編者按：2024年，面對經(jīng)濟與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 過去兩年來的高息環(huán)境，令主要以借貸進(jìn)行收購及發(fā)展的房地產(chǎn)信托基金（REITs）成本增加，削弱著房托營運表現(xiàn)。

隨著減息周期開展，REITs再度迎來了曙光。

盡管利息高峰期已過，惟順豐房托對于目前的物流地產(chǎn)市場環(huán)境仍抱審慎看法，短期內(nèi)不會做新的投資。

在這樣的時刻，觀點新媒體和順豐房托資產(chǎn)管理有限公司行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強又一次展開了交流。

減息周期

美國時間11月7日，美國聯(lián)儲局宣布減息0.25厘，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)范圍由4.75厘至5厘，減至4.50厘至4.75厘。這是繼美聯(lián)儲9月大幅減息半厘后，第二次減息。

“從今天來看，現(xiàn)在的利息已經(jīng)到頂了，問題是下降的速度有多快？”翟廸強如是說。減息周期開始，理應(yīng)對市場充滿盼望，不過在他看來，2025年還是充滿挑戰(zhàn)的。

“目前仍有太多不明朗因素，大選對經(jīng)濟政策的影響、通貨膨脹的風(fēng)險仍在加強，另外地緣政治以及戰(zhàn)爭所產(chǎn)生的不穩(wěn)定性，對整個供應(yīng)鏈影響很大，產(chǎn)品的價格有可能會維持一個比較高的水平。”

因此，翟廸強指利息高峰期雖然已經(jīng)過去，但他認(rèn)為下降速度不會太快，也不應(yīng)該太快，“如果利息降得太快，通脹再重來的話，對整個市場的影響會很大，要再控制就非常困難，會產(chǎn)生另一個危機。”

與國外環(huán)境截然不同，目前內(nèi)地所面對的卻是低增長，需刺激經(jīng)濟，令消費者重拾信心。

母公司作為內(nèi)地物流巨頭，順豐經(jīng)營的業(yè)務(wù)涵蓋大大小小企業(yè)及個人客戶，其營運情況可說是順豐房托作規(guī)劃的風(fēng)向標(biāo)。

“在一些定期會議上，部分高管都一直在提醒我們，不要覺得這個市場很快會轉(zhuǎn)好，在規(guī)劃上要比較保守一點。”翟廸強指出。

事實上，面對經(jīng)濟下行，物流地產(chǎn)供求關(guān)系密切，需求亦因而疲弱，以致不少地區(qū)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的下行壓力。

“因為過去十年，包括普洛斯、黑石等大型基金，于內(nèi)地不同地方都投資了大量物流地產(chǎn)。”翟廸強指，在目前需求下降的情況下，供應(yīng)太多，空置率就因而高企。

根據(jù)《世邦魏理仕-中國倉儲物流市場2024年第二季度報告》，截至今年5月，實物網(wǎng)絡(luò)零售增長放緩，而第二季度出口和PMI并未指向明確復(fù)蘇，于今年第二季度，中國物流市場的凈吸納量為106萬平方米，同比及環(huán)比分別下跌15.5%及29%，而整體空置率為22.2%。

數(shù)據(jù)亦顯示，華北、華東地區(qū)市場出現(xiàn)供過于求，出租率與租金水平承受壓力，其中華北如北京的空置率達(dá)到23.4%，天津達(dá)25%，而廊坊更是達(dá)到46.9%；華東方面，上海的空置率也達(dá)到26.5%，相對表現(xiàn)較好的是華南地區(qū)，不少地區(qū)空置率為個位數(shù)。

所以翟廸強認(rèn)為，物流地產(chǎn)的情況需要具體去看，“不同的區(qū)有不同的需求，有些區(qū)域可能因為電商發(fā)展很快，但大部分地區(qū)的需求其實主要是跟制造業(yè)有關(guān)，是市場最大的需求來源。”

翟廸強解釋，華南地區(qū)制造業(yè)很強，以輕工業(yè)為主，可能因為過去華南制造業(yè)出口經(jīng)驗多，所以海關(guān)在清關(guān)方面的系統(tǒng)效率非常高，因此跨境電商平臺不斷擴張，吸納新供應(yīng)，令該區(qū)對物流倉的需求較高，大部分主要城市出租率逾九成，尤其是大灣區(qū)。

穩(wěn)健經(jīng)營

順豐房托一直留意不同的潛在收購目標(biāo)，如果單從投資角度，只要收購的項目回報率高于融資成本，就能賺錢。

“目前我們合并融資成本大約4%左右，所以如果買回來的項目有5%回報，這個是可以的。”不過考慮到經(jīng)濟環(huán)境及市場面臨的風(fēng)險，他認(rèn)為不穩(wěn)定性比較多。

