觀點(diǎn)網(wǎng) “我們對(duì)華南地區(qū)或者說(shuō)大灣區(qū)市場(chǎng)有信心”“會(huì)繼續(xù)關(guān)注跨境電商”“項(xiàng)目本身通用性很高”……

這次與朱國(guó)見(jiàn)面，是在普洛斯最新開(kāi)園的清遠(yuǎn)時(shí)尚科技創(chuàng)新谷內(nèi)，我們也有機(jī)會(huì)近距離了解這個(gè)按普洛斯最新一代標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的倉(cāng)庫(kù)。

在參觀中能夠看到的是，項(xiàng)目在保證高效、安全基礎(chǔ)上采用智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，并設(shè)置庫(kù)內(nèi)蓄水槽、月臺(tái)雨棚延長(zhǎng)、新增貨車(chē)司機(jī)休息間等點(diǎn)滴細(xì)節(jié)間的人性化和智慧化設(shè)計(jì)。

經(jīng)過(guò)參觀后，普洛斯中國(guó)副總裁、資產(chǎn)平臺(tái)華南區(qū)總經(jīng)理朱國(guó)和我們分享了他對(duì)項(xiàng)目、區(qū)域市場(chǎng)和行業(yè)的看法。

采訪前，他剛剛出席普洛斯清遠(yuǎn)時(shí)尚科技創(chuàng)新谷的開(kāi)園儀式，這一園區(qū)總建面42萬(wàn)平米，由9棟兩層倉(cāng)庫(kù)和1棟六層綜合樓組成，是普洛斯迄今一次性開(kāi)發(fā)最大面積的單體項(xiàng)目。

通過(guò)朱國(guó)的介紹了解到，這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)項(xiàng)目，所在地原是一個(gè)高能耗的金屬冶煉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，普洛斯拿地開(kāi)發(fā)前，老廠房就業(yè)人數(shù)約1000多人，建筑面積約4萬(wàn)多平米，現(xiàn)在隨著新園區(qū)建設(shè)投運(yùn)，帶動(dòng)就業(yè)人數(shù)超萬(wàn)人，建筑面積42萬(wàn)平米，這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本翻了10倍。

“項(xiàng)目所在的地方叫廣清紡織產(chǎn)業(yè)園，這里毗鄰三大城市廣州、佛山和清遠(yuǎn)，三個(gè)地方基本上都是同城化，所以很多產(chǎn)業(yè)基本上省里都在統(tǒng)籌發(fā)展，這個(gè)項(xiàng)目也定位于區(qū)域性物流基礎(chǔ)設(shè)施。”

值得關(guān)注的是，該園區(qū)建設(shè)期間已與一家跨境電商頭部企業(yè)簽約，實(shí)現(xiàn)竣工即投產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)滿租。

需求為先的做法是重要的，在物流地產(chǎn)行業(yè)大踏步邁進(jìn)存量時(shí)代過(guò)程中，能夠很大程度保證園區(qū)出租率。

這也是普洛斯在華南區(qū)大部分項(xiàng)目建設(shè)的邏輯：“一些位置特別好的項(xiàng)目普洛斯會(huì)先建設(shè)，但更多項(xiàng)目是先看到需求，再找合適園區(qū)，所以清遠(yuǎn)項(xiàng)前期重點(diǎn)結(jié)合了跨境電商客戶(hù)需求中的面積體量以及時(shí)效性重點(diǎn)去選址。”

參觀的時(shí)候我們還發(fā)現(xiàn)，在保證通用性基礎(chǔ)上，清遠(yuǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中普洛斯結(jié)合客戶(hù)需求做了針對(duì)性改造。得益于此，客戶(hù)不僅節(jié)約后期再次改造成本，而且不用進(jìn)行二次報(bào)批報(bào)建。

當(dāng)前園區(qū)功能是做大規(guī)?？缇畴娚谭謸苤行??？缇畴娚虩o(wú)疑是近年來(lái)華南區(qū)域物流倉(cāng)儲(chǔ)亮點(diǎn)之一，在朱國(guó)看來(lái)，清遠(yuǎn)項(xiàng)目的規(guī)模能夠與當(dāng)前跨境電商客戶(hù)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)、整合倉(cāng)網(wǎng)布局規(guī)劃相匹配。

