觀點網(wǎng) 物流倉儲行業(yè)處于爬升以后的下行階段，運營商往往需要付出更多努力用于穩(wěn)定租戶和出租率。

1月21日，中金普洛斯REIT披露2024年第4季度報告，當期收入約為1.11億元，凈利潤148.71萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為9015.79萬元，現(xiàn)金流分派率為1.42%，年化現(xiàn)金流分派率為5.49%。

四季度，中金普洛斯REIT基礎設施項目租金及物業(yè)管理服務費收入約1.09億元；基金合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約6,864.86萬元，剔除公允價值變動損益影響后的基礎設施項目EBITDA凈利率65.12%。

下行期“穩(wěn)租”

根據(jù)公告所披露的項目經(jīng)營情況，四季度普洛斯基本保證了基礎設施項目的穩(wěn)定經(jīng)營。

截至2024年12月31日，時點平均出租率86.37%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為92.07%，環(huán)比提升2.24個百分點，期末合同租金及物業(yè)管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為35.74元/平方米/月，租金收繳率99.70%。

中金普洛斯REIT金持有10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈。

具體來看，包括普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園、普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，建筑面積合計約115.66萬平方米。

但2024年物流倉儲市場確實存在較大的壓力，這也體現(xiàn)在了普洛斯REIT的運營指標上：四季度末中金普洛斯REIT實際出租面積較上年同期下滑3.4%，期末出租率較上年同期89.63%下滑3.26個百分點，期末租金單價水平從上年同期的37.73元/平方米/月下滑至35.74元/平方米/月。

具體來看各項目的出租率情況，廣州保稅物流園、順德物流園和蘇州望亭普洛斯物流園均為滿租狀態(tài)；普洛斯北京空港物流園為89.7%、普洛斯通州光機電物流園為98.13%、普洛斯增城物流園為84.61%（考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后為94.15%）、普洛斯淀山湖物流園為82.40%（考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后為84.32%）、普洛斯青島前灣港國際物流園為74.56%（考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后為82.29%）、普洛斯江門鶴山物流園為90.02%（考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后為99.91%）、普洛斯（重慶）城市配送物流中心為75.18%（考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后為89.74%）。

觀點新媒體獲悉，普洛斯增城物流園本期末出租率由上年100%下滑至84.61%，該基金解釋是因主動優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)而出現(xiàn)短期波動。

無獨有偶，普洛斯淀山湖物流園的出租率也從上年91.69%下滑至82.4%，中金普洛斯稱在與基金原重要現(xiàn)金流提供方確認提前退租方案后，累計已完成13.34萬平方米替換租戶的簽約，將持續(xù)推進剩余面積的去化，潛在租戶意向租賃面積合計約3萬平方米，若后續(xù)順利完成簽約，該園區(qū)剩余面積有望全部實現(xiàn)去化。

蘇州望亭普洛斯物流園則持續(xù)保持滿租，但租金單價有所下滑，2024年期末租金單價水平為34.71元/平方米/月，2023年期末則為39.92元/平方米/月。

另外，普洛斯青島前灣港國際物流園租賃需求主要受到國際貿(mào)易活動、大宗商品交易、跨境電商的影響；普洛斯江門鶴山物流園與新增租戶簽訂長期租約，報告期內(nèi)出租率穩(wěn)步提升，園區(qū)運營穩(wěn)定性有望逐步增強；普洛斯（重慶）城市配送物流中心自二季度起租賃情況顯著提升，本期持續(xù)增長，本基金將繼續(xù)采用靈活的租金策略吸引潛在客戶。

傳聞三兩事

在租戶結(jié)構(gòu)方面，截至報告期末普洛斯REIT簽約租戶70家，行業(yè)構(gòu)成主要以運輸業(yè)、商業(yè)與專業(yè)服務業(yè)、軟件與服務業(yè)為主。四季度，基礎設施項目前五大租戶租金收入為2939.39萬元，占全部租金及物業(yè)管理服務費收入的比例約為27%。

在投資人關注的分配金額方面，中金普洛斯REIT于四季度可供分配金額為9279萬元，實際分配金額為8553.58萬元；2024全年可供分配金額為3.6億元，實際分配金額為2.79億元，單位實際分配金額0.144元。

此前2024年12月27日，中金普洛斯REIT發(fā)布分紅公告，以2024年9月30日為收益分配基準日進行2024年度第四次分紅，分紅方案為0.4547元/10份基金份額，實際分配金額達8,813.31萬元，分紅比例約95%。本次分紅完成后，中金普洛斯REIT于2024年內(nèi)公告的累計分配金額達約3.67億元。

資料顯示，截至目前，中金普洛斯REIT自2021年6月上市以來已完成了10次分紅，累計分配金額10.3億元。

值得關注的是，關于中金普洛斯REIT原始權(quán)益人普洛斯，1月21日，市場傳言華潤置地將接手萬科持有的萬物云與普洛斯股權(quán)，交易金額超過200億元，華潤置地回應稱消息不屬實。

股東的債務問題一定程度上波及到了普洛斯。另據(jù)Debtwire引述兩位知情人士透露，萬科與厚樸間接擁有的一家合資企業(yè)已將一筆12.31億美元一次性到期貸款期限延長三個月至今年3月底，該貸款原定于2024年12月到期，以普洛斯股權(quán)作為抵押。

知情人士稱，借款人為V-NestaInvestmentPartnerIILtd，由萬科和厚樸分別間接持股40%、60%，該合資企業(yè)因缺少足夠兌付資金而尋求延長貸款期限。其表示該合資企業(yè)計劃利用出售普洛斯股份的收益來償還貸款，但目前尚無具體的出售時間表。

另外，普洛斯也于此前傳出赴港上市的消息，路透引述消息指，普洛斯考慮2025年赴香港上市，并已就相關事宜與投行進行初步洽商。

不過消息亦指，交易估值、募資金額等細節(jié)暫仍無法確定，并將視乎市況。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，普洛斯曾于2010年在新加坡交易所上市，后于2017年獲萬科、厚樸基金、高瓴資本、普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人梅志明等組成的財團提出收購要約，2018年完成私有化，以159億新加坡元估值從新交所退市。

其中，萬科投資34億新加坡元、占普洛斯21.4%股權(quán)，成為普洛斯最大股東。

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