早年曾任職投資銀行的翟廸強，在房地產(chǎn)及金融行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗，在從事投行后，加入盈科拓展參與投資科網(wǎng)公司、在盈大地產(chǎn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其后出任領(lǐng)展財務(wù)總監(jiān)。

雖然他覺得2025年充滿挑戰(zhàn)，但是相比2024年，好的機會還是有的。翟廸強相信，國家會有更多針對性政策出臺，一步一步處理當(dāng)前問題。

至于會否進(jìn)行收購，“短期內(nèi)會看的是大灣區(qū)，主要由于大灣區(qū)整個市場的發(fā)展是比較穩(wěn)定，比較健康。”翟廸強又指，進(jìn)行收購時優(yōu)先考慮集團的項目，因為都是有實力的租戶。

“集團在大灣區(qū)有5至6個項目接近完工，已有兩三個項目落成并已經(jīng)投產(chǎn)，目前出租率亦已達(dá)到逾80%水平，適合公司。”但他又強調(diào)，實際要視乎市場環(huán)境。

“房托本身應(yīng)該是比較穩(wěn)健的投資，在營運的角度，我們要有穩(wěn)定性，要有風(fēng)險管理，把融資成本控制好，做好風(fēng)險管理。”

據(jù)了解，順豐房托目前擁有四項現(xiàn)代物流物業(yè)，包括香港青衣以及內(nèi)地的湖南省長沙、廣東佛山及安徽蕪湖。截至2024年6月30日，順豐房托投資組合的整體出租水平維持在98%的高位，而超過80%租用面積均租予順豐集團。

租金方面，翟廸強指，今年要談的租金已經(jīng)談好了，所以2024年的表現(xiàn)應(yīng)該是可以的。至于2025年，有部分外部租戶的租賃合同將會到期，特別是香港。

他亦坦言，香港的租金會有一點壓力，惟占比不是太多，所以希望持平。而內(nèi)地項目，明年到期的租金亦不多。

不過，由于房托跟集團的租賃合同都是2026年初到期，所以最大的挑戰(zhàn)就是明年底與集團商討續(xù)租。

“以目前市場情況來看，我覺得租金下調(diào)的機會很大，期望一年后市場可以穩(wěn)定下來，目標(biāo)也是盡量做到持平。”

除了租金，融資成本就是最大支出，“過去一年多，我們在這方面的風(fēng)險管理做得不錯，并將融資成本控制在一個較低水平。”翟廸強期望，未來亦會盡量控制融資成本于低水平，密切跟銀行溝通，找合適當(dāng)?shù)臅r機再做些對沖，“萬一租金收入下跌，也可以保持成本持續(xù)降低。”

談及同業(yè)競爭，翟廸強認(rèn)為，一定有的：“從我們在31年前成立，幾十年來一直面對不同的競爭，但最重要的是堅持提供最好的服務(wù)。”

以下為觀點新媒體對順豐房托行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強先生的采訪實錄（部分）：

觀點新媒體：您對物流行業(yè)現(xiàn)狀及2025年發(fā)展形勢的預(yù)判是怎樣的？

翟廸強：如今市場越來越全球化，也越來越需要中國，但大環(huán)境同時也充滿挑戰(zhàn)。

首先是美元利息周期的變化，之前在長期低利息環(huán)境下，很多企業(yè)對融資成本沒有做好風(fēng)險管理。當(dāng)利息周期開始變化，美聯(lián)儲加息時企業(yè)會面臨較大的壓力。如今利息已經(jīng)到頂了，問題是向下調(diào)整有多快。

雖然利息高峰期已過，但我認(rèn)為下降的速度不會太快，也不應(yīng)該太快。市場通貨膨脹的風(fēng)險依舊存在，地緣政治和戰(zhàn)爭對全球供應(yīng)鏈的影響是很大的，如果通脹再重來，控制起來難度更大，風(fēng)險也會隨之加大。

但內(nèi)地目前面對的情況截然不同，國家用不同辦法刺激經(jīng)濟，讓消費者重拾消費信心。國家很清楚問題所在，針對性地去處理重點問題，比如地方債和房地產(chǎn)，這兩個點非常重要。

我們在內(nèi)部會議上一直談到經(jīng)營情況的困難，也提到不要覺得市場很快會轉(zhuǎn)好。說到底順豐是提供服務(wù)的，每天都在接觸不同客戶，但不變的是要做好服務(wù)，所以規(guī)劃上可能會保守一點。