“第一，跨境電商是全品類(lèi)貨物出海；第二，跨境電商有多層次的倉(cāng)網(wǎng)路線規(guī)劃，不同的庫(kù)功能不同，通過(guò)把不同品類(lèi)貨物集中到一個(gè)大的園區(qū)，可以少一些小的園區(qū)之間來(lái)回短駁，節(jié)約短駁成本可以讓跨境電商客戶(hù)更加高效和集約化。”

“比如說(shuō)商品生產(chǎn)出來(lái)了或者采購(gòu)了，會(huì)放在備貨倉(cāng)，然后根據(jù)航班信息運(yùn)到這里再來(lái)分撥，然后送到每個(gè)國(guó)家。所以，未來(lái)我們的客戶(hù)會(huì)用很多自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備，非常高效，商品在園區(qū)儲(chǔ)存時(shí)間非常短，然后快速去到機(jī)場(chǎng)。”

這種模式對(duì)時(shí)效性有較高要求，因跨境電商行業(yè)選擇運(yùn)輸方式仍以空運(yùn)為主，所以物流場(chǎng)站選址幾乎圍繞機(jī)場(chǎng)范圍100公里內(nèi)選倉(cāng)。

朱國(guó)稱(chēng)，這是跨境電商頭部客戶(hù)的需求共性之一，選址都會(huì)兼顧幾大機(jī)場(chǎng)（廣州白云、香港和深圳機(jī)場(chǎng)），有些還會(huì)考慮港口。主要是圍繞這兩大類(lèi)核心交通樞紐，基本訴求是從園區(qū)一個(gè)半小時(shí)左右能夠到。另外，跨境電商對(duì)部署自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備、ESG的需求也比較高。

據(jù)了解，在清遠(yuǎn)時(shí)尚科技創(chuàng)新谷之外，2023年，普洛斯為另一家頭部跨境電商企業(yè)（SHEIN）定制開(kāi)發(fā)的大型智慧產(chǎn)業(yè)園在肇慶開(kāi)工，項(xiàng)目總建面超60萬(wàn)平米，共有14棟雙層物流倉(cāng)庫(kù)。

這幾年普洛斯在華南投建了不少項(xiàng)目。廣東省內(nèi)，普洛斯已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門(mén)、清遠(yuǎn)等9大城市，投資開(kāi)發(fā)和管理了34個(gè)物流園及產(chǎn)業(yè)園，資產(chǎn)面積超425萬(wàn)平米，即將投入?yún)^(qū)域市場(chǎng)的新項(xiàng)目有普洛斯廣州白云神山物流園、普洛斯黃埔智能供應(yīng)鏈基地、普洛斯深圳龍華項(xiàng)目、普洛斯華南智慧供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)中心等 。

一般而言，物流企業(yè)選址的時(shí)候，通常會(huì)考慮周邊是否有適配的上下游資源。朱國(guó)對(duì)華南區(qū)域及大灣區(qū)市場(chǎng)發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為市場(chǎng)需求仍然旺盛：“華南地區(qū)是中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈非常全面的一個(gè)區(qū)域，在過(guò)去兩年里，我們?cè)谌A南地區(qū)（含廣東、廣西、海南）在建項(xiàng)目達(dá)到160萬(wàn)平米的新增。”

普洛斯在華南區(qū)的新項(xiàng)目投資會(huì)綜合考量各方面因素。他表示，會(huì)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的客戶(hù)需求，同時(shí)結(jié)合自身投資特點(diǎn)，向具備優(yōu)勢(shì)的區(qū)域集中。

另一方面，普洛斯希望能夠真正幫助客戶(hù)實(shí)現(xiàn)降本增效。所以，項(xiàng)目選址階段就會(huì)和客戶(hù)緊密溝通，選一個(gè)既能滿足他們運(yùn)營(yíng)需求，也對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期投資回報(bào)有保障的項(xiàng)目。