yōu)質(zhì)土儲將會轉(zhuǎn)化為更多新的產(chǎn)品，以延續(xù)其市場優(yōu)勢。

財務維穩(wěn)

大手筆拿地之外，資金狀況也是外界關(guān)注的重點話題。

在精益管理上，中國金茂持續(xù)推進降本增效，2024年中期數(shù)據(jù)顯示，該公司管理費用、銷售費用、財務費用較上年同期分別下降34%、19%、13%。

不過，在財務管理方面，中國金茂有息負債總額較此前有所升高。

財報顯示，截至2024年年中，該公司計息銀行貸款和其他借款(流動及非流動)約為人民幣1294.25億元，較2023年年末的1237.79億元增加2%。

業(yè)內(nèi)人士認為，中國金茂的負債增幅在預期范圍內(nèi)，財務表現(xiàn)整體優(yōu)于同行業(yè)平均水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

從債務結(jié)構(gòu)來看，中國金茂一年內(nèi)到期有息負債為193.49億元，占比為14.95%；第二年到期的有息負債占比為32.81%，共計424.61億元；第三年至第五年到期以及第五年以上的債務分別占比34.67%、17.57%。

報告期末，中國金茂擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共計389.6億元，扣除受限制的銀行結(jié)余52.1億元，可動用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物仍有337.51億元，足夠覆蓋年內(nèi)到期有息負債。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

從融資情況來看，整體而言，中國金茂保持多種融資渠道通暢，接連發(fā)行金茂大廈CMBS以及30億元、20億元兩筆中期票據(jù)。

從融資成本看，中國金茂利息開支總額約為35.47億元，下降10%，資本化利息開支為22.8億元，減少9%；截至2024年6月30日止六個月，融資成本約為人民幣12.67億元，較上年同期約人民幣14.49億元減少13%。

除此之外，中國金茂負債率亦實現(xiàn)下調(diào)，2024年中期資產(chǎn)負債率為72.14%，凈負債率為77.43%，分別較2023年末下降0.88個百分點、4.09個百分點。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

“未來集團的經(jīng)營工作將聚焦現(xiàn)金流及效益，堅持利潤挖潛、現(xiàn)金流管控、簽約回款、降本增效‘四極致’，深化投資、運營、產(chǎn)品、‘三創(chuàng)標’”，在此前業(yè)績會上，中國金茂管理層如是表示。

產(chǎn)品為先、土儲搶收、財務維穩(wěn)……均為中國金茂過去一年的關(guān)鍵詞。

對這家企業(yè)來說，2024年是業(yè)績兌現(xiàn)一年，過往的播種、施肥成就今時今日之碩果，也是其穿過行業(yè)風暴的核心要素。

穿過風暴 | 你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。

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