上星期集團公布第三季度經(jīng)營數(shù)據(jù)，業(yè)務(wù)增量有增長，處理包裹量有百分之十幾的增長，營收也有所增長，整體來講集團經(jīng)營是健康的。

觀點新媒體：目前各地物流園區(qū)形勢怎么樣？

翟廸強：因為地方供應(yīng)量不同，所以要具體地分析每一個省每一個市每一個區(qū)。

北方地區(qū)北京本身供應(yīng)量是有限的，目前北京物流園區(qū)租金還是全國最高的， 雖然新的供應(yīng)量不多，但實際上并不影響北京本身的供應(yīng)，而是影響周邊廊坊和天津等地的供應(yīng)。

整體上北京有一點壓力，但旁邊廊坊、天津等地壓力會更大，有些地區(qū)的出租率甚至只有百分之五十幾。

不同地區(qū)有不同的需求，但大部分地區(qū)的需求主要跟制造業(yè)有關(guān)，比如新能源汽車、光伏行業(yè)以及科技技術(shù)相關(guān)，這些是市場最大的需求來源。

上海本身工業(yè)非常發(fā)達(dá)，華南以輕工業(yè)為主，華中、華北可能重工業(yè)比較多，這里面都是對物流倉需求很大的企業(yè)。

華南地區(qū)一方面是幾十年工業(yè)基礎(chǔ)沉淀至今，另一方面是今年跨境電商對物流倉的需求。從空置率來講，華南地區(qū)的表現(xiàn)是最好的。

觀點新媒體：順豐房托長沙地區(qū)項目的出租率是否比較低？

翟廸強：也不算低，因為我們整體4個項目最大租戶是集團，所以從出租率來講是穩(wěn)定的。只是不同區(qū)域，主要看當(dāng)?shù)卣袥]有推動商業(yè)活動開展。

從上海三季度數(shù)據(jù)看出租面積改善了，空置率慢慢下降了，還有地方政府在土地供應(yīng)方面有所控制，我覺得市場的發(fā)展是好的。

2023年底的時候我說過2024年應(yīng)該不會比過去三年好太多，現(xiàn)在我覺得2025年仍舊充滿挑戰(zhàn)，但是比2024年有更好的機會。如果暫時不去考慮國際政治情況的話，我覺得明年有機會比今年更好。

觀點新媒體：您認(rèn)為在物流地產(chǎn)整體發(fā)展過程中，政府可以從哪些方面入手？

翟廸強：從整體發(fā)展的方向，物流地產(chǎn)現(xiàn)在見到的情況就是供應(yīng)太多。當(dāng)市場有很多資金的時候，可能就會出現(xiàn)一窩蜂的投資。但是如果從整體國家經(jīng)濟的角度來講，政府應(yīng)該從整個國家、整個省份、整個城市去規(guī)劃，控制投資，這是個大方向。

我們做生意既要抓住機會，也要判斷中長期的發(fā)展，但更最重要的是國家制定的戰(zhàn)略方向。

如果國家的戰(zhàn)略方向能讓我們做投資的很清楚明了，知道國家重戰(zhàn)略重點與未來規(guī)劃，就會根據(jù)大方向去投資。

觀點新媒體：傾向從集團收購資產(chǎn)，還是對外收購？

翟廸強：順豐房托上市差不多三年，當(dāng)時我們跟投資者講的方向非常明確，順豐房托就是個融資平臺。

順豐過去10多年投放了不少資金在重資產(chǎn)，所以希望通過這個平臺將資金回籠給集團做其它投資。

我們是比較幸運的，上市的時候市場很好。房托對于集團來講是一個策略性的安排，集團希望房托作為一個融資平臺的功能可以繼續(xù)保持下去。

從收購目標(biāo)角度來講，雖然也會考慮第三方項目，但相同情況下還是會優(yōu)先考慮集團項目，大大減少了與其他投資人出價競爭的風(fēng)險。

目前大灣區(qū)的出租率方面是最好的，租金也是平穩(wěn)的，整體數(shù)據(jù)也是最好的，所以我們短期要看的項目也主要在大灣區(qū)。

集團有兩三個已經(jīng)落成投產(chǎn)了，差不多一年逐漸成熟。大灣區(qū)整個市場是比較健康的，當(dāng)然我們也會到其它地方考察比較。

觀點新媒體：現(xiàn)在物流地產(chǎn)的租金回報怎樣？整個市場被利息、地緣政治、經(jīng)濟等問題所影響，您認(rèn)為什么時候可以再重啟投資？

翟廸強：香港維持在3-4%左右，內(nèi)地5-6%左右。房托非常簡單，當(dāng)融資成本低于租金回報率時就能做。

現(xiàn)在不同地區(qū)的空置率都比較高，當(dāng)然華南比較好，但整體經(jīng)濟上漲速度，以及美元利息問題和外部一些不明朗的情況，都導(dǎo)致市場不穩(wěn)定性增大，所以短期內(nèi)不會做什么新投資。

房托是一項比較長期穩(wěn)健的投資，從營運角度以及風(fēng)險管理考慮，我們認(rèn)為目前的市場還是不適合。

觀點新媒體：今年整體經(jīng)濟不太理想，順豐房托在香港和內(nèi)地租戶是否會出現(xiàn)一些變化？

翟廸強：2024年的表現(xiàn)應(yīng)該是可以的，內(nèi)地跟香港幾個項目第四季度的租賃合同都已經(jīng)談好了。

2025年有一些外部住戶的租賃合同到期，特別是香港也有幾個客戶到期，到時可能租金會有一點壓力，但占比不是太多。

所以2025年要有好的增長可能比較困難，希望訂單可以做到與上一年持平。

觀點新媒體：租戶一般一次簽多長時間？

翟廸強：一般是三年或三年起步，內(nèi)地項目明年到期租賃合同不多，但挑戰(zhàn)最大的是一年之后，因為我們跟集團的租賃合同是2026年初到期。

現(xiàn)在看市場的話，租金下調(diào)機會很大，一年后市場應(yīng)該是穩(wěn)定的，但是租金要有比較好的上漲空間的話，我覺得可能性不太大。

過去一年多我們在貸款方面的風(fēng)險管理做得不錯，希望利用未來這一年時間做好準(zhǔn)備，萬一租金收入下跌，融資成本方面也能盡量做一些對沖。

經(jīng)營企業(yè)不應(yīng)該被動，要主動。租金方面，早一點跟客戶溝通，看看他們的需求，做好我們的服務(wù)，把客戶在合理的租金水平內(nèi)留存下來。

成本控制方面，在不影響服務(wù)的情況下減少成本，另外要密切與銀行溝通，在市場發(fā)展有合適空間的時候做一些對沖，控制融資成本。

觀點新媒體：順豐房托是否在目前四個現(xiàn)代物流物業(yè)項目里做定制化？另外倉庫冷鏈的占比多大？

翟廸強：今年超過60%的面積是租給集團的，里面大概1/3是快遞業(yè)務(wù)，快遞部分是定制的，其它都是標(biāo)準(zhǔn)的。

佛山那邊定制給速運，所以裝了很多機器。但是蕪湖跟長沙項目里面都是一些標(biāo)準(zhǔn)倉。我們是提供一個場地給租戶經(jīng)營，大方向也是盡量做一些標(biāo)準(zhǔn)倉。

如果做快遞的話，整體倉庫設(shè)計方面可能會比較方便改造。如果是冷鏈方面有需求的話，會在地皮保溫方面先做一些投放，方便客戶進(jìn)行冷庫改造。

冷庫占比方面，內(nèi)地項目基本上沒有特別投放資金開發(fā)冷庫，主要還是看租戶需求。我們在長沙有一個倉一半是做冷庫的，但這個是因為租戶需要。

觀點新媒體：除了順豐外，順豐房托的租戶其它哪些業(yè)態(tài)占比多？

翟廸強：香港是第三方物流公司，除此之外就是跟我們?nèi)粘Ｉ钣嘘P(guān)的，包括餐飲類。有兩家日資公司，一家是做航運，還有一家做貿(mào)易。另外有一家是意大利食品供應(yīng)商，他們自己投錢建了一個冷庫。

內(nèi)地情況很不同，除了快遞有一定需求，另外就是供應(yīng)鏈。因為技術(shù)業(yè)非常重要，也就產(chǎn)生很多對物流和物流倉的需求。

觀點新媒體：您認(rèn)為順豐房托未來的發(fā)展會是怎樣的？

翟廸強：未來發(fā)展的話，我們今年會比較小心，很難明確會不會做收購。明年的話主要還是得看市場，按實際去做，而不是明年一定會做。

我覺得房托的發(fā)展應(yīng)該一步一步向前，不會是也不應(yīng)該是一個高增長業(yè)務(wù)，要以平穩(wěn)為主。因為從集團角度，成立房托是一個融資平臺的功能，集團也從來沒有給壓力讓我們找資金買多少項目。

我們看得比較長遠(yuǎn)，不會做比較短期投機的項目。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。